見積もりが増えました

アベノミクス、東京五輪そして・・・
消費増税による建築不動産の動きが活発化しています。

このブログでも何度か触れてきた話題なのですが、
体感としてもそうなっているのです。

今週に入ってからはほぼ毎日リフォームの見積もりで、
西へ東へ車を走らせています。

明日は久しぶりに事務所作業となりそうなので、
不動産物件の情報の入れ替えを行いたいと思います。


きっと新築物件なんかも相当数終わってるんだろうなぁ。


年内にお引越しをお考えの方は
もうそろそろタイムリミットになりますので、
早く動かれた方がよろしいでしょうね＾＾

駆け込みなんでしょうね

ここのところ更新が滞っておりました。
言い訳と致しましては、
ここしばらく事務所にいる時間がほとんどなかった事、

があげられます。


今着工中のリフォーム工事について
それこそ「人で不足」ということで、
私も現場に出たりもしました。

おかげで、翌日は全身の疲れと筋肉痛のため、
とんと仕事になりませんでしたので、
リカバリーに追われる日々でもありました。

やっと落ち着きましたので、
今日はたまった事務作業に勤しむつもりです。


新規物件も続々と出てきているので、
写真も撮りにいかなければいけませんし、
年内はもう休みはとれそうもありません。


消費増税の影響で駆け込み需要も増えていて、
職人さんたちは大忙しです。

年内これからリフォームしたいなぁとお考えの方は、
ちょっと難しいかもしれませんね。

このまま好景気へと突入してくれるといいのですが。

相続放棄と限定承認

つい先日小説の中にある特有の言い回しについて触れました。
今日はそれに近い事を書きたいと思います。


父が莫大な借金を残して遺族が大変な苦労をする。


そうした設定が小説やドラマなどでされる事があります。
そうした借金のせいで残された家族が苦しんだり、
家族崩壊の憂き目にあったり・・・

その後に大変な犯罪を起こしてしまうような、

まさにドラマのような出来事が起こっていくというものです。


もちろんそれはそれで見ている人が共感したり同情したり、
物語として人々に受け入れられるわけですから、
いいのでしょうね。

ただ、現実にそれがリアルなものとして
相続人の受難になっているなら悲しすぎます。


そもそも相続は放棄ができます。

相続はプラスの財産だけでなくマイナスの財産まで受け継がれます。

それによって子孫が先祖の有形、無形の財産を受け継ぎ、
次の世代に橋渡しができるという財産制度なのです。

ただ、マイナスのものまで必ず相続しなければならないとすれば、
極端な話、親の失敗までも子供が受け継がなければならないわけで、
配偶者や子供の生活や人権を無視したものとなります。

そこで、そうした借金による負担を免れるように
民法には相続の放棄が明確に規定されています。

また、「限定承認」と言う形で、
最終的には相続人が保護されるような法制度も整えられています。


プラスの財産もあるけれど同時に負債などもあるよう場合に、
プラスとマイナスどちらが多いのかすぐにはわからないような場合には、

「プラスとマイナスのうち最終的にプラスであった場合に、
そのプラス分のみを相続できる」という規定があるわけです。

これが限定承認と言うもので、
相続発生から一定の期間内に手続きを行えば、
きちんと保護されるわけです。


親の借金で子供が苦労して様々な出来事に巻き込まれる方が、
物語上は劇的なのでしょう。

それでも、そうした事ばかりが当たり前のように世に映し出されることが
私にはどうもしっくりときません。


親が莫大な借金を背負ったまま他界したけれど、
相続放棄をして子供は子供の人生を歩むことができた。

そんなドラマもあってもいいなぁと思うんですよね。

例えば正義感の強い弁護士がたまたま身近にいたりして、
絶望感に襲われる子供たちを正しく導いて、

知らなかったら大変な苦労をするところを救われた。

そんな法律家に憧れて弁護士の道を進み、
世の中で苦しんでいる人たちを救うために奮闘するなんて。


そんな小説とかドラマなんかもあっていいかなって。
そう思いませんか？

ロスジェネの逆襲

倍返し、１０倍返しで人気を博したあのドラマの、
「その後」を描いた小説です。

実はもう半月以上前に読みました。


さすが半沢直樹というべき痛快な内容です。

今回の結末は・・・

言っちゃまずいですから内緒にしておきます。



昨日は「そして父になる」の小説版を読みました。
こちらは・・一気に読んでしまいまして、
今は寝不足でなんとも頭がにぶい感じです。


私的な「秋の読書週間」はこれでもう終わりかなぁという感じです。

久しぶりに３０冊くらい読んだでしょうか。


もっと読めれば良かったのですが、
まぁ仕事しながらだとこれでも結構読めたなぁと思ってるくらいです。


冬場は・・・仕事一色ですかねぇ。
年末は特にｗｗ

フラット３５適合住宅に見る住宅の信用性

現在の住宅には様々な目に見える形の判断基準があります。

フラット３５という長期固定金利を利用するためには
明確に定められた技術基準を正式にクリアしなければなりません。

そして、住宅購入者保護のために作られた
瑕疵担保責任を保証する保険の適用を受けるためにも、
躯体の重要部分についての一定の基準を満たす必要があります。


さらに、住宅性能評価というものまでありまして、
耐震性や省エネ性などについて等級という形で、
様々な角度から建物の信頼性の基準を作っています。


住宅購入希望者の方から時々聞かれるのが
「あのお家は大丈夫ですか？」
というような建物に対する不安です。

これに対して
「今の新築は昔のような手抜き工事みたいな事はそうそう行われません」
「幾重にも設定されたチェックをくぐりぬけるのは困難ですから」

そんなお話をします。


チェック機関が万が一手順を怠っているなどの問題があったとしたら、
それこそ前提からして崩れることになるのですが、
そうした事実は今のところ耳にしておりません。


さて、前ふりのつもりが随分と長くなってしまったので、
次回フラット３５の基準について考えてみたいと思います。

立川市羽衣町の新築価格動向

先日こちらのブログで書きましたように、
ただ今時間を見つけてはデータの編集をしております。

全ての統計を取るのは時間的に難しいので、
まずは新築一戸建てについてまとめているのです。


とりあえず立川市の平成２３年、
平成２４年分のデータが出ましたので、
時々このブログでご紹介したいと思います。


今日は羽衣町についてです。
平成２３年の坪単価平均：1,541,473円（８件）
平成２４年の坪単価平均：1,402,759円（15件）


数字上は２３年～２４年にかけて１３万８千円程度下がっています。

これはある程度予想のつくことで、
羽衣町ではとりもなおさず地価の値下げが
去年まで続いていたという事を表しますね。

今年に入って地価の値下がりが底を打ったなどと言われているので、
来年またデータを集計すれば・・・
ひょっとしたら上昇に転じているかもしれません。

注意していただきたいのは
坪単価はある一定の目安にはなるのですが、
鵜呑みにはできません。

特に新築の場合にはどのメーカーが建築したのかで、
設備のグレードや仕様、そして建築費が随分違ってきます。


ある５棟現場において
A社が開発すれば平均４３００万円だったところが
B社が開発すれば平均４７００万円の販売価格になるかもしれません。

なのでやはりいくつかの年次で比べても、
本当のところはわかってきません。


ただ、こうして町ごとに数字を出していけば、
立川市全体としてどうたったのか？

そうした事はわかっていきますよね。

なので町ごとにちょっとづつ記事にしていく過程で、
全体の数字も出してみたいと思っております。


ただですね、
こうしたデータをじっと眺めてくると
ある一定の値段の出し方がわかってきます。

例えば５棟現場（１号棟～５号棟）があったとします。
１号棟　３４８０万円
２号棟　２９８０万円
３号棟　２８８０万円
４号棟　３２８０万円
５号棟　２８８０万円

という価格で売り出されました。

そこで区画図を見ながら、
価格設定の理由を探すと、
それなりの理由が見つかるわけです。

一番高い１号棟が道路に面する整形地でしかも角地。
次に高い４号棟は整形地だが接道は一面だけ。
２号棟、３号棟、５号棟は敷延（敷地延長・旗竿地）。

価格について
整形地（道路付のよい）＞敷延（旗竿地）
となりますので、
１号棟、４号棟が２号棟、３号棟、５号棟より高くなるのは当然です。

敷延の中で２号棟が一番高いのは面積がいくらか大きかったから
という事がわかったとします。


そうした違いがデータから明らかになってきて、
相場観もだんだんとついてくるわけです。

実はそれぞれの号棟が売れた時期なども価格に大きく影響するのですが、
それはまた別の機会にお話しいたします。

追記　平成２５年１１月１０日
平成２５年（ここまで）の坪単価平均：1,640,502（7件）

平成２３年から２４年にかけて値下がりを続けた単価が
やはり上昇に転じています。

ただし、まだ販売中のものもあることを考えると、
最終的にはもうちょっと坪単価も下がるかと思いますが、
予想としては２３年程度の単価に持ち直すのではないでしょうか。

これはとりもなおさず、
失われた２０年と言われる長期日本経済低迷の中で
値下がりを続けた地価が
ついに上昇に転じたと判断できるのではないでしょうか？

もちろん今後日本経済が復活を遂げて、
今後長期にわたって経済成長を続けるという事が
前提にはなるのですが。

秩父に紅葉を見に＾＾

この前の連休中に秩父に行ってきました＾＾

近場なので紅葉はどうかな？と半信半疑でしたが、
結構きれいなのに驚きました。



今海外の方たちにも人気が高いという日本の紅葉。
見事な赤に目が奪われました。


秩父湖の紅葉


三峯神社入り口付近から見下ろした紅葉


三峯神社ないからの紅葉


天気がイマイチだったのであまり綺麗に写せませんでした。
こればっかりは仕方ないのですが、残念・・

しかもまだ時期的に早かったようで、
色づいてる途中という感じでしたね～


日光などに比べるとアクセスも良く、
渋滞もそれほどではなかったので、
かなり満足度の高いドライブでした＾＾


今まさに海外からの観光客を増やそうと官民一体となって
対外的にアピールしているようですが、
日本の四季が織り成す風景は素晴らしいですよね。

春、低いところから桜前線が駆け上り、
季節が巡り秋が訪れると
山の方から色彩が下りてくる。

この素晴らしい日本の景色をもっともっと海外の方たちに
見てもらいたいとつくづく思いました。

活字上に躍る言いまわし

本などを読んでいるとなんと言いますか、
日常ではあまり耳慣れない言い回しなんかあったりしますよね。

例えばこんな感じ

ある年上の男性が年下の女性に対して
「○○くん、書類の方はどうなってるかな？」

という風に。

○○のところには女性の名前が入ります。
日常で女性に対して「くん」をつけて呼んだことのない私は、

なんか違和感を感じるとともに、
ちょっと憧れたりもします。

よし、一度くらいはそんな風に、
女性に対して「○○くん」なんて言ってみようかなぁ。


と、ちょっと想像してみたりします。


昔で言うと文語と口語というほどの違いはないにせよ、
リアルな生活での表現と文字になった表現には
多少なりの違いがあると思うんですよね。

それがいいとか悪いとかの話ではもちろんありません。
逆に多少現実と違っていた方が読んでいて楽しいですしね。

少し現実から離れている世界に、
その本を読んでいる時はどっぷりと浸かっていられる。

それは普段見慣れない旅の空の下
気ままに歩いていくのに少し似ています。

秋も深まりまして、もうちょっとは読書の季節ですね。
まぁ一年中いつでも読書をしてもいいのですが、
せっかくなので普段より少し多く本に触れたいと思います。

要は水なんです

あらゆる生物にとって水は不可欠です。
人は遭難などで食べ物が食べれない状態でも、
１週間前後生存出来る事があります。

ただ、この場合でも水分を補給できなければ三日ともたないでしょう。


こうした事は私が取り立てて申し上げることもなく
どなたでもご存知の事でしょう。

ところが、建築物にとってはこの「水」が天敵となるわけです。


人は鉄の箱に住んでいるわけではありませんから、
住いにはどうしても小さな穴だとか隙間だとかができてしまいます。

当初はそうではなかったにせよ
何らかの原因でそうなってしまう事がほとんどです。

大雨、あるいはそれプラス強風によって
雨漏りが生じるケースがまず上げられます。

ともかく水が中に入り込まないようにする事、
そして水の動きを予測しつつその動きを制御する事が求められます。


視覚的に捉えられる「水」については言わば外科的な対処ができるとして、
普段目に見えない「水」についての内科的な対処、予防はどうでしょうか。

目に見えない「水」というのはつまり湿気です。
空気中には水分があるという事はご存知のはずです。

その水分が室内、建物の内部でわるさをする事があります。

これからの季節だと結露が考えられますね。
比較的温かい、水分を多く含んだ空気が急激に冷やされると
可視的な水分となって現れます。

窓についた水滴がまさにそれです。

そして同じことが壁の中や床下でも起こりうるという事です。

室内の温度が伝わって床下の空気が上昇する。
それは主に人が起きている時間帯のことです。

その後寝静まった室内が冷え、
床下の空気が冷えじめ～っと湿ってくる。


そこで通気の重要性。
そして水に弱い建材をなるべく湿らせない工夫が
必要となるわけなんですね。

あれ？どこかで聞いたような・・・

そう！昨日の床下の話の補足が今日の記事なのです。

湿気が少なければそもそも水滴は出ない→換気能力。
水に濡れない方がよい建材はひんやりとしやすいものから遠ざける。

これが昨日の記事で伝え切れなかったことです。


あらま、今日も長くなったのでこのお話の続きはいずれまた致します。

二重床

１１月に入りました。
三連休の初日の今日は肌寒い一日となりましたね。

一気に気温が下がったのでさぞ紅葉も綺麗になった事でしょう。
ただ、寒暖差が激しいので・・・
体調管理にはくれぐれも気をつけなければなりませんね＾＾


今朝物件写真撮りのついでに撮った画像です。



いわゆる「ベタ基礎」という基礎があって、
土台・大引きが張り巡らされています。

視覚的に言うと少しこげ茶っぽい木材が土台。
白木というかより明るい木材が大引きです。

これはたまたまこんな色なだけなので、
くれぐれも色で名称を覚えないで下さいねｗｗ

先日の記事にもありましたが土台の下に挟み込まれた
黒っぽい物体が基礎パッキンというやつです。

基礎のモルタルと土台の間に通気性のあるパッキンを挟むことで、
床下部分の通気を確保し、環境を整えるというわけですね。

さらに言うと以前の建物では、
基礎部分をくりぬいて通気口を作っていて、
その部分の強度が弱くなるという弱点を持っていました。

また、通気されるのも局所的だったため、
基礎パッキンの方が圧倒的に通気面積が多くなるのも
容易に想像できますよね＾＾

→参照
床下換気口（ゆかしたかんきこう）

さてここからが今日の本番です。

大引きを支えるように金属製の棒が何本か見えるはずです。
上の画像では４本ありますね。

基礎に接する部分が丸くなっているやつです。

これが「支持具」あるいは「支持脚」というもので、
二重床構造にするための建材です。

ご覧のように床下に相応な空間ができるため、
ここに配管や配線を施すことで室内がすっきりするのが一つ。

そしてこの広いスペースがあることで、
完成後何年・何十年経ってリフォームをする際に、
配管・配線工事が容易にできるという事がもう一つあります。

その為にはもちろん各部屋ごとに
連絡口を設けておかなければならないのですが、
今の建築の流れではこうしたメンテナンスのし易さも、
重要なファクターとなっておりますので、
今の新築では大抵大丈夫です。

ちょっと古いお家だとこうした二重床じゃないですし、
なおかつ基礎の通用口みたいなものも作ってなかったので、
いざ床下の工事をするとなると結構大変だったんです。

床を剥がし、配管・配線工事等をしてまた床を張り直す。
当然その分の費用はかさむわけですよね。


最後にもう一点。
木とモルタルとでは温度変化が違います。

冬場などにコンクリートに腰を下ろしたことはありませんか？

えらいひんやりとしてとても長時間座っていられません。
それに対して木の場合にはほんのりと温かみを感じるかもしれません。

外気に対する温度変化が異なれば
それぞれに負の影響が起こりうるわけです。

その為木とモルタルの設置面積が少なければ、
それだけ木に対する負担はすくなくなり、
耐久性向上にもつながります。


その他基礎のモルタル面の凸凹が仕上げの床の凹凸につながったりだとか、
仕上げ上のリスクも緩和できるわけですね。


さて、今日はとてつもなく長くなりました。
最後までお読みいただきました皆様ありがとうございました。