日本の不動産業界はヤクザ詐欺師集団。
土建屋も同じなので’生活に最も重要な建造物が粗悪騙される、、業界が腐っている。
「コロナ滞納」でピンチ！日本の大家さんの立場が圧倒的に弱いワケ
5/8(金) 6:01配信
ダイヤモンド・オンライン
「コロナ滞納」でピンチ！日本の大家さんの立場が圧倒的に弱いワケ
コロナの影響で収入が減少した人が、家賃を支払えなくなるケースが出てきています Photo:PIXTA
新型コロナウイルスの感染拡大は、経済に大きな影響を与えている。これに伴い、職を失ったり、収入が減少したりした人が「家賃」を支払えなくなるケースが増えてきている。家主側の訴訟代理人として数々の賃貸トラブルを解決に導いてきた司法書士の太田垣章子氏がコロナ禍で家主が直面している課題と、対策すべきことを解説する。
【この記事の画像を見る】
● コロナ禍の「家賃滞納」で 家主の生活は守られるのか
コロナウイルス禍で、今までの生活は一変しました。人々の外出自粛が求められ、経済に極端なブレーキがかかりました。売り上げが下がり苦悩する会社経営者、先が見えないことから解雇を言い渡される被雇用者、店舗営業ができないために、収入が途絶えてしまった自営業者……。苦境に陥る人はますます増加していますが、新型コロナウイルスが収束する気配はありません。
リモートワークで対応できる業種も限られますし、しかもそのリモートワークですらできることに限界があります。リーマンショック後の不況とは比べものにはならないくらい、経済は落ち込むでしょう。世界中が不況になっている訳なので、回復には相当な時間がかかることは容易に想像できます。おそらくこの先、完全に元の生活に戻れることは、まずないのではないでしょうか。
そこで人々にのしかかってくるのが、固定費の支払いです。収入が途絶えたとしても、払わねばならないもの。その最たるものが、家賃ではないでしょうか。これに関して、アメリカやドイツなど海外では、いち早く「家賃を払わない賃借人に対し、明け渡しの手続きをすることを禁止」といった法が整えられました。この背景には、海外は日本ほど法が賃借人保護に偏っていないことがあります。
日本の借地借家法は遠い昔に整備されたもので、その後、時代が大きく変わっても、根幹のところは何も変わっていません。「家主＝金持ち、賃借人＝お金がない」といった、大昔の感覚をそのまま引きずっています。そのため仮に家賃を滞納されたとしても、家主側が訴訟を提起するためには家賃の3カ月分程度の滞納額が必要で、「貸主・借主間の信頼関係が破綻」しなければ裁判官は家主側に味方をしてくれません。
また、交渉で退去してもらえなかった場合、訴訟提起してから最短でも4～5カ月かかってしまいます。つまり滞納の期間が3カ月、訴訟手続きに4～5カ月かかるので、トータルで7～8カ月を要することになり、結果、その間の滞納賃料を請求しても回収の確率は非常に低く、家主側は泣き寝入りすることが多いのです。こうした場合、融資を受けて賃貸業をしている家主は、ローン返済を手元の資金から用立てないといけません。かなりの出費になりますが、それでもいまだに借地借家法は大きな改正に至っていないのです。
一方、海外では「貸す側の権利」も守られています。国や州にもよりますが、賃借人が家賃を払わなければその翌日に明け渡しの手続きができたり、荷物を放り出して住めないようにしたりすることも許されているようです。明け渡し手続きをした場合には、滞納してから１カ月ほどで警察がきて退去させられてしまうこともあるようです。そのため、コロナウイルス禍の不況では家賃の支払いが厳しくなると同時に、住まいを奪われるという可能性もあります。日本みたいに、のんびりはしていられません。だから各国は、いち早く法整備に動いたのです。
アメリカでは滞納に関しての手続きを禁じる代わりに、家主側のローンの支払いを猶予したり、賃借人側の支払い猶予を認めたりもしました。これは今まで通り家賃滞納で追い出してしまえば街に人があふれ、さらに感染が広がることを懸念したのでしょう。
日本では国土交通省が3月31日に、「店舗オフィスの家賃に対し、家主側は寛容な対応を」と要請しました。しかし、そこに家主側のサポートは全くありませんでした。そしてその後、賃借人側の範囲は、居住用にも広げられ、ようやく家主側の固定資産税に関する免除などの対策が発表されましたが、海外のようにまだ法整備は整えられておらず、融資のローン返済に関する猶予が法で認められている訳ではありません。
● 家賃支払い猶予を受け入れられない 家主の経済事情
すでに店舗オフィスだけでなく、居住用についても「家賃減額、猶予、免除」の要求を受けた家主がたくさんいます。賃借人側は国交省の要請を追い風とし、かなり強気で要求を申し入れているような印象を受けます。もちろん中には、本当に苦しい店子もいるのでしょう。しかし、「言った者勝ち」のような風潮があるのも事実です。
また、本来このような法的な交渉は弁護士などの有資格者しか行うことが許されていませんが、「減額請求しますよ、下がった額の25％を報酬としていただきます」といったビジネスを始める輩も出始めました。これでは家主側は、たまりません。
ある海外の投資家は「皆コロナの被害者だから」と、減額請求される前に「家賃6カ月分を猶予する」と申し入れました。これは自分も苦しいが、このような時は助け合わなければならないから、という考えだそうです。とても崇高な精神だと思いますが、全ての家主にこのような対応が当てはまるとは思えません。
家賃支払いの猶予は、ローン返済の猶予とセットでなければ、家主側の経済状況がひっ迫してしまいます。家賃減額・免除した額に応じて固定資産税が50％になる、免除されるとしても、その程度では家主側の損失を補填できるものではないのです。もちろん困窮する賃借人を配慮する気持ちがあったとしても、親から受け継いだ物件などで、すでにローンの返済が全て終わっているようなケースを除いては、家主側もそう簡単に請求を受け入れるわけにはいきません。
● 「支払い猶予」を請求された家主が 絶対してはいけない2つのこと
このような状況下で、家主側が賃借人からもし家賃の免除、猶予などを請求された場合、絶対にしてはいけないことは「スルー」と「即ゼロ回答」です。なぜならば、家主側として一番困るのは、交渉が決裂して家賃を滞納され、最終的にどうしようもなくなり、訴訟提起せざるを得ないことです。
緊急事態宣言以降、裁判所はこの期間中の期日を全て延期しました。つまり、訴訟を提起しても、いつ審理されるかは緊急事態宣言が解除された後にしか分からないということです。
また国交省からの要請もあり、いつも以上に「明け渡し判決」を言い渡すのに裁判官も慎重になるでしょう。仮に判決が言い渡されたとしても、それでも退去してもらえないときには強制執行となりますが、現段階で執行官は居住用の場合、「次の転居先がある人にしか執行しにくい」と言っています。逆を言えば、次の転居先がない場合、強制執行はされないため、家主側は家賃ももらえず、明け渡しもしてもらえないということになります。
通常であれば完全明け渡しまで最初の滞納から7～8カ月かかるところが、このコロナウイルス禍では1年超えも十分に考えられます。だからこそ訴訟手続きではなく、「話し合う」必要があるのです。家主側の言い分として「もうけていた間、家賃を多めに払ってくれていた訳ではないのに、コロナですぐに減額請求というのはおかしい」ということもあるでしょう。「そこまで自転車操業だったのか」「貯金で払えないものなのか」と言いたくなるかもしれません。ただ、正論を振りかざして話し合いができなくなれば、最悪、訴訟手続きを取らざるを得なくなるので、まずはしっかり相手方の言い分を聞きましょう。
加えて、住宅確保給付金や事業者側への融資や助成金はたくさんできてきています。横須賀市をはじめ、各自治体独自で家賃補助を打ち出しているところもあります。当の本人がこうした制度を知らない場合もあるので、家主側はそれぞれの状況によって適切な情報を提供していきましょう。時として、申請をサポートするのもいいかもしれません。経済産業省のウェブサイトでは、さまざまな経済的支援策が、毎日のように更新されています。その情報を伝えた上で、それでも家賃を減額してほしい状況なのか否かを、冷静に話し合って判断していきましょう。
本稿執筆時点（4月下旬）では、家主側の支援策も必要であると、与野党が審議しています。近いうちに何らかの支援策ができるはずです。入居者に退去してほしくないと思う家主なら、ある程度の妥協案でひとまず合意して書面を交わし、家主側の支援が明確になるまでの時間稼ぎをしてみるというのも必要なのかもしれません。
● 経済への影響は長期化必至 「コロナ滞納」は今後も増加か
新型コロナウイルスは世界経済に年単位でダメージを与えていくことが予想されます。とてもじゃないですが、少し鎮静化したからといって経済がＶ字回復するとは思えません。必然的に家賃を払いづらくなる人は、今後も増えてくるはずです。
3月末に長年空き家だった家賃4万円の栃木県の戸建てに、東京から一家で引っ越してきたというケースを聞きました。おそらく仕事を失ったか、収入が減ることを恐れ、長期戦になることを覚悟して、少しでも固定費を下げようと移住したのだと思います。この家族のように、滞納することなく、自らのできる範囲で迅速に行動に移している賃借人もいます。この状況がいつまで続くかわからないからこそ、先を見据えて行動していく必要があるのです。
リモートワークをしている中で、大きなオフィスが必要でないことが分かった会社もあるでしょう。今まで出張して打ち合わせしてきたことも、ウェブ会議で対応できるのが分かりました。人を雇わなくても、部分的に外注することで問題ない場合もあります。このように働き方の常識が大きく変わる中、騒動が収束したときに、全てが元に戻るでしょうか？
そう考えるならば、目先の数カ月の支払いよりも、この機会に自分の人生をどう生きていくのか、どう働いていくのか、手放せるもの、譲れないもの、それらを考えることの方が先決だと思います。自分の人生をコーディネートできる、そして行動できる人は、きっと家賃滞納はしないのではないでしょうか……。長年賃貸トラブル解決の現場にいる者として、そのような印象を持っています。
そして、もし賃借人側も交渉したいと思うのであれば、このコロナウイルス禍で貸主も借主も大変な思いをしていることをしっかりと認識した上で、減額請求をする書面をただ家主に送りつけるような乱暴なことはせず、今後も双方の信頼関係を築けるような話し合いができればいいなと願います。
（章（あや）司法書士事務所代表 太田垣章子）
dse***** | 6日前
借りている方の家賃支払いの延期を認めるなら、大家への補助もセットでなければ、大家の泣き寝入りになってしまう。そこはかなり大事だと思いますよ。
返信2
772
56
kur***** |6日前
今のところ何も言われていないが、もし減免してくれと言われたら「無理です」としか言えない。
減免して「それでもやっていけるんじゃん!」とか思われたら困る。実際やっていけないし。
管理費も修繕費も税金も無料ではない。
45
6
gla***** |3日前
延期と言っても期間による。2～3か月なら普通は問題ない。そもそも家賃って前払いでもらってるしな。
11
4
コメントを書く
gik***** | 6日前
客観的に見て、家賃減免の風潮はおかしいよな。
全員がスルーしたら、大家がローン減免を、銀行が預金から損金差し引きを、預金者は国に補填を、国は増税を求めることになる。
誰かが泣き寝入りする事を前提としている。
返信0
597
56
ruc***** | 6日前
リーマンの時でも、かなりの数の破綻物件が出ました。
このところ、相続対策と言って、かなりの数の物件を建てた、&、サラリーマンにフルローンで買わせたので、下手なことをすると、恐るべき数の破綻物件が出る可能性が有りますね。
返信0
341
46
nxt***** | 6日前
飲食店の店子より家賃減額の要請が来た
昨年エアコンを交換
年明けにトイレの改善工事
電気関係の点検改修工事
と続き 今回のコロナ・・
まったく割りに合わない
国産高級車に乗り高い腕時計を
している店子に店が潰れるとか言われてもね
返信2
197
11
pdc |6日前
わかります、まずそのデイトナとレクサスを処分しろ話はそれからだ！ですよね
うちの親の所有する物件の店子たちとも交渉中ですが
当然の様に家賃や駐車場料金の3ヶ月猶予を集団で訴えてきて困惑しています
かえってつましく生活しておられる単身者老人さんたちは
この状況でもきっちり支払ってくれて助かっています
53
3
BigMarch |4日前
ローンの肩代わりと引き換えなら、考える余地があるよ。そう答えざるを得ない。
10
13
コメントを書く
hir***** | 6日前
まるで入居者側が弱い立場のような風潮はやめた方がいい。
基本的には対等です。
ここにも書かれているけど、借家人の権利が強すぎるので、大家側にいろいろ強制するのであれば、借家人が家賃滞納等すれば、即給与の差し押さえや解約(直ちに鍵を交換し、荷物は1ヶ月以内に取りに来させるか、処分して良いことにする)を認めないと。
返信7
173
22
kur***** |6日前
>何ヵ月も滞納する悪質な者はともかく 滞納即
差押え解約はやりすぎです。
スーパーが万引きされたら何百円・何千円でも警察に通報しますよね。
家賃は何万円ですよ。
大家は慈善事業ではありません。
甘えられても困ります。
73
9
hir***** |6日前
コメ主ですが、大家も鬼ではないので、例えば長年きっちり納めてくれた人にはある程度相談には乗るでしょう。
それでも2～3ヶ月待つ位ですよ。
毎度毎度遅れがちの人肌問答無用で出ていってもらうしかない。
野垂れ死のうがどうしようが、それは行政に相談してもらうしかない。
42
1
ito***** |6日前
そのためには生活保護バッシングやめないと。
15
41
ito***** |6日前
＞スーパーが万引きされたら何百円・何千円でも警察に通報しますよね。
家賃は何万円ですよ。
大家は慈善事業ではありません。
甘えられても困ります。
生活保護バッシングする馬鹿に言うべき
11
27
BigMarch |4日前
＞住居は生活の基盤ですので金策を考える暇も与えず いきなり放り出したらホームレスや
ネカフェ難民が増えてしまいます。
それは、福祉政策を担当している行政の仕事。ローン抱えた大家にいわれても、それならローン肩代わりしてくれますか？
21
11
kaz***** |6日前
何ヵ月も滞納する悪質な者はともかく 滞納即
差押え解約はやりすぎです。
住居は生活の基盤ですので金策を考える暇も
与えず いきなり放り出したらホームレスや
ネカフェ難民が増えてしまいます。
8
47
BigMarch |4日前
＞生活保護バッシングする馬鹿に言うべき
その生活保護バッシング野郎が払ってくれるのか？
12
15
コメントを書く
糞味噌 | 6日前
大家業なんて借金までして絶対にやってはいけない。自己資金でできるからこそ魅力がある商売。借り手に有利過ぎる今の制度ではなおさら。
借り手は家賃滞納する、と思っていた方が良い。それと戦うとき、バックに借金があると気持ちも萎える。
あと、30年一括借り上げと称する詐欺的カラクリに騙されてはいけない。
経営者的感性を持っていれば、説明受けたときこのシステムの危なさが良くわかるはず。それが分からない人が、増して借金までして始めたら絶対に後悔する！
返信4
116
10
gla***** |3日前
逆だよ。大家は低利でローン組めるから旨みがあるんであって自己資金では儲からない。
11
4
kur***** |1日前
>ローンを組むのは当然のことなんだけどさ、ちょっと滞納された位でローンの支払い出来ない位にカツカツな奴が手を出す商売ではないよね(笑)
数ヶ月減収したくらいで家賃が払えないような物件に住むべきではない。
5
5
sao***** |1日前
ローンを組むのは当然のことなんだけどさ、ちょっと滞納された位でローンの支払い出来ない位にカツカツな奴が手を出す商売ではないよね(笑)
5
3
sao***** |1日前
商売にはリスクが付き物なのに安易に手を出す馬鹿オーナーが苦しんでるだけ
3
5
コメントを書く
dok***** | 6日前
借家人を保護する制度となっていますが、そのせいで高齢者等が借りにくくもなっています。下手に高齢者等に貸して滞納や孤独死等でもされたら大損であり、貸すより空き部屋で良いという大家が一般的です。ネットカフェに長期滞在するより安い家賃も少なくないのに借りられない実態もあります。家を借りられる人はある程度のレベル以上の人であり、そのレベル以下の人が安易には借りられないという状況を生み出しているという点を軽視しています。
返信2
98
7
kur***** |6日前
今のままの制度では、高齢者どころか中高年にも貸したくないのが正直なところです。
>下手に高齢者等に貸して滞納や孤独死等でもされたら大損であり、貸すより空き部屋で良いという大家が一般的です。
正にこう思っています。
30
2
嗚呼 |1日前
事務所ならOKという大家もいるくらいだ
事務所使用だと大家の立場が強くなるから
0
0
コメントを書く
rai***** | 5日前
家賃下げて良いなら大家からしたら固定資産税、所得税3年間位支払いをなしにして下さい。大家が破産します。借地借家法、いいかげん無くして欲しいです。早く改正して欲しいです。貸主も借主も平等です。戦時でも無いのにおかしい法律です。
返信1
81
6
gla***** |3日前
その程度で破産する大家は退場してもらった方がいい。家賃下げるっても店子の言い値に値下するわけないんだし、まともな大家は破産せんよ。
11
11
コメントを書く
mak***** | 6日前
都心部で建物の償却も終り、しかも賃料がべらぼうに高い物件を持っているオーナーなら、固定資産税の減免だけで大丈夫だろう。だが、原価償却中で借入金が残っている場合に賃料が入らなくなれば地獄だ。
それに殆どの大家は小規模で老後の生活費や少ない収入を補う生活資金に充てている人も多い。非正規で失業した人ほどの緊急性は無いだろうが、国や自治体としても特段のケアが必要だろう。
特に大都市周辺で次々と出来たアパートのオーナーが、コロナの前からサブリース会社から家賃の引き下げを求められ、事実上の破産状態に陥る例が報道されていた。こんなコロナ破産も更に増えるだろう。人口減に向かう中で、アパート建設は国策で国が後押しした経緯もある。何らかの救済策が必要だ。
返信0
115
22
ros***** | 6日前
家賃保証会社はこう言う時、何の意味も無い役に立たない存在だと言うことだけは、よくわかった。
保険会社さん、
事業保険に家賃収入の保証を組込んだ商品を開発してください。
火災保険の借家人賠償に、疫病蔓延の時の家賃保証を組込んだ商品を開発してください。
返信2
67
6
anc***** |6日前
保証会社は連帯保証人の代わりでしかないですよ。
貸主に対して家賃の支払いを保証しているものです。借主に対して保証していると勘違いしてませんか？
自分がすぐに払えなくても貸主に対して家賃の支払いがなされている時点で役に立っていますよ。家賃が払えなくて貸主に迷惑をかけるかもしれないとは考えないのですか？
12
15
ros***** |6日前
勘違いしていませんよ。
貸し手です。
家賃保証会社を入れるのは、連帯保証人の代わりですが、貸主からもしっかり取ってますよ。
お上が家賃の猶予をしてやれと言うからと猶予すれば、保証会社との契約は無かったも同然って事になるんでね。
国が代わりに保証してくるならいいけどね、
day***** | 6日前
借地借家法は法の下の平等の原則に反した悪法、これをほぼ放置してきた国会の罪は重い。家賃を５ヶ月滞納され、追い出したが、条例に沿って請求した原状回復費用も踏み倒されたことがあり、当然訴訟をした。裁判所は「和解で、折半で」と促してきたから、「冗談じゃないだろう、判決を書け」と迫ったら、「原告に不利な条件になるが、それでもいいの？」と脅され、仕方なく和解に応じた。賃借人保護一辺倒に沿わない判決は死んでも書きたくない裁判所も同罪。
返信0
56
5
bay***** | 6日前
一般利用の賃貸はともかく商売利用の賃貸は自業自得のような気はするけどね。
貸し出しの条件は緩くなってるんだし、元々運転資金をほとんど確保していなかったのが問題だと思うけどね。
今凌いでもいずれ持たなくなるのが予想できる状況だったら、傷口広める前に辞める選択肢を検討した方が良いと思うけどね。
そもそも商売ってリスク込みなのだから、今持たないなら先延ばししてもそんなに変わるとも思えない。
返信0
76
15
sal***** | 6日前
では、経済が戻り、賃借人の収入が上がったら、当然家賃は値上げしても良いのでしょうね？
収入が減ったから値下げや猶予、上がっても値上げ禁止じゃ、オーナーは何のメリットもありませんよ。
返信0
88
6
spr***** | 6日前
借地借家専用の簡単な裁判・調停の手続や法律を準備することが必要だと思う。
「１か月分の支払いが数日遅れて即解約」まではできないにしても、早く耳をそろえて払わなければ裁判所だって解約を認めるのが基本。
それでも大家が困るのは「裁判に時間と手間がかかりすぎる」こと。
普通の裁判で普通の手続やってたら、例え賃借人が争うつもりがなくとも半年以上かかってしまう。
例えば労働関係ならスムーズかつ柔軟に進めるための裁判手続（労働審判）が準備されている。
借地借家問題についても、さっさと終わらせる手続とそれに対応できる法律を準備すべきだろう。
返信0
36
4
shi***** | 6日前
大家は慈善事業か何かと勘違いしてませんか？家賃を払うのが嫌ならネットカフェでも行けば良いかと。そもそもあなた達が住んでる建物はただで建ってる訳じゃない。屋根のついた快適な空間を確保するには対価が必要です。盗人猛々しいとはこの事です。
返信3
93
17
vql***** |3日前
だから、本当に生活に困窮してる人は遠慮なく恥ずかしがらずに生活保護の申請をしてほしいと思う。
1
0
ito***** |6日前
問題を勘違いしてませんか？問題は、自粛要請している国とそれを支援する自粛警察や感染者隔離している国にある
2
20
mng***** |6日前
問題を勘違いしてませんか？家賃を払うのが嫌なのではなく、収入が途絶えたり減ったりして払えるカネがないことが問題なのです。
8
24
コメントを書く
hni***** | 6日前
今朝テレビで住むところの無いガリガリに痩せたサラリーマン風の人が路上生活をしていて、3日食べてないと取材されていた。
家賃の話は賛否有るだろうけど、
その方はNPOの人に生活保護を申請する様に説明を受け、紙を渡されていた。
こんな時は、周りを見て恥だとか思わず、取りあえずはご飯を食べて最低限の生存の道を模索する事も大事だと思った。
返信0
29
0
yiw***** | 6日前
そもそも今の借地借家法は戦時中の徴兵による出征兵士とその家族対策だからな。
今は「かぼちゃの馬車」の1件のように、サラリーマンが銀行や不動産屋の口車に乗ってなんちゃって家主やる時代だから、現行法が現実と乖離有るのは事実だけど。
返信0
30
2
dan***** | 6日前
大家業とは、物件を担保に銀行から金を借りて、その家賃で儲けるビジネスだよ。今回のコロナ対策にしても、明らかに借主有利の借地借家法の改正議論が進まないのと同様しなければならない。
返信0
37
2
qjj***** | 5日前
大家さん側からの記事ですよね。ただ悪質な家賃滞納は一度でもブラックリストに載るので次回の物件探しは難しいと思います。特に現在は連絡先と保証会社必須になってきて以前のように親がいるから大丈夫という時代じゃなくなってる。保証会社が審査するので滞納事実があればよほどそのとき安定した職業じゃなければハネられますよ。最近は保証会社に丸投げの大家さんがほとんど。銀行引き落としも増えたし以前より審査は厳しいと感じる人も多いはず。それでも空室は続いても税制上滞納よりいいのです。家賃滞納はやっちゃいけない、出来れば住宅確保給付金も。法律が変わらなければ利用したことで更新させてもらえない不安が増えますよ。
返信0
13
1
roc***** | 6日前
もう、賃借人性善説に基づく借地借家法は
全面改正した方がいいと思う。
法を逆手に取って居座る悪質賃借人のせいで
まともな賃借人まで部屋探しに苦心惨憺するのは
おかしいんじゃない？
