復活を信じて . . . 本文を読む
そうしたら、社長は「行ってくる。」と言って事務所を出て行ったのです。
そのあと、奥さんである校長先生と再度打合せを行い、次のようなことを確認しました。
例の、賃貸物件がダメならば、別の賃貸物件を探し現実的な強制代執行の回避策を行なうこと。
最初の話に出てきた A物件の再検討を行なうこと。
私が、再開発事務所の担当者と会い、代執行の猶予を依頼すること。
この三つの件を確認し、ともに神様に祈り、依頼主の所から会社に戻ったのです。
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理由を聞くと、３階フロア全部を借りて各室を間仕切ると８室になり自分達が必要としている教室の数に間に合うと言うのです。
私は、そんなに小さな教室をいくつも使っていたとは思いもよらなかったのです。
ますます、この専門学校を収容できる物件というのは数が少ないと思いました。
この点では問題がクリアしているのですが、まだ課題は存在していました。
ひとつは、例の大量の自転車をどうするか、ということと、学校の運営会社である会社の社長が高齢で階段の上がり下がりが大丈夫だろうかということでした。
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買主を含めて私たちはともに祈りを捧げ、神様の助けを祈り求めていくことになりました。
そして、元付け業者から連絡が入ったのです。
こちらから出した価格の引き上げについて提示したところ、売主から検討したいという返事があったと言うのです。
その具体的な返事は週末を過ぎてからと言うのですが、ここで大変困った問題が浮上しました。
というのは、元付け業者から週末から一週間ほど海外出張があると言われたのです。
そこで、もし売主の売却合意が取れた場合は急遽帰国するということと、出張先の海外でも連絡が取れる携帯電話をもっていくからということで、私たちは期待に胸を膨らませて売主の返事を待つことになったのです。 . . . 本文を読む
幸い再開発に伴い前面道路は現在は封鎖されていて、そこに自転車があっても車両の通行にはなにも問題はありませんでした。
それは、この買主の行っている事業である専門学校の生徒のものだったのです。
買主に、自転車で通学する生徒はどれ位いるか訪ねると、100人以上はいると言うのです。
なるほど、これではそのような台数の自転車を収容できるところが無いとしたら移転はできない。と、痛感させられました。
ついでに、現在のビルの賃料を訪ねると全部で45万円ぐらい、ということでした。
他の物件ではこの規模では70～80万円はすると思われるので、私は何故移転ができなかったのか理解したのです。
これでは、購入する以外に移転先が無い！
というのが私の印象でした。
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それで、ではどうするかということで話し合った結果、このB物件を検討する経緯をかえりみたとき、買主の社長がビルを見るなり「これでいい、このビルにしよう」と言ったそうで、この人がこういう言い方をしたのははじめてのケースだからと、とりあえず一週間待ってみましょう。
ということになったのです。
私は、とりあえずそれならば待ちましょう。ということで待つことにしました。
しかし、同時に賃貸物件の検討もするように話しました。
というのは、最初に相談された時から購入ではなく賃貸を検討すべきだと言っていたのです。
この不透明な時代であれば、変化に対応しやすい賃貸物件に移転すべきだと考えていたからです。
けれども、この考えを覆すような現実を見ることになったのです。
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このビルの賃貸収入を推測し投資利回りを計算すると、どうしても９５００万円という金額では割に合わないのです。
まして、入居リスクを考慮すると、投資物件としてはほとんど魅力が感じられなかったからです。
但し、私の依頼主のように自社物件として利用するのであれば条件が変ってきます。地元の中小零細企業の本社ビルとして利用するのであれば良い別件と考えられるからです。
このような疑問を持ちながら私は、直接の依頼主である購入者に経過報告を行いました。
そして、私は自分なりの状況判断に基づいて、B物件を本当に買うのなら購入価格を引き上げずに売主からの返事待ちを提案したのです。
その待つ期限は１０日ほど後の月末まででした。・・・・・・ここまでが前回のブログでした。
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う～ん、これは尋常ではうまくいかないな。
という、気がしたのでその元付け業者に、今後のことは私が直接相談したいと申し込みました。
そして契約に向けて活動を本格化させるところとなったのです。
私は、
「主よ、しもべはこの案件がどのような決着を見るのかわかりませんが、しもべは力を尽くして、この移転の問題を決着するまでこのことから逃げたりはいたしません。
あなたが望まれるようなところへと移転できるまで、力を尽くして関わります。
それゆえ、どうかしもべを助けてくださいますように。」
神様にこう祈ったのです。
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地銀の課長の話では通常の金利であればほぼ融資可能であるが、融資金利を少しでも引き下げるとなれば本部の承認がいるので一週間ほど時間がかかるということでした。
これが承認されればとりあえずは資金手当てが可能となるので、その承認を待つことにしました。
資金手当ての可能性が高いと判断した私は、ブローカーからの連絡を待つところなったのですが、一週間を過ぎても何の連絡もありませんでした。
私は、このブローカーを疑い始めたと同時に、このＢ物件が本当に売り物なのか疑問を感じ始めたのです。・・・・・・ここまでが前回のブログでした。
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私は「その業者さんがそれで良いというのなら立ち会います。」と応えました。
私はそのとき、二週間以上もほっておいたことに責任を感じたからです。
その日に私と、件の依頼主と、不動産屋さんと打ち合わせをしましたが、その不動産屋とはいわゆる“ブローカー”だったのです。
私は、相談されてから自分が誠意をもって対応しなかったことを深く反省するところとなったのです。
ブローカーとは言え、物件が確かであり、買主の希望条件が通るのであれば契約をしない方が良いというアドバイスをすることは出来ません。
しかし、私が幾分でも関わるのであれば、先方にやって欲しいことや契約に関しての条件を提示する必要がありました。
いくつかの条件を提示してその日は解散となりましたが、この日よりこの不動産取引の案件は、私の想像をはるかに超えて困難を極めるところとなっていったのです。
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まず、不動産賃貸というのは土地と建物を収益の源とするビジネスですから、同じく土地と建物を収益の源とするビジネス領域を上げてみてください。
例えば、ホテル業、旅館業、結婚式場、葬祭式場、霊園、遊技場、テーマパーク、遊園地、博物館、美術館etc・・・・・・など、あらゆる業種を上げることができます。
これらの業種についてその景況状況、将来性などに考えを及ぼしていくと、どのような施策が事業の成否を分けているのかが、おぼろげに見えるというよりも、感じ取ることができるかと思います。
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その日本語学校では現在はレオパレス21のような、マンスリーマンションを寮として借り上げることを標準としています。
ここに２名ほどを収容すると、ほぼ採算ベースに合う寮としての機能が満足するのだそうです。
同時に、生徒からの評判も良く苦情やトラブルも減ったそうです。
これらの状況から不動産投資を計画するとき、何が重要なポイントとなるかがおぼろげに見えてきませんか。
入居率を決定する要素をどこにおくのか、投資の成否を分ける極めて重要なポイントがあることがわかるでしょうか。
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給料の上昇が見込めず、将来の安定した収入確保を目的としてこれらの賃貸物件を購入する方は多いと思いますが、よく、物件とその将来の入居状況を予想検討することを怠ってはならないと思います。
首都圏でのオフィス需要は今後どれ程拡大するでしょうか。
首都圏周辺の工場群は今後どれ程の雇用を生み出す余地があるのでしょうか。
首都圏周辺の地域経済は今後どれ程拡大するのでしょうか。
これらのすべてが、オフィスビルや賃貸マンションやアパートの入居者を決定する要素なのです。・・・・・・ここまでが前回のブログでした。 . . . 本文を読む
つまり、全額借入金で不動産投資を行なうということではないということです。
そういうことは今後は成立しません。ということをまず言わなければなりません。全額ではなくとも少なからず投資資金を持っている、あるいは未利用の土地を無借金状態で所有しているという前提に立っての話しです。
これを前提として、どのようなキーワードでモノを考えていくをかみた場合、まずエリアすなわち物件の所在という観点が見えてきます。
そして、どのような収益モデルを考えるかというキーワードが浮かび上がってきます。
まずは、立地条件と収益の形ですね。・・・・・・ここまでが前回のブログでした。 . . . 本文を読む