秋葉原UDX取得について(プレミア投資法人)

資産の取得に関するお知らせ（ユーディーエックス特定目的会社優先出資証券）
http://www.pic-reit.co.jp/site/file/tmp-8nJys.pdf



プレミア投資法人というREITが秋葉原UDXの14％分（および他１件）を取得した。

わたしは株主だし秋葉原はよくウロつくので、少々気になることころではある。



経緯はどうなのか？

同投資法人はNTT都市開発の子会社であり、またNTT都市開発は秋葉原UDXの66％を持っている。
親会社の都合で取得することになったという、いわゆるREITのいつも通りの事情である。
もともとNTT都市開発は物件を放り込む先を作るためにREITを子会社化したと名言しており、そのことからしてもよりありがちである。



特別目的会社への一部出資というのはどうなのか？

やろうと思えばREITにとってインチキ技として利用可能である。
特別目的会社の負債は自分のバランスシートには載ってこない。
なので負債を隠れ債務化させて一見良く見せようと思わせるには都合が良い。
まあ、福岡リートのキャナルシティ博多も同様にやっているわけだし、わかる人が見ればわかるので、別に悪いことをしているわけではないのだが。



市場はどう見ているか？

株価が１日で６％以上の急騰を見せたことから、好反応だったのは間違いない。
春に親会社に対して増資したばかりなので、これの資金用としてまた大型増資する可能性は比較的低いほうだろう。



値段はどうか？

最終還元利回りが4.5％なので、あんまり安くない気がするなぁ・・・。



立地はどうか？

秋葉原で考えるとしたら、もうこれ以上ないほどの好立地である。

昨今は秋葉原ではメインストリートよりも駅前のほうが開発が熱い。
ヨドバシカメラもできたし、駅ビルもリニューアル中だし。

ここはもともとあったデカい駐車場を潰して建てたという経緯があり、あの場所にこれだけまとまった土地を得るのはもう二度と無理なのではなかろうか。
秋葉原のＳクラスのオフィスビルは多分これ１棟しかないんじゃないかな。



物件そのものはどうなのか？

実はこれが一番気になる今回の主題である。

この物件には飲食店やイベントスペースをはじめ、いろいろと入居があるらしい。
東京アニメセンターが入っているのでも有名だが、最近リニューアルするというので当面休館するとか言ってたような。

秋葉原にいってみるとわかるが、このビルは凄く映える。
同法人が「秋葉原エリアのランドマーク的なＳクラスビル」と言うにふさわしい。



しかし！

このビルは秋葉原っぽくない。
明らかに秋葉原から浮いた存在になっている。

秋葉原は電気の街であり、パソコンの街であり、二次元オタクの街である。
こういった人たちは、表通りにあるビル１棟全部がオタク御用達の品々で揃えられた専門店や、裏通りにある通好みで隠れ家的な濃ゆいショップが大好きである。

そう、彼らは逆に小奇麗なビルには興味がない。
若いねぇちゃんが好きそうな、御洒落できらびやかで清潔感をゴリ押しした、そんなデパートの化粧品売り場みたいな小奇麗なビルを見ても行ってみたいとは思わない。
むしろそういうビルは
「きっと俺たちには関係ないな」
とハナからスルーしてしまう傾向にある。

そして秋葉原で小奇麗なビルの代表例というと、秋葉原UDXに他ならないのだ。

秋葉原で電子部品もＰＣ周辺機器もオタグッズも買うわたしであるが、しかし秋葉原UDXは１階のコーヒー屋（TULLY'S COFFEEだっけ？）しか利用したことがない。
そのことからして秋葉原UDXは浮いた存在と言えるだろう。



秋葉原UDXは大丈夫なのだろうか。

オタクと全く縁のないひとが企画して作り、作ったあとにオタクにそっぽを向かれて予定が狂っていることに気がついたからこそ、プレミア投資法人に放り込んだのかもしれないではないか。

株主なので少々心配ではある。