筆界特定申請の準備（２）

　この申請は相手に「貴方に対して筆界特定の手続きをしますよ」と断る必要はないから、申請書類をそろえて受付してもらえば後は寝て待つだけ・・でも良いのだが、その前に「こういう制度を使って役所に筆界特定をしてもらいます」と相手にプレッシャーをかけておくのも悪くは無いだろう（私も底意地が悪いなぁ）。

　申請は本人申請（弁護士や家屋調査士に頼まない）で行うつもりなので必要な書類を整えるべく準備をしている最中だ。現地案内図や現況説明図はお手の物。固定資産評価証明書もある。ところが手数料計算書の説明を読むと、特定する境界に関わる双方の固定資産評価額が基礎になる・・ん？　それなら相手の土地は農地だから宅地より評価額は小さいが・・私にはわからない。

　（余談になるけど、農地の固定資産税ってめちゃくちゃ安いのって知ってますか？　都会の小さな分譲マンションで自分の土地がどこにあるか分からないような小さなものでも年間で十数万円あるいは二十数万円）はするでしょう。農地なら何万坪あってもほんの数万円の納税です。だからゆうちゃ悪いけど、街の中で値上がりを待っているような畑は、やはり宅地並み課税をかけるべきでしょうね。）

　そもそもこの申請手数料の負担は、申請者にだけ負担がかかるのはおかしい。民民境界でもめてこの手続きをするのはたいていの場合被害を受けた側であろう。その被害者が費用を負担するのはちょっとおかしいのではないかな。これも今年施行されたばかりだから、このような不具合は後々改善して欲しいものだ。たぶんこの制度の雛形は、公の用地買収を例にしたのではないかな？　なんて疑ってみたりして。

　そんな訳で、早速洲本市役所の固定資産税課へ出向き、隣地の評価額を知りたいと係りの人に問うと
「他人さんの土地なので所有者の委任状が必要です」ときた。そう言われるのは想定の範囲内なので、これこれしかじかの申請に使用するのですと返事すると、筆界特定制度のことはご存知なさそう。　今度は上司を連れてきた。その上司にも同じ説明をしたのだが、

市役所でもこの筆界特定制度のことを知らなかったのだ。

内部で対応を検討しますとの事なので、一旦家まで帰ってくるとすぐに電話がなり、先ほどの上司が電話の向こうで説明してくれた。何のことは無い


　　申請人が申請手数料の正確な額を算出することができないときは，
　申請に当たり，差し当たり，申請手数料の一部を仮に納付し，筆界
　特定登記官から手数料額の通知がされた後，不足額を納付すること
　が考えられる。
　　このような運用をする場合には，手数料をいくら納付する意思が
　あるかを明らかにするため，仮納付額を記載するとともに，不足額
　がある場合には不足額を納付する意思があることを明らかにしてお
　くのが相当である。


という事が申請書雛形説明の最後のほうに書いてあった。おぉミステーク

ついでに尋ねると、弁護士、家屋調査士、司法書士などには評価額が知らされるらしい。１級建築士は？　と聞くと教えられないとのこと。なんや、そんなに権威の無い国家資格だったんだと改めて実感した。

やはり建築士の資格は足の裏に付いたご飯粒かぁ




　←押してくれると励みになります

　　←こちらもよろしく

筆界特定申請の準備（１）

　少し時間があいたが、何もアクションしていないわけではない・・とはいえ、気分は梅雨の天気のように憂鬱だ。　こんなこと嬉々としてやれるわけが無い。

　仕事の合間をみながらネットでこの制度についていろいろ検索してみる。民法も調べた。特に民法第１６２～１６４条は興味深い。


第２節　取得時効

（所有権の取得時効）
　第162条　20年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の
　物を占有した者は、その所有権を取得する。
　2.　10年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を
　占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がな
　かったときは、その所有権を取得する。

（所有権以外の財産権の取得時効）
　第163条　所有権以外の財産権を、自己のためにする意思をもって、
　平穏に、かつ、公然と行使する者は、前条の区別に従い20年又は10年
　を経過した後、その権利を取得する。

（占有の中止等による取得時効の中断）
　第164条　第162条の規定による時効は、占有者が任意にその占有を中
　止し、又は他人によってその占有を奪われたときは、中断する。

　第165条　前条の規定は、第163条の場合について準用する。


　建築基準法でもなかなか難しいのに民法なんて境界線から５０ｃｍ控えて建てなさいとか、覗き見できるような窓には目隠しをしなさいとか、建築に直接関係するところしか記憶に無い。それと、必ずしも民法に準拠しないと建物が建たないわけではないことも知っている。

多分お隣りの地権者は、この占有を都合よく主張したいのではないかと思う。

　あんたの行為の　どこに善意があるんや！


しかし第１６４条を読むと、私がその占有を拒否し妥当と思われるところに一夜にして工作物を建てたら・・。　それで話はおしまい。　という方法もありそう。


　ついでに、私たちの仕事に関して

第３節　消滅時効

（３年の短期消滅時効）
　第170条　次に掲げる債権は、3年間行使しないときは、消滅する。ただし、
　第2号に掲げる債権の時効は、同号の工事が終了した時から起算する。
　1．医師、助産師又は薬剤師の診療、助産又は調剤に関する債権
　2．工事の設計、施工又は監理を業とする者の工事に関する債権

３年を短いと考えるか永いと考えるか。う～ん、難しいところだね。




　←押してくれると励みになります

　　←こちらもよろしく

筆界特定制度

　今日の午後は市民法律相談の予約日。グッドタイミングで”境界線に関する法律相談”の記事にコメントをいただいた。上のリンクか左の最新のコメント欄を読んでいただければ、私のこれまでの主張に問題が無いことも判っていただけると思う。さらに”筆界特定制度”を利用してはどうかとの助言もいただき勇気百倍の気持ちになった今朝であった。

　３時半過ぎに開催している福祉会館へ出かけ、受付を済ませて部屋に入る。年配の弁護士さんが一人折り畳みテーブルの向こうに座っている。相談時間はあまり長くないので挨拶も早々に資料をテーブルに広げ状況の説明をしたが・・ここでは何度も同じようなことは書くまい。結論から言うと、私が正しい。しかし民民境界の問題は（今回もそうだが）、訳のわからない人に正論を語っても何の先進展もないのが現実だとのこと。

そこで弁護士さんも勧めてくれたのが”筆界特定制度”。

今年の１月２０日から施行され、弁護士さん曰く
「小泉首相は任期中にいろいろやったが、これが一番良いことだった」
と顔を緩ませた。やはりチマタにはこのような境界線訴訟などが多く、時間も費用もかかるため行政改革を断行し再開発や要地買収など円滑に行うことができるように今年の二月から運用されたそうだ。おおよその手続き方法を教えていただいたが、自己申請もできるのでそうするつもり。あいにく洲本市の法務局は出先なので神戸支局での申請受付らしい。帰りにその申請書の雛形をもらってきたがネットでダウンロードして書込みしても良いらしい。やはりＩＴ化は業務をスピーディにさせるらしい。少なくとも申請書をもらいに行くことが不要になる。

ネット検索でもう少しこの　筆界特定制度　について勉強してみようと思う。考えてみたら土地の取得はすでに二年前だったから、腰を上げるのが遅いのも悪くは無かった（考え方次第）。

　果報は寝て待て　と言うではないか。

訂正：筆界特定制度は２月から施行と書いたが平成１８年１月２０日施行でした。



　←押してくれると励みになります

　　←こちらもよろしく

境界線に関する法律相談

　敷地境界線の確認（７）　の続きです。


　いろいろ私なりに勉強してみたが、もし私の考えに過ちがあるのなら改めなければならないし、相手が主張する権利とやらが法的に認められるかどうかも確認しておこうと思い、今朝は市役所の市民相談室を訪ねてみた。

あいにく一般事務職の職員ばかりで、民事に関する専門家（弁護士）への相談は月二回の相談日があると言う事なので、今月２１日の相談予約を申し込んだ。農地に関することなので念のために農業委員会へも相談に行ってはどうかと促されたので、ついでにそちらへも訪問する。こういうときに官庁街というか小さな街は歩いていけるので助かる。車は市役所の駐車場に預け（今月からは駐車違反は厳しくなっている）委員会事務所へ。

特に民民境界線に関する相談窓口はないのだが「ともかく話を伺いましょう」と椅子を勧めてくれたので、今までの経過を字限図や実測図を元に説明する。私にとって都合よく説明したつもりはないが、私の主張に法的に間違ったところは無いとの同意を得た。これは後日の市民法律相談でさらにはっきりするだろう。

ただ相手が理論で説得できない人のようだ。まるで南の洋上で油田開発している中国みたいなもの。おかしな理屈をつけて「俺の領土だ」なんて主張しているのと似ている。昨日もブログを拾い読みしていたら

中国の土地取得、６割以上は違法手段で　”おもしろい世界のニュース”　から

なども見つかった。政治ネタに持ち込みたくないが、中国人は「俺のものは俺のもの」、「人のものも俺のもの」と揶揄されるのは、どうやら正しいらしい。もちろん相手の地権者は日本人なんだが、どうして自分が主張する権利に無理があることに気がつかないのだろう。もしかして、引っ込みつかなくなってゴネているのなら、農業委員会など公の機関が仲裁に入ってくれることは無いのかと尋ねると「農地どうしならあるのですが、宅地の場合は・・。あぜ道境界でも昔はどうのこうのと言う話になると我々でも立ち入れない」という。まぁ、所詮民民境界はお互いの合意でしか決まりようがない。

　ついでに、もし農地を借りる場合の賃借料をその担当者に聞いてみた。

平均相場で　１反（３００坪）　年間１万５千円

らしい。もちろんそれ以上もありそれ以下、無料もあるとのこと。

私としては東側の畑を貸してくれて、境界線は北側水路の延長線上、農作業の利便性だけのために４ｍ巾の通路要求は撤回してほしい。





　←押してくれると励みになります

　　←こちらもよろしく

敷地境界線の確認（７）

　今日の交渉事は空振りでした。　　（敷地境界線の確認（６）の続きです）


　今日の日曜日は少し薄曇りの天気だが野良仕事にはちょうど良いのかも知れない。車に３０ｍ巻尺、竹の杭と金槌を積み込んで現地へと向かう道の周りは、代掻きする田、田植えをする田、耕して土色一色になった畑など、草刈の済んだあぜ道で区切られたモザイク模様になってきている。風もない穏やかな天気だ。

　お昼前に現地に到着。周りの田圃にも水が張られて田植えの準備は整っている様子。遠くの田では田植機がゆっくり水面を移動している。女性らしき人も数人あぜ道をあっちこっちと動き回っている。あいにく地権者はこの田圃には来ていない。持ってきた竹杭を朽ち果てた母屋の外壁線に合わせて打ち込む。そこへ巻尺の先を引っ掛けて巻尺を片手に東側までゆっくり歩く。公図から分一（図面に物差しを当て寸法を読み取る事）をとると１３．１ｍとなった。巻尺の目盛りを同じく１３．１ｍに合わせてもう一本の竹杭を打つ。顔を上げてみると、やはり

北側にある水路の延長線と合致する。
”敷地境界線の確認（２）”を参照されたし。

そうなると北東にあったと言われる玉葱小屋の出っ張り部分（”敷地は大きいのに越した事はないが”を参照）。これも水路を跨いで建っていたのだろうが私の土地であることは確か。元々自己所有している農地の一角を宅地にしたもの。水路の権利など複雑になることなどは想定していなかったのだろうし、ましてや地目変更した宅地と残りの農地も、まったく別人に売り払うことなど想定外のはず。

　これで私の考えは間違っていなかった事になるのだが、先週地権者が言っていた「軒先の雨落ち線が境界線」、この話の交渉が厄介になりそうだ。どう相手が出るか判らないが話し合うしかないだろう。簡単に打ち込んだ竹杭は蹴っ飛ばせば倒れる。しかしそのままにして私は車に乗り込み地権者の家へと向かう。数百メートル離れた北側にその家はある。すぐそばで田植えをしている家族があったので地権者家族かと思いゆっくり車を進めたが違うお家のようだ。通行の邪魔にならぬよう車を道の脇に止めて小道を登り玄関先のチャイムボタンを押したが・・返事無し。若夫婦の車と思われる新しい車は庭先に止めてある。でも留守の様子。納屋には代掻きしたと思われる泥が乾燥した状態のトラクターも置いてある。はて？　どこかへお出かけか？

　農家は多くの農地を所有しているが、かならずしも自宅の周辺とは限らない。あの農民車は見つからなかったので遠くの畑に出かけているのかもしれない。今は農家にとって一番忙しい時期なのだ。ならばまた出かけなおすことにしようと車に戻り帰路についた。


　大きな土地を所有している人が、何ゆえここまで欲張るのか判らないが、農地のための通行権についてネットで調べてみた。いわゆる袋地とか囲繞地（いにょうち、いじょうち）のトラブルが法的にどう解決されたかを検索してみた。世の中はホント便利になったもので判例やその道の専門家のエッセーなどもたくさん出てくる。私なりの結論は、住宅などの生活権があればその袋地の生活者には通行権があり、周りの土地の所有者が代わろうとも通行権は認められる。しかし農地の通行権は無制限に認められているわけではない。という結論に達した。これは私がすでに相手の地権者に例え話で説明したとおりだった。

かの農地が袋地かというと、

ちがう！

南側にある４ｍの通路（あえて道路とは言いたくない）の突き当りがその農地だ。農地なら１ｍ弱しかないものが充分な巾をもった道が接しているし、東側へ折り曲がっても１ｍ以上の通路が確保されている。だから通行のためとか軽トラを止める為の利便性を求めた使用権はゼッタイ認められない。

　さて、この交渉はどう展開していくのだろう。訴訟などの手は使わずに済ませたいが、相手が理解するにはどう説明したらよいのか。




　←押してくれると励みになります

　　←こちらもよろしく

敷地境界線の確認（６）

　敷地境界線の確認（５）　からの続きです。 （水色の文字は私の心のつぶやき）

　今日の日曜日は久々に晴れた感じがする。気分も爽快に・・とはいかないが再度地権者の家を訪問した。

今日は法律上の地権者（女性）と、そのお婿さんにも会えたので簡単に自己紹介をして「お聞きとは思いますが・・」と話を始めたのだが

「名義は確かに私になっていますが境界のことは判りませんので父母とお話ください」

と振られてしまう。お婿さんも・しかり・である。
現実に農業をしているのは高齢の父母のみ。若夫婦はサラリーマンで農繁期だけ手伝うくらいではないだろうか。現に今日お会いしたときは野良着ではなかった。

（ノータッチのくせに後で訳わからなくなったとき、父母がここを使っていたから私の土地です。なんて主張するのだろうなぁ）

　トモカク、民民境界なので話し合って折り合いが付いたところで図面や文書で確認しあうつもりであることを伝え、交渉相手が父母であることを再認識した。正直なところ私は本当の地権者である娘さんに期待していた。もう少し現代的な合理性・道理を理解していると思ったのだ。期待外れでは仕方ない。これからの交渉を頑張ろう！

　ちょうど私の地所の東側で田圃の準備にかかっているとのことなので道を戻し私の敷地まで行って見ると、南側の道路予定地に農民車（運搬を目的としたベルトドライブの車。昔のオート三輪車をもっと簡単にしたようなもの）を置いて、少し遠くでご夫婦が一輪車を押し、畦の修理か水張り用の堰止めか何かの土を運んでいるのが見える。仕事の邪魔をしてもいけないし、少し待てばお昼時なので戻ってくると踏んであたりを再検分。まもなく田植えが始まるので溜池周りや田圃の畦道など草刈が行われている。あたりをうろついていると入り口側の地権者の奥方が背中に除草薬を背負って畝の上を歩いている。こちらへ近づいてきたので

「こんにちは。先日はお世話さまでした。おかげでご主人とお話ができました」

と挨拶すると、一瞬「あんた誰？」と思ったのかもしれないが、すぐに思い出したらしく、その場で立ち話を始める。なるべく当たり障りの無い野良仕事やお天気の話に話題を留めたのだが、何となく自分の自慢や誰かの悪口を言うようにも聞こえるから不思議。私としてはともかく聞き流すだけのイイコしておく他ないだろう。

　やがて遠くで作業していたご夫婦が農民車まで戻ってきたので、いままで話し込んだ奥方には「お手を止めまして・・」と別れて農民車のところへ歩み寄る。心なしか心臓がドキドキしてくる。声が届くところまで来て「こんにちは」と大きく声をかける。

　さて本日のネゴシエターの活躍はいかに。
　　・
　　・
　　・
　はっきり言って　疲れました。

　相変わらず所有権と使用権がごっちゃになっている。すでに死んだ人との約束事だったり、４ｍの巾も主張する。しかし、仮に４ｍ後退してもそれがお互いの敷地境界線で無いことは判りかけたかもしれない。死んだ人と「４ｍ巾まで使う約束になっている」からとの言い回しになってきた。

（でもこのような土地使用権の既得権は持ち主が変われば無効になるはづ。生活に直接関わるなら居住権など簡単に反故にできないものはあるが、農作業の利便性だけで主張はできっこない）

「そちらが農作業の都合を考えて４ｍ巾を主張するのでしょうけど、私のほうも庭先を野菜畑や花畑にしたいのです。そもそもここは道路ではないのですよ（と言っても法律的道路の意味を相手は理解できないだろう）。お互い利便性を考え４ｍ巾空けましょうと言うなら、南側と同じように貴方も半分の２ｍ後退してください」

相変わらず、この話ばかりである。しまいに腹が立って「素人をだますような事をしないでくれ！」と、つい大声を上げてしまった。交渉事でこの態度はいけない。反省・・。

　しかし、ひとつ解決の糸口が見つかったように思えるのは、公図に示された解体撤去された納屋から２ｍの境界線（私自身もこれが境界線とは思えない。たぶん相手の畦まで含めた図だと思う）、その納屋の軒の雨落ち線が境界線（民民境界では、よくこのような架空の線が境界になる）と聞いていたと奥方が口にしたのだ。私が公図によれば納屋から２ｍが境界線と主張したので１．５ｍほどバックさせる心つもりだったのだろう。　そこで、

「それなら、この公図から分一で寸法を採り、現地に無くなった納屋の形で地縄を張りましょう。そこから話を始めませんか」

と言う事に話をまとめた。どの道すぐに解決することではない。地縄を張れば確実にこちらの主張が正しいのはわかるはずだが、もっとも、ああ言えばこう言う、と態度を変えてくるのは必然。相変わらず４ｍ巾が無いと困るとか死んだ人との約束だったと言うだろう。

（どうして４ｍの巾が必要なのか尋ねると「４ｍあれば軽トラ二台並列駐車できるし、あんたが塀は作らないと言っているが、あんたの所の何かを傷つけることもないだろう」だって・・ざけんじゃないよ！！）

　そこでもう一つ提案してみた。

「４ｍ巾ないと野良仕事に困るというなら、その東側の畑を私に貸してください。それなら貴方は東側の畑に用はなくなるでしょう」

一瞬、思いがけない言葉を聞いたような顔をした。「お前に農業が出来るのか？」と言うような顔に思えたので、すかさず

「今でもすでに広い土地を借りて野菜だけは自給自足してますよ。チャンスがあればお米も作りたいのですが、こればっかりは田主（たず）が絡むので難しいですけどね」

と経験者顔で言うと「田主の権利売る人がいればなぁ」というので私は「田主の権利は欲しく要りません。あれは金がかかるばかりですから」とやんわり拒否しておく。相手は「田圃の貸し借りは置いといて・・」というので、私も「えぇ、そのときがくれば相談に乗ってください」と話を留保しておく。

　念のために書いておくが、いつもケンカ腰で話し合いをしているわけではない。世間話や私の職業のことや家相など多義に渡る雑談も挟みながら相手の考え方を予想する。もちろん相手の目はシッカリ見ておく。・・・・ほんと　つかれました。（お腹もすきました）

来週(？）は巻尺と紐と木杭を持って行こう。

　←押してくれると励みになります

　　←こちらもよろしく

敷地境界線の確認（５）

　敷地境界線の確認（４）からの続きです。



　今日（５月１４日）のお昼前に東側の地権者の家を訪問した。

　久しぶりに晴れ間が広がり農家は田圃の準備に忙しい時期だろう。案の定その家の主人は庭先で草刈機のチップソーを研磨していた。これからは草との勝負、うかうかしていると草が勝ってしまう。

「お忙しいのに申し訳ありません。先日の話の続きをさせてください」

ということで話を切り出し、日陰になる門長屋の下に裏返しにしたビール箱（よく街頭で選挙人が上がっているプラスティックの箱）を椅子代わりにして境界線の話し合いを始めた。もちろん最初は天気の話から始めて、やがて本論。


　最初に南側の後退線について、もう一人の地権者と話し合いしたことを交えて、私は通行に供する道路として４ｍの巾を確保し、その線より内側に住宅の建設を考えることに納得し、異存はないことを伝える。また昨年の測量時に相手が言うところの境界杭があったこと、そこを基点に私が測量したこと。そして、そのポイントを西側と線で結ぶと４ｍ巾の道路か確保されることも説明する。

ただし登記上の敷地境界線は４ｍ巾の中央にあり、所有権は私にあることを念のために伝える。

どうもこのへんが一番勘違いし易いところで、
「４ｍ後退します。その線から内側が私の敷地です」
などと言おうものなら、相手は自分の土地になったと勘違いしてしまうのだ。やはり相手の地権者は一回の説明では怪訝な顔をしていた。
２ｍ巾で長さ２６～７ｍ程の土地は私の所有ではあるが、私専用の土地として使用することはできず、お互いの通行の目的を主として使う。これは反対側の２ｍも同様の考えで、それぞれの地権者の所有である。という説明を何度か繰り返してようやく納得したようだ。

「で、東側も４ｍ下がってくれるかぇ」

と切り出したので

「そこでお互いの話し合いが必要になるのです」と前置きして

　登記簿の面積や、その裏づけの公図（このようないい加減な図面が公図といえるかどうかは疑問だが）、そこには滅失した長屋から東側へ２ｍと記載があること。北東にはさらに２ｍほどの出っ張りがあり、昔は玉葱小屋が建っていたこと、境界杭があるとは私は聞いておらず、不明なので地権者と確認する必要があると伝達されていたことなどを説明し、不明確ではあるが私のほうにもそれなりの主張があることを伝える。

もちろんそんなことで相手が引き下がる訳ではない。すでに亡くなってしまった人と境界杭を打ったとか、畑に勝手に玉葱小屋を建てたのだろうが「あの畑は私が買ったもので私のものだ」とか遠い昔話を始める。

「私は、この登記簿や公図を元に話をしています。もし貴方が亡くなった方と立会いで境界杭を打ったのであれば、それを裏付けるものを私に示してください」
（そんなものは無いという）

「もともと田圃から始まった宅地の、このような民民の境界線は曖昧です。お互いの話合いで決めるしかありません。ですから貴方が下がれと言うなら下がりますが４ｍの後退は納得できません。もともと農作業のために通路を確保していたわけですから、田圃の際までが私の地面とは言いません。いくらかの巾をもった道があったのでしょう。その先に大きな畑を貴方が耕作しているわけでは無いし、仮に道幅１．５ｍや２ｍでも現在の状況では農作業に支障があるとは思えません」

と、私の主張は主張としてきちんと伝えた。すると相手はまた昔話を始める。

「昔の地主との話で４ｍ巾で使えるようになっていた」
（さて、ここで彼は使える・・つまり使用権を持っているという。土地の所有権ではないことに注目）

が、しかしそれを証明することができるか？
（たぶんできないだろう）

そこで私は

「玉葱小屋の出っ張りは仮に譲って、現状にある水路の延長線上に東側の境界線があるというのではどうですか？　その場合でも農作業の通路には１．５ｍほどあります。もし農作業にどうしても巾が必要なら私の庭先を花畑にせず現況のままにしてお貸しします。でもそれは境界線ではないですよ」

と少し譲歩すると相手はすかさず　「なら　４ｍ必要だから後退してくれ」　と言い出す。

「４ｍはダメです。私はここへ来て田舎暮らしを始めたいのですよ。庭先を少しでも畑にしたいし草花も植えたいのです」　と拒否する。

「それと、４ｍであろうとなかろうと話し合いで”貸す”というのが数十年後には”ずーっと使っていたから俺の土地”だと勘違いしないとも限らないでしょう」

田舎では地主から借りた畑で何年か小作を続けていると、やがては自分の土地になるという、大昔の慣習が根強い。たぶんこの交渉相手のご老人もその感覚が染み付いているのだろう。もちろん今はそんな慣習は無くなり所有権は登記でしか確立できない。でもその登記簿がアバウトなんだよね。


　さいわい相手が「お互い　も一度考えてみようかぇ」と切り出したのでこれ以上押すことはやめにした。

「そうです。今日のうちに結論を出そうというわけでもありません。今日は私の主張と説明をさせてもらったのでじっくり考えてみてくれませんか。それと次回は正式な地権者（話では娘さんの名義）とも交えて話し合いをしませんか。将来のために事情を聞いておくことも大切でしょう。それで結論が出れば公正証書や登記などと余計な費用をかけずに、この測量図やお互い納得できる書面をもって”覚書”か何かにしましょう。それをお互い地権者が持っていれば将来に遺恨も残らないでしょう」

　私たちはこの地に農的生活を求めて土地を購入したのであり、アパート経営のためとか工場を作って一儲けしようと考えているのではないこと。畑の真ん中だから農薬散布の飛散が無いとは限らないし堆肥の臭いもするだろう（ただし堆肥の山積み放置は遠慮願う）。それらを承知でここに移り住むつもりであり、境界線のことで敵対するのは本意ではないことを再度説明して話を終えた。


さて来週には解決するだろうか。相手は新しい作戦を考えてくるだろうか。




　←押してくれると励みになります

　　←こちらもよろしく

敷地境界線の確認（４）

敷地境界線の確認（３）の続きです。


また話を続けよう。

　南側の敷地後退について少し補足しておくと、この道路は建築行為に関わる道路であって、国道や市道のように公の管理者がいる道路ではない。それぞれ地権者の提供による道路で管理は地権者同士で管理する必要がある。農地として耕したり建物を建てることはできないが、土地の所有権はそれぞれの地権者にあるわけだ。このような道路は世間にたくさんある（特に田舎は）。きちんと公道にすれば良さそうだが登記の手続きや費用、それよりなにより道路管理の費用増大が地方自治体にとって困るのだ。

　だから所有権だけで考えると、当初想定していた１２０坪はあながち間違いではない。もっとも南側が長辺だから２ｍ後退は単純に１６坪ほどの減になる。しかしこの後退に異存は無い。むしろ東側の４ｍ後退の話が、まったくもっておかしな話なのだ。この東面は道路目的の要素はまったくない。もし相手が将来の延長計画を持つのなら、それはそちらが勝手にやればよいことであって、私も半分負担する必要はないのだ。たぶん、その地権者は南側の後退の理由を東側まで都合よく解釈しているのだろう。広い共用地ができれば農作業も楽になるのだから。

　その後、境界に接していない、つまり利害が伴わない方お二人に当時の状況を覚えていないか相談してみた。すると東側の敷地の出っ張り部分に、その昔玉葱小屋（淡路の農地に見られる玉葱を干すための小屋。屋根はあるが壁はない）が存在していたという。しかし現在は田圃になって、敷地の出っ張りは消えてしまっている。ますます私はその地権者に疑いを持たざるを得なくなる。

もともと畑は境界がはっきりしているわけではなく、聞くところによると、昔の地主は周辺の畑全部を所有していたらしい。あるとき田畑の売買を行なっても「田圃一枚なんぼ」の感覚で権利が動くので境界もなにあったものではない。もし長屋や玉葱小屋が残っていたのならもう少し交渉は楽だと思うのだが・・それも覚悟の上とあきらめなくてはならないだろう。民民境界はお互いの話し合いでしか解決しようがない。幸いというか一つだけ動かし難いものが残っている。あの東側に一部導かれている水路だ。仮にこの水路を境界として直線で南側へ結ぶと

所有地は３９２㎡（１１８坪）、道路として提供する土地が１６坪。残りが建築用敷地で３３８㎡（１０２坪）となる。

このくらいで話が折り合えば善しと考えている。




　←押してくれると励みになります

　　←こちらもよろしく

敷地境界線の確認（３）

　敷地境界線の確認　　：
　敷地境界線の確認（２）：からの続き

　１日の月曜日、よく晴れた日の午前中に三度目の訪問をしたが今回もお留守のようだ。ちょうどこのお家は私の地所が遠く見下ろせる場所にあり、高みから将来の姿を想像していると、運良く野良仕事から奥方が帰ってきた。途中の坂道に車を止めてあったので来客に気づいたのだろう。

　早速事情を説明して、一部接している農地との境界線の確認をしたい旨伝えると、
「それならお父さんと話をするのが良いね。私はよくわからんきに」
と言うことで勤務している会社へ連絡をとってくれ、今は出かけているが、お昼なら合えるということだった。奥方にお礼を述べて勤務先の会社へ車を走らせる。その方は私より年配で、もちろん定年を迎えているのだが会社が手放してくれないというバリバリの現役らしい。老いても元気なのは何より。話は飛ぶが、農家のほとんどは兼業であるが淡路島は大きな就職口は少ない。だから意外と多い勤め先は、農協（は民間）、郵便局、役場、教職などの公務員が多い。つまり農繁期には休みがとり易い仕事が多いように見受ける。でもその方は純民間の農機具メーカー代理店勤務。島内のあちこちに永い間のお得意先（農家）があり退職されては会社も困るといわれ勤務を続けているそうだ。　それはさておき。

　少し早めに到着したので事務の女性からお茶を頂き、飲み終わった頃にご主人が帰社された。自己紹介を済ませ最初から話をする。当然その昔話になるのだが、想像したようにやはり里道らしきものの無い奥の畑を宅地に造成したという。それまでの道は３尺道、つまり野良仕事に通う道だった。

　昔はリヤカーか牛車が通れば事足りるのでそれでよいのだが、やがてオート三輪、トラクターなどの機械化が進み、あぜ道の途中の農地も耕作に通うには不都合が生じてきた。そこでお互いが境界線を跨いで土地を提供し、作るなら４ｍの巾にしておこう。ということになったらしい。むしろ４ｍというのは望ましいことで、たいていの場合は８尺から９尺道（２．４～２．７ｍ）が多い。特に自分だけの屋敷や農地に導く道は軽トラが通れば好しとする傾向が強い。多分このような実情から建築基準法の接道定義の

建築基準法：敷地等と道路との関係
第43条　 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第44条第1項を除き、以下同じ。）に２ｍ以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上 ...


という文言が生まれるのだろう。（建築一口知識　？）


　この話は私の実務上からも理解できるし、道というのはそのように形成されていったと思う。そして、その道は当該敷地の奥まで　ということらしい。
　またその人は自分の地所に関する経過は証明することが出来るという。私は疑っているわけではないので、今日の話合いだけで充分納得した。

結論として　南側は農地の土手から４ｍ後退する　こととして理解した。

.......................続く



　
　←押してくれると励みになります

　　←こちらもよろしく

敷地は大きいのに越した事はないが

　私たちは屋敷に塀をまわしたりブロック塀で囲うような住まいを考えてはいないし、都会のように境界線が数センチ動いただけで大騒ぎするような考えも持っていない。でもせっかく庭を草花できれいにしても、そこをトラクターが遠慮なく通行されるのはごめんだ。おうおうにして田舎の人は親しくなればなるほど、土足で他人の家に平気で上がりこむ傾向があり（断定しては失礼かもしれないが）プライバシーが何たるかも知らないのではと思うことがある。　まぁそんな悪口は置いといて、私が敷地の境界について納得できない根拠をお見せしよう。


　これが売買の状況説明についている敷地現況を表した公図（測量図ではない）。敷地、建物など固定資産税計算の根拠になっていて、売買や担保として登記に添付される図面。ただし正確なものは少なく縄伸びや縄縮みがあるのも事実だ。　前回私の実測図と方位を同じにしてあるので文字は左に９０度回転している。また細い線の書き込みは私がメモとして追記したアバウトな敷地寸法と面積である。敷地の中の矩形は左の（５）が解体予定の母屋、その右側はすでに解体された長屋（納屋だと思われる）である。このような建物で囲うように建てる建方は淡路島に限らず各地の田舎に見受けられるスタイルだが、やはりこの昔の屋敷もそうだったらしい。

　注目は下側に書いてある３．６０（単位はメートル）や３．４０だ。つまり南側の境界線までの距離が書いてある。さらにすでに滅失しているが納屋から東側は２．０とある。またその上、北側はなぜか２ｍほど張出している。

　測量図ではないので正確な面積の計算は出来ないが、部分的に書き込みのある数値から比例計算しておおよその縦横寸法を算出すると２６ｍｘ１５ｍで面積は３９０㎡（１１８坪）になる。ほぼ登記面積と同じだ。ただ、南側の境界線については多少疑問もある。これでは周辺で農業を営む人は通行できない。ここに田舎の「昔話」が生まれるのだ。

　「土地は俺のだが、お前が畑を耕すために通行するのは認める」とか、反対に「畑を潰して家を建てるなら、造成をここまでついでにやっとくれ。そのほうがワシも通りやすくなるしお前も屋敷が広く見えて良いだろうに」とか・・そんな約束でもあったのだろう。仮にそんな約束があったとして、私もそれをまったく認めないとは言わない。でも東も南も「４ｍ下がれ」は無いだろう。予定した敷地の１/４を失い、しかもトラクターが通行する宅地の固定資産税は私が払うのだから。

　もう一つ、参考に字限図もお見せしよう。



台帳では二頁にまたがっているので合成してある。土地の形状もいい加減だが、方位まで狂っているのでピッタリとは合わない。地番の文字の傾きがそれぞれ違うのはそのためだ。太い一転鎖線部分で接続すると見なしてみてくれるといいだろう。水色に塗ったのが池。その下の緑色が当該敷地。左の方にクネクネした細い区画が元々の集落を結ぶ道路。そこから敷地までは里道も無く、茶色で示した現状の道はその昔この屋敷のために関係する地権者が土地やお金を出し合って作ったものと想像はつく。だから新しく出来た道路を敷地手前で行き止まりとして考えるか、敷地の奥までと考えるかで南側の境界線は大きく変わる。

　さて、この問題、どう結論が出るか。。。



　←押してくれると励みになります

　　←こちらもよろしく

敷地境界線の確認（２）

　なんとその地権者は、畑の際から４ｍ後退したところが私の敷地になると言うのだ。これにはビックリ！　しかも境界ポイントが現地にあると言う・・？
境界ポイントが明示されている話は初耳だ。


　確かに私たちが現地測量をしたときに黄色の簡易ポイントがあった（上の写真）。　私はそれを平板測量のポイントにしており当然実測図に書き込んであった。これは誰と誰が立会いしてポイントを決めたのか？　境界明示に関する情報は一切私には無い。一方的に打ち込まれたポイントではないかと不審に思えるのだっだ。とりあえず話をうかがって帰り図面に後退線を書き込んでみる。なんとそのポイントはぴったり南側、東側境界線の交点になる。これは出来すぎ！



　今後の状況説明がしにくいので昨年私たちが実測した敷地周辺図を上に掲載する。

　画像の上が北方で農業用水の池がある。これは個人の池ではなく農業者共有の水利だ。左側（西）が取り付き道路で復員は４ｍ。敷地西側と北側は溜池からの水路があり土手もある。特に西側はコンクリート間知石で積まれていてＵ字溝もあるので確定されていると見なし、地権者の誰からも異論は無かった。残る東と南側の畦や土留めコンクリートから４ｍ後退した線で、画像で赤く区画された範囲が私たちの敷地になるという。

　これを図面で計測してみると９０坪を切り８９坪ほどになる。１２０坪の見込みであったから１/４が消えてしまうのだ。ちなみに青色で区画した大まかな範囲は１３７坪ほどある。この中の１２０坪が当該敷地と私は思っていたのだが・・。写真は昨年の夏の撮影で、南側の石積土留めからアプローチ側の西方向を撮影したもの。まさに田圃の真ん中に敷地がある。


　字限図（あざかぎりず）には赤線（里道）も青線（水路）もない。これは他の地権者も周知の事実。ではなぜ４ｍも後退するか？　これが田舎に多い「昔の話」になってしまい新規購入の我々には知りえないことなのだ。もし仮に里道があるのなら中心から２ｍ後退は、建築設計の仕事柄、理解するし後退することはやぶさかではない。また当該敷地の奥に宅地などがあり、そこへアクセスする必要があれば、これも４ｍ後退は必要なものと判断できる。現況を見ると何らかの通行権利などは協議済みなのだろうけど、そのような条件は私の耳には入っていない。（問題があるとは予測していたが）。特に東側に回りこんだ４ｍの道にはまったく納得できないものがある。下の写真は敷地東側の境界線（畦の状態）と北側から南側へ一部引き込まれている水路。


　さて、ここで私の利権を主張してよいものかどうか？　もちろん主張の権利はある。しかし内心「波風立ててまで・・」という気持ちもある。出来るなら穏やかに、譲れるところは譲って近所と仲良く老後を過ごしたい。私の性格は決して闘争向きではないのだ。

　でもやはり計画敷地が３/４と、小さくなるのは得心いかない。得心できないことは将来に遺恨を残すことになる。

　もう一軒、何度か訪問したがお会いできていない家があるので、その家の方からも事情を聞いてみよう。その地権者は西側のアプローチに近い敷地に接している方。その方も南側は４ｍ後退と言われるのなら納得しよう。


-----------------------続く




　←押してくれると励みになります

　　←こちらもよろしく

敷地境界線の確認

　もともと畑だったところへ家を建てる。これは農業者には認められている行為であっても、非農家の私たちにはできない。なぜなら食料を供給する農地であるがために農耕地をつぶすような目的に地目を変更することが法律で制限されている。では農業者に認められているのは何故かというと、

生産のために必要な小屋、納屋、そしてその拠点となる家だから、というのが理由。

これは農地法での制限で、むかし市街化調整区域内での宅地分譲があり家が建てられないと社会問題になっていたのは都市計画法によるもの。

　入手した土地は、都市計画法の指定はまったくない。用途地域はもとより防火地域、また基準法２２条（屋根の火災防止）の指定地域でもない。つまり萱葺き屋根でもＯＫなのだ。当該敷地は農地法の制限が及ばない”宅地”になっているので住宅の建設は認められる。しかし、その昔の畑に建てた家なので敷地境界が曖昧なまま現在に至っている。たぶん一族が周りで農業を営み、建てた家の脇を農耕用の牛が通っても他人ではない一族の者、境界をはっきりさせる必要もなかったのだろう。・・大昔ならば。

しかし現代になれば土地は個人の所有に替わり、資産税、相続の問題などいろいろあって「この田圃は誰それに譲るが家屋敷はやらぬ」などと権利が入り乱れてきたり、「生きているときお爺さんが譲ると言っていた」、「そんなことは聞いたことがない」とか、田舎での土地争いは噂話で耳にすることがある。私からすると
「大きな土地を持っていて、あんな小さな棚田一枚でどうして親戚同士でいがみ合いするのだろう」
と思うくらい醜い話もあるのが田舎。土地（農地）の相続はいろいろあるようだ。


　たぶんこの敷地もそうなのだろう（と推測していた）。市役所の固定資産税課で地権者を調べ、挨拶を兼ねて訪問したのが今週始め。なかなか一発でお会いできないが、おおよその権利関係は理解できた。
４人の地権者のうち３人は接する境界が少なかったりＵ字側溝などで明確になっているので問題なさそうだ。残り１人が東から南にかけての境界に一番多く接している。この方との話が一番重要課題だ。

二度目の訪問でお会いでき、いろいろ話をさせてもらったが、旧地主と同じ姓からしてやはり例え話にしたような事が話題にあがる。つまり当該敷地の二方向周辺は農業に使う道として了解されていた。だから今度もその約束は継続してもらわなければ困るということだった。これは私も現況を見た限り理解していたし想定の範囲内なのだが、資産税課で調べた限りは里道（農業に必要な道で水路などとともに共用部分とされている）は無かった。とはいえ、現実にはトラクターが季節には出入していたし、ここからしか田圃にはアプローチできない。一般的に里道と呼ばれるものはさほど広くはない。昔なら４尺（1.2m）くらい、現代でもトラクター、軽トラが通れる程度の６尺から８尺（1.8～2.4m）程度・・だろうと私は思っていたのだが、

これがビックリ！

「４ｍ空けてほしい」

というのだ。

................................続く




　←押してくれると励みになります

　　←こちらもよろしく