不動産投資（4月16日放送）

かずさFM　８３．４メガヘルツ　
「熊本秀樹の生活まる得情報」
放送時間　毎週月曜日9時30分～　再放送19時30分～
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NO153不動産投資（要旨）
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　３月２２日に国交省が平成２４年の地価地価を公示しました。
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　実勢価格との乖離は大きく前年度に比べて上昇したか下落したかの指標程度と考えられます。
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　首都圏の一部の地域では地価の上昇も見られます。
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　以下は一般的な傾向を示したものです。場所によって異なりますからご注意ください。
　　埼玉県：横ばい、下落傾向の縮小
　　千葉県：液状化、放射能等の影響で下落傾向
　　東京都；全般的に横ばい、一部の地域で上昇も
　　神奈川県：全般的に横ばい、一部の地域で上昇も
　　愛知県：横ばいから一部で上昇傾向
　　京都：全般的に横ばい、一部の地域で上昇も
　　大阪：全般的に横ばい、大阪市中心部で一部の地域で上昇も
　　福岡：下落傾向縮小から横ばいへ、一部の地域で上昇も
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　１．不動産投資の種類と特徴
　　①マンションやアパートを購入し、他人に賃貸することで家賃収入を得ることができます。
　　　　運用収益（インカムゲイン）利回りを確保する。
　　②売却を前提に土地の値上がり差益を得る。
　　③投資資金
　　　　実物資産として持つには多額の資金が必要となります。
　　　　証券化されたリートなどを使えば少額資金で運用ができます。
　　　　地価の変動により資産価値が下がるので元本の保証はないといえます。　
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　２．不動産投資のメリット
　　①公的年金をサポートする私的年金となる
　　　　公的年金と貯蓄だけでは不安だと考える人は投資用マンションを購入して定年までにローンを
　　　　完済し、家賃収入を得ることで年金を補強することができます。
　　②生命保険の代わりになる
　　　　ローンで購入すると団体信用生命保険に加入します。万一ローン返済中に死亡した場合
　　　　ローンの残債は保険から支払われ、残されたご家族には債務無しのマンションが残る。
　　③節税効果
　　　　所得税、住民税、相続税の節税効果があります。
　　　　建物の減価償却費、ローン金利、固定資産税、都市計画税などの必要経費が認められ、
　　　　家賃収入から差し引かれます。
　　　　もし赤字であれば給与所得や事業税などの他の所得から損失分を差し引いて申告できます。
　　　　相続時に投資用不動産は時価で評価され、現金よりも有利な課税が期待できます。　
　　④インフレに強い
　　　　物価上昇にともない、預貯金などの貨幣価値が低下すうると、投資物件の資産価値や
　　　　賃料の上昇が期待できます。
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　３．不動産投資のデメリット
　　①地価の下落
　　　売却益を期待している場合は大きな損失になります。
　　②流動性が悪い
　　　急にお金が必要になった時、すぐに換金できないことがあります。また、売り急げばますます
　　　価格は下がり、不利な売却を強いられる恐れがあります。　
　　③空室や家賃下落・家賃滞納
　　　場所によっては供給過剰の場合も想定され、退去者があっても次の入居がいない事態も起こります。
　　　近くに新しい賃貸マンションができることも考えておきましょう。
　　④金利の上昇
　　　不動産は長期の投資であり金利上昇による返済計画が予定どおりできなくなる可能性があります。
　　⑤建物老朽化
　　　修繕費の積み立て、改修費などの計画をしっかり立てましょう。空室が増える原因にもなります。
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　４。不動産投資信託REIT（ Real-Estate Investment Trust）
　　①リートとは
　　　少ない資金で不動産に投資できる投資信託です。
　　　投資法人が多数の投資家から資金を集め、不動産を購入し、得られる賃料等の収益を出資比率に
　　　応じて配分する仕組みです。
　　②通常の不動産投資との違い
　　　証券市場で株式と同じように売買できるため流動性が高い商品です。
　　③不動産投資信託の種類
　　　オフィスビル型、商業施設型、住居型、などの種類を選んで投資できます。
　　　オフィスビル型は収益性が高い反面、景気の影響を受けやすい側面があります。
　　　住居型は景気の影響は受けにくいのですが、収益性が低いともいえます。