住宅市場は「あと10%は値下がりする」

Housing market 'still has 10pc to fall'
（住宅市場は「あと10%は値下がりする」）
By Graham Ruddick
Telegraph：22 May 2009

Goldman Sachs has tempered expectations of an imminent recovery in the UK housing market by forecasting a further 10pc fall in prices.

ゴールドマン・サックスは住宅価格はさらに10%値下がりするだろうと予想して、イギリス住宅市場に今にも回復が訪れようとしている、との期待を抑え込んだ。

In a comprehensive note on the housebuilding sector, the investment bank said it would be year before house prices found the bottom of the market in the second quarter of 2010.

住宅建設業界に関する包括的なメモの中で同行は、住宅価格の底打ちは2010年第2四半期で、あと一年かかるだろうと述べた。

Shares in house builders have rallied so far in 2009 as the likes of as Taylor Wimpey and Persimmon completed key refinancing packages and reported improved visitor levels and sales volumes compared to the depths of the financial crisis last Autumn.

2009年、住宅建設関連銘柄はこれまでのところ値上がりしている。
主な借換契約を結び、訪問客の水準も売上も昨年秋の金融危機のどん底に比べて改善したと報告した、テイラー・ウィンピーやパーシモンなどがそうだ。

However, Goldman analysts warned that, although sales volumes could rise by 12pc next year, prices will remain under pressure because of rising unemployment and the fact that property values are still well above the historical average of affordability of 3.8 times salary.

しかしゴールドマン・サックスのアナリストは、売上高は来年12%上昇するかもしれないが、失業者の増加と、物件の価値がまだ年収の3.8倍という値ごろ感の歴史的平均を遥かに上回っている、という事実により、価格は引き続き伸び悩むだろうと警告した。

"Improving volumes may support house prices in the short term, but the negative outlook for unemployment into 1H10 [first half of 2010] and an above-average affordability ratio will limit the potential for a sustained improvement in our view," analysts said.

「ボリュームの改善で短期的には住宅価格が支えられるかもしれない。しかし2010年上半期に続く失業率の否定的見通しと、歴史的平均を上回る値ごろ感により、持続的改善の可能性は制限されるだろうというのが我々の見解だ」とアナリストは述べた。

Goldman's forecast mean a peak-to-trough fall in house prices of roughly 30pc from summer 2007 to 2010.

ゴールドマン・サックスの見通しでは、住宅価格は2007年夏のピークにから2010年にかけて、およそ30%値下がりすることになる。

The housing market has suffered dramatically since the onset of the credit crisis through a dramatic fall in mortgage availability. It is now also under pressure as business struggle in the recession and lay-off staff.

住宅市場は信用危機の開始からモーゲージの厳しい貸し渋りにより、劇的なダメージを受けた。
今も、企業が不況の中で悪戦苦闘を続け人員削減を実施しているので、プレッシャーを受けている。

Yolanda Barnes, head of residential research at Savills, said it was too early to talk about "green shoots". She added: "The seeds have been planted but haven't been watered yet."

サヴィルズの住宅物件リサーチ主任、ヨランダ・バーンズは「回復」について語るのは時期尚早だとして、こう続けた。
「種は蒔かれたものの、まだ水は与えられていない」。

Ms Barnes' forecasts are broadly in line with Goldman's, explaining that a recovery is likely to be hook-shaped as unemployment and low mortgage availability also hinder a sharp upturn.

バーンズ女史の見通しは、ほぼゴールドマン・サックスのものと同じであり、失業とモーゲージの貸し渋りも急激な回復を阻害するので、回復はカギ型になりそうだということを説明している。

"We think we will have a year of banging along the bottom," she said.

「一年間は低迷が続くだろうと思う」。

Goldman warned there is a chance that distressed sales caused by the macro economic environment could drive prices beyond 3.8 times affordability to the record relative lows of 1995.

ゴールドマン・サックスは、マクロ経済環境による売上の落ち込みで、値ごろ感も1995年の歴史的に観て低かった3.8倍を超えることになるかもしれない、と警告した。

The bank upgraded its rating on Tony Pideley's Berkeley to hold, citing the company's cash-rich balance sheet and potential to snap up deeply-discounted patches of land.

同行はキャッシュが潤沢で値下がりした土地を買い付ける可能性がある、としてトニー・ピドリーのバークレーをホールドに上方修正した。

However, there was a downgrade for Redrow.

しかし、レッドローは格下げされた。

Steve Morgan, the founder, has returned to lead the business, sparking a rally in the share price, but Goldman issued a caution over its high-leveraging and limited asset writedowns.

創立者のスティーヴ・モーガンが事業を率いるために復帰し、株価の上昇を招いたものの、ゴールドマン・サックスは高レバレッジと資産償却が限定的であることにより注意を出した。

"We believe a further decline in house prices over the next six-12 months will limit upside potential in the price and likely highlight the difference in implied inventory write-downs compared to its peers," its analysts said.

「今後6－12ヶ月間に、住宅価格はさらに値下がりし、これが価格上昇の芽を制限し、例の在庫の処理における同業他社との差を際立たせることになりそうだ」とアナリストは述べた。

Barratt, which many observers believe will launch a rights issue in the medium-term to pay down debt, had its target price significantly raised from 155p to 195p in light of increasing sales volumes.

バラットについては、多くのオブザーバーが債務返済のために中期的に株主割当発行を行うと考えているが、売上増加を受けて目標株価を155pから195pへと大幅に引き上げていた。

Overall, however, Goldman said the outlook was "limited" for housebuilders.

しかし全体的には、住宅建設業者の見通しは「限定的」だとゴールドマン・サックスは述べた。