みなさん、こんばんは。
先日、手続きした土地建物の売買契約ですが、買主の転勤が急遽決まり、手付放棄による契約解除となりました。
契約解除自体は問題ないんですが、何とか手付金を取り戻せないか、と考えた買主は、契約書の不備を指摘してどうにかならないか、と考えたようなんです。
契約後わずか３日のことなので、手付金を惜しむ気持は分かるんですが・・・
で、その指摘の内容とはこうなんです。
この中古戸建てには、庭面の掃き出し窓にサンルームが取り付けてあります。
重要事項説明書には、現況有姿による引き渡し、および補足資料にはサンルームの存在が記載され、かつ売り主の残地物所有権放棄、買主による使用・処分の検討について書かれています。
買主は、このサンルームが未登記であり、かつ容積率オーバーの可能性に対して説明がないのでは、という指摘でした。
確かにサンルームが増築部分となれば、ご指摘の通りとなるかもしれません。
容積率オーバーだから何？ということに対しては、住宅ローンの審査に影響が出る可能性があります。
私の認識では、まずこのサンルームには基礎がなく、ただ金属製の柱が地面に突き刺さっているだけなので、そもそも建築物の一部に当たらないのではないか、ということでした。
金融機関の担当者に伺うと、確かにサンルームが増築部分とみなされる場合があるようなので、司法書士の先生にも確認したところ、登記簿の面積（増築部分が足されていない）と評価証明書の面積が同一なので、行政機関がそもそも増築と認定していない、という点をご指摘されました。
以上二つの点から増築部分ということでないとすれば、契約上、現況有姿渡しということになっていて、かつ買主はこのサンルームの撤去見積もりを依頼していた、つまりサンルームの存在を十分把握しいたわけですから、問題にならないのでは、ということだと思います。
そもそも、サンルームの存在を問題視するのであれば、たとえば住宅ローンに影響が出るので撤去費用を出してくれ、とか、実生活に著しく不都合が生じるので撤去してくれ、ということならば分かるんですが、手付解除を重く見て、契約書に不備がないかを探した結果の指摘、ということ自体、おかしいことだと思います。
だったら契約を履行したうえで文句を言え、と感じました。
この件はすでに解約の合意を交わしているので、今後どうこうということはないですが、手付解除の一例としてお伝えしてみました。
明日はディズニーランドに行く予定ですが・・・ナオちゃんが熱を出してしまって。
ここ数日、入場制限になっているディズニーランドですが、ディズニーストア等で販売している期日指定券を事前に購入しておけば、制限中でも入場できます。
ただの前売り券だと、現地の券売所で交換する際、入場制限がかかっていると交換できません。
ということで、明日は確実に入場できるわけですが・・・
まあ治るのを祈るしかないですね。
みなさん、こんばんは。
先日の売買契約、ちょっと考えられないミスがありまして・・・
まさに青ざめるとはこのこと！？というくらいでしたが、買主側の仲介業者のご協力でなんとかなりました。
反省、というより猛省ですね。
某デパートにて、赤ちゃんの写真展が開催されています。
抽選に当たって、ナオちゃんとカノンちゃんの写真が掲載されているので、見に行ってきました。
この子、赤ちゃん！？的な大きい子も掲載されていましたが、みんな素敵な笑顔が並んでいましたね。
先日の売買契約、ちょっと考えられないミスがありまして・・・
まさに青ざめるとはこのこと！？というくらいでしたが、買主側の仲介業者のご協力でなんとかなりました。
反省、というより猛省ですね。
某デパートにて、赤ちゃんの写真展が開催されています。
抽選に当たって、ナオちゃんとカノンちゃんの写真が掲載されているので、見に行ってきました。
この子、赤ちゃん！？的な大きい子も掲載されていましたが、みんな素敵な笑顔が並んでいましたね。
みなさん、こんばんは。
売買の契約手続きがやと一息つきました。
いやぁ、こんなに寝ずの数日間は久しぶり！
やっぱり売買契約は楽しいね。
印鑑を押した後のお客さんの笑顔は最高です！
それにしても、ちょっと疲れたね・・・
でも明日は賃貸のお仕事を・・・ね。
売買の契約手続きがやと一息つきました。
いやぁ、こんなに寝ずの数日間は久しぶり！
やっぱり売買契約は楽しいね。
印鑑を押した後のお客さんの笑顔は最高です！
それにしても、ちょっと疲れたね・・・
でも明日は賃貸のお仕事を・・・ね。
みなさん、こんばんは。
昨日の遺産分割協議書の件ですが、今朝権利者から連絡があり、遺言書が見つかった、とのこと。
公正証書の遺言書が信託銀行から出てきた、ということなんですが、書かれている内容は、今回権利者として登場している人物と同じ方々が相続人として指名されていました。
ほっと一安心ですが、死後１年以上経ってから遺言書が出てくるとは！
どういう事情か分かりませんが、遺言書の存在は身内に話しておかないと・・・というところでしょうか。
また、専属専任で販売活動中のもう一つの物件で、購入申し込みを頂きました。
昨今の事情なのか、今となっては当然なのか、ものすごい差し値！
もちろん、希望金額そのまま呑むわけにはいかないので、これから価格交渉となるんですが、まあ駆け引きというよりは茶番なんです。
落とし所は目星がついているのに、それより若干高いところと低いところで金額を出し合い、その真ん中で落ち着かせる、というわけで。
これで二つの売買手続きが絡んできたわけですが、どちらの契約も綱渡りみたいなものですね。
全然話は変わりますが、エコポイント効果ともいうべきか、エコ住宅がやたらとメディアで騒がれているような気がします。
でも、建物の性能を上げるという概念よりも、エコに直結する設備の導入の方に主眼が置かれているように思います。
太陽光発電であったり、給湯器やエアコンであったり。
Ｄハウスでは太陽光発電を採用した住宅のＣＭをやっていますが、うーん、どうなんでしょう。
そもそも住宅性能を上げて、そのうえで・・・という気がするんですが。
第一技術革新で、一戸建て一軒分に必要とする電力を賄える太陽光パネルが、近い将来はがき一枚分でできるかもしれない、というのに。
太陽光パネルの耐用年数が２０年～２５年くらいでしたっけ？
耐用年数とイニシャルコストの回収年数の関係はよく知りませんが、これから２０年の間には、この技術が世に出ているかもしれません。
それからでも遅くないと思いますけどね。
昨日の遺産分割協議書の件ですが、今朝権利者から連絡があり、遺言書が見つかった、とのこと。
公正証書の遺言書が信託銀行から出てきた、ということなんですが、書かれている内容は、今回権利者として登場している人物と同じ方々が相続人として指名されていました。
ほっと一安心ですが、死後１年以上経ってから遺言書が出てくるとは！
どういう事情か分かりませんが、遺言書の存在は身内に話しておかないと・・・というところでしょうか。
また、専属専任で販売活動中のもう一つの物件で、購入申し込みを頂きました。
昨今の事情なのか、今となっては当然なのか、ものすごい差し値！
もちろん、希望金額そのまま呑むわけにはいかないので、これから価格交渉となるんですが、まあ駆け引きというよりは茶番なんです。
落とし所は目星がついているのに、それより若干高いところと低いところで金額を出し合い、その真ん中で落ち着かせる、というわけで。
これで二つの売買手続きが絡んできたわけですが、どちらの契約も綱渡りみたいなものですね。
全然話は変わりますが、エコポイント効果ともいうべきか、エコ住宅がやたらとメディアで騒がれているような気がします。
でも、建物の性能を上げるという概念よりも、エコに直結する設備の導入の方に主眼が置かれているように思います。
太陽光発電であったり、給湯器やエアコンであったり。
Ｄハウスでは太陽光発電を採用した住宅のＣＭをやっていますが、うーん、どうなんでしょう。
そもそも住宅性能を上げて、そのうえで・・・という気がするんですが。
第一技術革新で、一戸建て一軒分に必要とする電力を賄える太陽光パネルが、近い将来はがき一枚分でできるかもしれない、というのに。
太陽光パネルの耐用年数が２０年～２５年くらいでしたっけ？
耐用年数とイニシャルコストの回収年数の関係はよく知りませんが、これから２０年の間には、この技術が世に出ているかもしれません。
それからでも遅くないと思いますけどね。
みなさん、こんばんは。
今日は・・・やっちゃいました。
例の借地権売買、手続きの流れを説明するため、今日権利者の方にお越し頂いたんです。
そもそもこの権利は相続で引き継がれたんですが、
「相続についてなんですが、遺産分割協議は済まされているんですよね？」
「ええ、兄弟間では済んでいます。」
「協議書の方は作成されて・・・ますよね？」
「いや、まだなんです。」
ガーン！！
契約できないじゃない・・・
去年末、媒介依頼を頂いた時、遺産分割協議について伺ったんですが、協議書の作成までは確認しなかったんです。
さてどうしよう・・・
今日は・・・やっちゃいました。
例の借地権売買、手続きの流れを説明するため、今日権利者の方にお越し頂いたんです。
そもそもこの権利は相続で引き継がれたんですが、
「相続についてなんですが、遺産分割協議は済まされているんですよね？」
「ええ、兄弟間では済んでいます。」
「協議書の方は作成されて・・・ますよね？」
「いや、まだなんです。」
ガーン！！
契約できないじゃない・・・
去年末、媒介依頼を頂いた時、遺産分割協議について伺ったんですが、協議書の作成までは確認しなかったんです。
さてどうしよう・・・
みなさん、こんばんは。
今日も道路は混んでいましたね。
そんな中、千葉の先までお墓参りに。
ナオちゃんはとってもお兄さんらしくなりました。
どんどん水を運んでくれるし、お墓もキレイに磨いてくれます。
来月から年長になりますが、頼もしい限りです。
カノンは、自己主張が激しくなってきました。
いわゆる”お転婆”ってやつでしょうか・・・
まあ二人とも順調に成長してくれているので、良しとしましょう。
明日は借地権者への契約内容の事前説明と、賃貸のご案内があります。
事前説明は、ややこしい契約内容を明確に把握して頂く必要がありますので、本番までにあと１回くらいはお会いするかもしれませんね。
賃貸のご案内は、これからご結婚される二人のための新居探しなんですが、新生活への第一歩を踏み出すお手伝いとして、一生懸命がんばろうと思います。
今日も道路は混んでいましたね。
そんな中、千葉の先までお墓参りに。
ナオちゃんはとってもお兄さんらしくなりました。
どんどん水を運んでくれるし、お墓もキレイに磨いてくれます。
来月から年長になりますが、頼もしい限りです。
カノンは、自己主張が激しくなってきました。
いわゆる”お転婆”ってやつでしょうか・・・
まあ二人とも順調に成長してくれているので、良しとしましょう。
明日は借地権者への契約内容の事前説明と、賃貸のご案内があります。
事前説明は、ややこしい契約内容を明確に把握して頂く必要がありますので、本番までにあと１回くらいはお会いするかもしれませんね。
賃貸のご案内は、これからご結婚される二人のための新居探しなんですが、新生活への第一歩を踏み出すお手伝いとして、一生懸命がんばろうと思います。
みなさん、こんばんは。
今日から３連休でしたが、驚くほど道路が混んでいました。
おそらく行楽地へ行く家族連れで・・・というところでしょうか。
房総半島の天津小湊にある旅館、蓬莱屋。
毎年１度は訪れる旅館なんですが、何となくボーっと海を眺められる露天風呂がお気に入りなんです。
追加料理で頼める3,150円の房総牛のステーキが絶品！
魚介はたくさん出して頂けるので、ちょっとつまむこのステーキが何とも言えないんです。
鴨川シーワールドを見てからこの旅館に泊まり、翌日は市原ぞうの国に寄って帰ってくる、というのが恒例のツアー。
この春休みに行きたかったんですが・・・来週は賃貸と売買でとても忙しいので無理でしょうね。
新しくなる東北新幹線で、車両の愛称を募集しているのをご存知でしょうか。
Ｅ５系という、とても鼻の長い新幹線なんですが、３２０ｋｍ／ｈ運転も視野に入れたとても速い車両だそうです。
この募集に応募したんですが・・・って、恥ずかしいから書きゃしませんけどね。
ただ、東北地方の豊かな自然をイメージした名称で応募したので、万が一当選したらとてもうれしいです。
今日から３連休でしたが、驚くほど道路が混んでいました。
おそらく行楽地へ行く家族連れで・・・というところでしょうか。
房総半島の天津小湊にある旅館、蓬莱屋。
毎年１度は訪れる旅館なんですが、何となくボーっと海を眺められる露天風呂がお気に入りなんです。
追加料理で頼める3,150円の房総牛のステーキが絶品！
魚介はたくさん出して頂けるので、ちょっとつまむこのステーキが何とも言えないんです。
鴨川シーワールドを見てからこの旅館に泊まり、翌日は市原ぞうの国に寄って帰ってくる、というのが恒例のツアー。
この春休みに行きたかったんですが・・・来週は賃貸と売買でとても忙しいので無理でしょうね。
新しくなる東北新幹線で、車両の愛称を募集しているのをご存知でしょうか。
Ｅ５系という、とても鼻の長い新幹線なんですが、３２０ｋｍ／ｈ運転も視野に入れたとても速い車両だそうです。
この募集に応募したんですが・・・って、恥ずかしいから書きゃしませんけどね。
ただ、東北地方の豊かな自然をイメージした名称で応募したので、万が一当選したらとてもうれしいです。
みなさん、こんばんは。
水道管の配管図を確認していたら、何とお隣さんの宅地内を通って水道が敷かれている模様！
げっ！？
その後、工事図面を確認したら、新しい配管がきちんと宅地内に入っているとのこと。
あー、良かった！
何でも数年前までお隣さんを通って水道が敷かれていたのは間違いなかったようで、近くの国道で水道工事をしていた業者が過って水道管を切断してしまった、らしいんです。
当然、その道路沿いは全て断水になってしまい、急遽水道局が調査したところ、この工事が原因だと判明。
ということで、水道局の有責で水道管を新調した、という経緯があり、配管図はその工事前の図面だった、というわけなんです。
でも、その切断事故がなかったら、今でもお隣さんの敷地経由で水道が敷かれていたかもしれません。
ちょっとゾッとしますね・・・
しかも新調された配管はＳＵＳ配管。
それまでは悪名高き硬質塩ビライニング鋼管。
配管の耐用年数がグッとアップしますから、まさに良かった良かったです！
水道管の配管図を確認していたら、何とお隣さんの宅地内を通って水道が敷かれている模様！
げっ！？
その後、工事図面を確認したら、新しい配管がきちんと宅地内に入っているとのこと。
あー、良かった！
何でも数年前までお隣さんを通って水道が敷かれていたのは間違いなかったようで、近くの国道で水道工事をしていた業者が過って水道管を切断してしまった、らしいんです。
当然、その道路沿いは全て断水になってしまい、急遽水道局が調査したところ、この工事が原因だと判明。
ということで、水道局の有責で水道管を新調した、という経緯があり、配管図はその工事前の図面だった、というわけなんです。
でも、その切断事故がなかったら、今でもお隣さんの敷地経由で水道が敷かれていたかもしれません。
ちょっとゾッとしますね・・・
しかも新調された配管はＳＵＳ配管。
それまでは悪名高き硬質塩ビライニング鋼管。
配管の耐用年数がグッとアップしますから、まさに良かった良かったです！
みなさん、こんばんは。
底借同時売買の続き。
この２つ、つまり借地権と底地権を同時に売買するわけなんですが、実際の権利としてこの２つがあるわけではありません。
というのは、数十年前に土地賃貸借契約を結んだんですが、登記簿上、借地権の登記はしていませんでした。
ただし、その土地を借りた方が建物を建て、それを登記していたため、事実上借地権としてみなされたわけなんです。
借地権が登記されていないわけですから、今回の売買の手法としては、建物（借地権付き）売買契約と土地売買契約の２本立て、ということになります。
ところが、買主として手を挙げた方からの要望で、所有権として売買契約をしたい、との話になりました。
つまり、土地と建物の所有者を一本化してから契約したい、ということなんです。
やっていることは一緒のようですが、気をつけなくてはいけないことがいくつかあります。
土地の売買と建物（借地権付き）の売買を並行して手続きした場合、買主から契約解除の意思表示があった場合、２つとも白紙に戻ります。
契約解除は、住宅ローンが出なかった場合や手付金を放棄して解除する場合、違約金を払って解除する場合などがありますが、いずれにしても２つの契約はなかったことになります。
しかし、土地の現所有者が建物を買い取り、一本化して新しい買主に売買した場合、契約解除になると、最初にやった借地権の買い取りについては成立してしまいます。
これでは問題になることがあるので、一本化した売買契約が白紙解除になった場合、同時に借地権の買い取り契約も無効にしなくてはなりません。
この手続き自体は問題ないんですが、もうひとつ、心配なことがあります。
それは・・・
今日はナオちゃんの水泳教室の最終日。
頂いた評価は”クラゲ”。
プカプカ浮いてられる、ということなんでしょうか・・・
この先生は一年間通してお世話になった方なんですが、来年度からどこぞの小学校に赴任されることになりました。
最後のお別れ、ということで、ナオちゃんにたくましいお兄さんになることを期待したメッセージを頂きました。
ナオちゃんは本当に良い先生に恵まれている、と思います。
別れはつらいですが、いつの日か更に成長したナオちゃんを見て頂きたいですね。
底借同時売買の続き。
この２つ、つまり借地権と底地権を同時に売買するわけなんですが、実際の権利としてこの２つがあるわけではありません。
というのは、数十年前に土地賃貸借契約を結んだんですが、登記簿上、借地権の登記はしていませんでした。
ただし、その土地を借りた方が建物を建て、それを登記していたため、事実上借地権としてみなされたわけなんです。
借地権が登記されていないわけですから、今回の売買の手法としては、建物（借地権付き）売買契約と土地売買契約の２本立て、ということになります。
ところが、買主として手を挙げた方からの要望で、所有権として売買契約をしたい、との話になりました。
つまり、土地と建物の所有者を一本化してから契約したい、ということなんです。
やっていることは一緒のようですが、気をつけなくてはいけないことがいくつかあります。
土地の売買と建物（借地権付き）の売買を並行して手続きした場合、買主から契約解除の意思表示があった場合、２つとも白紙に戻ります。
契約解除は、住宅ローンが出なかった場合や手付金を放棄して解除する場合、違約金を払って解除する場合などがありますが、いずれにしても２つの契約はなかったことになります。
しかし、土地の現所有者が建物を買い取り、一本化して新しい買主に売買した場合、契約解除になると、最初にやった借地権の買い取りについては成立してしまいます。
これでは問題になることがあるので、一本化した売買契約が白紙解除になった場合、同時に借地権の買い取り契約も無効にしなくてはなりません。
この手続き自体は問題ないんですが、もうひとつ、心配なことがあります。
それは・・・
今日はナオちゃんの水泳教室の最終日。
頂いた評価は”クラゲ”。
プカプカ浮いてられる、ということなんでしょうか・・・
この先生は一年間通してお世話になった方なんですが、来年度からどこぞの小学校に赴任されることになりました。
最後のお別れ、ということで、ナオちゃんにたくましいお兄さんになることを期待したメッセージを頂きました。
ナオちゃんは本当に良い先生に恵まれている、と思います。
別れはつらいですが、いつの日か更に成長したナオちゃんを見て頂きたいですね。
みなさん、こんばんは。
初めての経験なんですが、今、底地・借地同時売買の手続きを進めています。
底地権というのは、元々その土地を持っている方の権利、借地権というのは、その土地を賃借（借りる）して建物を建てられるようにするための権利です。
つまり、土地の所有者と建物の所有者が異なるため、土地と建物を一括で売却する場合、この二つの権利を同時に売買することになります。
仮にこの建物付きの土地を売りたい、ということになった場合、売却した金銭のうち、借地権・底地権それぞれいくらずつ分配するの？というのが問題になり、なかなか売りたくても足並みが揃わないことがあります。
今回は底地権者と借地権者の思惑が一致したため、同時売却に移ったわけですが、この分配金の調整にはとても苦労しました。
いずれにしろ、やっとこさ買いたいと手を上げる方が見つかり、契約に向けて手続きをしているんですが、この物件、道路に２か所接しているんです。
北側に７ｍ幅の道路に接している面と、南側に４ｍの道路に接している面があるんですが、南側の道路は私道になっています。
建築するうえでは、北側の広い道路に接している面を使いますから問題ないはずなんですが、今回、買主の要望で南側の道路も使いたいと。
私道を使う場合、その持ち主に許可をもらう必要があります。
”私”道というくらいですから、一般の方が所有しているからなんですが、この私道を持っているのは誰かを調べたら、該当者は２３名！！
つまり、２３人分の道路使用承諾を頂く必要があるんです。
一軒一軒丁寧に回るしかありませんが、ちょっと大変ですね・・・
さて、今日はナオちゃんと家内が房総半島へお花つみに行ってきました。
私も行きたかったんですが、先ほどの件で水道などのライフラインの調査をしなければならかったので・・・
房総ビューわかしお号で館山へ。そこから内房線に乗り換えて和田浦駅へ。
家内の知り合いでポピーの栽培をしている方がいて、そこに訪ねにいったわけですが、頂いた地図では和田浦駅からとっても近そう。
・・・と思って歩き始めたところ、歩いても歩いても見つからない。
おまけに地図では真っ直ぐなんですが、実際はクネクネ道。
１時間ほど歩いたところで、
「ママ・・・うんちしたくなっちゃった・・・」
げっ！
「その辺で野ウンチしちゃいなさいよ！」
「えーーーーーーー！そんなの嫌だよ！！」
とひと悶着あったようですが、ふと見るともう現地まで近くにいたようなんです。
とはいえビニールハウスですから、トイレがなく・・・
現地の方に軽トラを飛ばしてもらって、何とか間に合ったようです。
おお！キレイ！！
すっかり菜の花だと思っていたんですが・・・
房総半島の菜の花ラインは有名ですからね。
昔はウジャウジャ生えていたつくしですが、まるで剣山を裏返したように生えている写真を見ると、なんだか感動しちゃいました。
とても楽しい一日だったようですが、やっぱり・・・
一眼レフを持って行って、撮りまくりたかったですね。
市原ぞうの国に行きたいって言っていたし、春休み中にもう一回行くか！