交渉歓迎

さすがに、当社のエリアでも敷金２ヶ月、礼金２ヶ月は５％以下になってきました。

とくに、礼金はやはり最近の消費者には抵抗があるのでしょうね。

でも、敷金と礼金の内訳は別として、

最初にある程度まとまった金額を出せるというのは、入居者審査上、重要です。

「初期費用が安い物件がいい」には２通りあります。

文字通り、節約指向のしっかりした人。

これは問題ありません。

もうひとつは「貯金のない人」

こういうタイプの人は、ちょっとした環境変化ですぐに家賃が払えなくなってしまいます。



最近は、賃貸保証会社があるからそのへんをスルーしがちな業者さんもいますが、

それでは仲介会社の意味はありません。




申込の書類と交渉の経緯で、どちらのタイプか９割以上わかります。

交渉、相談は、その人の人柄が見えるから、歓迎です。

オセロ中島の滞納

家賃滞納でモックンに裁判されてしまったオセロ中島知子

モックンの義母樹木希林が、代弁していました。

モックン本人は裁判で追い詰めるのは気がすすまなかったようですが、

「一個人のお金の問題とは思えない節があります」と。



裁判といえば、対立が生じ当事者間で解決できないために

最終的に行われるものですが、

このケースの場合、裁判を通じてマインドコントロール状態から

抜け出させるきっかけにもなるかもしれません。


実は、家賃滞納はいろいろなサインです。

一人暮らしの老人であれば、何かの事故とか病気とか・・・

古くは、家賃を大家さんのところに持ってくることで、近況がわかったり

したそうですが、振込みがほとんどの現在はそうもゆきません。

ただ、振込みでもその人の性格が出てきます。

毎月決まった日にしっかりと振込む人、

給料日の翌日にしっかり振込む人、

バラバラの人、

言い訳する人、

何ヶ月もまとめて前払いしちゃう人、

いつも遅れるけれど、電話したら即日振込む人・・・


いろいろありますが、それが変化したときがサインだと思います。

価格交渉の仕方

賃貸でも売買でも『予算』という感覚をしっかりもっている人は意外と少ないです。

不動産を探す場合、この『予算の感覚』をしっかり持つことをおすすめします。

不動産は高い買い物です。売買では１００万円、２００万円の値引きなんて

あたりまえのようにあります。

賃貸でも１万円の値引きで、実際は賃料だけで１２万円の値引きです。

２年で２４万円、敷金２カ月、礼金１カ月、更新料１ヶ月だと、仲介手数料をいれて

約３０万円の差がでます。

予算は、家賃だけではだめです。

敷金や礼金、更新料などを含めて、かつ２年とか４年とかのトータルの予算

をもって見てください。

メリットは、一般的には無駄使いの防止ですが、

そうすることで『賃料、価格交渉の主導権』が不動産会社や大家さんからあなたに移ります。

交渉の場合、賃料も敷金礼金も交渉するのはあまり歓迎されません。

不可能ではありませんが、優先順位を決めましょう。

そして『どこから攻めるのが効果的か。賃料か、敷金か、礼金か、それ以外か』

攻めやすいところに絞って交渉した方がいいです。


ただし注意点があります。

事前に『相場』と相談しておいてください。

あまりに極端だと、相手にされませんから。

それと、不動産会社の立ち位置も重要です。

それによって、賃料を交渉した方がいいのか、礼金か、敷金か、その他か

攻め口がわかります。

不動産会社の担当者を見方につけて大家さんと戦うことが大切です。

これを間違えると、不動産会社と大家さん連合を相手にしなくてはなりません。

どちらがいいかは、明白でしょう。

敷金返せない！

賃貸不動産のトラブルの原因は敷金返還問題が半分以上です。

「きれいに使っているのに、敷金がまったくかえって来なかった・・」

という典型的パターン。

ところが、時々あるのが

『敷金を返せない』というパターン。

どういうことかというと、貸主さん、お金がない

店舗など高額な敷金（保証金）を預かる場合には

ある程度想定されるので、解約予告＋敷金（保証金）返還期間で

時間稼ぎをして、その間に次のテナントを見つけるとか

融資を受けるとかの対策は立てようがあるのですが、

比較的小規模の場合、解約予告も返還期間もほとんどないので、厳しいです。

今回もそんな例が・・・

（っていうか、今回は退去後1ヶ月たって、大家さんから『実は・・』です）

しかも、定期借家で、次に貸す予定なし・・・

大家さん、あまりにアバウトといえばそれまでなのですが、

そうもいかず・・・



なかなか厳しい時代になってきました。

以前、金融不安の頃、ある社長が銀行に言ったそうです。

『預金残しておいてやるから、担保持ってこい！』


賃貸物件をかりるとき、敷金の保全も気をつけなくてはいけないかもしれません。

大家さんの資産状況はもちろんのこと、

（これは不動産屋も注意すべきことですが・・）

とくに、敷金を物件の所有者以外の人が預かる場合は注意が必要です。

不動産屋やサブリース会社が預かる場合は要注意ですよ。

高い家賃払ってるんだから！

コンサルの仕事で、たまたま聞いた話・・・

とある高級マンションで、お行儀の悪い入居者さんがいるそうで、

オーナーさんも少々手を焼いているようです。

問題の入居者は、再三の注意に開き直り

「高い家賃払っているんだから、これぐらいいいじゃないか！」


残念ですね。

高級マンションの住人にふさわしくない発言。

家賃が高くても安くても、ルール違反はいけなんですよね。

見かけは高級でも、中身はそうでないのが増えてきました・・・


でも、大丈夫です。

そういう人は、そのうちに「高い家賃」払えなくなって出て行きますから

マンションのリスク

東日本大震災で被災したマンションの修繕で困った問題が起きているそうです。


被災により、共用部の一部が破損し、修繕費用を区分所有者から集めようとしたが、

区分所有者のうち半数は、賃貸で貸している非居住者。

通常でも非居住者からの一時金は困難なことに加え、今回国からの支援金は、

居住者のみにしか出ないそうで・・・

ひょっとすると、被災を機に賃借人が退去してしまっていたら、

賃料は入らない、一時金はとられるでダブルパンチです。

それで、その区分所有者は決議に反対です。

結果として、居住者まで修繕ができなくなる！

マンションの抱える大きな問題です。


入居率の低いマンションは大きなリスクです。

住宅ローン問題

亀井新法で、大手銀行が住宅ローン見直し相談員増員とか

ボーナス減で住宅ローンが払えず、競売が増えているとか

連日のニュース

不景気はもちろんですが、日本の住宅ローン供給システムに問題があります

住宅ローンは、住宅を売る不動産会社経由で申し込まれることが多くあります

すなわち、不動産会社の営業マンが住宅ローンの相談を受けるわけです

はっきりと申し上げます！

物件を決めてから、不動産会社の営業マンに住宅ローンの相談をするのだけはやめましょう

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先日の報道ステーション、自宅が競売になった人のインタビュー
「不動産会社にローンを組んでくれる人がいて、その人にお任せで・・
買えちゃったんです！」
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買えちゃいますとも・・

優秀な不動産会社の営業マンであれば、売った時点で現在のシナリオが

ある程度見えていたかも

でも、不動産会社は不動産を売るのが仕事です

「将来返済が苦しくなるかもしれませんから、買わないでください」

なんていう営業マンは、まずいないでしょう

良心的な営業マンであれば、「しっかり完済しますように」と祈っているかもしれませんが、

商才に長けた営業マンの場合、「そろそろかな・・」と

「任意売却って知ってますか？」とかＤＭを出しているかもしれません・・（恐）



不動産会社経由で住宅ローンが申し込まれる構造は問題です


不動産価格は上がらない、収入は伸びない時代

マイホーム探しで一番大切なことは、住宅ローンの考え方です

一般住宅で１千万円値切る人は、（業者以外では）まずいないのですが、

住宅ローンの組み方返し方で総額１千万円差がつくことは大いにあるのです


これから買う方、もう買った方、住宅ローンについてよーく考えましょう

参考・・・

不動産会社も銀行も、年収と返済額から返済率を見ます（＝借りられる額）

これからは、生涯賃金と総額で見たほうがいいと思います（＝返せる額）

そうすると、先の報道ステーションの人は、概算購入時点で総額２千万円過大だったようです

物件を決める前であれば、「２５００万円ぐらいの物件をさがしましょう」となっていました

花より男子２

昨年もっとも印象に残ったお客様。

その方は、とある企業の何代目かの社長さん。通勤の利便性を考えて別宅をお探しに見えました。
いくつかご案内した中で、エリアでも人気のある高級マンション、８０㎡余りの２ＬＤＫをご案内したときのこと。

１９帖のリビングルームで・・・。
社長『せめ～な、この部屋は。しかし、ここで寝たら、どこで飯食うんだ！？』
iii『・・・いえ、社長、ここでお食事するんです』
社長『？？えっ！　ホントか？　じゃ飯食うとこも寝る部屋もいっしょか？』
iii『いえ、寝室はこちらの７帖の部屋で・・。』
社長『一人暮らしの部屋って、こんなもんなのか・・』
iii『・・いや、ほとんど、ご家族で住んでいますけど・・・』

ふつうはいやみに聞こえるんですけど、この人いたって本気なんです。
そして、本当に思ったことをそのまま言ってるんで、まったく真剣、まったくいやみに感じません。
不思議な魅力を持った人でした。

先日から始まった『花より男子２』を見ていて、道明寺が大人になったらこんな感じになるんだろうなと思いました。

オークション考

賃貸物件は、余っていますけど、品薄です・・？？
そして、人気物件には、我先にと申込が入ります。
先日も、同じお部屋に４件の申込。
通常は「早い者勝ち」の申込も、こうなると大家さん（もしくは管理会社さん）
が「選ぶ」という場合もあります。
どういう基準で選ばれたのか、どういう基準でだめだったのか
そもそもそんな「基準」が明確にないだけに、
申込をしたものの断られてしまったお客様は、とても気持ちがよくない。

不動産のオークションが増えてきて、上場する会社もあるほど。
しかし、サイトを見ても、オークションに出しても入札なしの物件がたくさん。
こんなのは、いかがなものかと思いますが、・・・
オークションに適するか否か、地域で経験している業者であれば分かると思います。
先のような人気物件は、オークションにすれば、オーナーさんのためにもも
借主さんのためにも、透明でいいと思います。
例えば、
当社エリアのオークション向き物件（お部屋タイプにより異なります）

室内写真よりも大切なもの

デジカメの普及で便利になりました。
お部屋をご案内すると、持参のデジカメで写真を撮るお客様も時々。
（フイルムカメラじゃぁ、こうはいかない）
家に帰って、じっくり比較検討を・・という慎重なお考え。

ですが、経験的に、写真を撮ったお客様の８割は、少なくともそのお部屋には決めません。
人間の心理は不思議なものです。
「決断」という一歩前にでる厳しい道を避け、「先送り」という易しい道を選択します。
そして、写真を見ながら、昼はいいと思った部屋の欠点を探しはじめます。
「待てばもっといい部屋がみつかる！」と自分に言い聞かせます。
自己防衛作業です。自分を守るのは、本能だから当然です。
同居しない家族や友達に聞いてみます。
「やめておいたほうがいい」と言います。
決断を促すアドバイスは責任が伴います。決断を引き止めるアドバイスは、ノーリスクです。
かくして、何部屋もの写真がストックされます。
（フィルムだったら、もったいないからやめたほうがいいと言うかも知れません。）

「この部屋いい！」と思ったのは、視覚からだけではなく、
五感から、さらには第六感までもが働いて「いい！」と思ったのです。
ご案内後、数日して「この部屋に決めます」とご連絡いただく方は、ほとんどが写真は撮っていません。
写真という強力な視覚対象物によって、他の感覚が脇に押しやられてしまわなかったのだと思います。

視覚以外の感覚も、信じましょう。

坂の多い街・横浜

お探しの物件、住所が分かればどの辺にあるのかは分かりますよね。

「でも地図見ても高低差は分からないんですよね～」
今日弊社にいらした（保険の）お客様の感想です。

駅に近くても“全部坂道”だったり、
ちょっと遠いけど平坦で自転車も使えるし、周りにお店もたくさんあるし・・・
なーんてこともあります。

特に横浜は坂道が多いんです。

百聞は一見に、、、なので、ご自分で確認されるのが一番
なのですが、
分からないことは遠慮なくお問い合わせください。

オフィス内喫煙事情

先日、とある(割と名の知れた)不動産会社に管理物件の鍵を借りに行ったところ、
珍しく入り口から広いフロア内が見渡せる造りになっていました。
就業前時間でしたので、皆さん席についてらしたのですが、
上席の方々―オジサマですな―は、もれなく喫煙していました。

「分煙」or「オフィス内禁煙」なんて
・・絶対言い出せなさそうな雰囲気だなぁ・・
・・・やっぱり古い業界って感じだなあ・・・

すると突然！
ラジオ体操第一の音楽と共に全員起立＆体操開始！！
あ～びっくりした。

ちなみに弊社は「全員非喫煙」です。
・・・二人しかいないけどね・・・

弊社、ビル３階の事務所です・・・

美容室、学習塾、マッサージ＆整体、不動産屋・・・どこにでも沢山あるお店ですよね。
普通「ここがうちの店です」って看板立てたりチラシ配ったり、人目につくよう色々工夫すると思うのですが、弊社の所在地は、駅から徒歩５分の人通りの少ない路地、しかもビルの３階・・・

いくらインターネットで物件情報公開してたって、ちょっと怖くて普通の人は二の足踏んじゃいますよね。
もしドア開けてホッペに傷のある人とかいたらどうするんですか

・・・・・今まで来て下さったお客様、本当にありがとうございます
小さい事務所内は、↑こんな感じ（写真参照）です。

そして、もう少し怪しくないところにお引越しを検討中

敷引き無効判決

関西地域での慣例となっている「敷引き」に神戸地裁が無効の判決を出しました。今までこの種の裁判は沢山ありましたが、部分的にせよ従来からの慣例を認めてきたものがほとんど。全額について無効というのは初めてで、関西の不動産業者は衝撃かもしれません。

 そもそも、「敷引き」って、「敷」の字があるので、関東の「敷金」のようにイメージされがちですけど、「礼金」に近い運用がされてきたというのが、関西の不動産屋さん・大家さんの言い分かもしれませんけどね。一方で、「礼金」っていうのも時代的に少々疑問になってきましたね。 敷引きにせよ、礼金にせよ言葉と実際が違ってきてしまってるんですね。実際はそれなりに意味のある使われ方をしているんですけど。（もちろん、そうでない極端な場合もあって、それが裁判になったりするんですが・・・）

敷引きだとか、礼金だとか、他の仕事では絶対使わないような言葉を使っているところがいけないんだと思います。私としては、新しい、実態に即した言葉を使えばいいのに・・と思うのですが、、。
しばらく前に契約いただいたアメリカ人のお客様に重用事項説明をした時、「礼金」＝「KEY MONEY」で全く問題なく受け入れてくれました。これを「THANKS　MONEY」とか言っていたら、絶対に払ってくれないと思います。（だからって、「鍵代20万円！」じゃあ日本人はビックリですけど・・）