おはようございます
今日は不動産について
よく「仮契約」したんだ～って話しを聞きますが、
仮契約も契約も同じです。
日本は法律上、お互いの意思表示だけで契約できる事になっています。そのうえ、契約書を作ったなら、立派な契約です。
たぶん、融資利用の特約付きとかで、ローンが通らなかったら、白紙撤回だから、仮の契約と思っているのかな？
今日は、買付申込書の効力について
土地や建物の売買の時に、買主からの『買付証明』や売主からの『売渡証明』の書類がやり取りされる事が良くあります。
『買付証明』とは、簡単にいうと『○○の不動産を○○円で買うことを承諾します』という買主の発行する書面であり、『売渡証明』とは、売主が売渡
すことを承諾したという書面です。
これらの書類は、契約書の作成や手付金の授受に至る前の段階で取交されることになりますが、買主があとで気が変わり買受けの申込み
を撤回した時に、トラブルが発生することがあります。
買主が『買付証明』を発行していることを業者がタテに取り、契約の締結や違約金の支払いを買主に迫る。という事例です。
売買価格の２割の違約金を業者から請求され『泣く泣く契約をしてしまった』という事例もあります。
一般的に契約とは、『申込みの意思と承諾の意思の合致』で成立し（民法５２１条～）契約書の作成を必要としませんが、
宅地建物取引業法３７条は一定の事項を記載した書面（契約書）の交付を義務付けています。また、同３５条では契約の成立前に買主に対して『重要事項説明書』を交付し、『取引主任者』が説明することを義務付けています。
さらに、裁判所も『買付証明』や『売渡証明』が相手方に交付されていても、どちらか一方だけだったり、あるいはその両方が互いに交付されていても『売買契約に不可欠な確定的な意思表示がなされたものとは認められない』として、判例は売買契約の成立を否定しています。
こうしたことからも『買付証明』や『売渡証明』は、他の買受け希望者を排除して、相手方と交渉を進めるという意思を表明した書面と考えられています。したがって、『買付証明』や『売渡証明』があるからといって、契約成立前に『意思の撤回』をしたからといって、違約金を支払う必要はありませんし、買付の申込み時に申込金を払っていた場合にも、その返還を請求できます。
ただし、契約成立前であっても双方に、相手方の『契約の成立に対する期待』を裏切らないように『誠実に努める義務』がありますから、『申込みの意思と承諾の意思の合致』が成立し、契約書作成の準備を進めておきながら、その直前になって『正当な理由も無く』契約の意思を撤回した場合は、民法４１５条の『債務不履行責任』あるいは民法７０９条の『不法行為責任』により、相手方がその契約の準備のために支出した費用を損害として、請求されることもありますので、ご注意ください。
以上、不動産についてでした。
福島市 伊達市 不動産 伊達丸 ｙｕｚｕ
