家屋の曳行移転

町田・相模原の司法書士・行政書士の宮下です。





ある建物について課税明細書と登記簿謄本を見ていると、ん！！？と思うことが。



当該建物についての所在地と家屋番号がそれぞれ次のようになっていました。



【課税明細書】
所在地：Ａ
家屋番号：Ｂ


【登記簿謄本】
所在地：Ｂ
家屋番号：Ｂ





おかしいですよね？

家屋番号は同一ですが、所在地に相違がみられます。
でも、確かに同一建物なんです。



役所に確認したところ、「課税明細書に間違いはないです。」とのこと。


ん～何が起きてるんだ。。


そこで、法務局にも確認したところ、「時間ください。調べてみます。」とのこと。



法務局に調べてもらったところ、「確実なことは言えないですが・・」という前置きの下、ある原因を明らかにしてくれました。




家屋の曳行移転





さぁ、結構引っ張ってやっとタイトルの言葉が出てきました。笑


これ読めます？

家屋の曳行移転（かおくのえいこういてん）と読むらしいです。


なお、僕は「かおくのひこういてん？？(;・∀・)」と読みました。笑






家屋の曳行移転とは、家をその状態のまま横にスライドさせて丸ごと移動させることらしいです。

最近はあまり見ないようですが、本件不動産所在地の地域では昭和初期頃に家屋の曳行移転を結構していたようです。




アメリカかどっかで、家を丸ごと車？で移動させて引っ越ししてるのテレビで見たけど、それとは違うんでしょうか。笑

昭和初期の日本は最先端の方法をやっていたんですね（違うか）。





でですよ。

なぜ課税明細書と登記簿謄本の「所在地」が異なるのかと言うと、この家屋の曳行移転はその名のとおり移転するので所在地が変更になります。
（同一敷地内での移動もあるようです。）



所在地を変更するとなると、登記簿謄本の所在地を変えないといけないですよね。

所在地は登記簿の表題部に登記されています。

そうなると、「建物表題部変更登記」が必要です。



さぁ、なんとなく本件の答えが見えてきました。

そうです。

本件の答えは「家屋の曳行移転をしたことによって生じた所在地の変更を、登記簿に反映させていなかった（建物表題部変更登記をしていなかった。）。」とのことです。

課税明細書に関しては、役所が勝手に直すので最新の状態になっていたということです。




なるほどなぁ。
そんなこともあるんですね。





ちなみに、登記簿の表題部に関する登記は「土地家屋調査士」の職域です。

ちなみに、土地家屋調査士試験では「家屋の曳行移転」が出るようです。

ちなみに、家屋の曳行移転は実務ではあまりないようです。

ちなみに、家屋の曳行移転を同一敷地内で行った場合は、所在地の変更はないので表題部変更登記は不要とのことです。（これ調査士試験に出そう。笑）








町田市役所で相談当番やってきました。
相続や贈与、後見が多かったですが、家族信託の相談もあって面白かった〜。










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経験不足と経験豊富は紙一重

町田・相模原の司法書士・行政書士の宮下です。






今までは「許せない」「意味がわからない」と思っていた他人の行為。


しかし、偶然にも自分も同じようなことをしてしまった、又はそうせざるを得ない状況になってしまった。


そうすると、今まで許容できてなかった他人の行いを「うんうん、そういうこともあるよね。」「しょうがない時もあるよね」と許容できてる自分に気づく。


そう考えると、「許せない」という感情は、もしかしたら自分の経験不足によるものかもしれません。






一方で、経験したことあるからこそ許せないということもあると思います。

そこはこうすべき、それはしちゃだめだよ、と実体験から判断できる。



経験したことない人から見たらそれは「お前心が狭いよ」と思われてしまうかもしれませんが、それは世の中の難しいところですね。

経験したからこその判断を”許容の狭さ”として片づけられてしまうのは非常にもどかしいものがあると思います。

だから、そこを理解し合える人が自ずと集まるようになってる。

こうして類は友を呼ぶんでしょうね。










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相続人に未成年者がいる場合の遺産分割協議

町田・相模原の司法書士・行政書士の宮下です。







未成年者は遺産分割協議に参加することはできません。


しかし、遺産分割協議は相続人全員で行う必要があります。


そうなると、相続人に未成年者がいる場合、遺産分割協議ができなくなります。


そんな時は、未成年者に代理人を立てて、その代理人が遺産分割協議を行うことになります。


その代理人は「特別代理人」と呼ばれ、家庭裁判所に申立てをすることによって選任されます。


この特別代理人には、相続に関係のない親族がなることが多いですが、司法書士などの専門職がなることも可能です。







特別代理人選任の申立て






この特別代理人選任の申立ての趣旨は、未成年者の権利保護です。


特別代理人は未成年者の法定相続分を確保する必要があります。





当該申立てでは、家庭裁判所に遺産分割協議書の案文を提出して、裁判所に審査してもらいます。

この審査を通れば、特別代理人が選任されるのですが、未成年者の法定相続分を下回るような遺産分割協議書だと裁判所から作成し直すように促されます。




この判断は裁判官によっても異なるのですが、未成年者の法定相続分を下回るような場合には、その理由を書いた「上申書」も一緒に裁判所に提出するのが有効です。

但し、裁判所によっては、上申書を書こうが何をしようが、未成年者の法定相続分を下回る遺産分割協議書は一律認めないという裁判所もあります。






未成年者に遺産を相続させることは回避したいというご家庭もあると思います。

また、未成年者との不動産の共有は避けたいですよね。




例えば、遺産として「不動産」と「預貯金」があるような場合には、未成年者に法定相続分を満たす預貯金を相続させることができれば、不動産は妻（夫）が単独で相続することができるので、未成年者との不動産の共有を避けることができますが、このようにうまくいくようなケースばかりではありません。


また、未成年者に遺産を相続させたところで、管理するのは親権者である親ですから、最初から妻（夫）に全部相続させてもよくない？という疑問もないわけではありません。


なお、未成年者に財産を与えることの考えられるメリットとしては、親が何らかの理由で差し押さえを受けた場合でも、子供の口座にある金銭は守られるということでしょうか。





まぁ未成年者の相続分を不当に搾取しようとする親も例外的にいるわけで、裁判所としてはそれを防ぎたい気持ちがあるんでしょうね。


未成年者の権利保護が目的の特別代理人の制度ですが、未成年者の法定相続分を確保することが必ずしも未成年者の権利保護になるわけではないということもあるんだなぁと痛感する案件でした。



ちなみに、今回の案件では、妻（夫）に全ての相続財産を相続させる遺産分割協議書案を作成し、上申書と一緒に裁判所に申立てをしたのですが、未成年者の法定相続分はどんな理由があろうと形式的に確保しないと認めないという裁判所だったので、当初の分割案は却下されてしまい、作成し直すことになりました。


最初は戦ってたのですが、「どんな理由があろうと」と言われてしまったので、言うこと聞くしかありませんでしたね(^_^;)













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