土地の担保

借り入れ、個人の住宅ローンでも同じですが「土地」が支払い保証の担保になります。商売では、借り入れだけでなく仕入れ先に対して「支払い債務」の保証に、土地家屋が担保として押さえられます。担保が付いているかどうかでその会社の財務内容が判断できます。法務局でその会社の土地社屋の登記簿「閲覧」に行けば、担保は登記されていますから簡単に解るのです。しかも、担保には。１位から～数位まで順番に担保をつけた先が記入されているのです。普通、銀行の担保が１位です。複数の取引銀行がありますから１位から２位３位までくらいが銀行。もし、仕入れ先が１位とか、２位だとその会社は非常に危ないと判断します。土地社屋が満額担保になっていて債務に不足がある場合は「売掛債権」も担保になります。売掛金を押さえるのは登記ではなくて「公証人役場」で作ってもらう「公正証書」となっています。公証人役場では主に「土地家屋」の借り入れ期間２０年とか、「遺言書」とか「後見人選定」とか、実用新案に変わる新案件実施日の「確定日付」等があります。私の親友の会社が倒産寸前でした。友人は肺がんでなくなる直前！長男が相談にやってきました。中小企業の経営者は「土地も家」も保証に出して命がけで会社をやっていますから、倒産すると「土地も家も」取られ丸裸になります。そこで、若社長に、先代の土地や家は仕方が無いが「息子であるあんたの土地・家も仕入れ先に保証に取られるので、明日にでも、あんたの奥さんに生前贈与を打って登記しておくように・・・。」アドバイスした事があります。奥さんのものには手が出せないのです。今日は、近所のスーパーのご夫婦を誘って初めての「パークゴルフ」に行きました。写真は、沖縄旅行でもらったミニパイナップルです。

売るつもりで買う

「土地」を買う事になったら、その土地は孫子の代まで持ち続けるつもりで買うのは、余程の理由が無ければ買ってはいけません。一般的に云って「土地」は「売るつもりで」買うのがいいです。つまり「売れる土地」であれば値段がつくのです。売りに出しても、何ヶ月も何年もかかる土地は「評価」が低いからです。つまり、換金を急ぐ場合は大幅に値下げしないと売れないのです。以前得意先が土地を売りました。「金策に困って」売った・・・と、見た会社は手を引きました。私は、直接その社長に会い土地を売った理由を教えてもらいました。「はーさん、あんたはサラリーマンじゃ。サラリーマンは土地をよう買わん。支払いきれなきゃー売れば良いだけの事」「経営者は良い土地がでたら、思い切って買う。何かの事態で現金が必要になった時にその土地を売って支払いに充てる。」「だから、売りたい時、すぐに売れる土地しか買わん」・・・でした。設備に４億かけたのですが、この不景気な時に４億のハンデーを持っていたら、「営業」が戦い負ける。だから、土地３切れを売って４億全部支払った！・・・でした。私は、取引を継続しました。土地を買うなら国道に面して「間口」が広いのか、住宅地なら「角地」だとか、交通に、買い物に「便利」だのか・・・色々あるけど、「すぐにでも売れる土地」なら借金してでも買うと云っていました。以前、中津川の奥にある製紙会社が行き詰まりました。今は、合併されて売却されていますが、その当時、１０万坪の土地の銀行の「担保評価」はゼロに近い物だったと聞いた事がありました。つまり買う人が居ないので「借り入れ」が出来なかったのです。私の今の１２０坪の下の畑が此れなんです・・・道幅が狭くて手押し車しか入れない、、自動車が入れないので耕耘機が使えない、水も無い。百姓に向かんし、住宅にも出来ない土地です。高知市の親戚の畑ですが、私しか使う人が居ないのです。夕顔が綺麗でした。

沿岸部の地震地価

高知県沿岸部・室戸町の住宅地は前年比－１３,７％、土佐清水町・足摺の地価は－１１,１％、高知市の住宅地地価は－９,４％、商業地は９,９％。高知市一番の繁華街「はりまや町」の地価は１平方メートル当たり２５万円、昨年は２８,８万でしたから、坪当たり１１万５千円の下落です・・・しかも、買い手はありません。高知大丸がある中心のアーケード街「帯屋町」は、２８,４万円・平方メートルで、昨年は３１,５万円。坪当たり９万円の下落です。住宅地は１１年連続の下落でしたが,南海大地震の予測が現実味を帯びて来て海抜２～５メタークラスの多い町なんで大打撃です。今日は、津野町から高知市まで出かけました。往復の距離８０キロ、７月の２０日に車検を受けたマイカーのハンドルの「パワーステアリング」のホースが破損して油漏れ（車庫に油が落ちた跡）、ステアリングの油が切れて異音が出てます。一昨日山道でUターンする時に「グルグル・・？」と云う異音が聞こえ、ハンドルが重かったです。異音がして、重いだけですが気になって「須崎市」のデイーラーの支店に持って行くと「油漏れは止まりません・・・破れた油圧ホースの交換をしてください。オイルは足しておきました。」「車検後２ヶ月ですから、車検を受けた高知市の店の責任者に電話しました。此処ででやると４万５千円ほど掛かりますから高知市に行ってください。」でした。結論は、「車検を行ったばかりなので、ホースの部品代だけをお支払いください。」修理代は、オイル代も取らずホース代金の１,９万円のみでした。半分ですんだので、早く破れてくれてラッキーでした。待ち時間中は代車を出してもらい「高知市美術館」にシャガールと、横尾の絵を見に行きました。高知県津野町発行の高齢者カードで二人とも無料、なんだか申し訳なくなった次第です

固定資産

固定資産の内土地の価格が毎年のように下落しています。高知県では、商業地は２０年連続で下がり続けています。特に今年は沿岸部の土地の下落率が大きい。確実に津波が来る土地への影響です。今のうちにと・・・売り手ばっかりで、買い手なんか無いです。昨日は二つのニュースを書きましたが、今日も二つのニュースです。一つは、京都の最高級印刷物専門であった印刷会社「日本写真印刷」が痛みました。「印刷技術」の延長線上でパソコンや携帯電話の「コンシューマ・エレクトロニクス」関連事業に打って出、大成功をおさめていましたが、この一年で、この事業が命取りに成ってしまいました。昨年の売り上げ１１８０億円は、この期８００億円になります。受注不振、価格下落のためです。韓国や台湾にやられてしまいました。赤字は２７０億円にもなり、工場閉鎖で、７００人の人員整理です。工場閉鎖の「固定資産減損」は、７８億円、退職金等で３４億円も赤字になります。株価は７月に１６００円でしたがこの九月に１０００円になりました。回復不可能！未だ下がるでしょうね。もう一つは、寝屋川の自宅に近い「近鉄百貨店・枚方店」の閉鎖です。近鉄百貨店の決算は、枚方店の固定資産減損で９８億８千万円の損がでます。２０１２年２月の決算では「利益予測が１５億の黒字」でしたが、「１３１億円の赤字決算」となります。この１０年間で売り上げは半分に落ち込んでしまッたんで、来年２月限りで見切りを付けるそうです。写真は、シュウメイ菊（貴船菊）。

残念な二つのニュース

一つは、ANAの乗務員６０００人のマニュアルが「紙に印刷した３冊の手引書」だったのが{IPAD}に変わるそうです。常時携帯で３冊の重さは２,１キログラムもありましたが{IPAD}だと、僅か０、７キログラム。しかも、「動画」でも「音声」ででも使えるとあって・・・此れには、紙はかないません。印刷物でなくメデイアで見る事になります。二つ目は「理想科学」の「プリントゴッコ」の完全撤退ニュースです。１９７７年から「ステンシルペーパー」の「紙」の版で印刷していましたが２００８年に販売終了、消耗品だけだった在庫・供給も２０１２年末で終わるそうです。ステンシルペーパーは、戦前・終戦後当時ロウ引きして、ガリ版で刷って学校の答案用紙に利用されていましたが、文明が進んで「コピー機」に置き換わってしまいました。今は、後進国の「電気の無い国」の学校関係で需要があり、輸出しています。ステンシルペーパーではないですが、この製紙技術の転用開発で「絶縁紙」が使われています。リチュームイオン電池」等の、セパレーターです。薄い和紙は、微細孔があり、熱に強いので、大量生産される「フィルム絶縁体」よりは「安く」て、フィルム物と違って「熱で溶けない」ので「穴」を塞ぐ事が無い優れた特徴があります。高知県の１５号台風はかすり傷でした、写真は朝の物です。