いつから始めようか．．．

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不動産投資の健美家

先週の日曜に受験に行った「宅建主任者」試験、どうやら合格点は３２点程度みたいですね。
自分は完全に３０点弱のため、不合格でしょう

かなり過去問題のこなす量も少なく、当然の結果と言えば当然の結果なのか．．．

あまりにも試験のための勉強ではなく、実務と照らし合わせながら勉強を繰り返してしまったため、本来取らなければならない問題の不正解が目立ちます。
しかし自分としては、今回の勉強は決して無駄にならないと考えております

やはり自分の性格としては全て理屈、知識がもっとうであり、それが自分の土台を形成しており、大家会社の経営を行っております。

当然、今後不動産屋さんとは、いろいろと取引をしていく上でも、今回の知識吸収は役に立つものだと思います！！！

今年の受験でやめる事無く、次回は試験の合格のための勉強に切り替え頑張って行こうと思っています。　（また来年というのが問題なんですよね．．．）

今回は２月から講習をスタートしましたが、来年は絶対「合格」したいので、合格発表は１２月ですが、そろそろ再度テキストの見直しをし、頑張って取り組んで行こうと思います！！！
やはりこういった目標を持つのも良いものですよね

学生時代を終えて、社会人になりサラリーマン会社での出世のみを目標に頑張っておりましたが、自分にとっても目に見える目標が出来たと感じています。

もう一つくらい何か、資格勉強をしたいところですが、「宅建主任者」試験に目標を絞り込んで頑張ろうと思います！！！

ところで「大家検定」なるものを目にしたのですが、あれはどんな物なのでしょう？？？

ちょっと調べてみようと思います。（たぶん自分は受験しないと思いますが．．．）
さて、ボチボチ頑張って行きます

自宅売却に関して！

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不動産投資の健美家

自宅の売却に関して、今日早速不動産屋さんに電話にて査定をお願いしました。

結構悩んだところがあるんですよね．．．

自宅を購入する際に、担当してくれた営業マンはその不動産屋を退社しており、父親の不動産屋に従事しており、そちらに依頼するのか？？？　若しくは購入をした不動産屋にお願いするのか？？？

悩んだ結果、購入を行なった不動産屋にお願いをしてみようと思いました。

現在の中古物件の動きを確認したのですが、結構動きは良いようです。
しかし売却価格に当方が考えている以上に下落した場合、少々悩みどころです

住宅ローンの支払いが困難であり売却しなければならないのであれば、そんな事を考えている余裕は無いのですが、今後の大家業のスムーズ化、「第２ビル」のリスクヘッジを考えているので、極力「大損」は出したくありません
出来れば２００万円～３００万円の「損」の中で、話しが纏まると助かります

去年に売却に出した際には、３部屋は全く使用しておらず、大変綺麗で査定価格も大きく設定する事が出来ましたが、今回はキッチリ不動産屋の査定を算出して頂こうと思っております。

結構、不動産屋は売却価格を提示する場合、その根拠を説明しなければならない義務があり、手抜きする営業マンが多いと思いますが、今回はこちらの残債等を一切無視して算定してもらおうと思います。
さて、一体どのくらいの価格にて査定価格が出るのか楽しみです
大家の母親は、５００万円～１０００万円の「損」ではないのか？？？何て言っていますが、居住して約６年。　そこまで安ければ誰でも購入しますよ

こういうのは、おかしな話ではありますが、自宅の購入を検討されている方は今一度、自分の置かれている状況を考えて購入の検討を考えた方が良いと思います。

毎月支払っている家賃と比較して、自宅を購入する事も出来る！！！と安易に考えて購入してしまうと、いざ自分の状況に変化が生じた場合、全く自由は利かなくなりますからね。

自宅の購入に関しては、本当に慎重にいろいろと計算、そして住んでみたい地区の状況を把握して、購入物件の検討を行なってください！！！

決して、今の家賃との比較のみで、自宅の購入を検討してはダメです！！！　（これは一番の失敗に繋がります！！！）

今後の大家会社に関して．．．

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不動産投資の健美家

さて先日、損益計画を作表した結果ですが、大家会社は今後安定した収益、キャッシュの獲得が出来る状況です

当然ながら、これは「第１ビル」１Ｆテナントの入居が全く無かったとして、「第２ビル」２部屋が空き無しの状況、そして無駄な税理士報酬のコストカットから算出した結果となります。

そして税理士報酬が無駄に年間７５万円から発生しておりますが、年間３５万円のカット、税理士報酬年額４０万円とした場合です。

先日、会計事務所に今回の土地の会計処理に関していろいろとお話をさせて頂いたのですが、その際に電話に出てくれた方が会計事務所の責任者だとも知らず、今の税理士は毎月お茶を飲みに来るだけで、毎月３万円から回収して行くだけ　　今までは祖父、父共に全てをお願いしていたが、自分は経理職に従事しているため、正直今の税理士では、全く自分のレベルの話しが出来ない等、文句を言ってしまいました

結果、今までのうっぷんを全て晴らさせて頂きました．．．
しかもその出来ない税理士は儲かっているのか、ＢＭＷに乗っているのも気に入らない　こちらは、せくせく収入の確保をしているのに、お茶を毎月飲みに来るだけで３万円！！！　ありえんだろ！！！

まっ、ここまで話せば今の税理士の必要性も会計事務所は分かるはずでしょう！！！
結果、今回の決算処理は全て公認会計士が行ったとの事で、土曜日に総勘定元帳を確認しましたが、一応間違えは無いようです　（間違えなんて、本当はありえないんですが、今まであまりにも間違えが多すぎたと思っていたので）
このような状況から今後問題なく収益、及びキャッシュの獲得が出来、問題なく大家会社の経営はスムーズに進むと思われます

そかし問題は、上記状況でも結構な法人税等の発生が見込まれますが、もしも「第１ビル」１Ｆテナントに入居者が入ってしまった場合、相当な額の法人税等の発生に繋がります．．．

会社経営上、当然ながら国への納税は良い事なのですが、国に納める前に物権数の増加を考えたいのが大家さん、不動産投資家ですよね。

そこでどのように法人税等を節税していくのか？？？

これは人それぞれの考え方があるとは思いますが、自分は人件費として大家の母親と自分の奥さんに逃がして行こうと考えております。

自分若しくは、弟はサラリーマンのため、さすがに大家会社から給料を頂く事は出来ませんので．．．

そして人件費と言う経費にて、節税に繋げますが、それからどのようにして次の物件に繋げていくのかに関しては、やり方はいろいろとありますので、また次回ブログにアップしようと思います。
とにかく大家会社が法人であるために、キャッシュの逃がし方は、いろいろとやり方があるので、やはり法人の方が動きやすいですよ

しかし「第１ビル」１Ｆテナントの退去で一時は、流石に焦りましたが、問題は無いようですので、とにかく安心しました！！！

自分には無理なのかな？？？

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不動産投資の健美家

ここ最近、「健美家」さんから送信して頂いている、売却物件メールの件数が増加してきているように思えます。

７、８月は、そんなに送信されて来ていなかったのですが、ここ数日間は結構な件数だと思います。

確か５、６月も多かったような気がするんですよね．．．

やはり会社決算との兼ね合いもあるのだと感じます！！！

今の時期ですと、丁度会社中間決算が行なわれ、その後決算報告がなされ、不要になった物件の売却時期なのかと．．．

そして５、６月もやはり期末決算後になりますからね。

自分も一時期、競売物件に関しては自分としては興味が無く、一切手を出す事はしようとしませんでしたが、通常中古売却物件に関しては興味があったので、メールの送信をお願いしておりました。
しかし現在は、やはり自分には、通常中古物件の経営は難しく感じるようになりました

当社の経営方針は、自主管理をベースに行い、管理業務のアウトソーシングに関しては一切考えておらず、自分の目の届かないところの物件は、いろいろと苦労するのではないのか？？？という考え方が勝っています

現在は、「第１ビル」２Ｆを拠点に全て自主管理を行なっており、何か問題があれば入居者さんが、すぐに連絡をして来て、すぐに問題は解決されます！！！

しかしこれが車で３０分の場所に物件があったり、もしくは電車で３０分のところにあるとなると、なかなか早急の対応が出来ないのではないのかと言う問題です。

一時的に、インカムゲインによる収入を獲得し、その後すぐに売却を行いキャピタルゲインを狙う物件であれば、そこまで重要視はしないと思うのですが、とにかく目の届かないところの物件に関しては、更に自分の能力の向上を行なった後、手を出して行こうとも考えています

やはり手始めに「区分所有」を購入しいて見て、様子を見ようかとも考えています！！！

投資方法には、いろいろな切り口があると思いますが、自分としては、まず足元である「第１ビル」、「第２ビル」、「木造２」の管理体制を充実させたものにしてから、手を出そうと思います。

「区分所有」を基本に行なっている投資家さんもいらっしゃると思いますが、本当に凄い事だと関心させられます！！！
自分も負けずに視野を広く取り、機会を逃す事無く動こうと思います

お悩み解決です！！！

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しかし、先月の９月１日からの平成２１年度決算に関して、大目の利益の発生に伴い、どのように節税をして行こうか考えておりましたが、全く悩む必要が無くなりました

当初の予定では、「第１ビル」１Ｆテナントに入居者があり、そして「第２ビル」の利益の節税方法を考えていました．．．
まっ、これも全く考える必要は無くなり、逆にコストカットを考えなければならない状況です
まさに情けない状況で、「お悩み解決」になりました

節税に関しては、ある意味簡単に手を加える事により、対応はスムーズに進みますが、逆にコストカットになると、対応は非常に難しいです。
とにかく現在必要となる経費に関して、コストカット出来る部分を少しずつカットしていくしかありません。（これがとんでもなく難しいんですよね）

しかも月額約１５万円ほどの定期積金等を行なっているため、そのキャッシュの確保も難しい状況です．．．

とにかく今は、税理士報酬の減額をメインとし考え、その他の経費のカットも視野に入れ、最低限 定期積金等のキャッシュの確保に全力で取りかかる次第です。
先日、大家の母親に今期のキャッシュ残高は、このくらいのため定期積金も実行していく事が困難である旨、説明したのですが、なかなか話しが通じません
やはり今まで、出来ない税理士任せで会社経営をしていた事が良く分かりました

たぶん自分が大家会社の承継をし、大家会社の経営を行っておりますが、全く手をつける事無く、このままにしておいたら結構早い時期に「倒産」の可能性があったものだと思います．．．

現在は「第１ビル」貸室６部屋は満室ですが、以前どおりに「おじいさん不動産屋」に入居者依頼を引き続き行なっていた場合、稼動率は５０％だったのではないかと思います。　（まさに転落ですよね．．．）

本当に新たに信頼のおける不動産屋の確保が、大家業、不動産投資を行う上で、一番重要な事項である事が分かりました！！！

とにかく今は、「第１ビル」の貸室６部屋に空きが出来れば、数社の不動産屋さんが対応してくれる事には、非常に感謝しています！！！　（逆に、毎月のように空いたか？？？と連絡を頂けるのも、嬉しい悲鳴です）

このように、今年９月から来年８月までの一年間は何とかコストカットで、耐え忍んで行かざるおえません。
しかし、再来年は「第１ビル」１Ｆテナントが未入居、そして「第２ビル」稼動になると状況が一変することが、損益計画を作表していて確認出来ました　（あくまでも「第１ビル」１Ｆテナントが未入居であってもです）

さて、これは上昇するのか？　もしくは下降するのか？は、また次回のブログアップにて公開しようと思います。

仮に上昇してしまった場合、当社が「法人」であった事に感謝しなければなりません。

法人では無く、個人であった場合、確定申告により税務署には収支が、あまりにも丸見えになってしまうので、やはりある一定の規模まで来た場合「法人化」を皆さんにはお勧めします！！！

法人の場合、少し手を加えれば税務署に数字が丸見えになる事なく、キャッシュがとにかく残りますので！！！

「家族会議」 終了．．．

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不動産投資の健美家

今日は１７時頃に自宅を出て、実家にて「家族会議」をして来ました。

一応、大家会社は家族経営でありますので、たまに「家族会議」は行ないます。

今日の議題としては、来期の収入に伴うコストカットの内容確認、今後の経営方針（「第２ビル」に関して）、そして自分の自宅売却の可否に関してです。

来期の収入は、「第１ビル」１Ｆテナントからの収入を全く考える事はしないものとして、経費の内容を確認して来ました。

コストカットに関しては、税理士の報酬カットをきっちり行なえば、年間３０数万円のコストカットに繋がりますし、今期は雑費として「宅建主任者」講習料金も２０万円ほど計上されていますので、来期は結構なコストカットになります

しかも「第２ビル」の収益も見込めるため、「第１ビル」１Ｆテナントの未入居に関しても、さほど問題は無いと思われます。
しかし、「第１ビル」１Ｆテナントの収入が無ければ、今後の収益物件の購入に繋がらないため、事業規模の拡大は少しの間、ストップになりそうです

そして最後に自分の自宅の売却に関しても、今後の「第２ビル」の未入居リスク回避のため、自宅の売却は「損」は出てしまいますが、売却した方が得策である事で決定しました。

やはり無駄に自宅を持っていても、しょうがないですから．．．

しかし約６年間の居住で売却になるとは．．．

まっ、売却してしまった方が今後のリスクヘッジにも繋がりますので、これが一番得策だと思います！！！

しかし、大家会社と言えども、きっちり打ち合わせを行い、家族全員のベクトルを合わせなければ成功するものも、失敗に繋がりますからね！！！

なかなか難しいものですね

今日は会議！

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今日は、今後の大家会社の会社経営に関して「家族会議」です。

大家の母親が、お昼から友人と会うとの事で、１７時頃からの開始です。（結構、夕方に実家行くのは面倒何ですけどね．．．）

さまにサラリーマン会社で言う、「経営会議」のようなものです（笑）　　そんなに仰々しいものではありませんが、如何せん「第１ビル」１Ｆテナントの未入居に伴う対応、「第２ビル」のキャッシュフロー、そして自分の自宅の売却が「議題」になります

自分一人、若しくは奥さんと一緒に大家会社を経営していれば、当然このような会議はする必要性は全く無いのですが、大家の母親、弟までいますからね。

さすがに今期は数字的にも、何ら問題は無かったのですが、来期は結構厳しい状況になりますので、来期に向けて会議をしておこうと思います！！！

そして「第２ビル」の工事も見ようと思いましたが、さすがに今日は工事はやっていないようです。　

結構、自宅近所の戸建て何かは時間が無いのか、土曜もガンガンやっていますが．．．
土曜にやられると、うるさくてしょうがないんですよね

と言う感じで、そろそろ「家族会議」に行ってきます！！！

やはりＫホーム Ｓさんですね！！！

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今日夕方にＫホームのＳさんに、「第２ビル」入居者募集に関して確認をしたい事があり、連絡をさせて頂きました。

一応、今年年末からの入居者募集で話しはまとまりましたが、一部屋に関しては、もしかしたら自宅が売却出来た場合、自分が入居しようと思っている事もあり、なかなか難しい状況です

まっ、「第２ビル」に関しては、正直先々の事であり、どうでも良いと言ったら、どうでも良かったんですよね．．．

自分が本当に知りたかったことは、昨日大手不動産屋Ｐ社から言われた家賃値下げに関してです！

大手不動産屋Ｐ社では、一切動きが無いとの連絡でしたが、ＫホームのＳさんは先日「苦戦中」との連絡は頂いてはいたのですが、募集は積極的に行なってくれており、現在２件との交渉中との事です　（やはりＳさん！！！　動きは相当積極的で、待つことはせず、常に動いてくれております！！！）

どうやら１社は「美容院」、そしてもう１社は「貸事務所」との事です。

後者については、少しどうだろう？？？とＳさんも感じているとの事ですが、「美容院」に関しては良さそうとの事です。
自分としては、決して決定させて欲しいとは思いますが、ここは全てＳさんにお任せし、のんびり対応してもらおうと思っております

こんな状況の中、２社にも連絡・対応してくれているＳさんには、本当に感謝しています！！！

今後、本当にＳさんとは長く良い付き合いになって行ければ最高だと思います。

やはり優秀な不動産屋役員を味方に出来た事は、自分に取って本当に良かった事だと、しみじみ感じました！！！

本当に大家業、不動産投資は如何に良い不動産屋さんと付き合っていけるのかに掛かっているので、良い不動産屋と取引が出来ており、最高です！！！

今日から着工のようです！

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今日、大家の母親より連絡がありました。先日「地鎮祭」を終えて、いよいよ今日から「第２ビル」の建設がスタートしたようです

杭を相当数打ち込むので、かなりうるさいようです．．．
建築依頼者である母親自身からうるさい！何て言われると、近隣住民にとっては最高にうるさいと思われそうで、結構ヒヤヒヤしています

問題点は、両隣が賃貸マンションである事でしょうか．．．

まっ、何事も問題無く工事が進む事を願っております！！！

工事に関しては、弟も時間があれば顔を出すとの事なので心配はしていませんが、近隣からもしも苦情が来たら結構まずいようにも思いますが、どうやら弟もその辺については、相当慣れているようなので助かります。

以前の現場では、騒音問題からか近隣住民からの苦情で、胸ぐらを捕まれな殴られそうになったらしいのですが、殴られずに済んだらしいのですが、自分だったら、あえて殴られに行くと思います　（殴られたら暴行罪で告訴し、損害賠償も出来るし）

そろそろ最終仕上げの自宅の売却対応もして行かなくては！！！

税理士報酬カット！！！

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不動産投資の健美家

昨日は決算資料の提出に税理士が来ました。
本来決算書及び申告書には、代表取締役の自署、捺印が必要となるのですが、当然サラリーマンでもあるため、大家の母親に代筆しておいてもらいました　（本来は、当然認められないことなのですが．．．）

母親曰く、今期の最終利益は十数万だったとの事！！！
良かった　何十万、何百万の利益が出てしまわなくて！！！

まさに自分が求めていた物が、このような決算なんですよね。

融資に関して言えば、個人の場合、物件評価は当然の事、個人としての収入も問われます。しかし法人の場合、物件評価及び過去三年間ほどの利益が問われます。
とにかく「赤字」は避け、少しだけ利益は出しておくのが理想です

税金対策で「赤字」決算資料になってしまった場合、購入物件、建設物件が如何に今後の会社に利益をもたらし、そして確実に融資に対する返済が可能なのか全力でプレゼンをしなければなりません。

そして「赤字」決算報告書の場合、下手をすると都市銀行の融資事前審査で落とされる可能性の方が、断然高くなります。
まさに当社が、そういう状況でした
自分が大家会社経営に携わる前までは、大家の母親が何も考えずに、とにかくせっせと「赤字」にしてました　（このような事は、皆さんは間違っても行なってはなりません）

そして先日、税理士に連絡しておいた「報酬」の見直しをお願いしていたのですが、本日連絡が来たようです。

自分は毎月の訪問による「顧問料」のカットをお願いしていたのですが、決算処理に伴う報酬のカットをして来ました！！！
現在は、月額顧問料：月31,500円（年間：378,000円）、決算処理：294,000円、年末調整：52,500円　合計：724,500円．．．　たいした事もやっていないのに明らかに高いです
そこで当方としては、月の来訪による顧問料の減額要求をしておりました（年12回ではなく、四半期の訪問）が、決算処理を８万円減額して来ました（ナイス！！！）

こうなるとやはり、今回提出した当社からの資料による決算処理の減額かと思われます。　まさにラッキーです！！！

そこで大家の母親にも伝えておいた、毎月の顧問料の減額も本日追加でお願いをしておいてもらいました。

まさか決算処理報酬を減額してくるとは！！！

先日、会計事務所の責任者に現在の担当税理士の必要性の低さ、そして担当替えをお願いしたのが、効果的だったのかもしれません。

今後は、月の訪問を四半期に一回にしてもらい、更に減額の要求に努めようと思います！！！
年間：３０万円の減額に成功すれば、かなりのコストカットに繋がりますので

先日の測量士の件といい、とにかく理論的に減額の請求に努める事にしましす！！！

こちらも商売しているわけであり、なあなあには行きません！！！