日本不動産絶賛安売り中！

日本全国で不動産が絶賛安売り中です

なんと、すべての不動産が２割引き

これ、ホントの話。

はい。円安ですね。

１ドル１１０円ぐらいだったのが、いっきに１３５円になっちゃいました。

日本に住んで『円』で生活している日本人には、まったく実感がわかないのかもしれませんが、

外国に住んで外貨を使ってる外国人（あたりまえ）ばかりか、

外国に住んでる日本人も、日本に住んでる外国人も

これは空前のチャンス！と思っているんじゃないでしょうか。

６０００万円の不動産が５０００万円で買えちゃう！（日本円だと６０００万円のままです）

ふだんなら、『１０００万円値引きして』とか言ったら、『はぁ？ばかにするな！』ってなっちゃうのに。

さぁ、このチャンス、どう活かす？

中古住宅のDX １０年以上迷走

本日の日経朝刊、Ｉｎｓｉｄｅ　Ｏｕｔ　は、『中古住宅、データは伏魔殿』

中古住宅の取引にＩＤを付与して中古住宅の流通を透明化、ＤＸしようという試みが、

ＤＸが流行り始めた最近ではなく、民主党政権時代からずーーーと迷走しているとの記事。

記事にもありますが、ことの本丸は『両手取引』です。　これにつきる。

売主から売却を依頼された業者は、通常売主から仲介手数料をもらうわけですが、

自身で買主をみつけると買主からも仲介手数料がもらえるというもの。

業者は、これをねらって、他の業者が買い手をみつけてきても、「お話入ってま~す♪」とか

言って、自社で抱え込むパターンです。
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問題は、売主さんは、委託した業者が両手取引をねらって情報を抱えていることを知らないということ。

抱えなければ、委託した業者の顧客＋ほかの業者の顧客に早く、高く売れる可能性があるのに

買主側からも、欲しい物件あった！と思ったのに、たまたま買主業者が抱えていて、別な業者から紹介をうけた

場合に、「先約あるんだ～、ざんねーん」　となるわけです。

これがあるから、悪徳は、不動産屋の代名詞みたいな印象を持たれるわけです。

両手がなくなれば、不動産流通は大きく変わると思うのですが、

取引量だって格段に増える。

不動産も、いつでも売れるし買えるようになると、安心して売買できるから価値も上がる。

資産価値というのは、価格そのものも大切ですが、スムーズに売れるかどうかの流通量も大切なんです。



情報の格差を利用したビジネスの時代は、終わりを迎えるべきです。

不動産DXの現状

いろいろな業種でDXが進展しています。

ありがちなのは、あたらしいツールを取り入れると、一定期間そのツールを使って効率化するはずが、

ツールに『使われちゃう』ことです。

今回もそんな体験をしました。


とある賃貸物件の確認（空室かどうか、内覧方法、申込方法を管理している業者の担当に確認すること）

をしようとして・・・

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募集図面（マイソクともいわれます）の帯のところに、『LINEでも確認できます』とあったので、早速友達登録してお問い合わせ

LINEの自動応答で、とりあえずそのお部屋は募集中であることがわかりました。

そして、「内覧希望の場合はこちらのリンクから」「申込の場合はこちらのリンクから」とそれぞれ別々のシステムにつながるしくみになっています。
で、試しに「内覧希望」のリンクに行ってみると

会社名やら、免許番号やら、メールアドレスやらを登録して、（セキュリティ上やむを得ないかもしれませんが、）

返信メールが届いて、そのメールのリンクをクリックしてやっと登録完了

さぁ、内覧予約できる！

と思ったら、これ以上すすめません

システムに説明はなし・・・

理由は、おそらく、まだ退去していない・・・

で、試しに「申込の場合はこちら」に行ってみました

（ちがうシステムなんで当然ですが）会社名やら、免許番号やら・・・登録して、

またしても一つセキュリティチェック受けて、やっと登録。

さぁ、申込ができる！

と思ったら、その物件はみあたりません・・・

理由は、内覧後でないと申込できないから・・・

まぁ、この一連の流れは一部の例外を除いて、当然と言えば当然ですが・・・

その一部の例外が経験的にわりとあるので、私たち不動産業者は、念のためにトライします。

入居中でも退去予定がわかっていて、内覧の予約受け付けるとか、

退去が思ったよりも早まるとか、

内覧しなくても、一定の条件のもとに申込を受付たりとか、

わりとあります。

で、これ、今まで電話だと、お互い業者どうしなので、３分ぐらいで終わる話なのですが、

LINE登録して、内覧のシステム登録して、申込のシステム登録して・・・

で、仕方なく営業店に電話したところ、

『確認専用の番号がありますので、そちらに電話してください』

で、教えてもらった『確認専用の番号』に電話したら、・・・

なんと！驚きの「営業時間外なので確認できません」という自動音声！（これはなんのため？）

もうっ、自動たらい回し機状態！
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結局再度、営業店に電話したところ、違う担当の方が出て、

旧来のお話をして、解決しました　　　とさ。

ちなみに、当社の公式LINEは、自動応答もあるけど、

難しいお問い合わせは、チャットに切り替わりますのでご安心ください

マンションの騒音問題

お久しぶり

ちょっと、気になる話があったので、ご参考までに私見を。

知人の住む分譲マンション。築年数もそれなりになってきて、近年内装のリフォームが増えてきたとのこと。

そして、それに伴い住人から工事に伴う騒音のクレームが管理組合に頻繁に寄せられるようになって、

管理組合の理事さんたちは、どうしたものかと・・・

管理会社とも相談の結果、他のマンションでの事例から、

『リフォーム工事の際は、周辺住戸上下左右斜最大８住戸への承諾を得ることを許可条件とする』

という内容の管理規約の改正を行うこととしました。

このお話を聞いて、私はびっくり

・・・なんの解決にもならない・・・というか、角を矯めて牛を殺す・・的な・・・

中古住宅の流通に末席ながら関わるものとして、これは看過できませんねぇ~

例えばーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

住人Aさん「もう古くなっていろいろ使いにくいから、承諾を得るのもめんどうだし、このマンション売って買い換えよう！」

として売りに出します。

ご依頼をいただいた当社、一生懸命販売活動をしたところ

買取再販業者C社「〇〇〇〇万ぐらいでどうですか？」

当社「売主さんに確認しますが、このマンション上下左右斜めの８方向にリフォーム承諾必要です」

C社「まじっすか！？そんな時間かけられないんで、やめときますよ」

当社

※＜買取再販業者は、中古流通の拡大に伴い上場会社も何社でてくるほど活況です。

場合によっては思ったより高い価格で買い取ってくれることもあります。

ただし、買取～販売までの時間が勝負でもあり、現在居住していない等、引き渡しが早く、早々リフォームにとりかかれて、

素早い販売活動ができる物件を好む傾向にあります。

また、買取再販業者の販売する物件は、リノベーションといわれる最新のリフォームを施し、一般の中古価格よりも高い

（業者の利益も含め）価格で売り出されるため、ファミリタイプマンションなどで多く用いられる取引事例比較法の場合、

マンション全体の取引相場価格も引き上げられる結果となります＞

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当社、引き続き販売活動頑張りました。

Sさん「このマンション買いたいんだけど、ちょっと古いから水回り一式交換して、和室とリビングをつなげて広いリビングにしたいんだけど・・」

当社「リフォームされる場合、こちらのマンションは、事前に上下左右斜め８方向のお部屋にリフォーム承諾が必要なんです」

Sさん「えーーーーー！そんなめんどくさいの！？でもし、反対の人がいたらリフォームできないの？　なんだか不安だからやめとくよ」

当社

当社、管理組合に「反対の人がいたらリフォームできないんですか」

管理組合「・・・・ですね・・・」

当社

（厳しいなぁ・・。しっかり説明しないと、承諾得ないで勝手にやっちゃってトラブルになるといけないから気を付けないと）
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当社（前回の教訓も踏まえ、事前にリフォーム承諾をとっておこう！）ということで、

知り合いの工務店の社長にお願いして、リフォーム計画書の案を作成（特別広告費としてAさんが出してくれました）し、Aさんを通じて管理組合に提出してもらいました。

工事日程がきまらないのに承諾できないとか、いろいろと言われましたが、菓子折り（こちらも特別広告費としてAさんが出してくれました）

をもって日参しなんとか８方向の「仮承諾」が得られました。・・・理事会が月に1回しかないから、承諾得て、理事会まで時間がかかり、

結局、媒介委託受けてから３カ月もかかっちゃった・・・

さて、販売活動再開！

ポータルサイト掲載、ポスティング、近隣業者回り、SNSなど手を尽くした結果、

Rさん「ちょっと古いけど、立地もいいし、このマンション買いたいと思います。リフォームも考えてるけど大丈夫？」

当社「はい。こちらのマンションの場合、リフォームは事前に上下左右斜め８方向の近隣住戸の承諾が必要なのですが、

当社の方で＜こちらの形式のリフォーム＞でしたら、仮承諾を得ています！」

Rさん「では、購入申し込みしますね！　でも８方向に承諾って大変ですね。今回はいいけど私たちが売るときも同じように

承諾とらなきゃいけないんですよね。お宅のようにやってくれる不動産業者さんばかりじゃないでしょう。

場合によってはだいぶ安くなるだろうから、今回〇〇〇万円値引きしてもらえませんか？」

当社「売主さんに相談してみますね」

Aさん「思っていたよりずいぶん安くなっちゃったけど、いろいろ努力してもらったし、なかなか買う人もみつからなくて、

半年もかかっちゃったから仕方ないか・・・」

当社「あ・り・が・と・う・ご・ざ・い・ま・す！」

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資産価値とは、資産そのものの「価格」が高いか安いかはもちろんのこと

売りたいときにスムーズに売れるという「流動性」も価値と言えます。

リフォームに伴う騒音問題を解決するために、「リフォームをしにくくする」というのは、解決になっていません。

一定年数を経たマンションでは、リフォームは必須です。

リフォームに伴う騒音問題の解決には、リフォームを認めながらも、「大きな音のでる工事の（工法、期間を含む）制限

や明示」により、集合住宅として一定レベルの許容が必要かと思います。

結果として、「価格」「流動性」両面からマンション全体の資産価値向上にもつながるのではないでしょうか。

マンションイヤー

ドッグイヤーという考え方があります。

犬の１歳は人間に例えると７歳ぐらいとか。

そこで、マンションイヤーについて考えてみます。

日本の分譲マンション限定です。

以前から、なんとなく思っていたのですが、１００歳時代を迎え、働き方が変わり、

人間の年の取り方がマンションに追いついて（？）きた感じがします。

ズバリ。人間の１歳は、マンションの２歳です。

築１０年のマンションは２０歳ぐらい。中古といっても新築とほとんど遜色ありません。

築２０年のマンション。人間では４０歳、大規模修繕も終え、新築時の入居者も一部いれかわり、価格もお手頃、働き盛りです。

築３０年のマンション。人間では６０歳、まだまだ問題ないと思える状況ですが、少しずつ設備や建物に傷みがでてきました。

健康管理＝管理組合の優劣で今後の資産価値に大きな差が出る大切なときです。

築４０年のマンション。人間では８０歳、かなり古くなりましたね。ビンテージマンションと言われる一部のマンションは、

それまでに大切に維持管理されてきました。一方、正反対のスラム化マンションも。

築５０年のマンション。人間では１００歳、次の世代につなげるためにも、しっかりと終活してきたでしょうか。

ざっとこんな感じです。

あなたのマンション、いま何歳ですか？

不動産テック

ソフトバンググループのビジョンファンドが収穫期に入ったそうで、

今期の最終利益は、日本企業として過去最高の4兆円超！

孫さんは、創業間もないころ、「豆腐のように1兆２兆と数えるようになりたい」

と言ったそうですが、それって売上でなく、利益だったとは！


投資先の中の中国のKEホールディングスは不動産テックとして、アメリカで上場

いきなり時価総額７兆円となっていました。

この会社、内容がまたすごい。

いわゆるポータルサイトなのですが、取り扱い金額は、日本全体の不動産取引額と同規模とか。

その活性化の原因が、VR内見などの先端テクノロジーと

登録物件に対して、すべてのエージェントに平等なアクセスを認めていて、

エージェントのサービスプロセスを厳しく評価ポイント化するためだそうです。

中国企業において自由市場の正しい姿が実現されています。

日本においては、相変わらず情報の非対称性を利用した囲い込みスタイルが主流です

日本ではこれからの不動産テックですが、こうした旧態依然の体質を変えられるか、

それともガラパゴス化するか・・・

駅近のマンション

今日の朝刊記事によると、コロナによる郊外住宅の需要が増えている一方、

中古マンションは駅近の需要が大きいそうです。

駅から1分離れるごとに、１．５％値下がり、

同じく、築年数も1年経つごとに１．５％値下がりの傾向とのこと。

実際には、築年との関係では、新築マンションは販売時のコストがあるので、

新築から数年はもう少し値下がり幅は大きいような感じはするのですが、

これも人気のエリアですと、逆にそれほど下がらないので、統計的には均したものでいいのではないでしょうか。

ちょっと見にくいですが、縦軸築年、横軸駅からの距離を表にしてみました。

この数字を参考に、マンション購入時の価格を入れてみると、

あなたのマンション、売り時ですか？

現物払い

国会では許認可権をもつ大臣や官僚が、利害関係のある企業トップと会食したことが、

問題になっています。

接待といえば、私、仕事のあとに『お礼』として・・はありますが、

『接待』をして仕事をもらったことは、ありません！

というか、それも含めて、どういうわけか仕事をもらって、ご馳走に預かったことはたくさんあります

とくに不動産屋は、成約してもしなくても、どういうわけかいただきものが多いです

ここのところ、立て続けに銘菓銘品を頂いて、グルメな日々です。

いっそのこと、１件あたり米〇〇キロとか、料金表作りましょうか・・・

復興の哲学

東日本大震災から１０年、新聞やテレビでは復興の経過を特集しています。

昨晩のamebaニュースと今朝の日経朝刊で同じような意見がありました。

私も同じ意見です。

「もともと田舎で人口が減っていた。そこに大地震が起きた。今までの考え方で

壊れたら元に戻すという発想で、再建した。人は戻ってこない。

震災前に試算していた人口減少が４年ほど早まっただけ。」

さっとこんな感じの意見です。

一方、福島ではドローンや遠隔ロボットの最先端実証エリアができている。

今までの日本では考えられない大規模農業ができる。

福島から三陸沖では、とても豊かな漁場になっている。

哲学がないままちぐはぐにことが進められている感じがありますね。


かつて、田中角栄という総理大臣が『日本列島改造論』を唱えました。

在任中は、いろいろと批判された人ですが、今や書籍も多く出版され彼のような

発想のリーダー待望論が盛り上がっています。

田中角栄だったら、なんというでしょう。

私の提案は、『日本都市再配置』です。

東京は、周辺人口も含め３千８００万人の世界でもぶっちぎりのメガシティです。

まず、これを３分の１にする。東京都の人口は、せいぜい５００万人です。

まずパソナのように、大企業に本社移転を義務付けます。

トヨタは今やってるから、裾野市周辺、パナソニックは岩手、NTTは北海道

三井物産は宮崎、東京海上は鳥取・・・

もちろん大企業の移転には補助金なんて出しません。社会貢献です。

ため込んだ内部留保を使ってもらいます。

空前の需要が生まれます。

私、総理大臣になれますか？

ジャケットに袴

東京千代田区の『九段会館』が立替られるそうです。

昭和7年建築で老朽化し、先の東日本大震災では、天井が崩落して犠牲者がでてしまいまい

廃業していたそうです。

外観の城郭風は残し、上に構想複合ビルを建設するとのこと！

この形式、横浜にもいくつかあるのですが、本当にやめてほしい・・・

残しているようで、魂を抜いた再建築手法は、袴の上にジャケットを羽織っているようで、気持ち悪い。

残すなら残す（可能な限りの再厳修理でいいと思います）、壊すなら壊す方が、

建物も、設計した人も喜ぶと思うのですが・・。

そもそもポストコロナで都心のオフィス需要は減少するはずなのに。

100年前の建物を200年後も半分残して・・とやるのでしょうか？

100年後に評価される建物を、今造ることを考えられないのだろうか。

借りて住みたいまちランキング

借りて住みたいまちランキングで、本厚木が1位になったとのこと。

コロナでテレワークが増え、都心まで電車1本で行けて・・・

というイメージのようで、当の厚木の人たちも驚きのようですね。

都心まで電車1本1時間ぐらいとは言っても、神奈川県内ありがちな、朝の道路渋滞

を考えると、とてもじゃないとのこと・・。

そもそも東京、首都圏一極集中が大きな問題

横浜市などは、インフラが人口に追いついてない感じがします。

都市でも適度な大きさというものがあるのではないでしょうか。

国内最大都市といっても、せいぜい全人口の５％ぐらいとか・・。

かつて田中角栄という政治家が『日本列島改造論』を唱えて、日本中に新幹線と高速道路

を張り巡らすという構想を解きました。功罪ありますが・・・

今、田中角栄がいたら、

『日本列島移住計画』として首都圏人口の半分を地方に移住させる！

とか言ってくれないかな・・。

巨大な景気対策＆地方創生だと思うのですが。。

帝国ホテルのサブスク

緊急事態宣言で苦しむホテル業界で、帝国ホテルが３０泊３６万円の

サブスクモデルを発表しました。

誰もが知る好立地で、共用のワークスペース、ジム・プールも利用できるプランが

１日３万円！

ニュースを聞いた瞬間、完売だろうなと思いました。

実際はサービスアパートメントという分類で、アメリカなどでは、１日あたり５０万円

とかもありますね。

日本にもこれから増えると思います。



普通の賃貸マンションも定期的なルームクリーニングプランもあってもいいかな。

入居者サービスはもちろん、

オーナーとしても定期的にお掃除が入ることで、お部屋の状況がある程度わかります。

退去時に、一度もお掃除していなかった！と思われる場合が稀にあり、

その場合、原状回復も大ごとです。

大家さんにも、入居者さんにもメリットありますよね。

敷金の保全

日本では人口が減っているのに、新築がたくさん建てられています。

これは、住宅ばかりでなく、事業用の貸事務所、貸店舗も似たような感じです。

働く場所や、人が集まる場所は東京一極集中です。

結果として、ビルオーナーの差も顕著にあらわれます。

今や、ほとんどの「大家さん業」は、外から見えるような不労所得などではなく、

レッドオーシャン、血みどろの海です。



かつて、地方の100万人都市で老舗といわれる会社がありました。

少しづつ業績が下がっていましたが、その会社、業績好調なときに、

一等地に大きな自社店舗を保有していました。

そして、その自社店舗を大手流通チェーンへ賃貸し、

賃料収入が収益を下支えしていました。

私の勤務先はその会社に大きな与信がありました。

その会社の業績見通しの会議で、担当役員が警鐘を鳴らしました。

「保証金はどうなっている？　テナントが撤退したら、あれだけ大きな店舗、今の

景気だと、なかなか入らないぞ。」

会社に確認したところ、預かり保証金7千万円は資金繰りに使われていました。




入居の際、敷金や保証金を預けます。賃料の滞納等の債権と相殺するためです。

一方、大家さんが倒産・破産した場合、敷金や保証金は一般債権として、返還される

可能性はかなり低くなります。

多額の敷金・保証金を預けている店舗、事務所など事業者さんは、

貸主さんの経営状態次第では、

こうした事態備えておくことが必要かもしれません。

住宅間引き

しばらく前、住宅メーカーをタイアップして借地問題相談会をやったことがあります。

住宅メーカーとしては、地主さんに対しての相続問題のニーズ掘り起こしと

他の資産相談。。。まぁ、地主さんは、住宅メーカーにしてみれば商売のネタだらけ

なのでこれが大きな狙いです。


ところが、集まったお客様は、借地人さんばかりでした。

「建て替えできますか？」「更新料をむかえるけれどどうすればいい」

「地代の値上げをいわれたけれど・・・」

まぁ、借地人さんの質問はほぼ似たり寄ったりです。


そして、とても多いのが、

横浜の比較的土地の高い便利な地域であるにもかかわらず、

地代は１万円とかせいぜい３万円で、建っている家は亡くなった親から相続した

築５０年の木造住宅・増築ありといった感じです。

こうした方、一様に承諾料＋建築費を払って建て替える資力はありません。

かといって、借地を地主に返して、賃貸住まいをしようにも、借地人から申し出ると

二束三文で買いたたけれてしまうので、それもできず・・・

かくして空家となり放置されます。

こうした空家は、防災上も問題です。狭い道に面して建っている場合、一定以上の震災

では倒壊の恐れがあります。すると避難路、救助路は塞がれ・・・

建物が人を殺すことなどあってはなりません。


地方や郊外の快適な空間での空家と都市部の住宅が密集した地域の空家、

分けて考えた方がいいと思います。


乱暴かもしれませんが、都市部の空家、そろそろ間引きが必要と思うのです・・・。

シェアハウス

シェアハウスがブームです。

昨晩のTVでは、空き家活用対策として取材していました。

ただ、、、どうもしっくりきません。

脱法シェアハウスは論外ですが、一般的な、部屋は個室でリビングやダイニング

が共用とかのものも、どんなものかなぁ・・と思うのです。

空き家対策？　

そもそも、人口が減ったり、まちが寂れたり、高齢化したりして

需要が減った結果、空き家になっているので、

そこに小分けにして需要を作り出す・・・

で、そのシェアハウスに住んでいる人っていつまで住んでるんでしょうか？

シェアハウスに住む人の動機として、コミュニティがあることがありますが、

結構閉じられたコミュニティですね。

そもそもシェアハウスがなければコミュニティに加われないのでしょうか？

日本人ってすぐにブームにのりますが、シェアハウスもブームなんじゃないかと思います。

で、ブームがさったあとは、・・・

シェアハウスによって、シェアハウスでなくてもできることが浸食されて、

空き家や、人口減やが助長されそうな気がします。

そして、いちばん怖いのは・・・

ハウスではないですが、とても安い賃料でシェアオフィスに入居したベテランビジネスマン

の人が言っていました。

「やっぱりだめだね。家賃が安いとぬるま湯で仕事も小さくなっちゃった・・・」

日本の都会の家賃や不動産は高いですが、

頑張って、広い部屋に引っ越したいとか、マイホームを持ちたいとか、

もっと言えば、成功して豪邸に住みたいとか・・・

不動産はそういう『夢』や『目標』の具現物でもあるはずですが、

それを気持ちのいいコミュニティに置き換えてしまって、活力がなくなってしまうような気がするのです。


シェアハウスに入居される方へ

入居期間を、〇〇歳まで、とかしっかり決めましょう。そして家賃が安い分は

貯金するとか投資するとかして夢や目標に近づきましょう。

で、最初に決めた〇〇歳が来たら、シェアハウスは出ましょう。

そういう人が通って行ったシェアハウスは生き残るでしょうけれど、

「家賃が安くコミュニティがある」だけでずーっと住んでいる人たちのシェアハウスは

やっぱりだめですね。