★不動産の物権変動 基本

★不動産の物権変動　基本

原則として、売買や贈与をすればそれで所有権は移動します(176条)。

しかし、不動産を買った人が売った人以外に（もらった人がもらった相手以外に）所有権を行使するにはそれだけではダメです。それには登記を必要とするからです(177条)。

誰かに所有権を主張するにはどうしたらよいのか、という問題を対抗問題といい、買主以外の第三者に所有権が主張できることを、第三者に対抗できるといいます。

そして買主が第三者に対抗するためには、一定の条件が必要です。その条件を、対抗要件といいます。不動産の場合は、対抗要件は登記です。





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専任媒介契約

１専任媒介契約の有効期間は３ヵ月を超えることができず、これより長い期間を定めた場合は
３ヵ月に短縮されます。

２専任媒介契約の有効期間は、依頼者の申出によって更新することができますが、更新には
当事者双方の合意が必要です（自動更新の特約も無効）。よって正しい肢です。

３専任媒介契約は、他の業者に重ねて媒介・代理の依頼をすることができません。

問４・都市計画事業の認可

問４・都市計画事業の認可の告示があった後においては、当該都市計画事業を施行する
土地内において、当該事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更を行おう
とする者は、都道府県知事及び当該事業の施行者の許可を受けなければならない。







解答４×・都市計画事業の認可の告示があった後において、当該都市計画事業地内で当該事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事の許可が
必要です。施行者の許可は不要で誤りです。

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FP・過去問演習

過去問を解く際には、是非時間も実際に計ってみましょう。

間違えた問題は付箋やマーカーなどでチェックして復習しやすくするのも作戦です。

間違えた問題を集めて、壁に貼っていつでも見れるようにするということを私はやっていました。

体調管理に気をつけて頑張りましょう。

問題１．宅地建物取引業者Ａ：：違約金

問題１．宅地建物取引業者Ａは、自ら売主として売買契約を締結したが、履行の着手前に買主から手付放棄による契約解除の申出を受けた際、違約金の支払を要求した。



解答１．違反する。宅地建物取引業者が自ら売主として売買契約を締結した場合、履行の着手前に買主から手付放棄による契約解除の申出には、何ら違約はなく、違約金の支払を要求すると、宅地建物取引業法の規定違反となります(業法39条2項)。

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問２ 取引主任者が、

問２　取引主任者が、刑法第204条の傷害罪により罰金の刑に処せられ、登録が消除された場合は、当該登録が消除された日から5年を経過するまでは、新たな登録を受けることができない。






２解説：×・・・第六十八条の二第一項第二号から第四号まで又は同条第二項第二号若しくは第三号のいずれかに該当するとして登録の消除の処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に登録の消除の申請をした者（登録の消除の申請について相当の理由がある者を除く。）で当該登録が消除された日から五年を経過しないもの （宅地建物取引業法18条1項6号より）本肢の場合は、罰金を支払えば、問題ありません。

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問３・特定用途制限地域

問３・特定用途制限地域は、用途地域内の一定の区域における当該区域の特性にふさわしい
土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を
補完して定めるものとされている。






解答３×・これは特別用途地区の定義です。特定用途制限地域は、用途地域が定められていない
土地の区域（市街化調整区域を除く）内において、その良好な環境の形成または保持の
ため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるように制限すべき特定の
建築物等の用途の概要を定める地域をいいます。よって誤りです。

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固定資産税課税主体

固定資産税課税主体

固定資産の所在地の市町村

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1. 各共有者は

1. 各共有者は、共有物の全部につきその持分に応じて使用できる

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問題（３）宅地建物取引業者

問題（３）宅地建物取引業者が、依頼者に交付すべき書面には、必ず媒介契約の解除に関する事項を記載しなければならない。







（解答３）正しい。依頼者に交付すべき書面には、媒介契約の『有効期間及び解除に関する事項』を記載しなければならない。これには例外はない。

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