中古戸建のメリットとしてよく言われるのが
１、築年数分の実績
２、売主様よりの聞き込み
３、新築のみ捜し求めるよりも選択肢が増える
４、新築よりもお手ごろ価格
だいたいこんなものかと思いますが、
ではそれぞれについて考えてみます。
１、築年数分の実績
例えば築１０年の物件だと、
１０年間そこに建っていたという事実があるわけです。
１０年経っての状態が確認できれば、
劣化具合も含めた「見た目」から得られる情報も少なくありません。
１０年経ってもまだまだキレイだし、丈夫そう・・・
それならば環境の良さや強度についての好判断材料になるでしょうし
やたらと外壁に苔が生えてるならば風通しが悪かったり湿気が多い可能性がありますし
時の経過分の事実が現れている可能性が高いわけです。
２、売主様よりの聞き込み
売主様というのはその家に住み続けてきた言わば「経験者」なのです。
その経験者から様々な情報を聞き出せればそれはかなりの判断材料になります。
治安、住人の相関関係、利便性など少しでも多くの情報を引き出すことが大切です。
もちろん全てをさらけ出してくれるわけではないでしょうが、
それは購入予定者の話術次第でより多くの情報を引き出せるでしょう。
３、新築のみ捜し求めるよりも選択肢が増える
同じ物件はこの世の中に２つとない。
そう言われるのが不動産です。
条件を限定すればするほど選択肢は少なくなるのは当然なので、
立地にこだわる場合には条件を緩和するなどの決断が必要です。
４、新築よりもお手ごろ価格
これについては新築物件の価格が下がっているため、
以前ほどにはその差はないのかもしれません。
ただ、ここのところ中古物件の相場も下がっているので、
価格におけるメリットを感じる物件も見つけられるでしょう。
それではデメリットについて
１、築年数分の劣化
２、耐震性についての信頼度
３、その時々の景気状況がバックグラウンドとしてある
４、今のトレンドからの乖離
５、ローンを組めない、あるいは組みにくいものがある
１、築年数分の劣化
築年数分の劣化は着実に生じています。
ただし、メンテナンス次第では良好な状態を保っているものもありますし、
何もせずに放置していた物件とはかなりの差が生じているでしょう。
ここで覚えていていただきたいのがリフォーム履歴です。
売却寸前にリフォームしたものは確かに見た目はいいでしょう。
ただし、その間かなりの年月メンテナンスしてなかった場合には
構造体に問題が生じている可能性があります。
壁の内側がどうなっているのかはあくまで想像するしかありません。
けれども１５年以上外壁塗装をしていなかった期間があったような物件ですと、
内側で劣化が生じている可能性を疑っていいと思います。
２、耐震性についての信頼度
近年の大地震によって建築基準法が変わったのはご存知でしょうか。
法律が変わり、制度が変わり、ビルダーの耐震性への意識もかなり変化しました。
今の新築は耐震性能について一定以下のものはありません。
それどころかメーカーによっては以前に比べると２段、３段構えの耐震対策をしています。
基礎、金具、パネル、外壁材等、
今は常識となっているものが以前は常識ではなかった。
その点は忘れてはいけません。
耐震性については
中古は一物件ごとに確認が必要
新築は一定以上の基準が安心
という感じになります
３、その時々の景気状況がバックグラウンドとしてある
バブルの頃に購入した物件は相当高かった。
土地の値段からしてとあるケースでは４～５倍、
都心の人気地では数十倍違ったわけです。
建物は建物で高物価水準での高建築費、
豪華な造りなどもあいまって今よりも相当高かったわけです。
ほんとぶっちゃけ話になりますが・・・
バブル時の職人は一日３万だの４万だのもらってました・・
今は大工さんでさえ１３，０００円前後。
人件費がバカ高い中の建築物がどれほど高くなったのか、
想像に難くないはずです。
それを売ろうと思ったら・・
それは高く売りたいと思うわけです。
ローンの残り金額を「残債」と言うのですが、
残債以下での売却は通常無理です。
そうなれば相場以上での販売もありうるわけです。
４、今のトレンドからの乖離
断熱性、快適性、デザイン、間取。
その時代その時代にはトレンドがあります。
服だってそうですよね。
１０年前あるいはそれ以前のものについて、
どうもしっくりとこないとしてもそれは仕方の無いことです。
今のトレンドにあうもの、進化した設備を新規に取り付けるとして・・
中古物件との価格差がどれくらいになるのか、
そこらへんも考えなければなりません。
５、ローンを組めない、あるいは組みにくいものがある
違法建築物というとなんだかとてもいけないもののように思われますが、
不動産の中には建築後に法律が変わってしまい、
結果違法建築物になってしまったものがあります。
もちろんよくわからずに増築をしてしまって
建蔽率違反になってしまったようなケースもありますが、
法規に反してしまったがためにローンが組めない・組みづらい、
あるいは限度額が減額されてしまうような事があります。
せっかく気に入ってもローンが組めなければ購入できません。
まぁ究極言えば担当の営業マンとは密に連絡を取り合って、
一つ一つの物件について疑問点があれば逐一確認するようにしないと
満足のできるマイホームは手に入れられないと言う事ですね。
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１、築年数分の実績
２、売主様よりの聞き込み
３、新築のみ捜し求めるよりも選択肢が増える
４、新築よりもお手ごろ価格
だいたいこんなものかと思いますが、
ではそれぞれについて考えてみます。
１、築年数分の実績
例えば築１０年の物件だと、
１０年間そこに建っていたという事実があるわけです。
１０年経っての状態が確認できれば、
劣化具合も含めた「見た目」から得られる情報も少なくありません。
１０年経ってもまだまだキレイだし、丈夫そう・・・
それならば環境の良さや強度についての好判断材料になるでしょうし
やたらと外壁に苔が生えてるならば風通しが悪かったり湿気が多い可能性がありますし
時の経過分の事実が現れている可能性が高いわけです。
２、売主様よりの聞き込み
売主様というのはその家に住み続けてきた言わば「経験者」なのです。
その経験者から様々な情報を聞き出せればそれはかなりの判断材料になります。
治安、住人の相関関係、利便性など少しでも多くの情報を引き出すことが大切です。
もちろん全てをさらけ出してくれるわけではないでしょうが、
それは購入予定者の話術次第でより多くの情報を引き出せるでしょう。
３、新築のみ捜し求めるよりも選択肢が増える
同じ物件はこの世の中に２つとない。
そう言われるのが不動産です。
条件を限定すればするほど選択肢は少なくなるのは当然なので、
立地にこだわる場合には条件を緩和するなどの決断が必要です。
４、新築よりもお手ごろ価格
これについては新築物件の価格が下がっているため、
以前ほどにはその差はないのかもしれません。
ただ、ここのところ中古物件の相場も下がっているので、
価格におけるメリットを感じる物件も見つけられるでしょう。
それではデメリットについて
１、築年数分の劣化
２、耐震性についての信頼度
３、その時々の景気状況がバックグラウンドとしてある
４、今のトレンドからの乖離
５、ローンを組めない、あるいは組みにくいものがある
１、築年数分の劣化
築年数分の劣化は着実に生じています。
ただし、メンテナンス次第では良好な状態を保っているものもありますし、
何もせずに放置していた物件とはかなりの差が生じているでしょう。
ここで覚えていていただきたいのがリフォーム履歴です。
売却寸前にリフォームしたものは確かに見た目はいいでしょう。
ただし、その間かなりの年月メンテナンスしてなかった場合には
構造体に問題が生じている可能性があります。
壁の内側がどうなっているのかはあくまで想像するしかありません。
けれども１５年以上外壁塗装をしていなかった期間があったような物件ですと、
内側で劣化が生じている可能性を疑っていいと思います。
２、耐震性についての信頼度
近年の大地震によって建築基準法が変わったのはご存知でしょうか。
法律が変わり、制度が変わり、ビルダーの耐震性への意識もかなり変化しました。
今の新築は耐震性能について一定以下のものはありません。
それどころかメーカーによっては以前に比べると２段、３段構えの耐震対策をしています。
基礎、金具、パネル、外壁材等、
今は常識となっているものが以前は常識ではなかった。
その点は忘れてはいけません。
耐震性については
中古は一物件ごとに確認が必要
新築は一定以上の基準が安心
という感じになります
３、その時々の景気状況がバックグラウンドとしてある
バブルの頃に購入した物件は相当高かった。
土地の値段からしてとあるケースでは４～５倍、
都心の人気地では数十倍違ったわけです。
建物は建物で高物価水準での高建築費、
豪華な造りなどもあいまって今よりも相当高かったわけです。
ほんとぶっちゃけ話になりますが・・・
バブル時の職人は一日３万だの４万だのもらってました・・
今は大工さんでさえ１３，０００円前後。
人件費がバカ高い中の建築物がどれほど高くなったのか、
想像に難くないはずです。
それを売ろうと思ったら・・
それは高く売りたいと思うわけです。
ローンの残り金額を「残債」と言うのですが、
残債以下での売却は通常無理です。
そうなれば相場以上での販売もありうるわけです。
４、今のトレンドからの乖離
断熱性、快適性、デザイン、間取。
その時代その時代にはトレンドがあります。
服だってそうですよね。
１０年前あるいはそれ以前のものについて、
どうもしっくりとこないとしてもそれは仕方の無いことです。
今のトレンドにあうもの、進化した設備を新規に取り付けるとして・・
中古物件との価格差がどれくらいになるのか、
そこらへんも考えなければなりません。
５、ローンを組めない、あるいは組みにくいものがある
違法建築物というとなんだかとてもいけないもののように思われますが、
不動産の中には建築後に法律が変わってしまい、
結果違法建築物になってしまったものがあります。
もちろんよくわからずに増築をしてしまって
建蔽率違反になってしまったようなケースもありますが、
法規に反してしまったがためにローンが組めない・組みづらい、
あるいは限度額が減額されてしまうような事があります。
せっかく気に入ってもローンが組めなければ購入できません。
まぁ究極言えば担当の営業マンとは密に連絡を取り合って、
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満足のできるマイホームは手に入れられないと言う事ですね。
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