満室になると・・・

株価高値更新、円安進展・・・

賃貸物件も、濃淡はありますが空室が減ってきています。

今日お伺いしたビルオーナーさんもいくつかあるビルで空きはあと１つ

先日はある大家さんいわく・・・

「満室ってことは、家賃が安すぎるのかね？・・・」

まぁ・・・そうかもしれません。

ほんの1年前、1割ほど空室のときには、かなり弱気だったんでけど・・。

この数年、更新でも据え置きが多かった賃貸物件も更新ごとに、

場合によって契約途中でも！値上げなんて話がくるかもしれません。

家賃は毎月のことなので、ちょっとの金額でもかなり痛い(→o←)ゞかもしれませんね。

でも、片方で入居するときは逆のこともありますもんね。

ましてや消費税値上げになると、住居物件の大家さんは受け取り消費税は変わらず、

修繕費用とかものもろの支払い消費税は増えてしまいます。

大家業も大変なのですよ。


なだらかに値段が上がってゆくのは受け入れないといけない時代かもしれません。

今日の朝刊でも、ヨーロッパの最低賃金は１，２００円前後であるのに比べ、

デフレが続いいた日本は８００円前後という記事がありました。

経済が拡大しないということは、結局のところ巡り巡って、自分の収入が伸びないということでもありますからね。

相続⇒争続は親不孝

今日、ラジオのテレフォン人生相談を聞き流していたら、何やら相続の相談

ということでよくよく聞いてみると・・・

父親の相続財産が思ったよりも現金性のものがたくさんあり、

それまで家も土地もいらないと言っていた片方が、急にお金は私のもの！ってなっちゃって

もう片方も「うちも生活大変だから・・」と兄弟（今日の場合は、姉VS弟＆継母）で争続に発展という

パターン。

今、借地整理で関わっている相続の件と途中まであまりにそっくりだったのでつい聞き入っちゃいました。



ってほど、これ相続問題の教科書的なパターンなんですね。

相続⇒争続になるのは、相続税がかからない数千万円ぐらいの相続財産の場合が多いのです。

日本人は平均３千万円のお金を持ってお墓に入ると言われています。

つまり、相続⇒争続になっちゃうのは、普通の人が多いってことです。

ことわざにも「金持ちけんかせず」ってあります。


今日の回答者の弁護士も言っていました。

「その程度のお金で兄弟仲違いしちゃうのは、親不孝じゃないの？」

まったくその通りながら、悲しいことです。

掘り出し物件

不動産で掘り出し物件ありませんか？　というお客様

当然いますよね。

でも、掘り出し物件は不動産屋経由では買えません。

なぜなら、ほんとうの掘り出し物件は、不動産屋が買っちゃいますから。

でも、一般の方でも手に入る掘り出し物件があります！

それは、

今住んでいるお部屋が分譲タイプのマンションとかの場合、

オーナーが売却することにした場合です。

暗に退去を求めてくる場合もあります。

こんなときは、よほどそのお部屋に不満や問題がなければ、

買っちゃいましょう！

まず確実に相場よりかなり安く買うことができます。

オーナーにとっても売れるか売れないかの心配がいりません。

間に立つ不動産屋も広告費をかけずに、両方から確実に手数料もらえます。

業者は間違いなくあなたの見方になり、オーナーを説得してくれます。

あなたが借りているということは、もしあなたが使わなくなったら貸せるということでもあります。

そして、その三方良しの話をすすめる鍵は、入居者のあなたが握っています。

一般の方が不動産の売買でこんなに優位にたてる場面はそうそうありません。

美人の定義＆マイホーム

以前読んだ小説「モンスター」のなかの整形外科医によると

美人をつくると、多数の人のもっとも平均的な顔のつくりの

集合体になる。そこから少しずれていると「個性」になります。

今はやりのモデルさんなんかは、ちょっと個性的な顔の人がいます。


これ、マイホームにもあてはまりますね。

建てる人の夢がつまった注文住宅。

あーでもないこーでもないと、打ち合わせを重ねて作りこんでゆきます。

壁は、すくなめにして解放感がありながら、耐震性を兼ね備えた・・・

一部の大金持ちは除いて、そこにたちはだかるのは予算という壁。

この壁は、大黒柱ぐらいに頑丈です。

かくしてほとんどの注文住宅は、３ＬＤＫ、４ＬＤＫになってゆく・・・

気が付くと、週末はいった建売のチラシの間取りとさして変わらない。

なのに、建物価格は・・・


最近の建売はほんとうに美人になりました。

外国人買い

公示地価の発表をうけた昨晩のニュースでは、

アベノミクスによる円安、２％目標などとあいまって

不動産熱、なかでも外国人富裕層による東京の不動産購入が活況とのこと。

ある大手仲介を写した映像では、中国語堪能な女性（中国人かも？）が中国語で

電話セールスをし、片方で外国人の不動産視察ツアーが連日入った予定表を放送。

まぁ、商売人としては当然のことだけど

やはり日本の不動産屋としては違和感を抱きました。

頑張れ負けるな日本の富裕層！

不動産コンサルティング

不動産コンサルタントの資格「不動産コンサルティング技能登録者」という名称

あまり評判がよくなかったらしく、新しい名称が発表されました。

『公認　不動産コンサルティングマスター』

だそうです。

名刺とかホームページとか変更しないと・・・


バーじゃないのに「マスター」なんて呼ばれちゃいますかね？

家賃管理

毎月1日は、管理物件の家賃未着金分の確認の電話です。

ほんの数件ですが。。。

これは、大家さんのためではありません。

大家さんのためには、保証人やら、賃貸保障やらあります。

これは、入居者さんのためです。

だれでも、ついうっかり忘れたりはあります。

さらに、昨今の経済事情で、厳しい人もいたりします。


どんな状況かは、電話すればだいたいわかります。

忘れたことも忘れているというのは、すぐにわかります。

まったく、問題ありません。


たびたび忘れる人がいます。

ほぼ問題ありません。対処法ありますから。


いいわけする人がいます。

要注意です。

例えば、「病気で・・」とか、「インターネットが・・」とか・・

これは、忘れていないのに、意図的に支払っていないということです。


うるさくてすみません。

でも、淡々と、あえて表面上は事務的に電話します。

「滞めさせない」

のが確実に支払ってもらい、安心して住んでもらう第1歩です。

問題ないと判断したことは、大家さんにはいちいち報告しません。

大家さんとの「信頼関係の仲介」も我々の仕事です。

米住宅市況４年ぶり活況

アメリカの住宅市況が回復しているそうです。

１０月２０日日経朝刊

注目すべき内容は、

『低金利を背景に価格が底入れした中古住宅への引き合いが増え、

欲しい物件を入試しづらくなった買い手が新築物件に向かっている』

という内容。

日本では、まったく逆ですね。（少しは変わってきましたが・・）

日本の場合、新築から中古に向かうという流れです。


たぶん日本のマイホーム番付は、こんな感じでしょうか。

横綱：新築注文住宅

大関：新築高層マンション（財閥系など大手分譲）

関脇：新築建売住宅

小結：新築マンション

前頭：中古戸建住宅、中古マンション


前頭の中に、将来の横綱候補いるんですけどね・・。

中古マンション保険

中古マンションの瑕疵担保保険ができるそうです。

流通活性化のためには、いいことかとは思いますが、

そんなに不安を煽っても仕方ないとも思います。

売主の告知義務をつけて、宅建業者の調査義務をつけて、

管理組合の修繕義務をつけて、さらに瑕疵担保保険です。

とりわけ分譲マンションの不具合は新築時の施工不良に多くみられ、

中古では経年によるものが多いのではないでしょうか。

経年により共用部分に不具合が生じた場合は、管理組合で修繕

するべきものと思います。

日本は、なんでも保険ホケン・・・


住まい方には2通りあります。

建物の経年を瑕疵と感じる人とあじわいと感じる人。

前者はどこに住んでもきもちよくなれず、後者はどこに住んでも

気持ちよく過ごせます。

住まいを愛さないと、住まいに愛されません。

相続税増税

昨日参加した保険代理店向けセミナー。

話題のひとつは「相続税増税でした」

今朝のニュースで、消費税優先のため相続税改正はまたしても先送りとなりましたが、

「所得の低い人に負担を強いる消費税のあとは、富裕層向け増税である相続税の増税は

当然」との財務省の考えから、改正は時間の問題でしょう。

この相続税、富裕層だけの問題ではなくなってきたようです。


財務省の理論では、バブル時７％近かった課税割合⇒＜相続税納税者÷亡くなった人＞

がこの数年４％台に推移している。

という数字のマジック

①亡くなった人は、赤ちゃんも入るのです

②全国平均で４％台です。


東京23区では９％で、最も高い千代田区では１９％だそうです。

そして、これらは『小規模宅地の評価減』が厳格適用される前の平成19年の数字

（財務省のホームページでは、平成19年までの数字しか公表されていません！）

小規模宅地の評価が厳しくなった平成20年以降は、都市部の課税割合は跳ね上がって

いると思われます。


実は、都会にはストックリッチ、キャッシュプアな人が多いです。

たまたま親やそれより前の代から都会に住んでいる。

年老いた親が住んでいた家に相続税がかかる。

相続人の子供は一人っ子で、自分の住宅ローンで相続税どころではない。

古くて、貸すのも貸せない・・・

相続不動産流動化時代が来るかもしれません。

不動産ボーダレス

ユーロが１００円割れ。

リーマンショックの直前の２００８年前半は、ユーロ高で１６０円ぐらいでした。

そのころお部屋を探しに来たベルギーのお客様がいました。

当初賃貸で探していたのですが、急遽『買ってもいいか』ということになりいくつかご案内して

相当迷っていたのですが・・・日本人の奥さんの反対によりあきらめて、

確か、ＵＲの賃貸にしたと思います・・・



あ・・・・

振り返ると、６割も値上がりしていたんですね。

こんなことは、富裕層に限ったはなしではないんです。


先日参加したセミナー講師も「５月にラスベガス郊外の住宅を５件買ってきた」と

１件当たり敷地４０坪・建物６０坪で平均１０万ドル＝８００万円


今朝の日経では、バブル崩壊後のハゲタカ投資で大もうけしたゴールドマンサックスが、

再び日本での不動産投資を再開したとか。


不動産業もどんどん国境を越えないといけない時代です。

マンション管理組合

週末は、自宅マンションの管理組合の総会でした。


日本人はともするとこうした場で意見を言ったり、役員になることを避けたがります。
理由は「よくわからないから」「建物については素人だから」

とてももったいなく、恐ろしくさえあります。
わからなならば、わかるまで説明を求めたほうがいいですし、
素人の素朴な疑問は重要で、マンションはそうした問題を解決するために
高いお金を払って「委託管理」していたりします。
それに応えられない管理会社は失格です。

昨日は、ある規約の変更が議案になっていました。
あまり意味のなさそうな変更なので、おとなしくしていても
よかったのですが、あえて「はんたーい！」とやってみました。

規約変更の目的は管理組合が輪番制で継続的判断がしにくく
かつ専門的知識がないので、専門委員を常設するという趣旨。
まさに「よくわからない」「素人だから」の理論です。

繰り返しますが、そのために管理会社をやとってるんです。
専門的知識と継続的判断はボランタリーではできません。

変えるべきは規約じゃなくて管理会社と所有者の意識なんですね。。。

これ、マンションの管理だけでなく、国民－政治家－官僚にも似ています。

誰～？

大手さんの募集中のお部屋、鍵を借りてご案内に行きました。

ちょっと先に現地に着いて、下見のためドアを開くと・・・

思いっきりフツーに生活している荷物がいっぱい

で、奥から中年女性の顔が出てきて、

『誰～？』



誰って？それはこっちのセリフでしょ！



お風呂が使えないお部屋を募集していたＤＫさんといい

今回のＭＦさんといい、

ホント性根の入ってない仕事ばかりします。



『大手だから安心』なんてことは、ありえませんよ！

それでいて、トラブルになると絶対に折れない

裁判いっぱいしています・・・

気をつけましょ。

食べログ

ちょっと前にやらせ書き込みで問題になった食べログですが、

私も結構利用します。

但し、飲食店舗の申し込みがあった場合や、ご紹介したお店

のその後の評判調査のためです。



そこで気になるのが、スタッフの態度。

「まずい！」と書かれていることはあまりありません。

多いのは接客の態度への不満です。


今どきまずい店なんてそうあるもんじゃありません。

で、うまくいかないお店というのは、この手の不満が多いこと。

笑顔がない、活気がない、スタッフ同士でおしゃべり、・・・


お店の経営者も見た方がいいですよ。

部屋止め料？

Ｙａｈｏｏの知恵袋に、シーズンならではの賃貸契約にまつわる

トラブル相談が出ていました。

そのひとつ、

質問者はＡ社に行って見たお部屋で決めようと思い「部屋止め料３万円を支払う」

そのあと、閉店間際のＢ社に飛び込みそこで見せられたお部屋が気に入り

「部屋止め料２万円を支払う」・・・

で、Ａ社に断りに行ったら、あるトラブルになっちゃって・・・

という話でした。


これ、大阪の話で、内容としては業者間の激しすぎる競争が変な方向に

行っちゃったようなのですが、

私が気になったのは、「部屋止め料」

まだ、こんなの払わせてるんだなぁ～

と思いましたが、それと同時にこの問題、あちこちに「部屋止め料」を払って

フラフラと決められない相談者が引き起こした問題なんだと思います。


この手の話で万一お金が返ってこない場合、

ほとんどのケースは業者が怒られたり処分されたりするんですが、

あまりに度が過ぎると、お客様の方が損害賠償を請求されたなんて判例もあります。

不動産の場合、業者が複数介在するので、お客様がほしい業者にそそのかされたり

すると、アウトです。

目先のノルマで大変な営業マンもたくさんいるんです。

気をつけましょう。