地価の変動

●経済成長は？

日本の不動産は量的に限度がある地域と無い地域とが存在します。
狭い日本だから、島国だから基本的には限度があるのですが、土地を必要としているという要因が存在している地域は量的な限度が存在し、土地を必要とする度合いが少ない地域は限度など無いに等しいということになるでしょう。

その要因が経済活動であり、消費人口の多寡に強く影響されます。

人が集まる地域は土地を必要とし、減少している地域は必要とはしていないのですから、投資対象となる不動産というのは限られた地域であるということが言えます。


・・・・・・ここまでが前回のブログでした。


こちらをご覧になってください。

これは、私が毎日閲覧している「為替王」ブログの記事ですが、彼の作った地価指数グラフは現在の日本の土地価格の状態を良く表しています。

２５年前の地価を下回るような状況を迎えているわけですが、このグラフ以上にもっと下落している地域と、これ程は下落していない地域とに実際は分けられます。

では、今後はどのような変化をしていくでしょうか？

それは、私にもわかりません。

しかし、ある程度の予想はできます。
何べんも同じことを言いますが、土地の価格は実際は相対の取引価格が現実の価格です。

しかし、この相対の取引でも売主が相場を無視して売りに出してもそう簡単に売れるものではありません。
理由はいたってシンプルで、その土地を買おうと考えた人が、“相場はどうなんだろうか”と考えるからです。

つまり、土地に代表される不動産価格は、相場という概念から切り離されることの無い、相対で取引される売主と買主との意思決定で決められた、その物件とその取引時期とその取引条件を決定付ける売主と買主の個別事情が価格決定の要因となっている。

ということができます。

これが、株式や債権、通貨や金などの市場取引される投資対象と決定的な違いです。


さて、１９８５年以前の価格水準に下落してしまった地価が今後どうなるかですが、これを判断するひとつの考え方を示してみたいと思います。

１９８５年までの地価上昇要因を時代を遡って考えるといろいろなものが見えてきます。
１９７８年ごろから１９８５年ごろまで地価の上昇は都内などの大都市を除くと大きな上昇は見られませんでした。

それまでは経済の成長に伴うインフレに伴って地価が上昇していくのと、土地開発による地価上昇が地価を押し上げる要因でした。
そのため、地価上昇は地域特性によって違いが生じています。

それは、現在でも同じなのですが状況要因として大きな違いが生じています。

現在は経済の成長が後退や停滞しているのです。
そしてデフレが進行しています。

あの地価指数グラフの動きはそれをよく表しています。

つまり、経済成長とインフレがこの先どうなるのかということと地価の動きはマクロでは連動しているという考え方ができます。



◆今日の祈り

ご慈愛深い父なる御神様、あなたの豊かな恵みと祝福に心から感謝申し上げます。
主の御前にあって愚かで弱く罪深いわたしですがどうかお許しくださいますように。
主の御手は我が頭上にあって、主の恵みはこの愚かなしもべに溢れるほどに注がれています。

願わくは主よ、しもべの信仰を増し加えてください。

信仰によって、主の御心を悟ることができますように。
信仰によって、主が望まれる働きをなすことができますように。
信仰によって、主なる神を愛することができますように。
信仰によって、己が隣人を愛することができますように。
信仰によって、試練を耐え忍ぶことができますように。
信仰によって、困難を乗り越えることができますように。

どうぞ、この愚かで弱いしもべの信仰をまし加えてください。
この祈りと願いとを尊き御子、主イエス・キリストの御名前を通して感謝してお祈り申し上げます。

アーメン