090301 住宅瑕疵担保履行法・・・・未来への安心！？・・過去の問題は！？どうなの？

その８・・ちょっと私見
１０月１日までに引き渡しが終わればこの適用は受けない・・・・
完成した日にちが問題ではなく・・・・引き渡し日がポイント！？
つまり・・・
全く同じ仕様の物件であっても・・・仮に分譲・・・・
９月３０日引き渡しと
１０月１日引き渡しでは・・・その法律の対応が変わってくる！？

保険対応の物件であれば・・問題はないんでしょうが？？
仮に売れ残った物件だとすると・・・どうなるのでしょうか？？
供託っていうシステム（次回その様子を掲載しますが…凄い金額）の適応！？に・・・

全く個人的ですが・・・
消費者保護という観点がポイントの今回の法律・・・
今回保険のシステムを利用するには・・・・その保険会社の工事中の検査がある。
元々その検査をキチンとクリアーしていれば・・・
瑕疵の起こる可能性はかなり低い・・・というか通常はないのかなって・・・

日付を切って適応の有無は確かに引き渡し側にとっても一つの目安にはなる・・・
ただ・・・
本当の意味での消費者保護！？って
施工者を販売主を・・・その後の縛りを厳しくすることが正解なのかな？って
いま現に困っている人たち・・・
例の事件や・・・他の物件でも・・・・
本当に困っている人たちがいるなら・・・・
その人たちを保護することが・・・本当の意味での消費者保護じゃあないのかな？？って
素朴な疑問で思います。・・・・

まぁ、それは別の次元なのでしょうが…・
今回の一連の法律の動きがそこが原点？なだけに・・・その部分の対応！？・・・
どうなったのかなって思います。・・・・
ＴＶやマスコミ・・・当初はどんどん取り上げていましたが・・・今はあまり見ない！？
不思議なんですよね・・他の事件やニュースもそう・・・その後ってあまり聞かない

すみません・・・・・素朴な疑問と私見でした・・明日は資力確保の具体的数字の話を

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090228 第２編『資力確保』（保険・供託）の手続き・・・・知識として現状把握！？

その７　この時の説明会は、いわゆる業者向け？（設計事務所や施工者が中心）だった？
一通りその説明がありました。（時間の関係でテキストに基づいて流れを・・・）
その第２編・・・『資力確保』（保険・供託）の手続き・・・です。

本編では、本法の一つである「瑕疵担保履行」に関し、具体的な方法である「保険」と
「供託」の内容、手続きの違いなど「資力確保」全体について概説します・・とあります。

“いえづくり”をする側の立場では、あまり関係ないな？？ってお思いの方も・・・
でも、“いえづくり”をしていく中での業者選定・・・あるいは知識としては必要なのかな
・・・って思います。（知っておいて損はない！？（笑））

①資力確保の二つの方法　「保険」か、「供託」かを検討（そろそろ耳にタコですね。（笑））
ポイント：
資力確保の手段は
「保険」または「供託」のいずれかを選択。
組み合わせて利用することも可能です

「保険」は、「保険法人」に保険料を支払い保険契約を結ぶものです。
保険料は掛け捨てになります。
「供託」は、売主等が自らの資力で瑕疵担保責任に対応するものであり、供給した戸数に
応じて算定された額の保証金を１０年間、「供託所」に預け置くものです。
一旦供託すると、１０年間は基本的に取り戻すことができません。

いずれの場合も、万が一、売主等が倒産などにより瑕疵担保責任が履行できなくなった場
合に住宅購入者等に対して、保険金の支払いや保証金の還付により、補修に必要な費用が
確保されるものです。

このように「保険」と「供託」は、性格や支払いの対象となる範囲が異なるため、住宅供
給業者は、事業規模や瑕疵担保責任への対応の仕方などを考慮して、どちらを理由する。
あるいはこれらを建物別に組み合わせて利用するといった検討が必要です。

・・・・とあります。
なるほど・・・その責任を履行するための措置？として・・・いいのかなとは思います。
ただ・・・
ちょっと待てよって・・・瑕疵が前提！？の様なイメージを受けるのは私くらいですか？

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090227 その６ Ｑ＆Ａ一部抜粋・・・・ １０月に向けてラストスパートの物件も！？

その６　第１篇「住宅瑕疵担保履行法」の概要の最後にＱ＆Ａがありました。
Ｑ１「賃貸住宅」や「公営住宅」も対象となりますか？
Ａ１住宅瑕疵担保履行法の対象となるのは、建築物のうち「住宅」であり、
「住宅」とは住宅品質確保法でいう「人の居住の用に供する家屋または家屋の部分」
　　したがって、戸建住宅と分譲マンションはもちろん、賃貸住宅も新築住宅であれば
　　対象となります。この賃貸住宅には、民間賃貸住宅のみならず公営住宅や公務員宿舎
　　なども含まれます。

最後の一文・・・らしい補足ですね。（笑）

さて一つ飛ばして・・・・（独身寮や寄宿舎、グループホーム、老人ホームの言及なので）

Ｑ３母屋とは別に別棟を建てる場合は対象となりますか？
Ａ３別棟であっても人の居住の用に供する家屋であれば新築住宅に該当し対象となります。

当たり前と言えば当たり前ですが・・・こういう問い合わせ多いのでしょうね（笑）
ん？なぜ注釈を入れている？？

Ｑ４建設業許可をとっていないのですが
資力確保は必要ですか？また、保険に入れますか？
Ａ４本法で資力確保が義務付けられているのは、建設業の許可を受けた建設業者と宅建業
の免許を受けた宅建業者のみです。建設業の許可等を受けていない事業者は資力確保
の義務はありません。ただし、保険法人ではそのような事業者向けにも保険商品を用
意しており、保険に加入することは可能です。

ん？・・義務はありません・・・って？？・・・・
えっ？・・いいの？？って感じですよね。（笑）

この「資力確保」（保険・供託）の手続きについては第２編で・・・続きを書きます。
消費者保護の視点から・・・
という部分と建設業の許可がない部分は・・・義務がない・・・一見矛盾が！？（笑）
この辺りの部分は・・
今後の説明の中に出てきますね・・・

“いえづくり”って・・・みんなにとってやさしいものがいいですね。

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090225 その５ 平成２１年１０月１日が境！！・・一番の問題はスケジュール

その５・・・一番問題のスケジュール！！
⑥実施までのスケジュール
法律の「完全移行前」に前もって準備が必要
ポイント：
「引渡し」が平成２１年１０月１日以降の住宅が対象。
特に「保険」の場合は事前の準備が必要です。

平成２１年１０月１日に完全実施・・・・
仮に、契約、建築確認、着工が平成２１年１０月１日より前に行われていても・・・
「引渡し」がこの日以降になってしまうと対象になるという事です。

何が問題なのか？・・・・・
「保険」ですね。
「保険」の場合は、建築中の現場審査等が必須のため、引渡し直前に加入を申し込む
という事は原則できない。
　建物の着工前から申し込んでおく必要がある・・・これはある意味理解できますよね。

問題は・・天候などによる工事の遅れにより、結果的に１０月１日以降にすれ込んだ場合
資力確保・・・「供託」に頼るしかない？？・・・
物件１件で・・・○千万！！・・・これって物理的にアウトですよね。（大きな問題）
分譲の場合・・・販売不振で売れ残り・・・これも対象になるので・・まさに大きな問題

以前・・消費税の時も・・・・
何時何時までにって・・・駆け込みが多かった記憶が…
ただ今回は・・・
これから始める分には・・・１０月１日に関係なく保険対応でという考え方で・・・
問題は、工期のかかる物件で現在施行中のものですね・・・（保険未対応で）
考えただけで・・・怖いですね。

実際・・・我が家の“いえづくり”・・・・
もしかしたら・・・ここに嵌っていたかもしれないという現状です。（笑）
責任施工の範疇なので・・・保険に入らなくてもＯＫ！？
でも今回はそういう次元ではなく・・・義務付けなので・・・ＯＵＴ！？

この制度・・浸透してしまえば当たり前・・・問題は“今”何でしょうね・・・

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090224 その４ 平成２１年１０月１日以降に適用される範囲とは？

その４・・・一応？保存版として最後まで紹介を仕切ってしまいますね。（笑）
⑤適用される住宅の範囲
建築物のうち「新築住宅」が対象
ポイント：
平成２１年１０月１日以降引き渡される
「新築住宅」は、戸建、マンション、賃貸まで、
全て対象となります。

対象となる住宅と対象外のもの・・・が書いてありました。
○対象となる住宅
新築住宅
[新築住宅の定義]
住宅品質確保法第２条第２項に規定する「新築住宅」
・建設工事完了日から起算して１年以内の住宅
かつ
・人の居住の用に供したことのない住宅
[住宅の定義]
住宅品質確保法第２条第１項に規定する「住宅」
・人の居住の用に供する家屋または家屋の部分
例　戸建住宅、分譲マンション、賃貸住宅（公営住宅、社宅等も含む）

×対象外のもの
「新築住宅」ではない住宅
例　いったん居住後に転売された住宅
例　建設工事完了日から起算して１年を経過した住宅
「住宅」ではない建築物
例　事務所、倉庫、物置、車庫等
「一時使用目的」の住宅
例　仮設住宅等

・・・・と以上の様に謳っています。
しかし・・・何でこんなに忠実に一生懸命・・・・いったい誰に向けて！？（笑）
備忘録的にと・・・建築に携わる者として覚えておけっていう意味で（自身に向けてね）

消費者保護の視点が原点・・・・しかしそのスケジュールは消費者へ影響！？　つづく

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