マイホーム「売却してもローン完済できない人、8割」の戦慄…自宅の〈負動産化〉を回避する方法は？
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※画像はイメージです／PIXTA
支払いに見合う価値の物件が買えるなら、自宅購入は最良の資産形成の手段です。ところが、購入費用と物件価値が見合わず、もし売却してもローンの完済ができないケースが8割以上という、厳しい現実があります。不動産業界で数多くの任意売却を手掛けてきたプロフェッショナルが、住宅購入で資産形成を実現するためのポイントを解説します。
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8割以上が、自宅売却してもローン完済ができない
筆者は、ローンの支払いが困難になった方の不動産を、銀行の承諾を得ながら売却して競売を回避する、いわゆる任意売却の相談を、これまでに300件以上受けてきました。
そのような方々に共通しているのは、単に毎月の収支が赤字（フローがマイナス）になっているだけでなく、自宅を売却してもなお、住宅ローンが全額返済できない状況（ストックもマイナス）に陥っているということです。
任意売却に至った方々は「賃貸ではなく家を購入すれば、資産になると思った」「ローンが払えなくなったら売ればいいと思った」と、口をそろえます。
しかし、任意売却をせざるを得ない方の実に8割以上は、「家の資産価値＜住宅ローンの残高」の状態であり、家を売っても住宅ローンを返しきれず、借金だけが残るという悲惨な現実が待ち受けているのです。
資産性を見極められれば、自宅購入は最良の資産運用
一方で2割弱の方は、住宅ローンが払えなくなっても自宅売却で債務を完済し、うまくいけば手元に資金が残って再出発することができます。
もちろん、万が一住宅ローンが払えなくなる場合のリスク回避だけでなく、将来的な資産性という観点でも、「値下がりしづらい物件」を見極めて自宅購入することには大きなメリットがあります。
そもそも、自宅購入の動機として多いのが「賃貸だと一生自分のものにならないが、買えば資産として残る」という理由です。それにも関わらず、8割以上の人が資産性という視点を持たず、「大きすぎる買い物」をしてしまっているのが現実なのです。
自宅は、資産性を見極めて賢く購入すれば、最良の資産運用になります。なぜなら、不動産投資と比較して、はるかに低い金利でローンの借り入れをすることができるからです。うまくいけば、非常に低い借り入れコストで大きな資産を築くことができます。
では、どのような家なら資産性が高いといえるのでしょうか。失敗例を基に分析してみましょう。
相続した土地まで失い、借金だけが残ったケース
Aさんは、地方で居酒屋を複数店経営していました。2年前まで経営は順調で、その地域ではかなり高水準の収入を得ていました。生活にゆとりがあったことと、親から土地を相続していたことから、10年前、そこに建物だけで4000万円もする立派な注文住宅を建て、家族で暮らしていました。
しかし、2年前のコロナ渦で状況が一変。経営状況が急激に悪化しました。各店舗の規模が大きかったことから、国の支援ではとても立て直しが追いつかなかったといいます。Aさんの収入は激減し、ローンの返済が生活を圧迫していたことから、やむを得ず売却を決断しました。
その際、ローンが3200万円以上残っていたのですが、同価格で家を売り出しても買い手がつかず、最終的には銀行の承諾を得たうえ、3000万円で任意売却しました。10年前に建物だけで4000万円かけた家が、土地まで含めて3000万円でしか買い手がつかなかったのです。
結局、Aさんは相続した土地も失い、差額の200万円以上の借金だけが残りました。
安い土地に建てた立派な家は、資産価値が下がりやすい
Aさんのケースは、典型的な資産価値の下がりやすいパターンでした。つまり、地方の土地価格の低い地域で、必要以上に立派な建物を建てたケースです。
当然のことながら、建物は年々資産価値が落ちていきます。最後、解体費まで考慮するとゼロではなくマイナス、つまり負債になります。一方で土地は、もちろん変動はありますが、余程の僻地でない限りゼロになることはありません。
そのため、たとえば5000万円の家を購入するにしても、「土地3500万円+建物1500万円」の家を買うのと、「土地1500万円+建物3500万円」の家を買うのでは、前者の方が将来的な資産価値が残りやすくなります。
つまり、土地の需要が低く安い地域で、建物にお金をかければかけるほど、将来的な資産性は低くなるのです。
資産性が高いのは「好立地で建物のコストを抑えた家」
逆にいうと、資産性の高い家とは「建物のコストを抑え、土地にお金をかけた家」ということになります。簡単にいうと、「需要がある地域」の「それなりに広い土地」に「小さな建物を建てる」ことで、資産価値の下落リスクを下げることができるのです。
もちろん、家は家族と長く生活する場所ですので、資産性だけでなく住み心地も大切ですから、資産性を犠牲にして建物にある程度お金をかけたとしても、決して無駄だとはいえません。
しかし、せっかく「将来資産になるから」という理由で持ち家にするのであれば、もう少し「将来の資産性」という観点を頭に入れて家選びをしてはいかがでしょうか。
加藤 康介
ライフソレイユ株式会社 取締役
***** | 3日前
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家本体の資産価値が下がる速度に比べて、ローン残高が減る速度の方が遅ければそうなる。そうならない人の方が少ない。
ローンが払えなくなったら売ればいいという甘い考えで家を買ったら失敗する。よっぽどの環境の変化がない限りローンがちゃんと払えるくらいの予算を立てるしかない。
払い続けられれば、負であろうが関係ない。
たけど、家を建てるときは借りられる限度額が予算になってしまうことも多い。借りられる限度額が、簡単に支払える限度額とは限らない。銀行やメーカーに乗せられず、自分で予算を考えることが大事だ思う。
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mov***** | 3日前
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よく毎月払う賃料で家が買えると勘違いする人がいますが、
賃貸の時と同じ支払いのローンで買うのはかなりの背伸びですよね。
月々のローンに加えて固定資産税+火災保険+メンテナンス費用を含めて計算しないといけないと思いますが、そこまで計算している人は少ない気がします。
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sev***** | 3日前
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子供が増えたので建売を住み替えました。
駅近物件だったことと、ある程度住宅ローンを繰上返済していたので売却時黒字になりました。
住み替え物件もしっかり出口を考慮して、リセール価値の高い物件を購入しました。
将来的に売却も考慮しているなら、駅からの距離、日当たり、旗竿地ではない等の条件を踏まえて物件を購入することが重要だと思います。リセール価値の高い物件はもちろん価格も高いでしょうけど。
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hun***** | 3日前
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負動産化しない物件は、立地が良いだろうから、
一般庶民にはとても手が出ない価格だろうし、
普通の平均的な年収の世帯が、新築で買う限りはほぼ回避不能でしょ。
築古の中古とかなら、建物の資産価値はすでにないから、安全度は高いかもしれないが、それも立地次第だろうし。
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mfa***** | 3日前
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土地は地方では価値は下がる一方、都市でも上がり方は鈍化している。建物は完成した時点から価値は下がり始める。銀行は不動産を担保としているが、担保価値はあまり重視していない。担保を処分して充当しても不足することは十分承知の上。あとは保証人、保証協会からの回収で損失を極力少なくする。１００％ローンでの取得はいざという時は１００％完済できない。
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gzm***** | 3日前
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だいたい、日本の住宅ローンは、海外から見れば異質だ。住宅を売却して抵当権抹消しても借金が消えない日本の住宅ローンに対し、欧米にはこれがない。民法改正にも金銭消費貸借契約に関しては、消極的だ。富裕層だけが資産形成しやすい環境になっている。
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mim***** | 3日前
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家のローンを組む時よく見かけるのがいくらまで借りることができるという記事や
話です。
家を建てるときはいくらまで借りれるではなくて毎月の返済額がもし仕事を失っても家族のバイト代などでなんとかやりくりできる金額で組むべきだと思う。
目一杯の限度額を借りて返せませんでは話にならない。
売るときは車などと同様に価値は目減りしていくと考えて
もし売ることになった場合は残債が残ると思っていて間違いないと思う。
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通行人A | 3日前
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新築戸建土地も込み3,500万円で35年のローンを組んで月の支払いが約9万円。
大阪市内で3LDKの新築マンションの相場が12万円～。
普通に考えて買う方がお得ですが、土地の価値が大きいですね。
田舎に新しく家を買うのは将来の資産として土地の価値がなくなる可能性が高いですが、都市部で購入すれば35年後までによほどのことがない限り資産として残ります。
しかし記事の様なハウスメーカーに頼んで建物だけで4,000万円なんて大豪邸は、そもそもどこで建てても売却に苦労します。
というか銀行が建物4,000万円に融資してくれるんでしょうか？
いずれにせよこの記事の事例は何の参考にもなりません。
家を購入する際はその地域の不動産屋に行って相談してみるのが一番いいでしょう。
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ino***** | 1日前
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一昔前は住宅ローンの借入上限は物件価格の8割とかだった。
それは、家を売る際にローンが残らずに売れるラインだったと思う。
今は頭金なしで、諸費用まで借入する人も多いけれど、狂気の沙汰としか思えない。
人口減少での景気後退は規定路線なので、今後は競売に物件が溢れる日もそう遠くないと思われる。
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y9g***** | 3日前
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新築は贅沢品だからね。物って大体そうだけど。
人気マンガの新刊を本屋で500円で買うか、5年後にブックオフで100円で買うかのような価値観の違いだ。
例外もあって、初版本にプレ値ついちゃった！みたいなのが都内だな。
abc***** | 3日前
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10年以上前に4000万で、残額3200万てことは、800万しか払ってなかったの？
50年ローン？そんなの組めなくないか。もう少し話の設定は練らないと。
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soj***** | 3日前
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身分不相応の家を買うとか借金が多過ぎる
とか、真面目に計算して買えばそんなドジは
踏まない！
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ipi*****※ | 3日前
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これがあるから一軒家は買いたくない。そもそもローン組んで買う時点で銀行の食い物にされてる。35年ローンでいくら金利を払うか見れば一目瞭然です。
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kiy***** | 3日前
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金銭的には賃貸より得だとはいえローンで購入はリスクが大きすぎるんだよなぁ
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pow***** | 3日前
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頭金を2割ぐらい払っておくと、売ったときに借金が残ることがないんじゃないかな。
貯金があるなら頭金を払わなくてもいいけど、頭金入れない、貯金ない、とかはヤバすぎる。
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ixx***** | 3日前
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てゆーか今の不動産が高すぎる
適性な価格でないのでは
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br8***** | 3日前
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4000万円の上物もテナントが入れる商業物件なら資産価値は違いますね。
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leh***** | 1日前
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そもそも新築住宅の価格には売り手の利益分が乗ってるので
買った瞬間債務超過になるのは当然でしょう
そこを買い手の属性で信用貸しするのがローンでしょうに
売ることばかり気にして建物価格をケチるなんて本末転倒
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*************** | 3日前
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ローン組む時に5年くらい先なら良いけど30年先まで見通せる人ってそんなに居ないって思わないとだめ。ましてや自営業なんて何時どうなるか、サラリーマンならまだ自営業よりは安定してるからね。サラリーマンなら、無理なローンは組まないでしょう。サラリーマンでも倒産したりリストラとか早期退職もあるけどね。4000万円の家を買うなら2000万は貯金してからローン組むべきだね。
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gpu***** | 3日前
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オーバーローンだけは避けないと。
今は歴史的な低金利なので全額ローンの方がお得という論調だけど、何があるかわかりませんからね。
手持ち資金も残しつつ、ある程度は頭金を入れて、やむなく売却が必要となっても少なくともオーバーローンにならないようにしておくのが賢明。
よほどの好物件なら良いけど、庶民の手の届く物件はそうそう買った時より値上がりなんてないわけだし。
私はローン残り3桁万円ですが、売却したら数千万の現金化もできる状態だし、借入金利は0.7%なので敢えて繰り上げ返済はせずにチマチマ返済してます。その分、つみたてNISAに夫婦2人分入金。今までは成績良すぎで、年利10%を大きく超えた結果となっており、住宅ローン借入金利との差はすごいことになっている。
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ma2***** | 3日前
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そもそも「家賃払っても自分の物にならないし資産を持ちたいから、家を買う」と言っている人は、ローンの支払いが終わるまで資産にならないとわかっていない人が意外に多い。
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syt***** | 3日前
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うちは築45年の注文住宅の一軒家を買い実質100%土地代という家です。しかも相場より１割ほど安く買えて、人気エリアがコロナでさらに人気になって地価が上がってます。リスクを言えばきりがないですがそんな選択も日本ではアリでしょう。稀ですがそんな物件がたまにありますね。
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mak***** | 3日前
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ちゃんとした家を買えば、間違えなく資産になる
大体の人はオレみたいに、買ったあとに勉強して驚愕する
親に助けてもらい、事なきを得たけど、いい歳こいて恥ずかしい話だ
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IAMGOD | 3日前
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キャッシュで買えないならやめた方がいいんだよね、このご時世。
資産価値のある不動産なんかごく僅か。
容易に現金化できないし動かせないし。
ローン支払い後には購入価格より大幅に下回る価値しか無い時点で価値はないってこと。
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ito***** | 3日前
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毎月のローンと同じぐらいの金額で貸せばよい。庭が広ければ、駐車場として貸すとか。
売ることばかし考える必要はない。
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goo***** | 3日前
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駅近中古を土地値で購入して住んじゃうのが最強ですね、家はタダ。QOLは知らないけど。凝った注文は論外、クルマのオプションと同じ。
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ken***** | 3日前
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ローンが人についてくるし、売っても債務がついてくるので怖いですよね。長期スパンで収入のシュミレーションできなくなってきてるし。
