みなさん、こんばんは。
今日はお店の片づけと解体工事の打ち合わせ。
片づけは膨大な紙の量にうんざりしつつ、顧客関係と契約関係の資料以外は思い切って捨てるようにしています。
でないととても片づきそうにない・・・
解体の打ち合わせは、主に隣接する保育園との境界をどのように養生するか、という点が主でした。
境界に近いよう壁は休園日の２月１１日・１２日の二日間で行うこととなり、それから逆算して１月３０日に本体の解体工事を始めることになりました。
あと２週間でお店を空にしなくては・・・間に合わせますが、ちょっと焦っちゃいます！
２月１２日には更地になるわけですが、おそらく着工が３月以降でしょうから、当分は何もない状態。
地鎮祭を予定していますが、よく考えてみると、横浜線のホームの目の前ですから、ちょっとコッパズカシイ・・・
日曜日の朝かなんかにひっそりと終わらせてしまおう。
今日の打ち合わせで、保育園の社長のご子息がいらっしゃいました。
社長が亡くなられたことについては改めて・・・ということで話をしましたが、あまり引きずってはいらっしゃらない様子でした。
今年は大変な一年でしょうから、がんばってください、としか言いようがないですけどね。
来週の月曜日はあの立ち退き交渉の最終段階、いよいよ鍵の返却となります。
流れとしては、立ち退きの合意が済んでいるので、朝１０時に鍵を受け取り、その足で立ち退き料の残額を振り込みに行くということになりました。
これで半年に及ぶ立ち退き交渉の一切が終了することになります。
裁判沙汰にならなかったので、あまり時間がかからなかったケースなのかもしれませんが、貸しているものを返してもらうのにお金を払う、というのは、何て言いますか・・・つまらない話です。
まあ借地権で半分以上持って行かれるよりはマシかもしれませんが。
みなさん、こんばんは。
内装の仕様打ち合わせを行ったんですが・・・
時間がとても少なかったこともあったんでしょうが、バーって選んだ感じ。
一般住宅ならやりたいこと、例えば窓の仕様、床材の仕様、外壁の仕様・・・
その辺をあまり深く考えませんでした。
窓であれば、引き違いなんて使いたくありませんし、床材ならコルク床を使いたいですし、外壁であれば好みの色合いがあります。
しかしすべてメーカーの標準仕様から選定したので、ある意味自分のこだわりからは逸脱してしまった感があります。
その辺は、賃貸でしかも借り手が決まっている、ということから妥協したわけです。
それでも外壁が”白”以外濃い色しかないのは受け入れ難かったですが、打ち合わせ後にすぐさま高田馬場にあるという参考現場を見に行き、自分を納得させました。
ハイドロテクトのタイルで自己洗浄性があるため、汚れづらいのが大きなメリットですし、何より予算の範囲内におさめる必要がありますからね。
つまりとっても”つまらない”仕様打ち合わせでした。
今回建築する建物に隣接して管理しているマンションがあるんですが、３０年後にどちらも壊してＲＣ外断熱で建物を建てるのが私が生きている間にやりたいことです。
まあ３０年後にはもっと先進的な、例えば建物の外壁と内壁の間が全周で真空になっているとか、地面から浮いていて地震のリスクが０とか、エネルギーも水も排せつもすべて自己完結しているとか・・・そんな進化を期待したいですね。
みなさん、こんばんは。
先日、保育園との第2回目の打ち合わせを行いました。
園側からは、行政との協議の進捗状況の報告を、こちらからは建物のプランについて話し合いました。
行政とはかなり前向きの協議ができたようですが、実際には来年の9月にならないと分かりません。
ただ、乳児一人当たりに必要とする専有面積が平成25年から広くなるため、従来と同じ収容人数を確保するには、建物を広くしなければならないそうです。
逆にいえば、建物の広さが変わらない（変えられない）場合、収容人数を減らさなければなりません。
一般的に広くすることは難しいでしょうから、どこの認可園も人数を減らすことになるでしょう。
待機児童を減らす、という行政の目標から考えると、ちょっと矛盾するような話ですが、決まった以上何とか対応したい、と話していました。
ということで、今回新築する店舗を使うかどうか、以前は認可を頂けるかにかかっていましたが、どっちみち使わせて頂きたい、ということでした。
私としては、借りて頂けるのはうれしいですが、増築として認可を頂けるに越したことはないですね。
こちらから提示した建物についてですが、タイムスケジュールとして、2月中旬に古家解体、3月中旬に着工、8月中旬に引き渡しと伝えました。
また、予定賃料についても、1階部分を〇千円×平米数、2階部分を△千円×平米数とし、認可に必要な建物面積が決まり次第、設計に反映し、最終的に賃料が決まる、という形にしました。
〇と△は、不動産流通機構で調べた周辺事例から求めたんですが、一応伏せておきますね。
来週の木曜日に内装の打ち合わせをし、私からの希望を提示する予定です。
それが終われば、今の店舗の片づけです・・・ね。うんざりですが。
昨日、小学校で担任の先生との面談がありました。
落ち着きがない、けじめがない、などのご指摘を頂きましたが、誰とでも仲良くしていて、お友達からも先生からも愛されている、そしていつも”ありがとう”と言ってくれる優しい子です、とのことでした。
落ち着きがない、けじめがないは、ずっと前から言われていたことなので驚きはしませんでしたが、褒められた部分はうちが一番目指していたことなので、とってもうれしかったです。
ちょっと気になることが２つ。
スバルのスポーツカー”インプレッサ”の３００台限定車。
この車の販売状況を書いた記事に、「すでに２７７台が完売」と書いてありました。
２７７台が完売って・・・完売なら３００台じゃないの？
あと柔道金メダリストの事件。
何かと「お互いに合意があったかどうか」が騒がれていますが、それってどうなんでしょう？
ご家族からしてみれば、「ぜひ合意あったことを祈るばかりです」とはならないでしょう。
合意があろうがなかろうが、法的責任に違いがあれど、ご家族からすれば残念なことには違いないのでは。
それを「合意があったのに・・・納得いかない」と堂々と答える柔道家の気が知れません。
みなさん、こんばんは。
管理物件の中で、一番”解約されたくない”物件が解約となってしまいました。
業績の悪化、ということですが、結構良い賃料で借りて頂いたので、非常に残念です。
すぐに次が決まってくれればと思いますが・・・仕方ないですね。
さて計画中の建物について、来週の木曜日に保育園との２回目の打ち合わせをすることになりました。
行政に新しい建物と園庭のプランを提示したところ、認可園の増築として前向きに進めましょう、ということになったそうです。
条件を詳しく聞かないと分らないですが、前進したのは間違いなさそうです。
が、どうしても気になるのが全く保育園寄りに建物を作ってしまって良いものかどうか。
ちょっと調べてみたんですが、横浜市の認定保育園、東京都認証保育園、そして厚労省認可保育園、それらの制度ができて以来、認可が取り消しになったケースは極めて稀で、その原因も極端にひどい状態のようです。
行政としても多額の資金を投入して補助している以上、簡単には潰せない、ということでしょうか。
つまり、今回認可を受けて彼らに賃貸した場合、よほどのことが起こらない限り半永久的にお貸しすることになる、ということです。
いろいろ協力して頂いている住友不動産の方は、間違いなく認可が取れるように、精一杯協力する体制を取って、中途半端なことはしない方が・・・とのご助言を頂きまして。
たしかにその通りなんでしょうが、どうしても気になるんですよね。
そのあたりと、あと賃料についても来週の打ち合わせで話し合ってみようと思います。
みなさん、こんばんは。
先日とある家に行ったところ、外と中は同じ寒さ。
住宅性能はもちろんのこと、住んでいる方のライフスタイルもありますから、それが良い悪いとは言いませんが、やっぱり家の中が寒いというのは身にこたえます。
そして今日、とある事務所に行って１時間ほどいたんですが、暖房をかけているにも関わらず底冷えする寒さが。
住宅だろうが事務所だろうが店舗だろうが、やっぱり断熱性能は大切だと改めて思いました。
省エネで家電製品の省電力化、しいては使い過ぎないことを強いられている我々ですが、住宅の断熱性能を数値として目標を決めるといった、建物の具体的な性能アップは話題にもなりませんね。
何度か言っていますが、建設計画中の建物は、事務所利用とはいってもＱ値２．０以下にしたいと思っています。
壁は２×４で薄いですから、屋根断熱と床下断熱にできるだけ断熱材を入れますが、昨今の住宅にＬｏｗ－Ｅ複層ガラスが標準仕様化したのはＱ値を下げる大きなポイントになりますね。
まあそのせいで、たかがこの高性能ガラスを導入しただけで「高断熱住宅です！」と叫んじゃう住宅メーカーが多くなってしまいましたが。
新しい事務所には、業務用エアコンなんて用意しません。
計算上ではどの区画も家庭用２．２ｋｗのエアコンで十分なはず。
その方が、賃貸人にとってもメリットが大きいですからね。
そう言えば、中国地方の高速道路で高級外車の多重事故がありましたね。
いい年のおじさんたちが公道でお茶目をして病院送りに、ということですが、おおきな怪我がなかったのは不幸中の幸いだと思います。
濡れた路面でカーブを曲がり切れなかった、ということですが、新聞に書かれたいた１５０ｋｍ／ｈ程度、ということはないでしょうね。たぶん。
だって・・・まがいなりにもフェラーリですから。
ちなみにＧＴ－Ｒなら曲がれた、と思いますが、そもそも公道でやっちゃね・・・
まあフェラーリ１台オシャカにしても屁でもない方々なんでしょうが。
みなさん、こんばんは。
建築計画中の建物ですが、賃借を希望している保育園から連絡があり、来週末の１２月早々に認可の可否について横浜市と協議するとのこと。
正式な募集は来年７月ですから、あくまで現段階の計画を行政にお伺いを立てる、という程度のことですが、それでも重要な打ち合わせになります。
行政側から確実に認可を頂ける条件が出るようであれば・・・そんな上手い話しにはならないでしょうが、少なからず期待してしまいます。
そんな折、せっかく建て替えるのだから・・・ということで、外構工事の一環で子供たちが喜ぶように木を植えたらどうか・・・と園にお話ししたところ、あっさり断られてしまいました。
理由は、木のささくれに子供たちが怪我をしたら問題だし、保育者の目が届かないときに何かあったら・・・ということでした。
これには大変驚きましたが、そういう考えもあるのかな？とも。
幼稚園にはどこにも大きな木があるような気がしたので、木の成長と共に子供たちが思いを寄せてくれたら・・・なんて思ったんですけどね。
逆に、歴史のある園だったら、誰も文句は言わないのでは！？なんて思ったりもしました。
まあ・・・余計なことはしないように、ということでしょうか。
みなさん、こんばんは。
建築計画中の建物ですが、保育園が借りて頂ける事を前提に進めているんですが・・・
懸案の園庭は、建物の配置と規模を調整することで何とかクリアできそうです。
ということで、認可保育園として増築することに障害はなくなりそうなんですが、永久に保育園として運営できるかどうかは分からないので、どんな店舗・事務所でもできるように、かつ間仕切りも都合良く動かせるようにしておく必要があります。
子供たちに事故がなければ、逆にそうそう認可を下ろすことはないようですけどね。
そういう意味では、認可頂けて保育園として運営できれば、安定した家賃収入が期待できます。
保育園の経営者はちょっと高齢な方なんですが、お二方のご子息が、それぞれ経営と園長と引き継がれているので、その部分も安心ではあります。
ちょうど私と同い年くらいの方ですね。
行政は待機児童を減らすことができ、保育園は認可園として人数を増やすことができ、家主は家賃収入が安定する、まさにwinwinの関係になれば良いのですが・・・
さて、週末の発表会に向けて、とても忙しいナオちゃん。
帰りの時間は毎日５時近くなんですが、食事をしてお風呂入って、絵日記を描くともう寝る時間に。
朝は４時半に起きて、たくさんの宿題をこなす毎日を過ごしています。
私の幼少時代と比べると、本当にがんばっているな、と感じています。
みなさん、こんばんは。
今日は店舗新築打ち合わせの第１回目。
この打ち合わせができる、ということは、とても感慨深いものがあります。
さて打ち合わせの内容ですが、一番に借りたいと手を挙げて下さった保育園を運営されている方が、厚労省認可保育園として開設できるかどうかについての検討でした。
左の建物の１階で保育園を運営しており、一昨年、厚労省より許認可を受けております。
右の建物が、今回新築する建物で、１階すべての区画を保育園として、２階の２区画を事務所兼職員の待機所として使いたい、とのこと。
左の建物１階の保育園に増築として右側の１階が使えれば、改めて設備や多くの人材を投入することなく収容園児数を増やせるので、メリットがとても多い、ということなんです。
しかし、増築として認められるにはいくつかのハードルがあり、特に問題なのは園庭の広さ。
園児数を増やせば、当然、園庭も広く確保しなくてはなりません。
これが・・・ね。
また、そもそも許可出るか不透明で、許可が出なければ借りない、ということになります。
現在、横浜市の担当者と話し合いを続けているようですが、確実に認可が出る、という形にするのは難しい状況です。
ただ、待機児童が７０人いる、ということなので、何とか良い方向に進んでくれることを祈るばかりです。
話は変わりますが、昨日、ナオちゃんがサッカーＪ２の前座試合に参加しました！
横浜ＦＣと湘南ベルマーレの試合。
それにしても、プロサッカーのグラウンドの芝はキレイ！
少ししっとりして、フワフワな感じ。
これがまた・・・湘南ベルマーレの子供たちの上手なことったら。
はぁ・・・とため息をついてしまうほどで、簡単に突破されてシュートを決められていました。
それでも、チーム全員が諦めずに走っていたのが、とても印象的でした。
試合は負けてしまいましたが、いつも以上の一生懸命を見せてもらいました！
本試合では、三浦知良選手が！
うーん、やっぱりキングはかっこいい！！
出場はしませんでしたが、試合は横浜ＦＣの逆転勝利でした！
みなさん、こんばんは。
「弊社負担により、問題箇所の含水率が他部位と同等になるまで機械乾燥を継続する」
「経過観察期間内にカビの再発、腐朽が確認された場合、責任を持って対応する」
継続してお伝えしている床下の問題ですが、以上２つがメーカーから提示された引渡し条件です。
機械乾燥というとあたかも乾燥しそうですが、サーキュレーターを床下に取り付け、空気の循環を促して湿度を下げる、ということです。
いわば自然乾燥なんですが、強制乾燥にしても自然乾燥にしても、含水率３０％を切った辺りから木材の収縮が始まりますから、いずれにしても寸法の狂いは出ると思います。
次に”責任を持って対応する”という文面ですが、具体的に何をしてくれるんでしょう？
「かなりひどい状況になったら、それは交換を含めた対応になると思います」とのこと。
”かなりひどい”とはどのような状況か？
「腐朽によりボロボロになって、機能を成さなくなった場合」
機械換気で含水率が下がるまでの期間は、おそらく４ヶ月程度でしょう。わずか４ヶ月で大引きがボロボロになってしまうことは考えられず、むしろカビの再発の方が懸念されるところですよね。
”カビが発生している自体、かなりひどいには当たらないのか？”
「カビの再発で大引きの交換に当たることは無い」
つまり、業者の認識として、カビが生えた程度では大きな問題にならない、という認識です。
”それでは、責任を持った対応を具体的に言うと、カビの再発はふき取ること、ということか”
「そうなると思います」
”そんなこと、わざわざ文書化しなくても、今までの対応と変わらないじゃない。”
「・・・」
機械換気の継続により含水率低下に一定の目処がつき、その後カビが再発生した場合はどうなのか。
「大丈夫です、耐力上主要構造部は１０年保証となっていますから」
”ウソでしょ！おそらく、横架材は１０年保証の対象外になってるんじゃない？御社のアフターメンテナンス資料を確認してよ」
「お待ちください、ちょっと確認してきます・・・・・・・・すみません、対象外でした」
”御社では瑕疵担保保険に加入していると思いますが、その中で大引きのカビ、腐朽、物理的破損について保険の対象となっていますか？”
「調べて、お電話します・・・・・・・・約款を調べたところ、建築基準法上の構造主要部分が保険対象となっていて、横架材も含まれるそうです」
”つまり、御社の社内規定では１０年保証の対象外だけど、保険で対応できる、ということですね”
「そういうことになります。が、今まで保険を適用した修繕の経験がなく、実際にカビの発生でどこまで対応できるかは分かりません。基本的に第三者機関が、大引きの交換またはカビのふき取りなど、対処方法が指示されることになります」
保険会社だって原則的に費用は掛けたくないでしょうから、いずれにしても大引きの交換は無理だということでしょう。
業者が協力して大引きの交換見積りを作り、保険会社にカビの発生に伴う工事として申請しても、誰だか知らない人が見に来て、「これはふき取れば大丈夫！」という判断を下す、というのが現実だと思います。
いくら業者が対応する、と一筆書いたところで、やれることは限られていることが分かった訳ですが、ただおそらくカビの再発はないと思っています。
床下が高湿であったとしても、木材の乾燥が進んでいれば・・・という考えからなんですが、絶対大丈夫ということはないので、これからも経過を注視する必要があります。
やっぱり”あの”機械が必要だな・・・
みなさん、こんばんは。
犬の体調が戻り、床下の問題が解決する、という“夢”のような一日でした！
犬の方は心臓が良くなったわけではありませんが、以前のような活発さが出てきた、ということです。
すぐに息を切らせてしまうので、過度の運動を避け、暑さ対策を継続するのは言うまでもありません。
床下の件ですが、ハウスメーカーの負担で機械換気を継続して行うことを条件で引き渡されることになりました。
問題はカビの発生と含水率だったわけですが、まずカビについては次亜塩素酸ナトリウムで処置した、ということに評価したいと思いました。
人海戦術的なところがあり、やり方としては作業者の危険性もあって褒められたものではありませんけどね。
含水率の問題は、私は今でも製材業者の責任であり、交換が当然だと思っています。
しかし、実際に住まう方々の仮住まいの賃貸借期限が迫っていること、理論的な解決策を提示されればそれで良いのでは、という判断から、みんなで納得した、ということです。
含水率の高い木材に対し、強制乾燥を行うと寸法の狂いや割れなどの影響が懸念され、自然乾燥ではいつ引き渡しできるか分からなくなってしまいます。
床下を機械換気することで、おそらく床下の湿度は６０％から７０％程度になると考えられ、今夏の床下の気温を２７℃程度と想定した場合、平衡含水率は１５％以下になりますから、時間はかかりますが、この３５％を超える含水率を持つ木材も２０％以下まで安定すると考えました。
この機械換気装置の設置は、問題の木材の含水率が他の木材と同等になるまで、という期間が示されていて、おそらく３ヶ月ほどになるでしょう。
装置撤去後、季節は１０月から１１月ですから、気温・湿度共今より下がるでしょうから、カビが生えてしまうことはないと思います。
その後、大引きにスーパーカーボンなどの防腐処理をするかは検討の余地がありますが、現段階においてメーカーが換気装置の設置と
ランニングコストを負担する、という回答を得たことはとても良かったです。
そもそも１円たりとも負担したくない、というスタンスのメーカーですからね。
ちなみに、ホームページに含水率２０％以下の乾燥材を使用とあるにも関わらず、資材発注においてはＫＤ材という指定だけで、具体的に含水率何％の材、という認識はなかったそうです。
現場監督はホームページの記載をご存じなかったですし、構造材であれば２５％でOKという認識でしたからね。
まだ木材の品質データを見ていませんが、それにしても叩けば埃がたくさん出てきそうなメーカーです。
厚い中、火曜日はナオちゃんのサッカー。
疲れているのか、明らかに運動量と集中力を欠いていましたが、とても楽しそうでした。
明日は小学校がお休みなので、お友達を引き連れて”職業体験”に行ってきます！