土地の値段が・・・

みなさん、こんばんは。


そういえば、昨日は雪でしたね。

ナオちゃんは早速公園に言ったんですが、予想以上にビチョビチョ！

トイレに行くと、コートから下着まで濡れています。

雪を見ると、雨と違って傘を差さないで遊べるような気がしますが、都心部の雪なんてべちゃべちゃ雪だからすぐに融けるんですね。

おかげで今日のナオちゃんは朝から調子が悪く。

明日は幼稚園の健康診断があるので、今日は大事をとって寝かせました。



さてＡさんの土地探しですが、候補の一つに挙がっている土地の調査が概ね終了し、あとは現地の聞き込みだけとなりました。

売主に物件のことを聞いてみると、来週早々には工務店と請負契約を結び、来月には建売住宅として２棟現場になるとのこと。

ということは、土地の一括購入するには今週末しか判断する期日がありません。

何だか切羽詰まっているようですが、一通り調査報告を事前にしますし、仮に購入申込となっても、契約までは１週間くらい空ける気でいます。

問題は価格なんですが、目標金額に交渉できなければ、どうしてもここにしましょう、ということにはしませんが、難しいのは調査結果を見る限り、これと言った問題点がないこと。

また、家族の期待する間取りを検討すると、どうしても４０坪近い広さの建物になってしまいます。

この土地を選択すると、おそらく建物に回せる予算を考えると、３５坪辺りが良いところでしょう。

５坪と言ったら、１階に５畳、２階に５畳のスペースがなくなることになります。

建物の魅力をどこまでスポイルすることになるか・・・と考えると、やっぱりこの土地は高いんですよね。

まずは、やれるところまではやろう、という感じです。

気温分布

みなさん、こんばんは。


ちょっと間が空いちゃいましたが、外断熱住宅の気温変化です。



室内の最低気温が１２℃前後になってしまいました。

ＬＤＫは朝・晩に暖房をかけているので、概ね１８℃以上は確保されているんですが。

外断熱と言っても熱源がなければ、寒くなるのは当然。

ここまで下がっちゃうと、今度はなかなか上がっていかないんでしょうね・・・


私、ずっと勘違いしていたことがあったんですが、電気料金が夜間大幅に安くなるサービス「電化上手」は、オール電化とは関係ないんですね。

てっきりオール電化にしないと、夜間電気料金の大幅割引が受けられないんだと思っていました。

電化上手が使えるようになるポイントは、給湯器にあるそうです。

つまりエコキュートを使えば、例えレンジにガスを使っていても、夜間の電気料金は大幅値引きになります。

うちの場合、ガス給湯器をエコキュートに変えると、光熱費の減額はおよそ８，０００円くらい。

エコキュートの本体価格と工事費で約４０万円くらいですから、４年くらいで元が取れる計算になりますね。

エコキュートの耐用年数が１５年ということも考えると、給湯器を交換したいところですが・・・

貯湯タンクの置き場所がないから無理なんです。

洗濯機や食器洗浄機、衣類乾燥やエアコンなどは、夜１１時以降に使うことが多いので、電化上手にできるとメリットが多いんですけどね・・・

トイレのドアが開かない

みなさん、こんばんは。


管理物件のアパートの住人がお店に来て、

「トイレのドアが開かないんです」

と書かれたメモを私に差し出しました。

この方耳が不自由なため、普段はご身内の方から何かあると電話を頂くのですが、今回は不具合が不具合だけに切羽詰まっていたんでしょう。


早速アパートに行ってみると、トイレのドアが空回りして開かなくなっています。

ドアノブを固定するネジが内側にあり、外側にはネジがないため、ドアノブを解体することができません。

ドアが閉まっているので、ドアそのものを取り外すこともできず。

カギ屋さんに問い合わせると、単純に壊れてしまっているので、ドアノブを壊して開けるしかないとのこと。

結局カギ屋さんに来てもらい、バイスプライヤーを使ってドアノブを破壊！

新しいドアノブと交換してもらいました。


その時思ったんですが、居住者がトイレの中にいる状態で開かなくなったのではなくて良かった・・・ということ。

ノブが空回りしちゃうので、もし閉じ込められたら＋ドライバーがない限り開けられません。

しかも難聴者の方なので、携帯電話も持っていないですし、助けを呼ぶために叫ぶこともできません。

いざとなったら体当たり・・・と言っても、内開きだからこれもダメ！

かなりゾッとしましたね。


ワンルームのトイレなんて、そもそもプライベートが確保されているんだから、ドアノブはもっと簡単なもので良いのでは・・・なんて思ったりもしました。


さて、さくら事務所の加藤さんの日記に、これからのアパート経営において最低限求められることとして、３つのことが書かれていました。

賃貸を肌で感じている私としては、基本性能の向上と陳腐化しない間取り・デザインというのはハードルが高いように思えます。

供給する側が気付いていない、ただ”箱”さえ作れば良いという発想がまだまだ横行していますし、建築業者も集合住宅はスペックダウンして販売している事実、そして目まぐるしく変わる住宅建材を見ていると・・・難しいのではないでしょうか。

結局、住宅性能を思いっきり上げて、間取りなんかはオーソドックスなものが一番良いのかもしれませんね。

現況有姿と更地渡し

みなさん、こんばんは。


な～んだ、結局雪降らないじゃない！

という声が聞こえてきそうな一日でしたね。

雪が降ったらどうしようか、と思っていたんですが、大丈夫そうだったので茅ヶ崎市へ物件調査に行ってきました。

前回、調査したときも同じ茅ヶ崎市内だったので、どこに何があるか分っていたのでスムースに回ることができました。


この物件の重要なポイントが”更地渡し”。

現況古家ありの土地売買の場合、現況有姿か更地渡しでは雲泥の差があります。

現況有姿での取引では、古屋の解体・撤去工事は買主がやらなければなりませんし、登記上の面積と現況に相違があっても何も言えません。

厄介なのが、地中埋設物が出てきたとき。

建物は”見えている”ので、その規模から解体・撤去費用の予測が立つんですが、解体工事中に地中から何かが出てきてしまうと、思わぬ出費になってしまいます。

今回のケースは更地渡しなので、地中から地上に至るまで”更地”になった上で初めて引渡しとなります。

今日の調査で、前面道路の下水道管の埋設時期が昭和６３年だったことが分ったんですが、古家の建築時期が昭和４７年。

つまり、竣工当初は下水道管がなかったので、浄化槽が地中にあったはずです。

昭和６３年に下水道に切り替える際、家主が浄化槽を撤去していれば大丈夫ですが、浄化槽の撤去と土の埋め戻しには数十万円がかかるため、そのままにしてしまうケースが多々あったと思います。

また、そのままにしちゃう場合、浄化槽から汲み取りするマンホールだけコンクリートで見えなくすることがあり、こうなってしまうと掘ってみないと分らなくなります。


茅ヶ崎市の下水道管理課は、過去３年間の汲み取り記録は残っているんですが、それ以前の記録はありませんでした。

保健所の茅ヶ崎市担当部署に聞いても、昔の記録は残っていないとのこと。

浄化槽管理業者が記録を持っていれば・・・ということでしたが、管理業者自体、どこが管理していたか分りません。

結果的に、浄化槽があった可能性は極めて高いんですが、今現在は分らないということでした。

ただ、”更地渡し”だから買主にとっては関係ないんですけどね。

あとは、売主が解体作業をするときにキチンとやってもらうだけです。


私の実家の解体工事のときも、コンクリートのガラが出ましたし、５年前に売買の仲介をした物件では防空壕が出たこともあります。

現況有姿渡しは、見えない部分で不測の出費がある可能性があることを忘れてはいけないと思います。

資金計画コンサルティング

みなさん、こんばんは。


昨日Ａさんと見に行った土地の中で、いくつか気に入って頂けそうな物件を見つけることができました。

今日は引き続きお店にお越し頂き、諸費用計算やどんな間取りがあるかなどの打ち合わせを行いました。

住宅ローンを使うに当たり、今回のケースは土地と建物それぞれに銀行から融資を受けることになります。

分割実行と言うんですが、銀行は土地だけの融資はやらないので、建物にも担保をかけた上での住宅ローンということなんです。

土地の購入段階でたくさんの住宅ローンをかけてしまうと、実際に住むまでの約１０ヶ月間は、住まずしてたくさんのローンを支払う事態になり、かといって土地にたくさんの自己資金を打ち入れしてしまうと、建物の手付金、中間金、建築確認申請費用や中間検査費用など、実費で支払うお金が足りなくなってしまいます。

どの銀行のどの商品を使うか、フラット３５の金融公庫の商品を使う場合にはどうなのかなど、更に細かい資金計画を立てなければなりませんが、今週末、さくら事務所の刀根さんにアドバイスを頂くことになりました。

アドバイスと言うか、資金計画コンサルティングというサービスを利用するんですけどね。

刀根さんと会うのはすごく久しぶりですし、さくら事務所のコンサルティングを受けるのも初めてなので、ものすご～く楽しみです。


明日、候補地の物件調査に行きたいんですが、どうやら雪みたい！

刀根さんには、候補地の重要事項説明書の内容くらいのことは事前に伝えておきたいので、何とか火曜日くらいまでに調査を終えておきたいんですけどね。

土地探し

みなさん、こんばんは。


今日も午前中にＡさんと合流し、土地探しへ。

セルコホームの完成内覧会が横浜市戸塚区で開催されていたので、そちらに立ち寄りながらの案内となりました。

セルコホームはツーバイシックスの、商品としては高断熱仕様のもの。

先日見たツーバイフォーとは、所々質感がアップしています。

断熱性能については、熱源がないこともあって体感はできませんでしたが、あの大引きの高さや壁の厚みを見る限り、問題のないレベルでしょう。

準防火地域ということもあり、サッシはＹＫＫ製のアルミ・樹脂複合サッシが使われていましたが、シャノンウィンドウを採用するには至らなかったようです。

ただ、２４時間換気に第３種換気（個別換気）が採用されていたのは頂けないですね。

何でも、空調機器メーカーから第１種換気の必要性がないと指示されたとのこと。

うーん、どうも電気屋さんって、単純に気積から考えた換気量と、熱量計算から考えた熱交換の必要性の２点だけで決めてしまっている気がします。

換気計画を立て、換気ルートを明確にできる高気密住宅にとって、第１種換気を選択することは理に適っていると思うんですけど。

結局、住宅にかけられるコストの問題から、どの換気方式を採用するかが決まってしまうのでしょうけどね。


ちょっと楽しみな情報としては、セルコホームの仙台では棟数が増えている、基礎断熱＋床下暖房仕様の建物が、商品として近い将来ラインナップされるとのこと。

Ａさんの住宅は、２階リビングを希望されているので、１階を寝室と考えた場合、床下暖房は大変効果的だと思います。

人が各部屋に分散しますからね。

基礎断熱になると、第３種換気で良いなんて言ってられないので、
（第１種ダクト換気にして、床下の基礎の空間も換気しなくてはならないため）
標準仕様としての住宅性能がアップします。

これが安くできると、もっと良いんですけどね・・・



さて完成内覧会を後にして、案内予定の物件を全て回ったんですが、いくつか候補に挙がりそうな物件を見つけることができました。

これから色々調査を重ね、最終的な判断を頂くまでは何とも言えませんが、少なくともこの街に住みたい、という希望は叶えられそうな雰囲気。

明日は、資金計画の打ち合わせです。

迷惑な話

みなさん、こんばんは。


寒いですねぇ・・・

ところが、寒いことも然ることながら、湿度が２０％程度というのも問題です。

先ほど、ナオちゃんが寝ている部屋にお湯を持っていったんですが、どうにか湿度４５％まで回復しました。

湿度が低いと、のどの粘膜が乾燥してひび割れ、そこからインフルエンザなどのウィルスが進入すると言われていますし、湿度が高いと、カビやダニが繁殖し易くなってしまいます。

湿度は４０％～６０％くらいに保つことが、健康に良いということになりますね。


さて、今日は茅ヶ崎市に物件調査に行って参りました。

市役所は、以前は窓口に立っていても誰も気付いてくれなかったし、用事を言ってもたらい回しにあったりしましたが、今ではすっかり親切・丁寧になった感があります。

今日も調査内容を一通り伝えると、これを調べるならココ、と教えてくれました。


収集した資料は、登記簿謄本、公図、測量図、水道関係、下水道関係、道路関係、避難場所、災害ハザードマップ、都市計画関係など。

今回の物件は有名な仲介業者が専任で取り扱っているんですが、調査していくうちに、どうもおかしいことに気付きました。

朝一でこの業者に、物件がまだ紹介できるかどうか確認しているんですが、どうも分筆して二棟建売にする流れがあるようなんです。

再度業者に連絡しても、一宅地として土地売りできると言うんですが、登記簿謄本から分かった現所有者のデベロッパーに連絡すると、もう建築確認申請も提出済みで、２棟現場の建売で計画しているとのこと。

この仲介業者、知ってか知らずかウソを点いているのか・・・
まったく迷惑な話です。

建築確認申請を出しているということは、去年１１月ごろには建売の計画が進んでいたということですからね。

お客さんにしてみれば、せっかく候補に挙がろうかという土地が見つかったというのに・・・

大変申し訳ない話です。

まあ、もっと良い土地を探せば良いことですけどね！

GT-Rのリヤウイング

みなさん、こんばんは。


ちょっとGT-Rネタ。

昨晩、GT-Rを運転しました。
”夢”の中ですが、すっごく幸せでした！

毎日こんな夢が見られたら、クルマなんて買わなくて済むのに・・・


そのGT-R、最初に見たときの印象として、リヤウイングが小さい！というのがありました。

私の父も、歴代GT-Rの大きなリヤウイングが気に入っていたので、今度のは迫力なくなったねぇ・・・なんて言っていました。

アミューズというチューナーが、東京オートサロンで大きなリヤウイングをコンセプトで展示していたんですが・・・



この角度からだと良さそうなんですが、実車を見ると思ったほど良くなかったです。

何か、標準のリヤウイングの方が品があるというか・・・

でもエアロパーツはいろいろなショップから出てくるでしょうね。

フクダ渋滞

みなさん、こんばんは。


世田谷区、東急田園都市線”駒沢大学”駅から数分のところに、フクダ総理大臣の自宅があります。

私が東京で仲介業の営業をやっていたとき、たまたまフクダ邸のすぐ近くで現地販売会をやったことがあり、警備の警察官の前で恐る恐る「現地販売会はこちら！」の捨て看板を電柱に付けた記憶があります。

当然、電柱に捨て看板を貼る事は軽犯罪法違反なんですが、その警察官はあくまで警備が目的なので、見て見ぬふりをしていました。


フクダ総理大臣が、公邸ではなく自宅から”通勤”していたため、環状七号線から国道２４６号線に入る交差点は、朝のラッシュ時に通行止めとなり、大変な迷惑になっていたとのこと。

このたび、公邸にお引越しされたそうで、多少の渋滞解消にはなりそうです。

そして、公邸に入ったフクダ総理大臣の感想は、

「・・・寒いです。」

新築の首相官邸ですが、断熱性能が低いんでしょうね。
支持率が下がり、身も心も寒いのかもしれませんが。

さて、外断熱住宅の気温変化ですが、最近実家に行っていないため、データを取ってきていません。

今週はずっと忙しいので、グラフを公開するのはちょっと後になってしまいそうです。

その外断熱住宅ですが、最近こんな感想がありました。

「確かに寒くないんだけど・・・暖かいと言うには足りない！」

室温をエアコン設定で２０℃とし、蓄熱の効果と相まって暖かいということなんですが、気温２０℃では床面温度も２０℃となりますよね。

女性にしてみると、２５℃くらい床が暖かければ体感的に楽になるようで、要するに私が建築として一般的に目標としていた２２℃前後の床温度では足りないと言うことです。

室温２２℃は、エアコンの運転で一般的なレベルだと思うので、合わせて床温度もこれでいけると思っていたんですが、２５℃となると床暖房でないとちょっと難しいですね。

エアコンで暖房２５℃設定は、ちょっと高すぎです。

う～ん、やっぱり床暖房か・・・。

私の友人宅は、フローリングをコルクの床にリフォームしたんですが、効果はかなり高いようです。

当然、値段も高いですけどね。
それでも床暖房に比べると安いです。ランニングコストはかからないし。

でも床暖房やるなら、基礎断熱＋床下暖房やってみたいな。

古地図

みなさん、こんにちは。

今日は良い天気になりましたが、相変わらず気温は低いですね。

昨日、現地販売会で外で立っていたんですが、体の芯まできっちり冷えました！

いま代々木公園でナオちゃんが女の子(！)のお友達と遊んでいるので、その間に九段下にある国土地理院へ行ってきました。

Aさんの土地探しで、候補に挙がりそうな物件が見つかったので。

パソコンで該当するエリアの古地図を探すんですが、昭和初期のものと、高度成長期の時代の地図を買いました。

その物件の所在地はいづれの年代も農地になっていて、心配する建物や施設はありませんでした。

土地の履歴、ライフライン、道路、地盤、都市計画、治安など今週かけて調査を進め、土曜日にまとめて報告する予定です。