祝：インスペクターズ協会の発足

そう言えば・・・

日本ホームインスペクターズ協会が発足しました。

http://www.jshi.org/

理事長には、私の崇拝するさくら事務所会長の長嶋氏。

これからの日本の住宅を押し上げていくきっかけとなる機関になることを期待しています！


私としては、ナオちゃんを始めとする子供たちが、地球に住み続けられる環境を整えることが重要だと思っています。

住宅を取り扱う以上、このままエネルギーを浪費する建物を作り続け、売り続けてはいかんでしょう！！


こと日本に関して言えば、住宅性能の改善は、地球温暖化を始めとする環境問題に間違いなく良い影響を及ぼすと信じています。

その目標に向かって活動するには、インスペクターであろうがデベロッパーであろうが仲介業者であろうが何だって構わないと思います。

私は私なりに”志”を持って、良い未来を残す活動をするだけです。

映画”ｓａｗ”はすごい！

みなさん、こんばんは。


レンタルビデオで”ｓａｗ”を借りてきたんですが、う～ん、すごい！

話の筋としておかしいところを指摘する人もいると思いますが、あんまり深く考えない私としては、ものすごくよくできた映画だと思いました。

”パーフェクトストレンジャー”の失望感と比べると雲泥の差でしたね。

で、その勢いで”ｓａｗ２”を見たんですが、ちょっとトーンダウン。

しかし、”３””４”とあるので、まだまだ楽しめそう。

来週には”アイアムレジェンド”がレンタル開始になりますし、当分映画ブームになりそうです！


さて、明日はＡさんと金融機関との金銭消費貸借契約の手続きの日です。

プロのローンシミュレーションがどのようなプランを立てるのか楽しみではありますが、まあ期待半分ってところでしょうか。

午後からはセルコホームにて、プランニングのプレゼンテーションがあります。

課題である外構工事をどの程度コストダウンできているか、またＡさんの要望をどこまで間取りに反映させているか・・・

こっちの方が楽しみです。

マンションの営業って・・・

みなさん、こんばんは。


今日は大変不快なことがあったんですが、ブログで感情を表すことはできないので、矛先を変えてスッキリしたいと思います。

新築マンションのモデルルームに行ってきました。

私が不動産業者ということもあり、先方の営業マンはやりづらいだろうな・・・とは思いながらも話を聞いていたんですが、はっきり言って全然ダメ！！

何かのマニュアルがあって、言うことが決まっているんですかね。

または、あえてマニュアル通りに言うことを指導されているのか。


一般的に、かなり細かい部分まで質問できる購入希望者は少ないでしょう。

従って、営業マンが育たないのか、分かっていないのかは不明ですが、それにしてもアラがたくさん見えちゃいます。

ＲＣ造＝耐震性が高いと簡単に説明するところなんか、ひっぱたいてやりたくなってしまいます。

それでも、不動産調査会社のがんばりにより、以前よりはマシになっているのか。

モデルルームをじっくり見るのは初めてだったんですが、あんなんじゃまだまだ日本の住宅は良くならないな・・・


とはいえ、設計図書を見たわけではないので、近々チェックしたいと思います。

ナオちゃんは晴れて入園式を迎えました！

「それでは、園児達の入場です。」

真新しい園服を着た子供たちがぞろぞろとホールに入ってきます。

その子供たちの中に、ナオちゃんの姿。

まさに感無量と言うか・・・



みなさん、こんばんは。

今日はナオちゃんの幼稚園入園式。

今朝になっても幼稚園に行くことに不安を感じていたようでした。

しかし、いざ幼稚園に行ってみると、

「幼稚園なんか嫌だ！行きたくない！！」

と泣き叫んでいる男の子を見て、心配なのは自分だけじゃないと感じたようで。

入園式ではすっかり落ち着いていました。


冒頭で園長先生より、子供をここまで育てた父兄に対するねぎらいの言葉を頂き、改めて良き指導者に巡りあえたことを実感しました。

明日から始まる幼稚園生活。

ナオちゃんは、今日園庭の池で見つけた”おたまじゃくし”で（と！？）遊ぶんだ！とはりきっています。

請負業者の資金調達

みなさん、こんばんは。



昨日の投稿で、建物建築の際の資金について書きましたが、請け負い業者がどのようにして資金を調達し、建物を建てていくか、まったく知らない自分に気が付きました。

反省しなくてはいけないですね・・・

知らないことを知らないままにしておけないので、色々調べたいと思います。

土屋ツーバイホームからの回答によると、金融機関のつなぎ融資を施主に組んでもらい、中間金を確保するという方法と取るとのこと。

つなぎ融資は、金融公庫から借入する場合に金融機関にお願いしたりします。

例えば、建物が完成し、引渡される場合には、当然残金の支払いがあるわけですが、金融公庫は検査済みや表示登記、住民票の移転などを求められるため、支払い時より１ヶ月くらい後にならないと実行されないんです。

建築業者とすれば、お金を支払ってもらえないと引渡しができないわけで、ただ金融公庫は引渡しが終わらないとお金が出ない・・・

この空白の１、２ヶ月にお金を動かすため、金融機関で”つなぎ”の融資をお願いするわけです。


土屋ツーバイホームのケースですと、建物完成時に融資されるということを証明する”融資証明”を金融期間に発行してもらい、それを担保として”つなぎ融資”を受けてもらうということなんですが、どうもよく分からないんです。

誰がどこの銀行に”つなぎ融資”をお願いするのか・・・

また、どの口座に実行されるのか。

今週末にあるハウスメーカーのプレゼンテーションの時に、伺ってみようと思います。

明日は入園式

みなさん、こんばんは。


明日はいよいよ入園式。

しかし、ナオちゃんは元気がありません。

幼稚園のお友達がすごく心配なようです。

悩んでいる時、そしてそれを解決できた時が一番成長できると時だと思います。

産まれてから約３年半が経ち、あの子が”一丁前”に思い悩んでいる姿を見て、すごく成長したな・・・と感じると共に、幼稚園でどうやってお友達を作り、楽しんでいくかドキドキしながら見て行きたいと思います。

自己資金と銀行融資の比率

みなさん、こんばんは。


住宅ローンを使って建物を建てるときの資金計画について。

Ａさんのケースですと、土地と建物と２回に分けて金融機関から融資を受けます。
（以下分割実行）

分割実行の場合、土地を決済した段階からローンの支払いが始まり、当然建物完成までの数ヶ月は従来のお家賃と平行してローンの返済となってしまいます。

従って、土地の融資を少なくし、自己資金を多く投入することで建築期間中の月々返済額を押えようとしているんですが、そうすると建物にかけられる自己資金をどのくらい残すかが問題になります。

今回、建物の資金計画として、建物総予算のうち、

自己資金（３５％）＋銀行融資（６５％）

という比率で計画しました。


現在検討しているハウスメーカーにおいては、

手付金（１０％）＋中間金（２５％）＋残代金（６５％）

での支払いでＯＫというお返事を頂いているんですが、メーカーによってはこの計画では請け負っていただくことができないケースがあります。

例えば北海道にフランチャイズを持つＴホームの場合、

手付金（２０％）＋中間金（６０％）＋残代金（２０％）

となっており、また埼玉から派生したＡホームの場合も、

手付金（２０％）＋中間金（５０％）＋残代金（３０％）

となっています。

仲介業者の観点から言わせて頂くと、土地を購入後、建物をお建てになるケースにおいて、建物代金のうち、自己資金を７０％以上用意するなどというケースは少ないような気がします。

すでに土地をお持ちで、建物だけを建てるということであれば、自己資金７０％以上ということもあるんでしょうが、某大手Ｓハウスの言う、

「モデルハウスに来場されるお客様の７０％は土地無しのお客様」

という傾向が他社にも当てはまるのであれば、ハウスメーカーとして集客するうえでは大きなネックだと思います。

セルコホームの場合は、金融機関の融資証明を担保にして部材を発注できるとのことですから、Ａさんのケースで請け負って頂けることになります。


「これだけの規模・間取りの建物が予算内で建てられるか・・・」

という観点でのメーカー選択だけでなく、自己資金と銀行融資の比率によっては、そのメーカーが請け負ってもらうことができるのか・・・も含めて確認することが重要だと思います。

マンションのモデルルームへ

みなさん、こんばんは。


今日は新築マンションのモデルルームへ。

仲介業者として新築マンションを取り扱うことはないため、モデルルームに行くのは大変珍しいんです。

モデルルームに入り受付に行くと、待合室に通されます。

そこで、”お客様アンケート”を当然のように書かされます。

次にマンション全体のコンセプトをまとめた映像を５分ほど見せられます。

CGをふんだんに使った映像はすごくキレイでした。

次に別の部屋に通され、マンション全体の住宅模型で建物の配置や日当りなどの説明を受けます。

こんなにステキな模型が作れるなら、地盤補強なんかもスケルトンで見えるようにすれば良いのに・・・


そしていよいよモデルルームに案内されます。

そこで担当の営業マンが登場し、お部屋の説明を始めます。

説明と言っても、まあ何て言いましょうか・・・

こちらの素性を知ることに重点を置いているという感じでしょうか。

はっきり言って、あんな営業じゃお客さんの感度は出ないわね！


ハウスメーカーにしてもモデルルームにしても、あまり建物に詳しくない感じの営業マンが多い気がします。

仲介業の営業マンよりはマシですけどね。

私の場合はどうせ設計図書を閲覧するので、今の段階で営業マンに聞きたいことは特にありません。

それにしても、設計図書の閲覧について聞くと、

「もちろん、閲覧できますよ！」

という答えが返ってくるのは、まさにさくら事務所のような不動産調査会社の努力のタマモノだと思いました。

以前はなかなか閲覧できなかったようですからね。

ただ今日は図書一式がモデルルームになかったため、後日再度伺うことになりました。

平日、空いているときに見に行こうと思っています。

ハウスメーカーと仲介業者は仲が悪い！？

みなさん、こんばんは。


仲介業者の立場として住宅展示場に行くと、どうも煙たがられているように思えます。

”被害妄想”かと言うと、どうもそうではないらしい。

と言うのは、先日ハウスメーカーの営業マンから本音を聞いたんですが、住宅展示場に来場されるお客様の７割は”土地無し”の状態で住宅を検討しに来るとのこと。

土地が無ければ建物の話が進まないので、何とかして土地を探すなり探してもらうなりすることになりますが、この顧客の土地を探すために仲介業者に紹介するとどういうことになるか。

仮に１億円の予算があったとして、希望する建物の規模を４０坪とします。

ハウスメーカー各社の認識として、最低でも３０００万円、建物代金として見込むでしょう。

地型や地盤状況によっては３５００万円、外構によっては４０００万円というところ。

従って、６０００万円くらいで土地を探してほしい、ということになります。

ところが、仲介業者が総額１億円の顧客を捕まえた場合、建物２０００万円、土地８０００万円くらいで考える傾向が強いと思います。

土地の方を金額的に多くした方が、仲介手数料がたくさん入りますからね。

実際、４０坪２０００万円で建物が建つかというと、建つと思います。

しかし、ハウスメーカーの選択肢は限りなく少なくなるでしょう。

この認識の差があるため、ハウスメーカーは仲介業者に顧客を紹介できない状況にあるようです。

土地が高かろうが、後は知ったこっちゃないですからね。


私のスタンスとして、現実的な建物予算を見越した上で土地を検討するので、ハウスメーカーに煙たがられるのは実に心外なんです。

おまけに、そもそも大したことのない建物を高く建てるメーカーのくせに、私の訪問を煙たがるメーカーなんて引っ叩きたくなりますよ！

最近でこそ、概ね私が良いと思うメーカーには、私のスタンスを理解頂いているので、話がスムースに進むようになりましたけどね。


来週末からＡさん新築のプレゼンテーションが順次行われます。

Ａさんが契約した土地は、外構と地盤補強がポイントになりますから、各社どのような提案をしてくるか大変楽しみです。

初登園

みなさん、こんばんは。


今日はナオちゃんの慣らし保育の日。

登園時刻が８時半ということもあり、朝早くから世話しなく支度しました。

ナオちゃんの熱は下がったんですが、どうしても幼稚園に行きたくない様子。

やはり未知の”いじめっ子”の存在が気になるのか・・・

何とか出発し、久し振りとなる通勤ラッシュの東横線に乗りました。


いやぁ、あんな混雑は何年振りでしょうか！

ナオちゃんはたまたま前の席が空いたので座ることができたんですが、まさにすし詰め状態。

１０年くらい前にやはり東横線で通勤していたんですが、当時と明らかに違うのが電車の性能。

加減速や横方向の揺れがかなり抑えられています。

昔は、駅を出発する際は進行方向側に力を込め、駅に到着する際は逆方向に力を込めたものですが、大きく改善されているようです。


とはいえ、３歳児にとってはかなり厳しい通園となりそうです。

女性専用車輌というのもありますが、うちの家内曰く、女性ばかりの方が却って”冷たい”仕打ちに遭うらしく。

時間がかかるのはしょうがないですが、駅始発の日比谷線直通電車でゆっくり座って行くしかないようです。


さて幼稚園に着いて、ナオちゃんは園長先生に、

「幼稚園に行きたくないので、外で待ってます・・」

と伝えたんですが、担任の先生に促されて園に入ってしまいました。


そして・・・１時間半後には満面の笑みを浮かべながら、

「明日も来て良いんだって！！」

と話していました。

何があったかは分かりませんが、幼稚園に行くのが楽しみになったようで。

ちょっと安心しました！

これで来週の入園式も大丈夫でしょう。