トラブルを起こす賃借人が入居しないように先手を打つ方法

収益不動産の運用（いわゆる投資マンションとか）にあたり、最大のリスクとは何だろうか？

空室リスクだと答えるのが一般的ではなかろうかと思われる。

しかし。
それは違う。

最大のリスク、それは・・・
トラブルをかかえた賃借人が入居してしまうことだ。

いくら高利回りの物件でもひっきりなしにトラブルに見舞われるようでは誰だって運用していくのが嫌になるはずだ。
だが、不動産は株と違い、いったん買ってしまうとそうカンタンには手仕舞いできないという致命的な欠点がある。

空室リスクはある程度は統計的に見積もることが可能であり、かなりの部分があらかじめ「見えている」リスクである。
だが、賃借人がらみのトラブルはよほど慣れていないと予測しづらい「見えない」リスクである。

これを何とかしたい！

ということで。
現時点で行っている、または行おうとしている、リスク回避策をまとめてみた。

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【物件の構造起因のリスク回避】

・家賃が地域最安価格帯の物件でないこと

・３点ユニットでないこと

・農協アパートでないこと
　（これは地域によって差があるかも？）



【物件の立地起因のリスク回避】

・新大久保のように素行不良な特定の国籍の外国人が好んで住む地域でないこと

・鶯谷や黄金町のように売春目的で滞在する特定の国籍の外国人が好んで住む地域でないこと

・徒歩圏に朝鮮学校がないこと

・パチンコ屋や焼き肉屋が密集している地域でないこと

・すぐ近くに韓国語教室というような看板がないこと

・雰囲気が近隣と比べて特にみすぼらしい地域でないこと
　（これは実際に現場にいかないとわからないこともある。また往々にして上２つと同時に満たす）

・窓の間隔が狭いマンションが群生している地域でないこと
　（窓の間隔が狭い ＝ 極端に狭いワンルーム ＝ 家賃が地域最安価格帯の物件）



【入居審査時のリスク回避】

・住民票の提出を求めること
　（通名のみの住民票は発行されないらしい。提出したくないがために入居をあきらめてくれればこちらとしては願ったり叶ったり）

・アヤシイときは家賃保証会社の審査が降りることを契約の要件とすること
　（家賃を払いきらん所得の人は審査が降りないことはもちろんのこと、韓国人/朝鮮人避けにもなるはず）

・家賃保証会社をつけない場合は日本人の連帯保証人をつけること
　（同、上後半）



※
相手が外国人だからという理由を全面的に提示して入居を断ると裁判になったら確実に負けるので、大家としては交渉力が要求される。
わたしも韓国人/朝鮮人は（相手が日本人だったらどんなフザけた態度をとっても許されると考えているフシがあるため）リスク回避のため関わりを避けるべきだと考えるが、とはいっても（国籍がそれ以外なら）外国人だからといって直ちに入居拒否するというところまでは考えていない。
相手が我々に害意のない善良な人だという前提が成り立つ人ならば、それが外国人だろうが本来関係ないはずなのだ。

なお、判例では賠償金２０万程度のものが多いようなので、韓国人/朝鮮人を避けるための偶発コストとして考えるやりかたもとりうるやもしれない。
訴訟のために弁護士や司法書士をやとうとコストは２０万程度ではぜんぜん済まないと思われるが、それは我々だけでなく向こうも同じである。