惨状にへたり込み、号泣…「かぼちゃの馬車」事件を振り返る

惨状にへたり込み、号泣…「かぼちゃの馬車」事件を振り返る

3/28(木) 12:00配信

幻冬舎ゴールドオンライン

スルガ銀行、レオパレス21……。名だたる企業が今ニュースに登場し、惨憺たる不動産業界の現状が露呈しています。しかし、これらは不動産業界において公表されていなかった氷山の一角に過ぎません。本連載では、全ての不動産投資家がこれらを対岸の火事として受け止めず、自らが融資地獄への一途を辿らぬよう、事件の発端を振り返りながら、万が一の際の救済方法を伝授します。
エリートサラリーマン大家たちが「返済不能」に

「購入したのは2016年です。販売価格は土地と建物を合わせて1億円程度で、スルガ銀行の金利は3.5％。高額なローン負担に迷いもありましたが、営業マンから『家賃収入が保証されているからリスクは少ない』という説明を受けて購入に踏み切りました」

そう語るのは、2016年に「かぼちゃの馬車」を購入した大手製薬会社に勤めるAさん。30代半ばにして、返しきれないほどの借金を背負ってしまいました。

新築シェアハウス「かぼちゃの馬車」。

タレントのベッキーさんをイメージキャラクターにして、「女性のシンデレラストーリーを応援する」をキャッチコピーに、テレビCMが大々的に流れていたのを覚えている人も多いかもしれません。

問題が明るみになったのは、スマートデイズが2018年4月9日に民事再生法を申請したときのことです。同年1月には、サブリース賃料の支払いが停止したことにより、すでに社会問題化していましたが、そうした最中での破綻劇でした。

スルガ銀行による融資が止まったことが破綻の大きな要因です。シンデレラをお城に連れて行くはずのかぼちゃの馬車は、実はとんだ「毒かぼちゃ」だったわけです。

2012年8月に創業以降、2013年7月期には売上高4億4,500万円だったものが、2017年3月期には316億9,600万円と勢いよく成長していたスマートデイズ。設立わずか5年で、約800人に1万1,259戸以上の新築シェアハウスを販売していました。

そのターゲットは医師、士業、上場企業の会社員などいわゆる「高属性」で、年収の高い世間的にエリートといわれる人たちでした。

悪徳な業者から言わせれば、高額融資が引きやすい、いわば「美味しいカモ」です。


「ノーリスク・ハイリターン」の罠

スマートデイズは、投資の強みとして「長期間のサブリース契約」を押し出していました。ここで、ご存知ない方のために、サブリース契約の仕組みを解説します。

まず物件オーナーとサブリース会社があります。

サブリース会社は、オーナーから物件1棟すべてを借り上げて、毎月まとめて家賃を支払います。これをサブリース賃料（家賃保証）といいます。

つまりオーナーからしてみれば、サブリース会社が入居者となり、毎月の家賃を支払ってくれるというわけです。
　

サブリース会社はオーナーから一括借り上げした物件をさらに別の入居者に貸し出す「転貸」を行います。どのような契約状況なのか、基本的にオーナーからはわかりません。

たとえ空室があっても家賃が入るため、実態はガラガラであっても、そこに気が付かないのです。

このようなサブリース契約は、区分マンションはもちろん、地主を対象とした新築アパートメーカーでも一般的に行われているもので、長期契約を謳いながらも途中で家賃の引き下げがあったり、契約内容をよく読めばオーナーにとって不利な条件になっていたりすることは、かねてから指摘されて問題となっていました。

「かぼちゃの馬車」では、高額な家賃保証が30年間にわたるということで、投資家の関心を高めていました。

特に一般的なサブリースとスマートデイズのビジネスモデルが異なるのは、入居者の紹介料収入によってオーナーに一定の賃料を保証すると主張していた点です。

同社の入居ターゲットは地方から職探しに上京してきた女性で、スマートデイズ側の説明によると、「企業に対して入居者を人材紹介することで紹介料を得て、サブリース家賃も保証する」としていました。

実際にはこのスキームはうまく稼働せず、シェアハウスはガラガラで空室だらけでした。
これは隠された秘密でもなんでもありません。数年前からインターネットで「かぼちゃの馬車」と物件検索すれば大量の空室が溢れており、私が前著を執筆していた2017年時点でも「ググれば、わかる」事実でした。

なお、全国賃貸新聞の調べによれば、人材派遣会社への紹介手数料は年収の25％、年収300万円であれば、75万円が同社に入ると説明されていました。そのため、相場よりも高い家賃であっても、紹介料によって黒字になるというのがスマートデイズの提案するビジネスモデルだったのです。

しかし、このビジネスモデルは失敗に終わっていました。


入居者ゼロなのに、なぜ賃料がもらえたのか?

破綻したビジネスモデルに加え、新たにシェアハウスをどんどん建てていったため、需給バランスが崩れていくのは当然の結果といえるでしょう。

こうしてガラガラのシェアハウスは、入居者からの家賃収入が見込めないまま、満室時以上のサブリース家賃をオーナーに支払い、さらに次々と新たに物件の販売を続けるという、まさに自転車操業状態に陥っていったのです。

この後、スマートデイズは経営が困難となり、2017年10月にはオーナーに対して一方的にサブリース賃料の減額を通知。さらに、2018年1月の中旬にはオーナー向けの説明会を開催し『経営が窮地に陥り、返済額さえ支払えない』と発表する事態に陥りました。

「2018年の1月からは入金が完全にストップしました。そのときのショックは忘れられません。妻に責められながら、その後、月40万円を超えるローン返済を2カ月間続けました。ようやくサブリース契約の解除ができて物件に向かったところ、10室あって満室と聞いていたのに、実際に入居者は誰もいませんでした」

冒頭に登場した大手製薬会社に勤めるAさんも、「かぼちゃの馬車」を購入し、被害にあった一人。

なんでも、数部屋は使われた形跡があるものの、何室かは新築以来まったく使われていない状態であったそうです。

誰一人住んでいないシェアハウスを見てAさんは、その場でへたり込み、号泣してしまったといいます。

このような事態はオーナーからすれば、想定外でした。入居者はあくまでサブリース会社であったため、サブリース会社から毎月きちんと入金があったことで、経営状態が苦しいことに気づかなかったのです。

そもそもスマートデイズでは、人材紹介による収益ではなく、「下請けである建築会社からのキックバック」で収益を上げていました。

スマートデイズは、オーナーに対して相場より高い値段（例えば、実際の不動産価値は6,000万円のところ、1億円以上）で物件を販売します。そして「コンサル料」という名目で50％の紹介料を受け取り、そのお金を家賃保証の原資として使っていたのです。

このスキームを継続するためには、常に新しいシェアハウスオーナーが必要です。

そのオーナーの条件を満たすためには、物件購入のために融資を受けなければなりません。だからこそ、スルガ銀行とスマートデイズの「不適切な蜜月関係」があったのです。

作り続けなくてはいけないスマートデイズ、貸し続けなくてはいけないスルガ銀行は、なくてはならないパートナーであったと想像します。

そして「かぼちゃの馬車」破綻をきっかけに、スルガ銀行不正融資問題の露見と事態は発展していくのです。

小島 拓

一般社団法人首都圏小規模住宅協会 代表理事





微粒子投機屋 | 3時間前

分譲でも賃貸でも日本は新築信仰が強く、どんどん建設されている。
そんな中で３０年も同一家賃で運営できる訳がない。
人気エリアなら下落幅も小さいだろうが地方都市の外れのような
場所で他社どうしで建設ラッシュでは早晩値下げ合戦になる。
まして記事の人物は破たんしてから現地を見に行くとは驚愕です、
自分だったら現地はどんな感じか？どんな人が入居しているかが
気になりますけどね、金さえ入っていれば気にしないとはね・・
２１世紀の原野商法ですね。

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; ) | 3時間前

なんで不動産屋が自前で物件もって運営しないのだ、と思わないのかな。

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J.D | 3時間前

自分の資産をどうなっているか全くチェックしない。それで収益を上げようっていう甘えた考えがそもそも間違い。サブリースだからと関係ないし土地建物の所有者は本人なんだからそういう当たりを怠った結果。スマートデイズも悪いしスルガ銀行も悪いけど、この件で投資した人達には同情できないね。

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返信6
Zetton | 23分前

〉「購入したのは2016年です。販売価格は土地と建物を合わせて1億円程度で、スルガ銀行の金利は3.5％。高額なローン負担に迷いもありましたが、営業マンから『家賃収入が保証されているからリスクは少ない』という説明を受けて購入に踏み切りました」
〉「2018年の1月からは入金が完全にストップしました。そのときのショックは忘れられません。妻に責められながら、その後、月40万円を超えるローン返済を2カ月間続けました。ようやくサブリース契約の解除ができて物件に向かったところ、10室あって満室と聞いていたのに、実際に入居者は誰もいませんでした」
〉誰一人住んでいないシェアハウスを見てAさんは、その場でへたり込み、号泣してしまったといいます。

Ａさんという人。可哀想だとは思うけど、最初に迷ったときの判断基準が営業マンのトークという時点でもうダメ。これでは、カモにされて当然。

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go_***** | 3時間前

かぼちゃの馬車のオーナーもレオパレスのオーナーも…
それ、問題にならなかったら利益をがっつり教授してたんでしょ？
問題になったらすぐに、どうした国がちゃんと調べてくれてなかったの？！って喚いてるけどさ…

都合良過ぎじゃない？？

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返信2
fjt17000 | 1時間前

賃貸はそもそも立地が良ければ、向こう10年間家賃保証など不要です。サブリースを勧めるメーカーは新築から10年、短いと5年で家賃の見直しという名の減額交渉に入ります。不動産投資を始めようと考えている方はまずは土地を守ろうなどの意識を捨て、如何にしてキャッシュを生むかを最優先に考えて欲しいです。相続対策に借金すると言っても、借りたものは返さなきゃです。同じことです。

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abs***** | 3時間前

考えが甘かっただけ。
投資判断は自己責任。

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tat***** | 1時間前

冷静に考えれば分かるものですよね。
そんなに儲かるなら、客探さないで自社物件で回した方が会社としてはメリットがあるでしょ。

管理手数料・建設費等で幾らか美味しくても30年一括借り上げの高配当うたったら回しきれないでしょ。
住む人が都心部・駅近でも無いのに30年近く経ったボロアパートに高い家賃払って住みますか？って話ですよ。早い段階で金の入りと出が合わなくなるでしょ。

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rok***** | 47分前

シェアハウス経営の勧誘を受け、資料を送ってもらったことがある。新小岩駅から徒歩25分、1億2000万の物件だった。新築物件の相場を調べたら、あまりにも高いことが判明、そもそも一介のサラリーマンに1億2000万のローンを組ませようってことがおかしいと思い断った。
マンションを3部屋所有しているが、月々の差益は4万弱。万が一の時でもリスクを取れると判断して投資した。自分で責任の取れない投資などてを出すべきではない。

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next | 1時間前

スマートデイズは就職斡旋紹介でなく人材派遣業としてしっかり事業化してれば良かったのかもしれんね。
派遣登録者からも物件の入居斡旋へ誘致出来ただろうし。

これが本業に関連する副業という事だね。
事業を続ければ本業と相乗効果が得られる副業。
真っ当な企業じゃないと無理かな。



男谷マモル | 3時間前

自力で集客して満室にすれば解決するんじゃない？

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goo***** | 3時間前

医師やパイロットは別にしてこの程度見抜けなくて現役の弁護士やビジネスマンとして素質は大丈夫？

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ogr***** | 3時間前

人口が先細りなのに不動産投資ってかなりのハイリスクでしょ
相当きちんとした計画じゃなきゃ30年先なんて不安しかない

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rir***** | 1時間前

TVで紹介されていたカボチャの馬車の物件は、すごく狭くて共有部分もお粗末。立地条件も良くないあんな物件に、安くもない家賃で入居する人がたくさんいるとは思えなかった。
オーナーになった人は考えもしなかったのかな？
お金儲け以前の話を冷静に判断出来ていればね。

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yaj***** | 2時間前

スマートデイズの経営陣、詐欺罪で立件できないのか？

終盤に契約を結んだ人とは、入居者が確保できないので事業継続は困難ということが分かっていたのに、30年もの家賃保証を約束していたのだから、騙すつもりがあったと判断できると思うけど、無理だろうか。

この件では、スマートデイズの経営陣がお金を確保したまま、逃げおおせていることが、納得できない。

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yas***** | 3時間前

投資は自己責任です。しかたないですね。ちゃんと自己破産しないで借金返してください。銀行、その他は全く関係ありません。自己責任です。それを棚に上げて騙された可哀想な人を演じるのはおかしいです。私から言わせれば運が無かったですね。

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wan***** | 34分前

シェアハウスは、水回りが１つしかないだろうから、アパートへの転用は難しい。戸建て賃貸にしてもそんなに家賃は取れないだろうから、これも難しい。水回りが１つということは、建物としては実質的に戸建てと同じなのだから、立地がよくない限り、１億超えは高すぎる。

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tak***** | 2時間前

ハイリスクハイリターンなのかもしれないがリスクが先に来てしまいましたね。委託会社がとんでもない会社なので同情の余地はありますが仕方ないですね。世の中甘くないって事で頑張って借金返して下さい。

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kiken | 1時間前

オーナーに同情の余地はないなぁ。
あのさ、世の中にうまい話しなんてないのよ。
尚且つ、国内不動産の状況なんてちょっと真剣に調べればすぐ分かるでしょ。
更に自分の物件を見たこと無いなんて(多分嘘記事だと思うけど)あり得ないわ。本当なら大損して当然。

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kii***** | 3時間前

不動産投資って基本営業マンからの紹介はダメ物件よね。。
カモられてるだけだと思う。



abc39pretty | 1時間前

自分の資産の運用を
セルフチェックしていない時点で
投資する能力は無いかもな

そんな感覚で
よく投資できるよなー
馬券ですら
その馬の能力、適正、傾向を
チェックするのにね

11 0

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fvg***** | 1時間前

「儲けたい」って気持ちに付け込まれて失敗した。ってだけの話としか思えない。
そもそも投資は自己責任で行うものなのだから、頑張って返済するしかないのでは？

14 0

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kyk***** | 3時間前

経済学をみんな勉強してないの？

間に営利目的の会社が一社入る時点で利益は直接貸すより少なくなるはずだよね

その建物に1億の価値があるかどうかなんて相見積もりとればわかる話だよね

詐欺した会社も悪いけど騙される方も騙される方

自分は特別でエリートだからこんな特別な儲け話があると勘違いしちゃったのかな？

32 0

返信1
pon***** | 2時間前

こんな「人材紹介」なんてビジネスが成り立つはずがない。
「かばん一つ持って都会に出てくる」なんていつの時代だよ。
今は、就職先を決めてから実家を出るのが、ほとんど。

こんな疑問だらけのビジネスでも天下の銀行様がバックに付くと
騙されちゃうんだね。（その銀行もこのザマだが）

オーナーさんの生き残る道としは、企業や大学などの寮として
一括で長期借りてくれる相手を見つけるしかないのでは？
それでも相当　安くしない無理だろうから赤字は必至。

自分でやらかした事とはいえ　将来を考えたら
そりゃ　泣きたくもなるでしょう。

10 0

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twe*****狛犬 | 3時間前

すくなくとも1億円で購入するものに対して市場価値を確認しないのか不思議でならない。エリートサラリーマンではなくただのボンクラ。

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tama-net | 3時間前

本当にこの方式で成功できるなら各地の不動産屋が見過ごすはずないんだけどな。

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hag***** | 3時間前

欲の皮が突っ張ったんだからしょうがないわな。賭けに負けただけでしょう。頑張って返済しなよ。それか部屋の多いマイホームにするだわな。

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vai***** | 2時間前

そりゃ、恵比寿や渋谷周辺ならすぐに埋るでしょうけどなかなか厳しいですよね、営業マンなんていい事しか言わないから、うのみにしちゃ絶対ダメですよご自身の土地が駅からどの位で、急行の有無、都市部までの距離や後は役所とか、病院が近くに有るとか、考える事は山ほど有りますよね、住む人の身になって考える事が大切何ですよ家賃収入で悠々自適？そんなに甘くはない。

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dan***** | 1時間前

そもそも30年間同一賃金で運営できるはずがないし、それにそんなに巨額の借金を負うことは怖くないのか？
自分でハンコをついておいて、いざとなると被害者面それは良くない。

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真留来 | 3時間前

サブリースは法律で借り手側が有利であることを利用したものと聞いている
オーナーに建てさせ借りる形


r3i***** | 3時間前

家賃保証の原資がどこからくるのかよく確認しないとね。底辺の組合が原資ない会社でボーナスヨコセと騒ぐのといっしょ。
このての詐欺は属性のクラス別に色々用意されているから皆注意。
高属性の人達も支出が多いから苦しんでこんなのに引っ掛かる。
支出7割まで抑えて、残りを投資信託とか貯金にすればさして心配ないのにね。
詐欺は飢餓感につけこむ。

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esp***** | 3時間前

競馬の予想屋さんと同じですね。
自分でやらないのはリスキーだからです。

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rod***** | 7分前

他人に運営して貰って収入を得るなんてそんなオイシイ話、ある訳ない。
自分の購入した物件を見ないで買える位の、まぁ、富裕層だから少々のムリは利くんでしょうが、普通の普通のリーマンで１億超えるローンなんて組めませんから。

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マッキン | 2時間前

エリートも意外とお馬鹿ちゃんだね。
かくいう自分も、国に騙されて年金納め続けてるから人の事言えないけど。
逆ピラミッド型の年齢人口構成での賦課方式って、30年保証のサブリースといい勝負だね。

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sor***** | 2時間前

30年家賃保証なんてありえない。
そもそもそんな美味しい事業なら不動産のプロが直接やるだろ。

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aka***** | 12分前

＞このスキームを継続するためには、常に新しいシェアハウスオーナーが必要です。

ねずみ講もどきやねそれ

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uyouyo | 2時間前

欲をかくからだ。
せっかく自分の仕事で成功しているのに。

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nij***** | 29分前

不動産屋がサブリースなんてそのうち崩壊するよと言ってました
結局は普通に大家してる人が儲かるそうです
よく考えたら分かりそうだけど
目先のお金を考えちゃんうんだろう
気をつけないと

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pgz***** | 3時間前

高学歴かもしれんがマネーI.Qが足りなかったな。
このビジネスモデルに疑問を感じない時点で世間知らずとも思う。

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p | 3時間前

仮に儲かってれば、いっぱしの不動産投資家気取りだったんだろう。
決して勝てない勝負に挑んで負けた。
ただそれだけ