埋設物のあった売地のその後

みなさん、こんにちは。


先日、ずっと汚水処理施設の地下埋設物のある物件について投稿しました。

あの進捗ですが、やっぱり契約に至らなかったようです。


当然だと思いますが、申込提出時点では、あの埋設物の状況を購入希望者は把握していなかったのでしょう。

逆に言えば、それを知らずに買わなくて良かったと思います。


さて、Ａさんとしてはこの土地を希望されているため、この土地の持ち主と交渉を始めているんですが、金額面の交渉というよりは、更地渡しで販売する、という条件で話を進めています。

更地渡しの場合、地表だけでなく地中も含めて、建築（買主の使用目的）に障害のあるものは撤去してもらうことになるので、その条件で売買金額を決めれば非常に分かりやすい結果になります。

あとは本下水管が前面道路にないため、行政負担としてどこまで工事してもらえるのかなど、ライフラインの整備の金額を出す必要があります。

いずれにしても、焦らず慎重に事実関係の把握と条件面の交渉を進めていき、全てが納得できる内容になるかどうかですね。

賃貸はスピード

みなさん、こんばんは。


今日は確定申告で税理士先生宅へ。

毎年計算ミスがあって、先生にはご迷惑をおかけしているんですが、今年は大丈夫な自信があります！

それにしても、毎年この時期は本当に面倒くさいです・・・


さて、こんなことがあるんだな・・・ということなんですが、うちで管理しているマンションの入居申込が、１分間に２通届いたんです。

何ヶ月か空いていた物件なんですが、決まる時ってこういうことになるんですね。


私もお客さんに、

「そんなにすぐに決まるものでもないから、１日くらい冷静に考えた方が良いですよ！」

なんて言うんですが、本当に気に入っているんだったら、やはりスピード勝負ということも時には必要なんでしょう。

特に賃貸ですからね。

売買なら慎重になってもらう必要があるかもしれませんが。


最近、賃貸でも売買でも共通して思うことがあるんですが、よく物件資料に、

”日当り良好”

とか、

”閑静な住宅街”

とか書いてありますよね。

あんなことを書くよりも、ライフインフォメーションを充実させた方がよっぽどお客様のためになる資料になると思います。

”スーパーまで徒歩５分”
”コンビニエンスストアまで徒歩３分”
”診療所まで徒歩１０分”
”総合病院まで・・・”

のような感じですね。

日当りがどうか、閑静かどうかなんて、物件見ればすぐ分りますし。

五音

みなさん、こんばんは。


今日は定休日でしたが、最近の毎週水曜日はいつも同じ行動パターンな気がします。

それでも、ナオちゃんにとっては家族全員で過ごす時間が大切なんだと思っています。


今年はまだ一度もイチゴ狩りに行っていません。

ナオちゃんは行きたがっているんですけどね。

なかなかタイミングが合わないのもそうですが、イチゴ狩りはイチゴを洗わずに食べることの問題がちょっと気になりまして。

洗わないで食べるのは、農薬の問題が残っているようなんですが、かと言ってイチゴ狩りの現場で洗いながら食べるのもちょっと気が引けます。

ちなみに、イチゴは水洗いで十分だそうですね。

塩水で洗うと、一度出てきた農薬が浸透圧で再度入り込んでしまうとか。


でも探せばあるものですね！

平塚駅に近いところに、減農薬のイチゴ狩りができるところを発見しました。

苗の段階では減農薬で栽培し、花ができてからは一切農薬を散布しないとのこと。

来週くらいに行ってみようかと思っています。




これ、江ノ電なんですが、昔私が小さい頃に乗った電車は、運転席の窓ガラスの高さってこのくらいだったんですよね。

ところが、最近の電車はみんな窓が高いので、抱っこしないと見せてあげることができません。

しかし体重１７ｋｇのナオちゃんをずっと持っているのは、すごくしんどいです。

私も一番前で景色を見るのが好きでしたが、結局自分で運転できないことに気付いてからはすっかりクルマ好きになりました。

ナオちゃんはどうなっていくんでしょうかね・・・


ナオちゃんの名前は”七音”と書き、ドレミファ・・・の七音からとった、というのをずいぶん前に書いたかと思います。

七音全てがかけがえのないもの、という意味をこめたんですが、世界共通で七音なわけではないことを、最近初めて知りました。

例えば、沖縄の音楽は五音なんですね。

ドミファソシの５つで、レとラがありません。

確かに、木琴か何かでドミファソシ・・・と音を出してみると、それだけで沖縄民謡みたいな感じがしますよ。

さらに前回の続報

みなさん、こんばんは。


昨日、市役所の下水道管理課に行ってきたんですが・・・

まず汚水処理施設の解体作業報告書のようなものがないかと尋ねると、そのような資料はない、と言われました。

それではと、施設の断面図は残っていないかと言うと、地下倉庫にある書類を一つ一つ探してみないと・・・ということでした。

埋設物の存在で、土地購入者の負担が大きく変わる旨お伝えし、待つこと約３０分、何とか図面を出してもらえました。


その図面を見ると、施設の大きさは、

高さ：ＧＬ＋５０ｃｍ～ＧＬ－４００ｃｍ
幅　：約８８０ｃｍ
長さ：約８００ｃｍ

と、思ったよりも大きなものでした。

壁、床、天井ともコンクリートの厚みが２５ｃｍ。


何とかこの図面のコピーが欲しいと伝えましたが、どういう訳か複写も写真に撮ることもダメ！

何とか憶えて帰ってください、とのこと。


敷地のどの位置に施設があったかを示す配置図はなく、また施設を設置した際に調査したであろう地盤調査報告書もありませんでした。


分ったのは、地中に４ｍ×８ｍ×９ｍくらいの”箱”が入っていたという事実。

このうち、ＧＬ－２．５ｍまでは撤去したということなので、１．５ｍ×８ｍ×９ｍの地中埋設物が存在していることになります。


これを撤去するには、４ｍの深さまで掘削する必要があります。

これだけの深さになると、ただ土を取り除いて埋め戻すという訳にはいかず、土留めや大型の重機が必要となり、ダンプの台数もずっと多くなります。

推定で６００万円くらいでしょうか。
ただゴミを取るだけのことで！！


さらに加えて地盤改良の必要性が残りますし、現実的にこの埋設物を撤去するのは、物件としてどうなの！？ということになります。

埋設物を残したまま杭基礎を打ち込むにしても、地中４ｍの位置にある２５ｃｍ厚のコンクリートを打ち抜くというのが果たしていくらくらいかかるのか。



実は更なる”オチ”があるんですが、私が下水道管理課で埋設物の図面を見ていた際、隣りに来た仲介業者らしきオジサンが、

「この土地の下水道の埋設状況を知りたいんだが・・・」

と職員に聞いていたんです。

どこの土地かな？なんて思って聞いていると、何と私が調べているのと同じ土地！

このタイミングで同じ物件を見ているということは・・・と思い、売主にこっそり電話すると、つい先ほど購入申込が入ったとのこと。

私が埋設物のことを聞いた職員に、

「この処理施設の地中埋設物の件は、最近どなたか調査に見えました？」

と聞いたら、

「調査に来ていたら、この資料を探すのにこんなに時間はかかりませんよ！」

というお答え。

この仲介業者は、地中埋設物に関してどこまで把握しているか分りませんが、おそらく重要事項説明の際に買主は初めて聞くことになるんでしょう。

まあ人の心配をしても仕方がありませんが、この土地は物件価格以上に高くつく可能性が高いと思いますから、その売買契約が成立するのか気になってしまいます。

前回の続報

みなさん、こんにちは。


前回の地中埋設物について。

地中２．５ｍの位置にコンクリート製の底盤があるのは前述の通りです。


さてここに建物を建てる場合について、いろいろ検討しているんですが、宅地造成を手がけている設計士と相談した結果、以下の方法があります。

①底盤より下で地耐力があるのであれば、２．５ｍまでの土を表層改良する。

②底盤より下の地耐力が低いのであれば、底盤を貫通する形で杭基礎を打つ。



前回の投稿で、底盤の撤去費用で８００万円くらいと書きましたが、そこまではかからないことが分かりました。

私の実家で作業したときの見積り書を確認すると、５㌧ダンプトラックが入り込める場合の土の捨て代が５５００円／立方㍍でしたから、

底盤までの土の量　１５７．５立方㍍×５５００円＝８６６，２５０円。

埋め戻しに必要な土が、仮に取り除いた土の量と同じとして、

１５７．５立方㍍×６５００円（実家で埋め戻した土）＝１，０２３，７５０円

底盤の産業廃棄物処理費用と重機の使用量等含めますと、
大体総額で２５０万円くらいでしょうか。

この金額と、①、②を比較して、最も安価でできる処置を行えば、建物が建てられることになります。

これから市役所の下水道課に行くんですが、浄化槽設置当時の地盤調査報告書が残っていれば良いんですが・・・

まさかの地中埋設物

みなさん、こんばんは。


今日は風が強かったですね。

Ａさんを大船周辺の物件にご案内したんですが、その帰り道、高台から港南区方面を見渡すと、まるでハムナプトラ！

あそこまで真黄色の景色を見たことがありません。

黄砂なのか花粉なのか砂埃なのか分りませんが、それはもうすごかったです。


さて先日見に行った物件を再度Ａさんと確認に言ったんですが、日当りの問題を検証するため、レーザー距離計を使って、南側と東側の建物の高さを測りました。

軒下から当該土地の地面までおよそ８㍍。

建物が５㍍＋ひな壇３㍍という感じでした。


間取り作成ソフトで仮想間取りを作り、周囲に８㍍の高さの遮蔽物を置き、４月の南中時の日射角６５度方向に太陽があることを想定して日当りを見てみました。

結果的に、かなり南側を空けないと日当り的にきつい所はあるんですが、間取り次第で何とかなりそうでした。


Ａさんも気に入って頂いているようだったので、購入申込に踏み込もうとしたんですが・・・

売主から詳細資料を頂くと、この土地には以前、この地域の合併浄化槽が埋設されていて、市が管理している汚水処理施設だったんです。

下水道管が整備されたことで、浄化槽は撤去・土の埋め戻し作業が行われたとのこと。

その当時の工事完了報告書も添付されています。

ところが、

「撤去作業は、ＧＬ－２．５ｍの深さまでとする」

という一文が・・・

このことを売主に確認すると、２．５ｍより深い所に、浄化槽を固定する底盤がまだ残っているとのこと。

さらに、他にももう１区画同じような条件の土地があったんですが、そこにはすでに家が建っていて、特に問題はなかったとのこと。


ジオダスで周辺状況を調べると、”良好地盤”の結果が多く出ていたので、そもそもこの土地の地盤は良かったかもしれません。

しかし、それは底盤より深い所の話で、底盤から地表までの２．５ｍは埋め戻しの土なため、地耐力はかなり低いと思います。

市の作業報告書をよく見ると、不同沈下の恐れがある、と書かれています。

地盤調査をするにも、底盤が邪魔をして深い所は調べることができません。


この土地は更地渡しなんですが、この底盤の埋設に関しては瑕疵担保責任を負わない旨の取り決めをするようで、現実的に更地渡しではないんです。

仮にこの底盤を撤去する場合、

底盤の面積（幅７ｍ×長さ９ｍ）×深さ２．５ｍ＝１５７．５立方㍍

土の重量が２．７ｇ／立方ｃｍですから、

１５７．５×２．７×１０００＝約４２５トン

５トントラックが８５台分の土を掘り起こすことになります。

掘削重機を持ってきて、土を掘り起こし、底盤を解体・撤去して、新しい土を埋め戻すには、８００万円以上かかるかもしれません。

この物件、ある時期を境に販売価格が６００万円一気に下がっているんですが、もしかしたらこの底盤の撤去費用分を見ているのかもしれません。

一見お手ごろな価格の物件ですが、このような隠し玉を持っているとは・・・

来週早々に市役所の下水道課に行き、浄化槽の撤去作業の状況確認を行う予定ですが、さてどのような結果になることやら。

トイレットペーパーの▲

みなさん、こんばんは。




この状況、どちらを使います？

私、実はこの”三角折”が大の苦手でして・・・

これを見ると、

「えっ！？使ったらこうしておかなくちゃいけないの？」

と思っちゃうんです。

上の画像、私は当然左側のペーパーを使います。

日本人って”発明”が大好きですから、自動的に三角形になるアダプターみたいなものが１００円ショップかなんかで発売される日が近いかもしれませんね。


すみません、明日の準備がたくさんあるので、今日はこれでオシマイです！

残念な建売

みなさん、こんばんは。


昨日はナオちゃんが４月から通う幼稚園で身体測定。

幼稚園から要望されていたアレルギーの一覧も持っていったんですが、卵アレルギーが改善されているのは良いとして、ハウスダストのアレルギーが出始めていることを指摘されました。

フトンやジュウタン、カーテンなど、こまめにお掃除するようにとのこと。

先日、フトン乾燥機を買ってきたんですが、今日はフトン用の掃除機のヘッドを。



その名も”アトピットターボ”。

どのメーカーの掃除機にも共通して使うことができます。

何とも頼もしい商品名ですね。
あとは、こまめに掃除を心がけることです。


さて、今日はいくつか物件の下見をしてきたんですが、今回もがっかりでした・・・

新築の木造３階建てで、外見でちょっと心配な点があったんですが、中身もきちんと心配な物件でした。



１階の床下点検口なんですが、最近は点検口に断熱材がないくらいのことでは驚きません。

しかし・・・



点検口の下回りを見ると、何とも残念な断熱材の張り方をしています。

３０ｍｍのビーズ法ポリスチレンフォームなんですが、そもそも断熱に関心がないと思われる売主なので、施工側もこんな雑な仕事になってしまうのでしょう。



アンカーボルトのところに基礎パッキンが入っていない・・・と言いますか、この土台には全部パッキンが抜けていました。

２間分くらいの距離を、この土台は宙に浮いている形なんです。

配管が少し見えますが、配管を通すのに基礎を削り、土台を切り欠き・・・なんて箇所もあります。



基礎コンクリート打設後のセパレーターの穴埋めがされていません。

それはこの１箇所ではなく、全部です。

もうすでに錆びてきているのが見えますよね。

潜って更に一つ一つ見ていけば、もっと不具合はありそうです。

何だか悲しくなってきてしまいますね。

建売住宅って住宅性能的にどうなの！？という議論以前にこんな状況だと、やはり建売はオススメすべきじゃないな・・・って思ったりします。

価格的に納得した上で購入できる状況であれば良いと思うんですが、しっかり高かったりするんですよね。

読売新聞に、一定規模以上の建物において、断熱施工が不十分など省エネ住宅として問題がある場合、その建築業者に勧告または罰金を要求できる、という法改正が進んでいると書かれていました。

一定規模！？断熱が不十分！？とイマイチな所はありますが、省エネ住宅の義務化が進めば建売業者も目覚めるのではないですかね。

クルマのメンテナンス

みなさん、こんばんは。


うちのクルマ、今年で５年目を迎えるんですが、すでに７万キロとかなりのペースで走行距離を伸ばしています。

しかし、５万キロのときに油脂・タイヤ交換のメンテナンスをして以来、まったくいたわることなく走らせていました。

先日、日産自動車に行った際、

「良い加減メンテしないと、ちょっとヤバイですよ！」

と叱られてしまいました。


ということで、今日は私の同級生の整備士のところへ。


・・・とその前に、Ａさんから連絡があった「鎌倉市の気になる土地」を下見に行きました。

去年の夏から販売されているその土地は、すでに当初の価格から１５％もダウン。

北ひな壇の北道路ということで、やはり日当りが気になります。

建物のプラン次第ではありますが、１階部分はちょっと暗くなりそうです。

ひな壇ということで、北と西に２ｍほどの間知ブロック製擁壁があります。

間知ブロック自体は問題ないんですが・・・



現況、地面と間知ブロックの接線が境界なんですが、このブロックは更に地中深く入っているんですね。

擁壁はお隣さんの所有物となるので、こちら側に越境していることになります。

ライフラインの状況としては、上水道と下水道は確認できましたが、ガス管については引き込みされているか分りません。

いずれにしても、前面道路の埋設状況と埋設時期を調べないと何とも言えませんが。

境界杭がところどころ入っていなかったので、これから確定測量を行うんでしょうか。

本格的な調査をしないと分りませんが、パッと見では日当りの問題ですね。

あとせっかく来たので、ご近所さんに聞き込みをしました。

「買物が不便だって聞いたんですが・・・」
「最近、空き巣が多いって聞いたんですが・・・」
「駅まで行くのが大変って言われたんですが・・・」

などとカマをかけて聞いてみたんですが、みなさん、そんなことはないとおっしゃる。

閑静な住宅街で住み心地が良い、バス停までフラットで５分、評判の良い小学校と中学校がある、幼稚園は激戦区など、いろいろ伺うことができました。

この土地のことを聞くと、日当りよりも当初の価格設定が高かったから売れ残っているのでは・・・という意見がありました。

前面道路は歩道付き６ｍくらいでしょうか。

交通量は少ないんですが、下りなのでスピードがちょっと出てしまうようです。

どこも道路も、子供の飛び出し注意は変わりませんけどね。

今週末、ほかの候補物件と合わせてＡさんと再度見に行こうと思います。


さて、その後クルマの整備をお願いしに旭区瀬谷へ。

オイルはゲージに浸らないくらい減っていて、おまけに真っ黒！

ブレーキパッドは残りが３㍉くらい！

タイヤは前輪だけ方減りが激しく、サイドウォールがツルツル！

ぜーんぶ一気に直してもらったんですが、加速性と言い、減速性と言いビフォアアフターでは雲泥の差でした。

日産のＶＱエンジンは大変耐久性に優れているらしいんですが、油脂類のこまめな交換あってのことだそうです。

まあ当然ですけどね。

ＧＴ－Ｒに乗っているときは、こんなことはなかったんですけどねぇ・・・

ちなみに日産ＧＴ－Ｒ、今発注しても納車は８月以降だそうです。

いよいよ輸出準備なんでしょう。

ああ、どんどん遠のくＧＴ－Ｒ。

高いエコキュート

みなさん、こんばんは。


犬の散歩をしていたら、ご近所でエコキュートを発見しました。

うちの近所は数十棟まとめて建売で建築されているので、間違いなくこの前まではうちと同じガス給湯器だったはず。

ナショナル製の薄型で３７０㍑でしょうか。

それにしても薄いですね！


先日、何だか電設業者の営業マンが訪問販売に来て、ガス給湯器をエコキュートにすると、電化上手（深夜割引が受けられる受電契約）が使えるので、給湯が格段に安くなる、と言って回っていました。

現在のガス料金から給湯にかかる費用を計算し、それをエコキュートにするといくらになるかシミュレーションしていたんですが、その費用項目の中に、

”設備費５，０００円／月”

というのが入っていたんです。

エコキュートの給湯費用に５，０００円を足してもメリットは出る計算だったんですが、この５，０００円は、エコキュートの設置費用だったんです。

つまり、エコキュートのリースということ。

それが、今ご契約頂ければリース完済後はお客様の所有物になります！
と言って営業しているんです。

ちょっと待てよ、と。

このリースは何年かと聞くと、本体の耐用年数である１５年というお答え。

つまり、５，０００円×１２ヶ月×１５年＝９０万円！

これは高すぎるでしょう！！

エコキュート本体なんて、フルオート式の４６０㍑でも実売価格は３５万円くらい。

工事費を入れたって、５０万円にはならないでしょう。

それがほぼ倍かかっていることは、こちらから聞かない限り言おうとしませんでした。


ご近所さんはそれを知って導入したのか・・・

それとも、リースではなく、本体を購入したのか・・・

設置の時期的には、この営業マンが回っていた頃。

まあ他人事ですけどね。