みなさん、こんばんは。
長年、土地をお借り頂いている物件があります。
いわゆる旧法借地権で、始まりは昭和２４年まで遡ります。
それから、昭和４４年、平成元年、平成２１年と更新し、現在に至っています。
建物の登記簿によると、昭和４３年に新築した記録があるので、新築後に更新した、そんな経緯があったのでしょう。
建物は今なお存在しております。
昭和２４年当時の借地権者はすでに亡くなっており、長らくその奥様が引き継がれましたが、その奥様も亡くなられ、相続されたご子息３名の共有名義となっています。
ご子息とはいっても、みなさん８０代。この方々がもし亡くなられると、次の相続人は５名となります。
底地権者は、借地の権利者が増えればもう返ってくることはないし、このまま永久に賃料と更新料を頂くしかない、と思っているようです。
一方、借地権者のお三方は、そのご子息がこの土地に住む気がなく、かつ住まないのに先々賃料を支払うことに難色を示しているとのことで、借地権を売却したいとのご要望がありました。
底借同時売買、いわゆるその土地を１本の所有権として売却する方法が、借地人、底地人で検討されました。しかし、昨今の土地の売価が芳しくなく、かつ売買契約から引き渡しまで、引っ越し・解体など相応の時間がかかってしまうため、なかなかうまくまとまりません。
そもそも、８０代の高齢者が、今から新しい物件の購入、もしくは賃貸の引き受け先があるのか・・・
このブログでも高齢者の賃貸事情は書いたことがあるかもしれませんが、とてもハードルが高く、何よりご本人のためを思えば、引っ越しすることが良いとは思えませんでした。
そこで、借地権付建物を底地権者が買取り、売買契約と同時に建物賃貸契約を結んで、そのまま住み続ける、ただし現賃借人が亡くなったら、賃貸契約は終了する、という提案をしました。
借地人のメリットは、そのまま住み続けられるので今までの生活と変わらない、ということが一番で、二番目として原状回復義務もなくなるので、亡くなった後の始末などの心配がないこと。
底地人のメリットは、借地権の買取り価格を抑えることができ、そして何より土地が返ってくる、ということです。
買取り価格は、概ね路線価の１／２となりました。価格的には、業者買取り価格を折半、という感じです。
お互いが１００％満足できる形にはなり得ない、とも思いますし、このまま放っておいてもという気持もお互いあるかもしれません。ただ、何もしないよりは・・・という思いで、ご提案しました。
どうなるか分かりませんが、急いでいることではないので、ゆっくり待ちたいと思います。
我が家の通路、実家の北側でいつも日陰なので、雪がたくさん残っています。
何だか今度の水曜日辺りに、また雪が降るかもしれないようですが・・・
子供たちは斜面を作って、すべって遊んでいました。春休みはみんなでスキーに行きます。
みなさん、おはようございます。
今朝は下の子を学校まで送っていき、セガフレードで休憩中です。
それにしても、セガフレードのコーヒーカップは、どうしてこんなに持ちづらいのでしょう！こんなに細い穴に指が通る人がいるのか…
さて、マンション管理のため、ペット可物件について調べています。
供給量は昔に比べると増えましたが、細かい要望を加味していくと、なかなか思い通りの物件が見つからない、という感じ。
理由はいくつか考えられますが、最初からペットのことを考えて建てていないことが、大きな要因な気がします。
ペット可とは後からそうなった物件、最初からそう作った物件はペット共生型、そんな言い方をするようです。
家主から見ると、匂いや音、建物への影響など、悩ましい問題がありますが、賃料が高くできる傾向があり、原状回復義務を付加しやすいこと、立地に問題があってもカバーできる可能性を考えると、これから増えていくことは間違いないと思います。
A化成の広告でも、プラスわん、プラスにゃんと、ペット共生型のマンション建築を勧めていますね。良いネーミングだ！
ペットと一緒に住みたい借主の目線で考えると…どんなことが重要なのか。
私が犬を飼っていた時感じていたことは、留守中のペットの様子、雨の日の散歩をどうするか…この二つが心配でした。
マンションに屋根付きのドッグランがあり、入り口にペット用のオストメイトがある…どんな物件なら喜んで頂けるかを考えると、ワクワクしてきます。
みなさん、こんばんは。
久しぶりの雪です。
下の子は、学校が終わって３時半頃に帰ってきました。
上の子は、午前中授業だったのでお昼過ぎ。二人とも早く帰ってきてくれて安心です。
夕方５時頃には、東横線の主要乗換駅で軒並み入場制限がかかったとのこと。
・・・ディズニーランドじゃないんだから。
ニュースで見た駅の様子は、大勢の方が駅に並んでいました。学校から帰ってくるのが遅かったら・・・と思うと、ゾッとします。
今なお帰れないでいる方々、早く帰れますように。
雪かきをしてもすぐに積もってしまいます。まあ、当たり前なんですが・・・
それでも、久しぶりの雪に子供たちはとてもうれしそうでした。
今回の雪、降り始めから積もるまでが早かったですね。
学校からの連絡で、明日は休校とのこと。朝から家族で雪かきとなりそうです。
みなさん、こんばんは。
今から数十年前、渋谷ＮＨＫホールで初めてミュージカルを見ました。
「ユタと不思議な仲間たち」
そのときに会場で歌った、ともだちはいいもんだ、の歌詞は今でも忘れることはありません。
当時のユタ役は、今なお劇団四季で現役の飯野おさみさん。
以前、リトルマーメイドを見にいった際、カニのセバスチャン役で出演されていましたが、昔も今もとてもカッコイイお方です。
子供たちもミュージカルが大好きなので、冬休みにアラジンを見てきました。
アラジンは今回で３回目。いつも期待を寄せるジーニー役は、瀧山久志さんでした。
劇団四季は事前に配役を確認した上でチケットが買える、ということはありません。ましてやアラジンはとても人気があるので、前方の席を確保するには、半年以上前の会員先行予約で取るしかありません。
萩原ジーニー、道口ジーニーと見た上で、満を持しての瀧山ジーニーは、とても役柄にフィットしていて、楽しく見させて頂きました。
今、一番見たいミュージカルは、８月から東京公演が始まるキャッツですね。
以前見たときは、ストーリーがよく分からず、何が何だか分からないまま終わってしまい、とても”もったいない”ことをしました。
下の子がバレエを頑張っていることもあり、改めてキャッツの素晴らしいダンスを見たくなりました。
４月辺りから先行予約が始まるでしょうから、またＡＭ１０時にひたすらクリックして、チケットを取ろうと思います。
みなさん、こんばんは。
先日、車検のために整備工場に行った際、担当の整備士の方からこんな話がありました。
「シャッター付きのガレージはないかな」
手を尽くして探しているものの、なかなか見つからないお客さんがいるとのこと。
今は仕方ないので、お住まいから２０分以上離れたところに駐めているそうで、その場所も移らなくてはならないらしい。
その整備工場は、Ｒ３２型からＲ３５型まで、たくさんのＧＴ－Ｒの整備を引き受けています。
今のＲ３５型は、一番高価なニスモ仕様で２，０００万円近い価格ですが、そのお客さんの所有車はＲ３２型。
９０年代前半の旧車という部類に入りますが、保存状態やきちんとした整備性などで、その車の価値は１，５００万円以上とのこと。
先日の東京オートサロンで落札された、Ｒ３４型の最終スペックの未登録車の落札額は、なんと３，５２０万円！！
海外での人気も相まって、モノによっては、新旧問わずとても高価なため、”盗難性”の高い車なのです。
不動産情報網を調べてみても、シャッター付きの車庫を見つけることは困難です。
敷いて言えば、立体駐車場なら防盗性が高いと言えますが、１８５０ｍｍ幅のパレットでは、ちょっと狭い・・・
その希少性から、シャッター付きガレージの賃貸を専門的に手がけている業者もありますが、その賃料は結構高い。（でもほぼ満車）
一般的な駐車場、１区画の面積は、幅２．５ｍ～２．８ｍ、奥行き４．７ｍ～５．０ｍといったところでしょうか。
この１４㎡程度の面積の賃料は、概ね４０，０００円～７０，０００円。㎡単価は３，０００円から５，０００円程度ですね。
エリアや年式にもよりますが、１階部分の住宅用賃貸物件の㎡単価は、３，０００円くらい。ですから、シャッター付きガレージの収益性はとても高いようです。しかも、原状回復はないに等しいですし、建築の初期投資をとても下げることができます。
・・・ちょっと作ってみたくなりました。
先日、鎌倉の方に用があったので、足を伸ばして江ノ島まで行ってみました。
藤浪の二品定食。今日の地魚は、真鯛と鰆でした。
以前、ここで食べた甘鯛が本当においしくて・・・
食事をした後、江ノ島神社の仲見世通りにある井上総本舗でできたての蒸しまんじゅうを買って、海を眺めながら頂きました。
何だか癒やされます・・・
みなさん、こんばんは。
以前からお世話になっている業者さんと、原状回復工事の打合せをしました。
うーん・・・この画像を見ると、比較的キレイに見えますが・・・ほぼ閲覧注意状態です。
奥にある大型冷蔵庫は、厨房買取り業者が引き取りにいらっしゃるとのことで、それ以外は全て残置物。
以前、私の事務所を建て直すとき、それまで賃借されていたお寿司屋さんの明渡し後もすごかったですが・・・
お店を始める時は、資金を用意し、華々しくスタートするものですが、明渡しの時は・・・後は野となれ山となれ状態です。
それだけに、保証金はしっかり抑える必要があります。飲食なら尚のことですね。
ひとまず残置物を処分して、スケルトン状態にします。
みなさん、こんばんは。
ブログを再開する前の一昨年、北海道でモデルロケットの打ち上げをやってきたことがブログに書いてありました。
植松電機の植松努さん。もちろん、あちらは私たちのことなど覚えているはずはないですが、私たちは決して忘れない思い出です。
勢いとは言え、あのときに北海道まで行って、お話しを聞くことができて本当に良かったです。
・・・で、その後ですが、上の子の小学校６年生の思い出として、みんなの前でどうしても打ち上げたい！と思い、担任の先生にお話ししました。
通常授業では難しいので、土曜日の、うちのクラスだけが登校するスポーツデーに照準を合わせ、準備を進めました。
近所の公園に早朝に行き、発射訓練もしましたし、風向き落下地点の確認など・・・
あとは天候のみが心配だったのですが、ちょっと風があるものの、とても良い天気に恵まれました。
そして・・・
みんなでカウントダウンの後、”夢”と書かれたロケットを無事に打ち上げることができました！
２秒間約１００ｍほどの飛翔でしたが、子供たちの大歓声がとてもうれしかったです。
この子たちは今や中学生。それぞれの道に進み、夢を持って活躍することを願うばかりです。
みなさん、こんばんは。
約２０年に渡って、お弁当屋としてうちの物件をお借り頂いたＹフーズ様。
昨年夏に解約予告を頂き、昨日、無事に解約の手続が完了致しました。
長らく継続できた秘訣を伺うと、ご近所の小学校のイベントはもちろん、近隣の高齢者への配達など、いろいろ手を尽くされたとのこと。
ところが、駅にできたスーパーのため、お弁当の売り上げが急落。それでもまだやっていけたものの、スーパーの営業時間が夜１２時までとなり、しかも夜に大量のお弁当が補充・店頭に並ぶようになってから万事休す！となったそうです。
私は添加物にうるさいので、スーパーやコンビニのお弁当は買いませんが、一般的には安価で便利なスーパーのお弁当はとても魅力的なのでしょう。
Ｙフーズの社長は今年で６５歳。あとはゆっくり過ごすと仰っていました。長い間、お疲れ様でした。
・・・さて、私はお店の原状回復という仕事が残っています。
今回は契約時にお預かりしている保証金を放棄して、現状のまま明渡し、という解約手続をしたので、私が原状回復工事を進めることになります。
飲食業ということもあり・・・部屋の汚れ方が半端ありません！
まずは残置物の撤去、間仕切りの解体など、スケルトンの状態まで進め、その後にどのような部屋にするか考えていく予定です。
みなさん、こんばんは。
横浜は今朝から曇り空で、午後には雨が降り出してしまいました。
せっかくの成人の日なのに・・・
成人式を迎えた方、そしてご家族の皆様、おめでとうございます。
私の姪っ子も大切に育てられ、無事に今日を迎えました。
産まれたときから感動が始まり、初めて立ったとき、幼稚園で初めて親から離れて１人になったとき、七五三でちょっとだけ大人っぽい我が子を見たとき、学校で楽しんだり悩んだりしている子供に、何もしてあげられないことに歯がゆさを感じたとき、自分で働いてお金を稼いできたとき・・・
人それぞれの２０年間があり、たくさんの思い出があるかと思います。
うちの子供たちは１３歳と８歳ですから、これからもたくさんの思い出を作ることが、楽しみでなりません。
さて、昨年一年間の出生数は９４万人。亡くなった方の数は１３４万人だそうです。
平成２９年は、とても人口が減ってしまった年、と言えるかと思います。
私が管理しているマンションの賃借人ですが、平均年齢が３０代前半となっています。集合住宅の規模にもよりますが、比較的若い方なのでは。
さらに人口が減ると、当然平均年齢が上がっていくわけで、いずれ高齢者の受け入れなども真剣に考えなければいけません。
高齢者の孤立死に対応した、家主向けの保険があることをご存じでしょうか。
この保険の加入により、亡くなった後の部屋の原状回復のサポートや、次の賃借人が決まるまでの家賃補助があるとのこと。特に興味深いは、普段から生存を確認するため、部屋の温度、玄関ドアの開閉などが常時管理され、異常があるとご家族などに通報される仕組み。
”管理”というと何だか監視されているみたいですが、”見守り”という便利な言葉が使われています。
葬儀関係の業者ともお付き合いがあり、色々お話しを聞くことがありますが、孤立死で時間が経過した室内の状況は、経験した人にしか分からない、大変厳しい状況になる場合があります。普段から部屋の状況を”見守って”頂けるのであれば、この保険の意味が大いにあるかと思います。
成人の日の話から、なぜか孤立死の話へ。。。
みなさん、こんばんは。
また、大変ご無沙汰しております。
元々、外断熱をはじめ、高断熱・高気密の住宅を建て、実際に住んでの経過を残したくてブログを始めましたが・・・
すっかり書かなくなってしまったところ、ごく一部の方からの要望があり、がんばって再開することにしました。
実家の外断熱ＲＣ住宅、自宅の２×６の高断熱・高気密住宅、そして事務所の２×４。どれも今なお快適に過ごしています。
外断熱ＲＣは、建築から１０年（くらい）。修繕と言えば、門扉の塗装くらい。外壁のコーティングなどはまだ柔らかく、まだまだ大丈夫です。
導入当初心配だったエコキュートですが、本体に問題はないのですが、建物と屋外タンクをつないでいる架橋ポリエチレン管から水漏れがあり、そっくり交換しました。
１０年前、水道管については、かなりしっかり調べたつもりでした。金属管の問題、ライニング鋼管の問題、塩ビ管の問題・・・ポリエチレン管については、良いことばかりだと思っていました。
今回の水漏れの要因は、ポリエチレン管の被覆が破れてしまい、そこが紫外線により経年劣化、割れてしまった、ということです。
屋内の床下を這わせるようなケースでは、最も信頼性のあるポリエチレン管ですが・・・紫外線に弱いことをすっかり忘れていました。屋外で露出させれば、まあ硬化してしまうのは当然です。
交換費用もばかにならず、なんだかんだで８万円くらい！
ただ、当時のエコキュートで、数年で使えなくなってしまったというケースが少なくない、と配管屋が言っていたので、１０年経っても元気なうちのエコキュートはラッキーなのかもしれません。
自宅の方は、８年が経過しましたが、修繕はまったくやっておりません。
トイレのウォッシャーから異音がする、ＩＨクッキングヒーターで不可思議な加熱異常により、勝手にスイッチが切れるなどの設備的な問題はありますが・・・
もうすぐ定期点検なのですが、いつまで経っても直してくれない問題として、バルコニーの傾斜がないこと。
バルコニーは、当然雨にさらされますので、雨水の流出のための勾配が決められています。
どうして見逃したのか・・・うちのバルコニー、４方向全てフラットなのです。
以前、メーカーにそのことを指摘したら、修理しますと言うことだったのですが・・・
上の図の通りの勾配が必要となりますが、バルコニーで大事な点は３つ。勾配とオーバーフロー管の有無と立ち上がり防水部分の高さ。
うちのような、勾配なしというケースは私は見たことがありません。オーバーフロー管がないケースはありますが、２方向排水であったり、ゴミがつまらない工夫がされている場合もあります。立ち上がり高さが足りないこと、結構たくさんあります。その場合、何の仕様で建物を設計したか聞く必要があると思います。
やはり、フラット３５の標準仕様書は、とても分かりやすくて良いです。
請負建築契約を結ぶ前に、この標準仕様書の内容でお願いします、と言うと良い、というのは、確か以前にもブログで書いたかと思います。
なぜなら、建築基準法で家を建てると、満足からほど遠い家になってしまうからです。
たまに書くと、とても長くなってしまいますね。
今日はここまでとさせて頂きます。