銀行指定の功罪

町田・相模原の司法書士・行政書士の宮下です。

決済のお話です。

僕の口から「決済」という言葉が出てくるとは、もうただ事ではありません。笑

決済ってのは「不動産の売買」と思ってもらってOKです（正確には違うけど割愛。）。

不動産を売りたい人がいて、買いたい人がいる。

売主は不動産屋に「不動産売りたいでーす！買主探してくれーい！」と依頼し、買主は「マイホーム買いたい！いい物件ない？」と依頼する。

売主と買主の不動産屋が同じ場合もあったりいろいろなケースがあるのですが、ここでは割愛します。

売主と買主の思いが合致した時、売買が成立します。

この時、基本的に必要な登記は、次の２つです。

① 売主から買主への所有権移転登記

② 買主が銀行から融資を受けた時の抵当権設定登記

※ 売主の名変や抵当権抹消が必要な場合もあります。

さて、この①と②の登記はどの司法書士が担当するのでしょうか？

特に決まりはありませんが、買主側の不動産屋と提携している司法書士が①②を担当するケースが多いでしょうか。

まぁいろんなケースがあるのですが、割愛（さっきから割愛しすぎだろ。）。

ここで厄介なのが、②の登記を銀行が指定する司法書士じゃないと銀行が融資を認めない場合です。

そうなるとですよ、①の登記は（不動産屋指定の）司法書士Aが担当して、②の登記は（銀行指定の）司法書士Bが担当する、なんてこともあるわけです。

これ僕はずっと前から意味わからないんです。

面倒なのが、まず、司法書士AとBが連携を取るためにその調整をする手間が発生する。

銀行指定の司法書士が謎に横柄なオッサンの場合とかがあってその時はもう最悪です。笑

なんなら、司法書士Bが作成した設定側の申請書類を司法書士Aに預けて、Aが法務局に申請することもあります。

そして、司法書士Bが作成した申請書類をザッと見るわけですが、たまに間違いを発見したりします。

これって、司法書士Aが①も②も担当すればよくねーっすか。

なんで、司法書士２人出てくるんだろうか。

（関西では売主買主の司法書士が異なるのが通常らしいのですが、詳しい事情は、そうです、もちろん割愛です。）

銀行指定の司法書士であればいつも担当しているからミスなく登記手続きが進められるし銀行も安心する、という考えがあるのでしょうか。

いやいや、通常の司法書士であればミスなく進められる。

銀行は司法書士側からエロい接待でも受けているのでしょうか。

う～ん、それは・・・・・・反則。

なにか合理的理由があってそうしているのであればいいですが、そうでないのであれば悪しき慣習でしかない。

だって、これって少なくとも、買主は司法書士２人分の手数料を払わなければいけなくなる。

日当その他謄本代等でおそらくですが２、３万円多くなることが多いでしょうか。もしかしたら設定登記報酬も割高の可能性も否定できません。

マイホームの購入時は、売買代金が数千万円かかる上に、その他わけわからない費用がいろいろとかかるので数万円くらいならいいやと思うかもしれませんが、数万円は大金です。

とかなんとか言ってますが、弊所は銀行とそういった付き合いがないので上記のようなことを書きますが、もし銀行と提携していたら書かないでしょう。笑

少なからず嫉妬もあると思います。

よし、ダメもとでお願いしてみるか。

銀行さん、上記はすべてジョークです。

弊所と提携してください(/・ω・)/

まぁそれはさておき、おかしいことはおかしい。

特に最近司法書士業界に参入した方は「おかしくね？」と強く思うんじゃないでしょうか。

この決済の形が変わる時は来るのかな～。

昨日はここで決済でした。

調布エリアなので家から直行です。

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土地の所有権保存登記

町田・相模原の司法書士・行政書士の宮下です。

今回は土地の所有権保存登記。

建物の所有権保存登記はよくある登記業務ですが、土地の所有権保存登記はあまりないケースではないでしょうか。

保存登記とは、簡単に言えば最初にする所有権の登記です。（全然簡単でもないし説明下手すぎる。）

マイホームで新築を購入した方等はイメージしやすいと思いますが、自分の名前が所有権の欄に最初に登記されますよね？

それが所有権保存登記です。

（説明雑すぎる。）

んで、まぁ今回は土地の所有権保存登記。

僕自身は初めてでした。

最初お話を頂いたときは、恥ずかしながら少し・・・？でした。

土地の所有権保存登記・・・・？？？

・・・保存！！？？

土地は建物と違って新たにできるものではないよな・・・。

いや、埋め立て地とかは新たにできるか・・・・。

くらいの感じでした(^-^;

予想どおり埋め立て地などは土地の所有権保存登記があるようですし、あとは国からの払い下げの土地に関しても所有権保存登記があるようです。

そして、今回は払い下げの土地についての所有権保存登記でした。

まぁわかってしまえばこっちのもんです。

あと少しメンドーなのは、土地の評価額を証する書面でしょうか？

もちろんまだ土地には評価付いてないので、近傍宅地の評価で進めることになるかと思います。

町田市の場合には、対象地の評価証明書を取得すれば近傍宅地の評価を必ず載せてくれるので、それを取得すれば終わりです。

（今回の対象地がＡで隣地がＢだとすると、Ａの評価証明書を取得すればＢの評価載せてくれる、ということです。Ａの評価はまだないので記載されません。）

たぶん、２３区の土地の場合には法務局に近傍指定してもらってからやんのかな？

ということで、今回は委任状と評価証明書用意して申請すれば無事完了です。

建物の保存登記よりシンプルでした。

いい経験になりました。

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抵当権設定～取扱店の表示～

町田・相模原の司法書士・行政書士の宮下です。

最近言われて一番嬉しかったことは、ある食事の場で僕が上着を脱いだ時に知り合いの行政書士さんから言われた一言。

あれ！？宮下さん！脱いだら意外と・・・・・鍛えてます？？

これ以上に素晴らしい問いかけがこの世に存在するのでしょうか。

さて、今更感があるネタですが、抵当権設定登記における信用金庫の取扱店の表示についてです。

信用金庫限定です。笑

んで、信金の取扱店の表示と言ったら、まぁこれですかね。

（登研４９２号）

抵当権の設定登記において、抵当権者が信用金庫である場合、その取扱店を登記簿に記載することはできない。

他にも取扱店の表示については、通達等がいろいろ出ているかと思いますが、まぁこれは有名な部類じゃないでしょうか。

ただ、これを真に受けるとちょっとヤバいことになるかもしれません。

東京管轄の法務局では、信用金庫の抵当権設定の場合、取扱店は登記されませんが、横浜管轄の法務局では登記されます。

たぶん。笑

相模原支局と麻生出張所でしかやったことないですが。

まぁ信金の取扱店の表示については、ローカルルールがあるようなので、申請前に法務局に確認した方が無難ということですね。

今回の抵当権者は信用金庫っしょ？

取扱店は表示されないから申請書に書かなくていいよ。

こんな指示をスタッフにしてしまうと、数日後、不安と恐怖で寝れない夜が訪れます。

優しい登記官であれば「取扱店表示しなくていいの？寝れない夜が来るよ？」と連絡をくれるかもしれませんが、そのまま登記完了してしまうことも十分に考えられます。

気を付けましょう。

※追記（2020.4.28）

登記研究（令和２年４月号　第866号）

抵当権者の取扱店の表示について
〔要旨〕
信用金庫・信用組合・信用保証協会（以下「信用金庫等」という。）を抵当権（根抵当権を含む。以下同じ。）者とする抵当権の設定の登記の申請書に当該信用金庫等の取扱店を記載して申請があった場合、登記記録に信用金庫等の取扱店を表示して差し支えない。

夜の多摩センターです。

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時効取得による所有権移転登記手続請求事件

町田・相模原の司法書士・行政書士の宮下です。

きたーーーー＼(^o^)／

ついに多摩モノレールの延伸に着手するらしいです。

多摩モノレール延伸に都が着手へ、７駅設置計画…さらに２方向への延伸構想

前々から言われてたように、多摩センから町田と八王子に延びるみたいですね。

日大三高がある辺りは陸の孤島みたいな感じですから、その辺通ると良さそうな気がしますけど、どうなんだろ。

今日は時効取得による所有権移転登記手続請求事件の原告代理人として出廷してきました。

被告の数がかなり多いので、送達段階でてこずってます。

付郵便やら公示送達やら、なぜこうも訴訟は非効率なのでしょうか。

本題にすら入れない。

被告は所有者の相続人なので、全員から遺産分割協議書もらえばいいんですが、まぁ代襲相続や数次相続が起きていて相続人も多く、うまくいかない事情もあったりするわけで、それなら訴訟で解決したほうがいいねということになったわけですが、う～ん・・・笑

解決できるもんも解決できんやろ、ってエセ関西弁で叫びたいです。

こじんまりとしたなんとも緊張感のない（笑）いい感じの法廷でした。

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抵当権設定及びＡ、Ｂ持分抵当権設定

町田・相模原の司法書士・行政書士の宮下です。

メリークリスマス。

皆さんいかがお過ごしでしょうか？

僕は今日は少し早く帰ってサーティーワンのアイスケーキを食べまくります。

甲土地 ： 所有者　Ａ

乙土地 ： 共有者　Ａ・Ｂ

丙土地 ： 共有者　Ａ・Ｂ・Ｃ・Ｄ

上記不動産のＡ及びＢの持分に対して抵当権を設定する場合、一括申請ができるかどうかというお話ですが、できるということでＯＫです。

（そんなこと知ってるよ、という猛者は少しお付き合いください。笑）

目的は「抵当権設定及びＡ、Ｂ持分抵当権設定」です。

別のよくあるケースではＡについてのみ抵当権を設定するというケース。

この場合は「抵当権設定及びＡ持分抵当権設定」でいいのは知っていましたが、今回はＡだけでなくＢ持分にも設定するということ、そして、丙土地にはＡ・Ｂ以外にも共有者がいることから、少し引っ掛かりが生じました。

まぁ結果は上記のような感じで一括申請できますよってことです。

なお、不動産の表示の箇所には、Ａ・Ｂそれぞれの持分を記載しました。

（記載しなかったら補正食らうのかは知りません。笑）

弊所が監修した記事です↓

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トチカム～土地の活用と家の売却～

共有物分割請求とは？訴訟・裁判の流れや分割方法について

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