武井アカデミー>宅建・行政書士合格受験講座(ー講師:武井信雄)

宅建・行政書士受験講座と資格勉強法
(主催:武井アカデミー)

(2)<事務所>

2014-02-22 16:42:06 | Weblog

(2)<事務所>
次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問いにおいて「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

1.宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備えなければならず、当該名簿を最終の記載をした日から5年間保存しなければならない。

2.宅地建物取引業者は、従業者を業務に従事させる際に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければならないが、当該証明書を携帯させなかった場合でも、業務停止処分を受けることはない。

3.宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあったつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他の事項を記載しなければならない。

4.宅地建物取引業者は、一団の宅地の分譲を行う案内所において宅地の売買の契約の締結を行わない場合には、その案内所に国土交通省令で定める標識を掲示しなくてもよい。



(2)<解答・解説> -3
1.誤り。宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備えなければならず、当該名簿を最終の記載をした日から「10年間」保存しなければなりません(業法48条3項、業法施行規則17条の2第4項)。
     (数字の問題は苦手な方は難問ですが、帳簿は10年と覚えるのは簡単ですが、
      何度も、模試に当たらないと、本番試験では思い出せないものですから、
      しつこいくらい、過去問に挑戦することです。)

2.誤り。宅地建物取引業者は、従業者を業務に従事させる際に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければならず、当該証明書を携帯させなかった場合、業務停止処分を受けることがあります(業法48条1項、65条2項2号)。
     (宅建業者は、常に運転免許と同じで、仕事において、従業員証明書がいることを肝に銘じるべし)

3.正しく正解。宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあったつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他の事項を記載しなければなりません(業法49条)。
       (宅建業は、免許業務であり、帳簿の記録は公務と知るべし)

4.誤り。宅地建物取引業者は、一団の宅地の分譲を行う案内所において宅地の売買の契約の締結を行わない場合でも、その案内所に国土交通省令で定める標識を表示しなければなりません(業法50条1項)。
      (分譲の案内である以上、免許業(銀行等と同じ)であるのですから、表示を行うのは当然なのです。ちなみに、銀行に行ってみて、確認してみてください。表示されています。)











(1)<用語定義>

2014-02-22 16:41:41 | Weblog
(1)<用語定義>
問題(宅地建物取引業法上の、宅地に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)工場建設の目的で取引される用途地域内の土地は、宅地である。

(2)用途地域内の農地は、宅地である。

(3)用途地域内の都市公園内にある公園管理事務所の敷地は宅地である。

(4)別荘地として取引される市街化調整区域内の山林は、宅地である。


******************


 問題(1)――解説:正解(3)
宅建業法上の宅地とは、
①『建物の敷地』である土地(将来建物の敷地になる予定の土地を含む)
②現在、用途地域内にある土地
のどちらかである。
ただし、①または②に該当しても、現在、公共施設(例:公園・道路・河川)内にある土地は宅地ではない。
(1)正しい。工場建設の目的で取引される用途地域内の土地は、上記①②の両方に該当するから、宅地であります。
       (このまま暗記要なり)
(2)正しい。用途地域内の農地は、上記②に該当するから、宅地であります。
       (用途地域内にある土地は宅地と丸暗記していくこと)

(3)誤り。用途地域内の都市公園内にある公園管理事務所の敷地は、現在、公共施設(公園)内にある土地だから、宅地ではない。
      (常識的にわかるのですが、試験場では焦る問題の一つです。)
(4)正しい。別荘地として取引される市街化調整区域内の山林は、上記①に該当するから、宅地であります。
       (『建物の敷地』である土地は宅地であると丸暗記すること。何回もやれば
         自然と答えられます。)





■手付金等の保全措置

2014-02-22 16:41:15 | Weblog
■手付金等の保全措置


「手付金等」とは、契約締結日以後、当該宅地または建物の引渡し前に支払われる、
代金の全部または一部として授受される金銭および手付金・内金・中間金等をもって
授受される金銭で、代金に充当されるものを言います。

簡単に、引渡し前に支払っておく契約金みたいなものというイメージでよいでしょう。

宅建業者は、保全措置を講じた後でなければ買主から手付金等を受領してはなりません。
宅建業者が保全措置を講じない場合は、買主は手付金等を支払う必要はありません。


その宅建業者が行う保全措置の方法ですが、次の3パターンがあります。

未完成物件の場合→1.銀行等による保証 2.保険事業者による保険保証
完成物件の場合→上記1.2に加え、3.指定保管機関による保管

この3つだけですので、軽く頭に入れておいてください。


また、ここで重要なのは宅建業者の保全措置が不要となるケースです。

下記の2つはすごく重要ですので必ず覚えておいてください。


1.売買物件につき買主に所有権移転登記がなされたか、買主が所有権の登記をした場合

2.受領しようとする手付金等の額が、
  未完成物件の場合→代金額の5%以下であり、かつ1,000万円以下である場合
  完成物件の場合→代金額の10%以下であり、かつ1,000万円以下である場合






問4・国士利用計画法におい

2014-02-22 16:40:44 | Weblog
問4・国士利用計画法におい監視区域内の市街化調整区域に所在する面積6,000平方メートルの一団の土地について、所有者Aが当該土地を分割し、4,000平方メートルをBに、2,000平方メートルをCに
売却する契約をB、Cと締結した場合、当該土地の売買契約についてA、B及びCは事前
届出をする必要はない。






解答4×
・監視区域内において必要となるのは事前届出です。そして事前届出において一団の土地と
いえるかどうかは、権利取得者(買主等)と権利設定者(売主等)の双方を基準に判断
されます。市街化調整区域内において6,000平方メートルの一団の土地について権利移転を
行っている本肢は事前届出が必要となり、誤りとなります。また、事前届出は買主、売主の
両当事者が行う点にも注意です。



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(3)保証協会の社員が社員の地位を失ったときは

2014-02-22 16:39:39 | Weblog
(3)保証協会の社員が社員の地位を失ったときは、保証協会が弁済業務保証金を取り戻せる。

しかし、すぐに取り戻させてしまうと、還付請求権を有するお客さんが無担保になる恐れがある。

そこで、「その社員であった者と宅建業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、

保証協会が公告で定めた『6カ月を下らない一定期間内に、

保証協会の認証を受けるための申出』をすることができる」ことになっている。


      (この辺が、法律の周到なところです。)





  

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16<自分は幸運ではないと思う人(十分幸福にも関わらず)>

2014-02-22 16:38:55 | Weblog
16<自分は幸運ではないと思う人(十分幸福にも関わらず)>
資格試験に挑戦いようとしている人は幸いである。夢があるから幸福である。
挑戦できる境遇であることに感謝するべきである。

挑戦権があるのは、父のおかげ?母のおかげ?である。そのことさえわからない人は、合格力はなかなか定着しないのです。資格試験で必要なのは、まずは理解力であります。自分の置かれている立場をまず理解する必要があります。

母さん・父さんのおかげであると理解できる力は法律・経済・経営等々の社会科学を理解できる能力であります。よくよく感謝するべし、であります。十分に幸福であるのに幸福でないと理解していては法律のややこしい関係は理解できないのです。さらに、資格試験の挑戦権は経済力であります。

お金がないと電車に乗れません。いくら合格力があっても試験場にはいけないのです。自分の立場を理解して、嘆いていても致し方ないのです。自分の立場を理解したらより良い資金集めをしてください。こんな状況に関わらず、まず、ライフプランを立ててください。ファイナンシャルプランナー(FP)の資格試験勉強を同時に勉強していくことをお薦めします。

経済力はいかにするかですが、父母にお願いするのが一番であります。もう社会人でしたら、食わず飲まずの計画を立てることをお薦めします。決意意思が強くなります。

困難であると理解したら、自分の立場がいかに幸福に恵まれていることを感謝して邁進してください。



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問2・土地の売買

2014-02-22 16:38:31 | Weblog
問2・土地の売買に係る登録免許税の課税標準は、売買契約書に記載されたその土地の実際の取引価格である。






解説2×・登録免許税の課税標準は、売買契約書に記載された取引金額ではなく、原則として、固定資産課税台帳登録価格となります。よって誤りです。




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問題6農地法(以下この問において「法」という。)

2014-02-22 16:37:59 | Weblog
問題6農地法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

問1・農地を相続した場合、その相続人は、法第3条第1項の許可を受ける必要はないが、
遅滞なく、農業委員会にその旨を届け出なければならない。



問2・賃貸借の存続期間については、民法上は20年を超えることができないこととされている
が、農地の賃貸借については、50年までの存続期間が認められる。


問3・市街化区域内の農地を耕作の目的に供するために取得する場合は、あらかじめ農業
委員会に届け出れば、農地法第3条第1項の許可を受ける必要はない。



問4・建設業者が、工事完了後農地に復元して返還する条件で、市街化調整区域内の農地を
6カ月間資材置場として借り受けた場合、農地法第5条の許可を受ける必要がある。




****************解答解説

解答1○・相続や遺産分割によって農地や採草放牧地を取得した者は、3条許可を受ける必要はありませんが、遅滞なく農業委員会に届け出なければなりません。よって正しいです。

解答2○・賃貸借の存続期間については、民法上は20年を超えることができませんが、農地や採草放牧地の賃貸借については50年以内とされています。よって正しいです。

解答3×・3条許可については、市街化区域内の特則はありません。よって誤りです。

解答4○・農地に復元して返還する条件であっても許可が必要です。よって正しいです。


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