★販売士資格取得のすすめ

★販売士資格取得のすすめ

販売士は流通業で唯一の公的資格です。
今日の小売・流通業界では、販売技術だけではなく、消費動向や変化の流れを読み取る能力が必須です。

販売士はこうした即戦力として必要なビジネスに直結した知識・能力が身につく小売・流通業界唯一の公的資格として昭和49年3月にスタートして以来、根強い人気を持つ資格の1つです。

試験範囲には小売業従事に必要なさまざまな要素が含まれており、資格取得の学習から得られた知識は、百貨店・専門店・コンビニエンスストアなどさまざまな小売業に応用できます。

また、「取引先である小売業について理解を深め業務に反映したい」という製造・卸売業界の意見もあり、各業界から高い評価を受けています。

実際に受験を奨励している企業も多くあります。
　受験・学習のために費用を負担したり、取得者に対して特別手当を支給したり、昇給・昇格の際の考課材料にプラスすることなどで社員に対する支援をしています。

「資格保有者が増えたことで社内のモラルも向上し、全社的にお客様からの信頼度が高くなった」「販売士取得を義務づけることで、
社員１人１人が損益分岐点を見分けられるようになり、コスト意識が徹底できるようになった」などの声が寄せられています。

（４） 区分所有法 （講師武井信雄）

（４）区分所有法

区分所有法は、居住用マンションだけでなく、商業事務所、店舗等々の区分所有建物にも適用される。

＜専有部分と共有部分＞

■専有部分
専有部分とは、区分所有権の目的となりえる建物の部分と、区分所有法で定義しています。専有部分と称するためには、構造上の独立性と利用上の独立性が必要となります。

■共用部分
共用部分とは、マンションなどの集合住宅において、区分所有者である居住者全員で共有している部分のことであり、玄関ホール・廊下等の、専有部分に属さないもの、天井・壁・床等の、構造上共有に供されるもの、集会室・管理人室等の、管理規約により共用部分とすることができるものをいう。


★★★

◎37条：天災等

◎37条：天災等

天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがある場合のその内容は、37条書面の記載事項である。35条の重要事項ではない。

＊取得時効と消滅時効の比較

試験にでるかどうかは微妙ですが、常識問題と思って取り組むべし。
法律はクールです。

＊取得時効と消滅時効の比較


対象となる権利 時効完成の期間

◇取得時効

●所有権
●地上権
●永小作権
●地役権等 ●平穏・公然→　20年 ●占有開始時・善意無過失→10年


◇消滅時効
　　　　　○債権
　　　　　○物権

（所有権は消滅時効にか
　かることはない）　　　　　　　　

　○債権→10年　　　　　○賃借料等→5年

問題４1 宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する・・・・

問題４1宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

（１）宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた　
債権に関し、国土交通大臣又は都道府県知事の認証を受けて、営業保証金の還付を受けることができる。

（２）営業保証金の額は、主たる事務所及びその他の事務所ごとに、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の保護を考慮して、政令で定める額とされている。

（３）宅地建物取引業者は、営業保証金が還付されたため営業保証金の額に不足を生じたときは、その不足を生じた日から３月以内に不足額を供託しなければならない。

（４）国土交通大臣又は都道府県知事が宅地建物取引業者の所在を確知できないためにその免許を取り消したときは、当該業者であった者は、営業保証金を取り戻すことができない。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
　解説［問４１］　正解（２）

（１）誤り。宅建業者と宅建業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、営業保証金の還付を受けることができるが、その際、国土交通大臣や知事の認証を受ける必要はありません。
　　　　　　（引っかけ問題です。解答文を暗記しておくだけで、十分本試験で役に立ちます。）

・（２）正しい。営業保証金の額は、主たる事務所及びその他の事務所ごとに、宅建業者の取引の実情及びその取引の相手方の保護を考慮した、『政令で定める額』（つまり、主たる事務所1,000万円、その他の事務所１ヵ所500万円の合計額）であります。
　　　　　　　（ここまで、条文を読んでる人は、感心なれど、試験対策には、うのみ方式が効率的です。）

（３）誤り。宅建業者は、営業保証金が還付されたため営業保証金の額に不足を生じたときは、不足が生じた旨の通知書の送付を受けた日から『２週間以内』に、不足額を供託しなければならない。
　　　　　　（『２週間以内』がキーワードです。）

（４）誤り。免許を取り消された場合でも、その宅建業者は営業保証金を取り戻すことができる。免許が取り消された理由を問わない。
（この文もマル飲みこみしておくこと。教科書には書いてない場合が多いです。）

★問題ー宅建業法４

★問題ー宅建業法４
宅地建物取引業者は、売主として一団の宅地建物の分譲を当該物件から約500ｍ離れた駅前に案内所を設置して行う場合、当該物件の所在する場所及び案内所のそれぞれに、免許証番号、主たる事務所の所在地等の所定の事項を記載した標識を掲示しなければならない。



解答：正しい。

宅建業者は、売主として一団の宅地建物の分譲を物件から離れた場所に案内所を設置して行う場合、当該物件の所在する場所及び案内所のそれぞれに、所定の事項を記載した標識を掲示しなければならない（業法50 条１項、施行規則19 条１項２号・３号）。
　　
（仕事の手順・マニアルとおもって覚えてください。気持的に、覚えやすくなります。）

問題４０：宅地建物取引業者Ａが、建物の売買に関し広告・・・・・

問題４０：宅地建物取引業者Ａが、建物の売買に関し広告をし、又は注文を受けた場合の取引態様の明示に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

（１） 宅地建物取引業者Ａは、取引態様の別を明示すべき義務に違反する広告をした場合、業務停止処分の対象になることがあり、情状が特に重いとき、免許を取り消される。

（２） 宅地建物取引業者Ａは、取引態様の別を明示した広告を見た者から建物の売買に関する注文を受けた場合、注文を受けた際に改めて取引態様の別を明示する必要はない。

（３） 宅地建物取引業者Ａは、建物の売買に関する注文を受けた場合、注文者に対して、必ず文書により取引態様の別を明示しなければならない。

（４）宅地建物取引業者Ａは、他の宅地建物取引業者から建物の売買に関する注文を受けた場合、取引態様の別を明示する必要はない。

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［問　４０］：：解説　：正解（１）

（１）正しい。取引態様の明示義務に違反したときは、業務停止処分事由に該当する。そして、業務停止処分事由に該当し『情状が特に重いとき』は、免許取消処分になるＡの情状が特に重ければ、免許が取り消される。

（２）誤り。取引態様は既に広告に明示してあっても、注文を受けたときは、も　
う一度明示しなければならない。
（３）誤り。取引態様の別は口頭で明示してもよい（書面でなくてもよい）。

（４）誤り。相手が業者でも、取引態様の明示は省略できない。

問題３８：宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）・・・・・・

問題３８：宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）に対する監督処分に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，誤っているものはどれか。

（１） 宅地建物取引業者Ａが，乙県の区域内の業務に関し乙県知事から指示を受け，その指示に従わなかった場合，甲県知事は，Ａに対し業務停止の処分をすることができる。

（２） 宅地建物取引業者Ａが，乙県の区域内の業務に関し甲県知事から指示を受け，その指示に従わなかった場合，乙県知事は，Ａに対し業務停止の処分をすることができる。

（３） 宅地建物取引業者Ａが，乙県の区域内の業務に関し乙県知事から指示を受け，その指示に従わなかった場合で，情状が特に重いときには，国土交通大臣は，Ａの免許を取り消すことができる。

（４） 宅地建物取引業者Ａが，乙県の区域内の業務に関し乙県知事から指示を受けた場合，甲県に備えられる宅地建物取引業者名簿には，その指示の年月日及び内容が記載される。


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［問　3８］　解説：正解（３）：

（１） 正しい。宅建業者に対する監督処分は，指示処分・業務停止処分・免許取消処分の３つがある。
指示処分は「免許権者（Ａに免許を与えた甲県知事）又は現場の知事（乙県知事）」ができる。
そして，宅建業者が指示処分に従わないときは，業務停止処分（１年以内の期間を定めて業務の全部又は一部の停止を命じる処分）ができる。
業務停止処分も指示処分と同じく，「免許権者又は現場の知事」ができる。だから，甲県知事はＡに業務停止処分ができる。

（２） 正しい。業務停止処分も「免許権者又は現場の知事」ができる。
指示処分は「免許権者又は現場の知事」ができ，宅建業者が指示処分に従わないときは，業務停止処分ができる。


（３） 誤り。免許取消処分ができるのは免許権者に限られている。Ａは甲県知事免許の宅建業者だから，甲県知事が免許を取り消せる。国土交通大臣ではない。
宅建業者が指示処分に従わないときは，業務停止処分ができるが，業務停止処分になる事柄に対して情状が特に重いときは，免許取消処分になる。


（４） 正しい。宅建業者に免許を与えた免許権者は，宅建業者名簿を作ってその都道府県などに備えておかなければならない。宅建業者名簿には「指示処分や業務停止処分が行われたときは，その年月日や内容が記載される」ことになっている。

問題３７宅地建物取引業者は、取引様態・・・・・・・

問題３７宅地建物取引業者は、取引様態の別を明示しなければならないが、これに関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１宅地建物取引業者は、取引主任者をして取引様態の別を明示させなければならない。

２取引様態の別は、注文を受けたときにのみ明示すればよい。

３売買又は交換の媒介の依頼を受けたときは、取引様態の別を明示しなければならないが、貸借の媒介のときはその必要はない。

４取引様態の別は、必ずしも書面によることを要せず，口頭でもかまわない。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

解答：問３７；；　正解　４．

１．誤り。取引様態の別の明示は宅地建物取引業者の義務であるが、誰にさせてもよいの　
です。
（「取引主任者をして」が惑わされるところですが、ここが踏ん張りどこでもあります。）

２．誤り。広告をするときにも明示する必要がある。
　　　　　（「注文を受けたときにのみ」この「のみ」という言葉が引っかけなのです。注意です。）

３．誤り。貸借のときも明示する必要がある。
　　　　　　（当然です。）

４．正しい。書面でも口頭でもよい。
　　　　　　　（以外ですが、本当です。）

更地

更地

建物、構築物、工作物などが建っていない「まっさら」な状態の宅地のこと。また、借地権や地役権などの私法上の権利が付いておらず、購入後に自由に建築できる状態になっている。