ケースシラー住宅価格指数（２０１０年１０月度、季節調整前）

本日発表されたケースシラー住宅価格指数（１０月分、季節調整前）は前年比０．８％低下となり、予想値の０．２％低下を上回る低下となっております。全米２０地区の前月比での値上がり地区数の推移は、

＊２０１０年４月-----１９地区
＊　　　　　５月-----１９地区
＊　　　　　６月-----１８地区
＊　　　　　７月-----１３地区
＊　　　　　８月-----　４地区
＊　　　　　９月-----　２地区（ワシントンDCとラスベガスのみ）
＊　　　　１０月----- ０地区

ついにゼロとなりました。

少し良くなった点は、中古住宅の在庫が、今回のデータの１０月の１０．５ヶ月分から１１月は９．５ヶ月分に減っていることと、同様に１０月から１１月にかけては中古住宅の価格もわずかながら平均値と中央値ともに上昇していることです。

来年１月末発表の１１月分については多少の改善が見られるかもしれませんが、在庫については、例の差し押さえの一時停止の影響があるのかも知れません。（差し押さえできないため、市場への流通戸数が減少し在庫も減っている）

いずれにしても、アメリカの住宅問題が解決（恒常的に価格が上昇）しない限り、失業率も景気も良くならないことだけは言えそうです。また、最近の金利上昇で住宅ローンの金利まで上昇しているのは、その回復への道のりの阻害要因ですが、２００８年１２月の３０年固定ローンの５．１４％の金利に比べれば、１２月２３日段階では４．８１％となっており、この点ではあまり影響はまだ出ていないと言えます。（いずれもフレディマックの金利）

ケースシラー住宅価格指数（２０１０年９月度）はかなり悪化

昨日発表された、ケースシラー住宅価格指数の２０１０年９月度分についてですが、前年度比＋０．５９％（予想は＋１％）となっております。しかし、８月分についてこのブログで指摘した状況から更に悪化しております。（季節調整前）

前月比で上昇した地区の推移をプロットしてみます。

＊２０１０年４月-----１９地区
＊　　　　　５月-----１９地区
＊　　　　　６月-----１８地区
＊　　　　　７月-----１３地区
＊　　　　　８月-----　４地区
＊　　　　　９月-----　２地区（ワシントンDCとラスベガスのみ）

前月より上昇した地区は因縁のラスベガスを入れてたったの２箇所。
しかも、全米２０地区の平均値は－１．１ポイントとなっており、下げが加速している状態です。

ロイターによると投資調査会社のギャリー・シリングは、過剰在庫が大きな問題（２００９年１０月に７．２ヶ月分まで落ちた在庫が２０１０年８月の１２ヶ月分をピークに１０月でもまだ１０．５ヶ月分もあります。）となっており、住宅価格はさらに２０％下落すると予想しております。

そうなると、筆者の定点観測地のロスアンジェルス地区の住宅指数は、９月で１７５．３６ポイントですので、その２０％ダウンは１４０ポイントとなります。これは２００８年７月１７日に筆者が試算した１４２ポイントと近似してきます。

この住宅市場の下落の加速は、ローンを延滞した場合の金融機関の抵当権の執行に法的な違反行為があったことと関連しております。全米各地で訴訟が多発しているようです。あたかも日本のサラ金の過払い金利の返還請求のような様相です。

今は、欧州の債務危機が焦点となっておりますが、アメリカの住宅問題もそれに劣らずに経済の根幹を揺るがす火薬庫のままであることは忘れてはならないと思います。

米住宅価格指数は再度悪化中

ケース・シラー住宅価格指数の今年の３月度分が先日発表されました。これを丹念にみてみると、全米２０地区のうち、

１．一貫して下げ続けている地区の数：９地区
２．２００９年２月－５月に底打ちし上昇継続中：２地区
３．上昇から再度下降に転じている地区：９地区

となっております。（季節調整前、１ポイント以下は切り捨て）

対前年比で下げ止まったとして市場はいささか楽観気味ですが、この事実を見る限り、住宅価格は懸念していた二番底へと向かっているようです。

昨年９月１９日に「アメリカ住宅問題に二番底は来るのか？」というブログを書いた際、プラス面とマイナス面を列記しましたが、それらを中心に現況を確認しておきます。

・アフォーダビリティ（所得対比での買いやすさ）
　昨年４月の６７．５％から６６．２％に低下→評価Ｘ

・住宅ローン金利（フレディマック）
　昨年５月の４．９１％から４．７８％に低下→評価○

・政府のタックスクレジットプログラム
　この４月で終了→評価Ｘ

・中古住宅在庫
　昨年４月の１０．１か月分から８．４か月分へ→評価○
なお、これからローンの延滞率はピークを迎えますので直近は増加気味。

この中のアフォーダビリティに着目したのがＩＭＦのエコノミストです。

特に西海岸地区は、後３０％から４０％は下落すると見立てておりますが、個人所得が増加傾向（今年１月の１．３％から３％－年率）であることを併せ見ると、そこまでの下落はなくとも、筆者がロスアンジェルス地区の指数が１４２ポイントになるまでは下落すると試算した２００８年７月１７日のブログ記事の試算通りに行ったとして、後２０％程度の下落はあり得る話ですね。

これに商業用不動産の下落からくる金融機関の損失分（２－３０００億ドル程度）が加わりますので、今のケースシラー住宅価格指数は二番底に向かっている兆候と見ることができるのではないでしょうか。

ヨーロッパ債務危機の本質

今回のギリシャ問題に端を発した市場の揺れがどうにも収まりません。それは何故かを端的に示します。

１．南欧の債務はドイツ・フランス・イギリスの金融機関によって支えられている。
　今や有名になったＮＹタイムズのこの相関図を参照。

２．ドイツ・フランス・イギリスの金融機関は南欧諸国の国債を担保に融資している。その南欧の国債金利がギリシャの１０年物のように急騰すれば莫大な評価損が出る。ギリシャ国債の５％→１２％への上昇で３０％のロス。　ドイツの金融機関の相関図にある４国への融資残高は６５９０億ドル。これの３０％は１９７７億ドルにものぼる。

３．南欧の不動産バブルはまだ弾けきっていない。
　マルタ島への旅行記に書いたように、平均月収が１２－３万円の国の中心部から離れた海沿いの１戸建てが５０００万円。スペインでは平均的な日本の１戸建て住宅でも１億円ものバブル。このバブルの清算により融資している金融機関に更なる損失が覆い被さる。

４．南欧諸国が強引な債務圧縮に動けば、欧州経済全体の停滞につながり、経済成長の果実を原資としての債務弁済が機能しない恐れがある。これも独・仏・英の金融機関のダメージにつながる。　

こうして、独・仏・英の今回の危機が同時に米・日へも波及し、世界金融危機＝世界経済恐慌へとつながる恐れを内包しております。

まぁ、こうならないように祈るばかりですが、知れば知るほど、世界の金融構造は実に危うい金融ゲームによって相当に腐食が進んでいたようです。

今回の下落の根は深い

今回、連休前にポジションを取ったのは失敗でしたが、人間はそれまでの流れに沿って明日も動くものと、習慣的に思考するものだと改めて思いました。

今回のソブリン・リスクは、サブプライムの比ではないと思っております。理由は、

１．サブプライム信用危機は国家への負債移転で解決可能であった。
２．国家が抱えた負債は民間かグローバル国家にしか転化できない。
３．民間の金融機関はまだ半分ほどの隠れ不良資産を抱えており動けない。
４．グローバル国家の１形態であったユーロが機能しなくなっている。
５．各国中央銀行を超えるグローバルな最上位の「世界銀行」がまだ存在しない。

といったことです。

このままでは、これまで放置されてきた「市場の反乱」で、市場の機能そのものが停止される懸念さえ出てきております。つまり、個別国家対個別市場といった構図でこれまで対処してきた関係が、市場の方がいちはやくグローバル展開しているにもかかわらず、国家・政治のレベルで対抗できていないため、やむを得ず国家間協議での緊急処置として、一旦市場の動きをリセットすることが余儀なくされる可能性です。

要するに、世界のＧＤＰを遙かに超える５百数１０兆ドルとも言われるデリバティブ金融資産の暴走を今のままでは食い止められないのですね。現にギリシャは２年もの国債で２０％にもなり、その分ＣＤＳ取引の果実を食い合っている現状があります。一方では、ヘッジファンドを始めとする投資機関は再度の信用収縮に備えて資金の回収・移動を加速させようとしており、再度の流動性危機が生じる可能性があります。しかし、サブプライム時と比べて、その流動性を供給する原資が国家に不足しております。

ここまで追い込まれてくると、ＥＣＢも禁じ手の国債引き受けにより流動性の確保に打って出るのかが当面の焦点ですが、その流れになってしまうと、後は（ハイパーにはならない）通常のインフレによる終息を図る以外にはないと思います。

いつの時代も、国家はお金を様々な理由から濫費し、トコトン行き詰まったところで、戦争などによるリセット（徳政令もその１つ）を図るか、通貨の粗製乱造でインフレを引き起こし、借金を大幅に減らすかの「前科」があることを忘れてはなりません。