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こういう現象を単純にとらえてみると、ここの地域の住宅開発の歴史が逆戻りしている感じがしています。都心への通勤圏に位置する地域に開発された工業団地などが、分譲マンション用地となって供給されているので、都市としての居住人口は増加しているのですが、一方では雇用の受け入れ先であったこれらの工場群や駅周辺に存在していた企業群、また商業施設などが減少の一途となり、地域内就労が減少しているので、かつて大規模開発された郊外の大型住宅団地では空き家が増加しているという状況です。これまでの不動産投資を支えてきた経済環境とは、全く違う環境となりつつある首都圏を含めた地方都市の現状を垣間見てまいりましたが、不動産投資を考えている方々には間違いのない投資計画を立てていただきたいと思います。 . . . 本文を読む

ドミノ倒し

借入れ金利２％、自己投下資金４０００万円分の運用益を年間５％と仮定すると初年度のマイナス分は３６０万円です。これを月額にすると３０万円さきほどのマイナスの合計は５０万円となります。この５０万円分が自社ビルに対する賃料相当額になるのですが、空いている１室を賃料２０万円で貸した場合、そのうちから賃料収入分が減って３０万円が賃料相当額となります。実際には、借入れ金利、手元の現金収支、減価償却費、収益増加による納税など複雑な要素が絡みまた、手許現金が減りますので一概に買ったほうが得だ、とは言えないのですが検討に値するものとなるでしょう。このような会社が、自己所有ビルとして購入する潜在的なお客となりえます。・・・・・・ここまでが前回のブログでした。 . . . 本文を読む

自己所有にする条件

お伝えしたいことは、このような無借金ビルは旧地主系列のビルには掃いて捨てるほど存在しているということです。これらが様々な理由で賃料の引き下げをせずにいるのです。これらのビルが、あなたが買おうとしているオフィスビルの潜在的な競争相手です。彼らが本格的に賃料引き下げをしてきても勝つには、今の現状賃料の半分以下でなければ勝てないでしょう。では、フィクションでご紹介したような小規模なオフィスビルの売却による需要は存在しないのでしょうか。存在しています。それは、テナントビルとしての需要ではなく自己所有ビルとしての需要です。・・・・・・ここまでが前回のブログでした。 . . . 本文を読む

潜在的な競争相手

そして、数ヶ月してもオーナーの提示した価格では購入意思を示した買主は一人も現れませんでした。不動産業者ばかりではなく融資を受けている銀行からも、価格の引き下げや購入見込み客の紹介などの提示を受けてオーナーは自分の提示した価格では売却できそうも無いことを悟りました。そして、ようやく購入客が出てきたのは、売りに出してから半年後でした。その提示価格は、融資を受けた残額とほぼ同じでした。売却しても一円も残らない価格だったのです。・・・・・・ここまでが前回のブログでした。 . . . 本文を読む