私は今、弁護士から私の土地を時効で取得したと通知を受けています。
昭和５０年頃、Ａが親の土地に侵入し塀を築いた。通常は、測量、分筆、農地転用、登記等をするものですが、何か策があったのかその処理をしませんでした。（結論を言えば、それが、残った土地を広く見せ、土地交換させ､阿下喜の果て時効で奪われたのです。それが、侵入地だけで良かった．全部の土地が時効をされる可能性もあったのです。）
そして、Ａはその土地の侵入地を含めた全部の土地の相続を受け､その後、別の土地と交換したりして、私もその土地の相続を受けて侵入地も含めて登記簿上私の所有になっているのですが、その土地を売ろうとしたら、不動産業者が調べて、この土地には侵入地があるので買えないと言われたのです。
侵入しているＡに出て行ってくれと言ったら、時効で所有権を取得した､援用すると言われました。
つまり放置された土地や建物は、立て札等を立て所有の意思を示し、２０年経てば「所有の意思を示した人のものになる」と言うことです。これが民法１６２条による時効と言うことのようです。（私の事案ではこの条項に合致しているのか弁護士に相談していますが、時効だと言われていますが、納得出来ていません）
民法第162条（所有権の取得時効）
「1 20年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
2 10年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。」
まるで民法は人の土地を土地を盗ることを奨励しているようです。
私の事例では、Ａは親の土地に侵入したので侵入した当初は所有の「意思はなかった」と思われます。また、いろいろ経過もあり、決して「平穏では無かった」と、反論をしようとして研究中ですが・・・不利な状況にあります。
そう言うことならば、所有者不明の土地に、「俺の土地だ」と立て札を立てて、その日付入りの写真を撮って、花や苗木を植えて、占有している振りをして、２０年待てば時効になるのでは無いでしょうか。
と言うようなことを考えました。
例えば、父がサラリーマンで祖父の家の遠方で生活していて農地の相続を受けたとします。サラリーマンですし家から遠いのでその農地で農業をするわけには行きません。どうするか考えている内に、１０年経ち、直ぐに２０年経つのです。
そのような放置されそうな土地を見つけて、所有の宣言をした札を立てて、写真を撮って、何かを植えて、じっと２０年様子を見るのです．うまく行くと時効で取得出来る可能性があるのでは無いでしょうか。
これは、人のものを盗むという悪意を持った人の場合ですが、１６２条２項では１１年くらいで子（その子のは自分のものだと言い聞かせて信じさせていないといけませんが）に譲渡することも可能です。そうしたらその子は善意の取得ですので時効で取得が出来ると言うことになるのではないでしょうか。
これから言えることは、親から相続を受けた土地を１０年以上放置をしてはいけないと言えるのです。
５年に１度は､雑草を刈り取る作業等ををして、その日時を表示する写真機で写して、他人が占有していないかを見張り､自分で管理していることの証拠を残すことを考えておくべききです。他人に草刈りを年１万円で契約するという方法も有ると思います。
他人に貸す場合、工夫が必要です。
無料の使用貸借の場合、何時でも返してもらえますが、第三者に売られるという可能性が出てきます。途中で「この土地は欲しいのでもらった」等と言われるかも知れません。
賃料を定めた、賃貸契約をする場合、時効で取られることはありませんが、今度は居座るという問題が出てくるようです。
ともかく、土地の遺産相続を受けた場合、時効で狙っている人がいることを考えておくべきです。
下記については､この時効制度を有効に使って行政の土地にしてしまうと言う方法があるのではないでしょうか。
素人の一案ですが。
所有者不明の土地、現代版検地を 民間報告書
- 2017/12/13 10:50
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増田寛也元総務相ら民間有識者でつくる「所有者不明土地問題研究会」は13日、所有者がわからない土地に関する問題の最終報告をとりまとめた。国や自治体が利用できる土地は所有権を放棄できる制度や、不動産登記や戸籍情報などの統合データベースの構築を提言した。５～10年程度の集中期間に所有者を特定する「現代版検地」の実施も提案した。近く政府に政策提言する。
現在は土地を相続した人が離れた場所に暮らしていたり、活用や売却ができなかったりする場合、登記を放置する人もいる。こうした事情が所有者不明土地を生み出す背景にあるとして、受け皿となる新組織の立ち上げを提案した。
新組織は公的機関に近いイメージで、所有者の相談に応じたり、国や自治体に土地の取得を打診したりする。公的利用が見込める土地は国や自治体が取得する。それ以外の土地は新組織が活用したり、民間に売却したりする。増田氏は「土地の準公有化につながる組織になる」と指摘した。
土地情報のデータベース「土地基本情報総合基盤」（仮称）は固定資産課税台帳や不動産登記、戸籍、住民基本台帳をひも付ける。所有者探しにつながる情報を増やし、所有者不明土地の発生を防ぐ狙いだ。
こうした対応に合わせて、不明土地の所有者を集中的に確認する「現代版検地」の実施を提案した。一定期間、所有者から申し出がなかった場合は、その土地は新組織が利用できるようにする。新組織に膨大な土地が集まった場合、財源負担のあり方は大きな問題となる。増田氏は「将来的に無居住地域が広がる中、軽微な管理に必要な費用は税で負担すべきだ」との見方を示した。
所有者不明土地を巡っては、同研究会が６月、不動産登記などの所有者台帳からは現在の持ち主をすぐに特定できない土地が、16年に全国で410万ヘクタールに達するとの試算を公表。10月には、対策を講じないまま40年まで推移すれば、北海道本島（約780万ヘクタール）に迫る規模になるとの推計をまとめた。
所有者不明土地が引き起こす経済損失に関する推計も10月に公表した。16年の損失額は約1800億円に上り、17～40年の累積損失額は６兆円規模に及ぶとした。
所有者不明土地問題に対応するため、国土交通省は18年の通常国会に特別措置法案を提出する方針だ。公共事業で利用する際に土地収用の手続きを簡略にしたり、公園や広場などで公益的に使える「利用権」を創設したりする。利用権は最低５年間程度で検討する。
所有者を探す国や自治体の作業も合理化する。現在は所有者探しには活用できない固定資産課税台帳や電力・水道事業者の持つ情報などを行政機関が利用できるようする。一方、個人情報保護などの観点から、地元に詳しい人や近隣住民への聞き取りは取りやめ、親族などに限るようにする。