家のはなし ショートセールの巻 PART2

お気に入りのTV番組でハウスハンターというのがある。
実際の買い手(だいたいカップル)が一般の不動産のエージェントにつれられ家を見て回る。
それをカメラマンがついて回るというもの、TV番組側のインタビューする人など一切でてこない、結構地味にリアルな番組。
毎回3件の候補が選ばれ、番組の後半にさぁ買い手はこのうちのどれを選んだでしょうってかんじになる。
コマーシャルをはさんで、買い手が、"私たちはハウスナンバー2を選びました"とか答える。
で、画面が変わって、いきなり30日後とか3ヶ月後とかになり、カメラがお宅拝見。
この部屋は前はこうだったけど、私たちはこんなふうにアレンジしましたってなお披露目をしておしまい。
30分の番組だけれど、内容濃くまとめられている。なんとなく家探しとはこういうものなんだろうなーとこの番組から知識を得ていた。大間違いだった。

だれもこの空白の30日なり3ヶ月なりのことを話してはくれなかった。
家を選びオファーを入れるのは簡単、それからが大変。
さて、このTVではみせない30日間の間に買い手はローンの本審査、家の検査、家の査定、家の保険などなどをこなしていく。

10/31に銀行からOKをもらった次の日さっそくローンに本審査の書類にサイン。50ページ以上ある。これを読まずにサイン。
ここにサイン、ここにイニシャル、ここに名前、と言われたとうりにやっていく。1ページずつなど読んでいられない。
まさかこんな大金がからむ書類を読まずにサインなんて有り得ないと、一応書類は家にもってかえった。
でも、結局読もうが読むまいが一緒。家が欲しければいわれたとおりサインしろという銀行の要求をのまざるを得ない。
この時点で立場逆転をおもいしった。
ローンを組む段階になるともう買い手はお客様ではなく債務者。 現実のキビシサを知る。
しかも、家を30日以内にクローズしないといけないので、今さら他のローンなど探している時間はない。

このサインをした書類と仮審査で提出した書類の一番新しいものをローンオファイサーに渡す。ローンオフィサーはそれをプロセッサーに渡す。この人が書類を確かめたり、雇用履歴を確かめたりする、それをアンダーライターという人に渡す。このアンダーライターが最終的にローンをOKするかどうか決まる。仮審査にパスしたからといってOKされるという訳でもない。

つづく

家のはなし ショートセールの巻

さて、9/14にオーナーが私たちのオファーをうけいれてくれたのはよかったが、これといってすることがない。ただ、待つばかり。
ショートセール物件なので、銀行に一発OKをもらえるようなオファーを書いたのでオーナーはすんなりOKしてくれたけど、はたして銀行はいいと言ってくれるだろうか?と悶々とする毎日。

ちなみに、ショートセールや抵当物件だからといって安く買いたたけるわけではありません。競争率も高いし、よっぽどいい条件を提示しないと銀行が許可してくれないかもしれないし。 さらに、余計な時間がかかるかもしれにしと、心配の種がふえるので、私たちは近所で似た家の売値などを照らし合せて、そこから90万引いた額を提示。
でも、名義かきかえ、仲介、保障、などなどの経費諸費は私たちが払うということにした。 買い手の手持現金が足りないと売り手に経費諸費を半分負担するよう聞くこともできるが、私たちの家はショートセールだったので、なるべくクリーンにスムーズにいくよう、余計なことは要求しないようにした。

結局銀行から売買の許可がおりたのが10/31。1月以上かかりました。
その間、"あぁ私の家(まだこの時は私の家では無かったけど)どうしてるかなぁ"とストーカーのごとく何度も家をつけまわし。 通勤の行き帰りにちょっと様子を見て行こうとか、雨が降った時も心配だから様子を見に行ってみたり。 まだ、私の家でもないのに、雑草抜いてみたり。 どうしてるもこうしてるも、家なんだから。。。と分かっているのだけど、ストーカーの日々。

私が聞いたところ、早い人で2週間で銀行から許可が出たという人がいたけれど、やっぱりレアらしい。
あと、長い人だと半年まちとか。

さて、銀行から許可がでてからが大忙し。

つづく

このミステリーがすごい！

宝島社の『このミステリーがすごい！ 2011年度版』が発売。
一作も読んでいない。。。
7月以来家のことしか考えられなかったので、本も手につかず。 家は本当にエネルギーが必要。
特に10月、11月なんて2回繰り返した気分。全然カレンダーが先にすすまない感、悶々としていた。

国内編
１位　　「悪の教典」貴志祐介　　
２位　　「写楽　閉じた国の幻」島田荘司
３位　　「叫びと祈り」梓崎優
４位　　「隻眼の少女」麻耶雄嵩
５位　　「シューマンの指」奥泉光
６位　　「マリアビートル」伊坂幸太郎
７位　　「水魑の如き沈むもの」三津田信三
８位　　「小暮写真館」宮部みゆき
９位　　「アルバトロスは羽ばたかない」七河迦南
１０位　「綺想宮殺人事件」芦辺拓
１１位　「丸太町ルヴォワール」円居挽
１２位　「死ねばいいのに」京極夏彦
１３位　「神の棘（1・2）」須賀しのぶ
１４位　「ダブル」深町秋生
１５位　「北帰行」佐々木譲
１６位　「硝子の葦」桜木紫乃
１７位　「こめぐら」倉知淳
１７位　「琉璃玉の耳輪」津原泰水（尾崎翠原案）
１７位　「エウスカディ（上下）」馳星周
２０位　「灰色の虹」貫井徳郎
２０位　「貴族探偵」麻耶雄嵩

京極夏彦と奥泉光 のシューマンの指は評判がいいようなので買おうかなと考え中。
あと、水島ヒロの本もちょっと気になる。

家の話 ローンの巻

話が逆になってしまった、本当だったらローンが先にくるはずだった。

家を探しはじめる前にほとんどの人がローンの仮審査を申し込む。

基本的に必要なのは、2ヶ月分の給料明細、2年分の税金申告書、
3ヶ月分の銀行口座の詳細(全ての口座)、身分証明書、2年分の働き先のインフォメーション、など。
これらを提出して、銀行もしくは融資先から仮審査パスの証明書をもらい、初めて家探しをする。
この仮審査自体は1日もかからない(人によりけりだろうけど)。

わたしちはバンクオブアメリカにお昼ごろ申請に行って、その日の夕方ごろにはEーMAILでOKをもらった。
オンラインでもできるのだが、ちょっとドキドキだったので実際にオフィスに行って申請。
その際、あるだけの財産書類を持ってきてといわれた。証拠があればあるだけいいらしい。

申請のさい、どれくらいの融資がいるのかと聞かれるのだが、
私たちの場合、その時すでに欲しかった家があったのでその価格を言った。
これは間違いだった。 結局その家は買うことができない上に上限をUPしたので新しい証明書を頼まなければいけなくなった。最初から私たちが受け取れるMAXの融資額の証明書とその額から100万単位で低くした額の証明書を頼むべきだった。 この証明書には実際毎月の支払い(税金、保険、ローン)額や頭金なども細かく載っているので大変便利だった。

普通、家を探しはじめる前に予算を設定しておく人が多いと思う。
私たちもだいたいのところは考えておいた。
でも、その設定した価格内で家を探しはじめると、がっかりすることといったら。
こんな家しかかえないの?とイヤでも現実が見えてくる。
結局多くの人がなにかしら妥協して家を買うことになる。
ロケーションか家自体か値段か。 私たちが妥協したのは値段だった。

つづく

家のはなし ー オファーするの巻PART3

かなり前の話になって申し訳ないが、9月の上旬にさかのぼる。
2件目の家がダメになってすぐの週末、またまた家探しに費やした。
この時点で30件以上家を見たとおもう。
10件に1件の割合でオファーを入れていることになる。
さて、この家も例にもれずショートセールという問題物件だった。

ショートセールというのはオーナーが銀行から借りている金額より現時点の家の価格が下回っていて、毎月家のマーケットの価値以上のローンを支払っている。
例えば3年前1000万で家を購入したとする。でも、家の価値がさがり、今現在では50%さがって500万の値段しかつかない。でも、銀行から借り入れたのは1000万。
3年前の金利も高く、毎月のローン支払いもむずかしい。
オーナーは銀行に500万で家を売っても良いかと相談する。銀行が認めて初めて家の売買の話が進む。実際借りている金額よりショート(短い)ゆえにショートセール。
実際のプロセスは全然ショートではない。

この家マーケットにでたのが1年半前、その間に3回売買契約が交わされたが、3回とも買い手が銀行の認可を待てず30日から60日後に契約解消となっている。
その度にマーケットに戻され新たに買い手を探しているという物件。

3度目の売買契約が破棄され、8/26にマーケットにもどってきて、私たちが家をみたのが9/10、翌日9/11にオファーをいれて、9/14オーナーがオファーを受け入れ。
普通ならこの後すぐ、購入にむけてプロセスが進むのだが、ショートセールなので銀行にお伺いをたて、認可まちをしなければならない。
ここからが長い話になる。

つづく