●入居者の減少傾向に歯止めがかからない
それまでは経済の成長に伴うインフレに伴って地価が上昇していくのと、土地開発による地価上昇が地価を押し上げる要因でした。
そのため、地価上昇は地域特性によって違いが生じています。
それは、現在でも同じなのですが状況要因として大きな違いが生じています。
現在は経済の成長が後退や停滞しているのです。
そしてデフレが進行しています。
あの地価指数グラフの動きはそれをよく表しています。
つまり、経済成長とインフレがこの先どうなるのかということと地価の動きはマクロでは連動しているという考え方ができます。
・・・・・・ここまでが前回のブログでした。
地価の動きはマクロでは経済成長とインフレが連動して影響を及ぼし、これらが上昇すれば、マクロでは地価も上昇する。
これらが下降すれば、マクロでは地価も下降する。
となれば、日本の経済成長とインフレはどうなるのかということを考えていくと、過去日本の経済状況を表現した言葉の中に、「失われた１０年」という言葉ありましたが、これはやがて「失われた１５年」となりました。
そしてごく最近は「失われた２０年」という言葉も新聞紙上に出てきました。
結局バブル経済崩壊後の日本経済は、デフレの進行と成長率の鈍化からマイナス成長へと移行し現在の状況にいたっています。
今後を予測するかぎり、この基調に大きな変化はないと見られます。
むしろ現在の円高などは、短期的には景気を引き下げる方向へと働きますから地価の動向は底を打ったとは言え、当分なべ底を這うようにしていくと思われます。
これが、マクロで見た地価の動向予想です。
では、地域特性による地価の動向はどんな風に見ればよいのでしょうか。
例えば、千葉市の千葉駅周辺のオフィス需要を概観すると、３階以上の小規模なオフィスは空室率が高い水準となってきつつあります。
満室で運営されているビルが稀な存在になりつつあるのです。
特に駅から少し離れた裏通りに面した１階の事務所向き小規模なオフィスは、シャッターが閉じたままであり、シャッター通り化しつつあります。
これは、一度空室になると次の入居者が決まるまでかなりの期間を要するということを意味しており、シャッター通り化したらほぼその後の入居はあきらめなければならない状況にあることを意味しています。
それが、千葉駅から徒歩７～８分を越えたあたりから顕著になりつつあるのです。
多くの大企業をはじめ全国に支店営業網をもつ企業は、千葉県の場合における「千葉支店」を千葉市に置くのではなく、津田沼・船橋以西に置き始めています。
これは、今まで言われていた「首都圏」という都心を中心とした同心円の半径が縮み始めていることを意味しています。
こういう経済の著しく活性化したエリアの周辺部である「首都圏」の範囲が、縮み始める傾向は全国に及んでいるとみられます。
つまりそれは、とりもなおさず地価の動向にも影響を及ぼしているのです。
ということは、今後の地価の動向を予想をする上で地域の持つ経済的特性は大きな要素になるということができます。
では、次に用途需要からみた地価の動向をどう予想すればよいでしょうか。
◆今日の祈り
ご慈愛深い父なる御神様、あなたの豊かな恵みと祝福に心から感謝申し上げます。
主の御前にあって愚かで弱く罪深いわたしですが、どうかお許しくださいますように。
主の御恵みの内にしもべは置かれ、主はあらゆる場面において恵みと慈しみを受けることができます。
しもべがその内在する罪を退け、主の御教えに従うとき、その恵みはしもべに豊かな祝福として注がれ、しもべの損失は防がれ、恵みは増し加わります。
愛する主よ、しもべが内在する罪を退け、主の恵みによって立つことができますように。
その心の内に生じる罪を退けて、支え助けてくださる聖霊の御声を聞き取り、その御声にしたがって歩むことができますように。
どうか主よ、この愚かで弱い罪深いしもべを助け導いてください。
その信仰を増し加えてください。
この祈りと願いとを尊き御子、主イエス・キリストの御名前を通して感謝してお祈り申し上げます。
アーメン
