洞察力

●財布の数

　「○○さん、あなたがこの物件を購入しようとした動機がよく分かりました。しかし、分譲マンションを購入して賃貸事業として活用している方は決して少なくはないのです。

ですから、賃貸専用物件としての分譲マンションを購入することによる不動産賃貸事業の展開をお考えになったこと自体は決して間違いではないと思います。

それと、購入物件に対する100％融資の件とがいまひとつリンクしているようには感じられないのですが。」


「そうですね。多分社長さんが仰りたいことは、私の物件選択に対する思いというのは分かったけれど、それと融資に絡んで私が気が付いたことがなんなのかと言うことではないかと思うのですが。」


「そういうことです。どういうことに気付かれたのか知りたいのです。」


「それは、社長さんが仰られた、財布の数のことなんです。一つの物件に一つの事業所が入居していて、それが退去した場合は賃料ゼロになる。と言われたことからなるほどと思ったのです。

私は、こんな風に考えたのです。

私も、広告代理店として中堅デベロッパーや建売分譲業者様の販売チラシや広告活動に関与してきました。

そのほとんどは、自分の住居として買うお客様を見つけ出すお手伝いです。
しかし、賃貸向けの分譲マンションを販売する会社様の広告には関与したことがなかったので、自分のことも含めて興味を持ったのです。」


「ああ、それで資料をお取り寄せになったのですね。」


「そうです。仕事と絡んででもありますが、個人的な不動産賃貸業への興味と両面から情報を集めてみたのです。」


「そして、賃貸事業への興味が膨らんでいったのですね。」


「そうです。そして、今回融資の件と絡めて気付いたのです。」


「それは、どんなことなんでしょうか。」


「私がこれまでの一連の社長さんのお話しから、銀行の金融というのは収益を求めて行なわれている、という漠然とした考えから、同時にリスクの回避や軽減という観点について気付かされたのです。」


「ほう・・・と、仰いますと。」


「これまでは不動産を担保としているのだから、それでリスクは取れていると私は思っていました。しかし、社長さんのお話を伺っているうちに、財布の数、つまりリスクの分散という観点も銀行はみているのかもしれないと考え始めました。

そう考えていくと、例えば、私が銀行の融資担当課長の立場に立ってみると、なるほど住宅ローンをたくさん売った方がリスク分散にはなります。

しかし、例えば2000万円の住宅ローンを100件販売するのと、1件で20億円の融資を販売することを比較したら、その販売コストは住宅ローンの販売をするほうが、1件の20億円の融資をするより圧倒的に高いものになる筈です。

しかし、一方では住宅ローンは仮に焦げ付きが発生したとしてしても、100件全部がいっぺんに焦げ付く恐れは少ないのですが、1件で20億円を融資したほうは1件で全部がアウトということですよね。」


「そういうことですね。○○さんは、洞察力が優れていますね。」


「いやいや、社長さんが財布の話をされたから考えが整理できただけですよ。

つまり、私が考えたのは1件の20億円の融資と100件のローンの融資を一つの企業活動から実現できたら銀行の販売コストはさらに引き下げられ、リスクも分散できると、思ったのです。」


「なるほど、かなり本質に迫っているような気がしますね。」


「この会社の行なっている賃貸分譲マンション事業をこういう観点で捉えると、いろいろ見えてくるような気がしたのです。

この会社さんが、賃貸分譲マンション事業の用地として土地を仕入れ、そこに建物を分譲するとしたとき、仮にその事業費の100％を銀行から借りたとしてさっきの20億円とすると、1件の案件に対して20億円の融資となります。

用地の仕入れから、建設販売まで仮に4年間かかったとします。
そうすると4年間の金利が1件の案件で銀行は稼ぐことになります。

そして、4年後に全部の物件が100％融資付きで完売できたとして、その期間が1年かかったとしても、5年後には100件に仕分け分散された20億円のローンに変っているのです。」


「うん、そうですね。つまり、15年なり20年なりの100件のローンの販売に成功したということですね。」


「そうです。そういう風にして、リスク分散を図りながら、かつ販売コストを引き下げられるという銀行のメリットがあるから、販売しやすいように100％融資付きで分譲できるのだと考えました。」


「いや～、さすがに鋭いですね。しかも、販売対象者は一定の年収のあるサラリーマンをターゲットにしていますから、銀行としては実質的な担保割れを起こしていたとしても、不良債権化するリスクはかなり低いでしょうね。」


「その辺のところは、私には分かりませんが、社長さんのいう財布の数に焦点を当てると、こういう物件にはもう一つの財布があるんですよね。」


「気付かれましたか。その通りです。

つまり、実際のローンの返済原資と言うのは入居者の支払う家賃ということになります。

ですから、このマンションを買われてオーナーとなった方は、実際オーナーなのですが賃料保証システムの名のもとに捉えると、その家賃は自動的に銀行のローン返済に充てられていきます。

言い換えると、ローンを借りたのは実際に購入したオーナーさんで、返済するのは入居者という構図が出来上がります。

そして、オーナーさんはそのローンの返済不足分を補いながら、物件を担保として提供しています。

簡単に言っちゃうと、ローンを借りたのは自分で、返すのは入居者で、自分は担保を提供し、連帯保証人になったようなものなんです。
財布の数の見方なら、一つの融資に対して、二つの財布が存在しているという見方ができます。

しかも、その入居者に対する与信審査は不動産会社なり、家賃保証会社がすることになるんです。」


「そうですよね。ならば、私が銀行の融資担当課長だったら、積極的な営業活動を行なって、ここの分譲物件に100％融資を上司から獲得してきます。」




◆今日の祈り

ご慈愛深い父なる御神様、あなたの豊かな恵みと祝福に心から感謝申し上げます。
主の御前にあって、愚かで弱く罪深い私ですがどうかお許しくださいますように。

ああ、わが主よしもべは、本当に愚か者です。
しもべの言動が、大きな影響を及ぼすという観点に不足がありました。
また、しもべのチョッとした不注意が関係者の方にご迷惑をおかけするような事態を引き起こすことがあります。

少しの注意が、関係者の方々の損失を防ぐことができたかもしれない。という、現実も発生しがちで、このところしもべは自分の注意力の不足を嘆かざるを得ません。

実際に損失が発生したわけではありませんが、注意深く対応すればその恐れが発生しなかったのに、その発生リスクを減少させうるチャンスを取り逃がしたのです。

ああ主よ、わが神よ、しもべを助けてください。
経営者として、いま少しの注意力を喚起することができますように、これはよくよく考えてみれば今に始まったことではなく、困難をつくり出してしまった原因の多くが、しもべの注意力不足にあるようにさえ思えてきています。

どうか主よしもべを助けてください。

あらゆる局面においてしもべと共にいてください。
しもべを支えてください。

困難を乗り越えるばかりではなく、しなくても良い苦しみや、会わなくてもよい試練を注意力によって避けることができるのであれば、そのようにしもべを助け導いてください。

この祈りと願いとを尊き御子、主イエス・キリストの御名前を通して感謝してお祈り申し上げます。
アーメン