売却価格の決定要素

これで四室の内半分が入居となったのですが、賃料の引き下げなどで、この時点では何とか経費分をまかなえる現金収支となってしまいました。そしてついにまたもや一室が空き室となり、四室の貸事務所が一室のみの稼動となってしまったのです。これで、約定した月々の全額返済が不能となって、銀行に返済猶予を相談することとなりました。銀行はとりあえずは入居の促進をはかることで、六ヵ月ごとの見直しをしながら返済金額の調整をはかることを約束してくれました。しかし、不動産業者の斡旋でようやく一室の入居があったのはその一年後でした。この時点で、ビルを相続した現在のオーナーはこのビルの売却を決意したのです。・・・・・・ここまでが前回のブログでした。 . . . 本文を読む

銀行返済不能

某地方の主要ターミナル駅周辺では、バブルがはじけ平成に入ってからようやく区画整理が一通り完成して、親から受け継いだ旧地主さんが駅からの徒歩圏内でありその住いであった土地に住いだけでは勿体無いということでオフィスビルを建てました。バブルの余韻がすべて消えた状態で、地価も落ち着きをみせており、国も経済の建て直しを目指している時期ですし、受注の減った建築業者も採算割れに近い激しい受注競争を生き残るような受注合戦の時代ですから、当時としては比較的安い価格で建築できました。１階から4階までを小規模な賃貸オフィスにして、最上階に住いを設けビルは完成したのです。完成前からの入居募集により、完成後すぐに入居者が現れました。こうして、事業計画に沿ってビルの営業が開始され、融資の返済も計画通り順調に進んだのです。・・・・・・ここまでが前回のブログでした。 . . . 本文を読む

時代の変化を読む

多くの大企業をはじめ全国に支店営業網をもつ企業は、千葉県の場合における「千葉支店」を千葉市に置くのではなく、津田沼・船橋以西に置き始めています。これは、今まで言われていた「首都圏」という都心を中心とした同心円の半径が縮み始めていることを意味しています。こういう経済の著しく活性化したエリアの周辺部である「首都圏」の範囲が、縮み始める傾向は全国に及んでいるとみられます。つまりそれは、とりもなおさず地価の動向にも影響を及ぼしているのです。ということは、今後の地価の動向を予想をする上で地域の持つ経済的特性は大きな要素になるということができます。では、次に用途需要からみた地価の動向をどう予想すればよいでしょうか。・・・・・・ここまでが前回のブログでした。 . . . 本文を読む

地域の地価動向

それまでは経済の成長に伴うインフレに伴って地価が上昇していくのと、土地開発による地価上昇が地価を押し上げる要因でした。そのため、地価上昇は地域特性によって違いが生じています。それは、現在でも同じなのですが状況要因として大きな違いが生じています。現在は経済の成長が後退や停滞しているのです。そしてデフレが進行しています。あの地価指数グラフの動きはそれをよく表しています。つまり、経済成長とインフレがこの先どうなるのかということと地価の動きはマクロでは連動しているという考え方ができます。・・・・・・ここまでが前回のブログでした。 . . . 本文を読む

地価の変動

日本の不動産は量的に限度がある地域と無い地域とが存在します。 狭い日本だから、島国だから基本的には限度があるのですが、土地を必要としているという要因が存在している地域は量的な限度が存在し、土地を必要とする度合いが少ない地域は限度など無いに等しいということになるでしょう。 その要因が経済活動であり、消費人口の多寡に強く影響されます。 人が集まる地域は土地を必要とし、減少している地域は必要とはしていないのですから、投資対象となる不動産というのは限られた地域であるということが言えます。・・・・・・ここまでが前回のブログでした。 . . . 本文を読む