サラリーマン大家としての苦労．．．

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やはり大家業をやっている誰しもが、何かといろいろな問題に直面しているんでしょうね。

そして苦労に苦労を重ね、何とか発生した問題をひとつひとつ解決し、日々大家業に専念しているのかと思います。

まっ、自分もサラリーマンをやりながらではありますが、一応大家でもありますので、大家業を行っていて、それ相応の苦労もあれば、喜びもあります。

しかしサラリーマン大家では、とにかく時間的にも余裕は無く、やらなければならない事、やりたい事、試してみたい事など、いろいろとありますが、サラリーマン業務中心の日々のため、大家業では「やらなければならない事」だけしか出来ていません

当然仕事以外にも、自分磨きのためにも時間は使いたいので、その分も余裕はありませんが．．．

たぶんサラリーマン大家の方は、ほぼ自分と同じ状況なんでしょうね？？？

しかし大家業って、簡単そうに見えて実は相当苦労があります。

物件に入居者を入れてしまえば、「はい！完了」何て事は無く、その後も何かと問題は発生して来ます。

自分はつい先日まで、とにかく入居者募集をしてくれる仲介不動産屋をリスペクトしていましたが、現在はそんな気持ちは全くありません

なぜなら、結果的にはどこの仲介不動産屋も根っから賃貸人、賃借人の事など一切気にする事無く、とにかく仲介手数料、広告費さえ貰ってしまえば、後は当人同士で何とかしてね！！！の構えです。

まっ、当然と言えば当然なのですが、これが管理までお願いしている物件の管理会社兼仲介不動産屋でも同じ事が言えると思います。

結果的には、仲介不動産屋から言ってみえば、あくまでも物件はオーナーの物であり、自分の会社の資産では無いため、管理をやるのも管理費用はオーナーから貰っていますが、大した働きはしないでしょう．．．

と言うより、したくないでしょう。

このように大家業と言う大きな括りの中の少しの箇所だけを見ても、問題が出てくると言う事は、やはり大家業、簡単そうに見えるかもしれませんが、とんでもなく苦労のかかる商売です。

決して、サラリーマンが簡単に出来る商売だとは思えません。

退去時、敷金清算問題

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今日はコメントを頂きました「とみさん」からの問題について、ブログアップをしようと思います。

http://www.ooya-to.com/thread/135/

自分も、つい先日このコミュニティサイトにある「とみさん」の「韓国人（駐在員）との敷金問題」を読み、まさに去年末に当方でも発生した、韓国人大学院生の退去時の事を思い出しました

しかし今回ご連絡頂いた件は、当方が経験した以上の状況です。

確かに日本人と外国人とでは、慣習等の相違により、居住空間に対する使用方法に相違もあるかもしれませんが、ここはあくまでも日本！！！

外国人だからと言って、自国の慣習通りの生活は当然許されるわけがありません

あくまでも日本のルールにしたがって生活すべきでしょう。

今回、賃貸していた物件の賃貸条件は詳しく分かりませんが、相談している内容だけで判断すると、預かっている「敷金」以上に原状回復費用が発生してしまう事は容易に分かります。（破損、善管注意義務違反等による修繕費）

今更の話しになってしまいますが、このような状況が少しでも予測出来ていたら、賃借人側に付くであろう「敷金診断士」等の第三機関に仲介に自ら連絡をし入ってもらっておいた方が良かったと思いますが、ここまで物件が破損しているとは予想もしていないですよね．．．

これはアドバイスにならないかと思いますが、自分が「とみさん」の状況のように賃借人から弁護士を立てて訴えられたら、確実に自分も徹底的に戦う意思を持って臨みます！！！　　（賃借人が弁護士を立てて来た事は、自分に問題があったから、先に手を打って賃貸人を黙らせているだけでしょう）

しかし「とみさん」が私同様、サラリーマン大家であった場合、とにかく時間が取れないのが問題になりますが、賃借人が訴えて来た以上、逆にそれをラッキーと思い、裁判を行い、取れるものは取り、納得の行く着地点を求めた方が良いと思います。

このまま次の手を打たなければ、今の物件にも手を付ける事が出来ず、とにかく次に進む事が出来ません。

「とみさん」も、今回の事で気持ち的にも、相当むしゃくしゃする事が多いと思いますので、自分の見解としては今回は徹底的に攻める事だと思います。

これは外国人だけに言える事ではありませんが、やはりこのような問題が起こる可能性は日本人以上に外国人の方が明らかに多いと思われます。

当方も中国人とゴタゴタしている最中ではありますが、完全に話し合い等と言うものでは無く、常に共に喧嘩腰になっています

今後、韓国人、中国人は確実に入居お断り！！！　他外国人は少々検討と言う感じで対応しようと思っています。

やはり一回このような経験をすると、二度と入居させたくないですから。

「とみさん」の場合、相当苦労をしていると思いますが、家族で協力して、何とか今回の問題を乗り切ってください！！！

応援しております。

やっぱり、やりやがった！！！

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今日から「第１ビル」に一時的に駐車を認めていたバイクの撤去日でした。

駐車の禁止を連絡してから、約二週間が経過しますが、やはり駐車場を借りていなかったようです

まっ、予想はしていましたが、ここまで的中してしまうとは．．．

バイクが駐車してある事を確認し、至急対象者の携帯に連絡！！！

しかし、完全に無視です。

その後、数回携帯に連絡をしましたが、いっこうに出る気配が無いので、直接部屋に乗り込む事になりました。

こういった問題等が発生した場合、自己管理だと自らが解決に向かえるため、融通が利きますね。

これが管理会社にお願いしていたりすると、全く話しは前に進む事が無いと感じます

部屋に行き、呼び鈴を押すと中から居住者である中国人が出てきました。

早速、今回のバイクの駐車の話しをすると、何を血迷ったか入居当時から大家の母親に許可を得て、駐車しているため、今回の撤去には応じられないとの事．．．

まっ、予想通りの展開です。

とにかく大家の母親から許可を得ているとの一点張りのため、直接大家の母親を含め、話しを行う事になりましたが、母が一時的に許可をしているもので、今回の場合は撤去しなければならないと話しをすると、次は不動産屋から許可を得ていると来ました

いやいや、どこまで往生際の悪い事か．．．

まっ、これも予想通りの展開ですが．．．

結果的には、不動産屋に許可を得ているんだったら、不動産屋を連れて来て俺に説明しろ！！！と言う事で、不動産屋を連れて来て説明するまでは、一時的にでも撤去させる事になりました。

まっ、重説にも「駐車場」は無しと謳われており、尚且つ内見、そして契約時にも当方が契約に同席していた事まで忘れているのか？？？

さすがに中国人。

我々、日本人の好意を無碍にしてくれますね

完全なる人種差別に聞こえるかと思いますが、これも彼らが日本の慣習無視のライフスタイルに問題があるのだと、今回はつくづく感じております。

前回の韓国人の学生といい、今回の中国人といい、今後外国人の入居は無しの方向で考えざるおえません！！！

一応、契約完了．．．

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昨日の入金額不足について、本日仲介不動産屋より朝一で連絡がありました。

結果は、賃借人の入居日に直接入居者から差額分を頂いて欲しいとの事

はっ？？？

なぜ？　仲介した君達が初期金銭の授受をしないの？　差額分だけって当人同士でやれってどういう事？

と言う事で、今日、もしくは明日中に仲介不動産屋名義での振込情報を頂けなければ、今回の契約は解除するという事にしました。


さすがに、仲介不動産屋もこのような事を大家から言われれば焦りますよね

しかし、これが普通の取引でしょう！！！

不動産屋は仲介を行う事により、賃借人から仲介手数料を取り、尚且つ賃貸人からも広告費用を取っているのですから、当然の仕事内容です。

本当に今日朝一の回答には驚きました．．．

完全に業務放棄ではないでしょうか？？？

結果的には、大至急！！！仲介不動産屋より差額分の家賃を月曜付の振込で頂く事が出来たので、契約書にサインをしました。

しかし、こんな初歩的ミスをしながらも、引っ越し当日に金銭のやり取りを当人同士で行ってくださいとは、どの面下げて言えるのか不思議なものです

本当に頭の悪い仕事をする人達です。

不動産屋の従業員って、こんなレベルの低い人間の集まりなんでしょうね．．．

まっ、しょうがないか．．．

一応は、その従業員を上手い事使って行かなければ、不動産投資も上手い事行かない訳ですから。

これからも、上手い事使って行こうと今回つくづく感じました

不動産投資をしている方々も、仲介不動産屋、管理不動産屋の対応の悪さに嫌気をさす時があるかと思いますが、上手い事言ってやれば、ほいほい良い仕事をする事も、たまにはありますから不動産屋との駆け引きも必要かと思います。

まずは、疑ってかかる事が重要でしょう！！！

おいおい、少ね～じゃね～か！！！

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いよいよ、来週から「第２ビル」に新たな入居者が引っ越しして来ます

当初予定していた家賃からの値下げはあったものの、何とか４月中に入居者の確保に成功する事が出来ました。

そして昨日、仲介をしてくれた不動産屋から賃借人、連帯保証人の署名押印済みの契約書を預かり、再度内容の確認をした後、署名押印をしようとしたのですが、どうやら仲介不動産屋から入金された金額が少ないのでは？？？と大家の母親から連絡がありました

計算書は先行して頂いてはいませんでしたが、だいたいの入金額は当然分かるため、いくらくらいは入金されているはずだとは、大家の母親には伝えておきました。

しかし、入金額は全く少ないとの事．．．

おいおい！！！　またやったな！！！　と思い、契約書と一緒に同封されていた計算書を確認すると、完全に４月の日割り家賃が足りません

本当に算数が出来ないのも、どうなんでしょうか？？？

その割には、いっちょ前に「広告料」は取っているし．．．

その後、当然「契約書」への署名押印はする事無く、不動産屋に連絡をし、計算書に誤りがあると伝えるのと同時に、土日に残金の支払いが当方に出来なかった場合には、来週頭の入居予定日には「物件の引き渡し」は行わない旨、警告しておきました

以前に使っていた不動産屋もそうでしたが、なぜ？？？　小学生でも出来るような算数が出来ないのでしょうか？？？

まっ、土日に入居者さんに追加請求出来ないようであれば、仲介不動産屋が立替、もしくは自腹を切れば良いだけですが。

本当に不動産屋も、たいしたリスクも背負わず商売しているのですから、やるべき事はきちんとやるべきでしょう。

ん～～～、重説、契約書は標準フォーマットを使用しているはずですから、チェックポイントは少ないはず、ざっと確認すれば、おのずとおかしな部分が浮いてくると思うのですから、後は一番重要な金銭に関する計算書に誤りが無いのか、確実に確認すべきかと思います。

流れ作業で重要な「契約」を適当にやられていては、賃借人も賃貸人も困りますよね

まっ、当方に落ち度は無く、不動産屋の完全ミス、そして賃借人への相当なる迷惑．．．

さて、この土日で対応は可能なのでしょうか？？？

どうやら賃借人は土日仕事のようですから、不動産屋が立替でしょうね。

みなさんも仲介不動産屋、管理会社は完全に信用してはいけません！！！

表向きは良い顔していても、腹の中は「真黒」でしょうから！！！

そして今回は、物件管理面に関しても、仲介不動産屋に確認したい事があるんですよね。

別に仲介不動産屋に管理を任せた覚えは無いのに、勝手に入居者から「管理費用」の名目で金銭の請求を行い、重説、契約書等に当社と肩を並べて管理会社として表記されている意味合いについて確認しようと考えています。

決して、君らに管理を任せた覚えは俺には無いんだけどね！！！

中途半端な管理をされては、当方に迷惑なだけです

しかし、いろいろと素人賃借人から、あれや、これやと金銭を巻き上げますね

もう少し、消費者のために動く事も不動産屋に取っては必要ではないでしょうか？？？

不動産屋で、適当な営業トークで客付けしている方！！！　本当にそのような仕事で生きがいを感じますか？？？

賃借人、賃貸人共に喜んで頂く仕事に専念していれば、おのずと自分のインセンティブも、ついてくるはずですよ！！！

人の役に立つ事を、まずは優先すべきかと感じます。

さて、どうしようか？考えものです．．．

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「第１ビル」の一室が３月上旬に行われ、その後入居予定者の確保は入居者ずてにする事は出来たのですが、リフォームの完了時期もきっちり確約出来ないとリフォーム会社から連絡があったため、その部屋への入居予定者には申し訳無かったのですが、キャンセルさせて頂きました

まっ、入居予定者に若干の不審点が多少あった事もあり、今回は断って正解だったと感じており、月家賃も格安で出しすぎてしまった感はありました

仮にリフォームを大規模に行った場合、２社のリフォーム会社共に約２００万円のリフォーム費用が掛かるとの事．．．

今まで通り、おばさんが無理してでも住んでいてくれれば良かったのに．．．

さすがに２００万円からのキャッシュアウトを回収するためには、２年は必要になるでしょう。

しかし２年でペイ出来れば、良い資金投下になるのかな？？？

当社物件も、その部屋以外は全て入居者有りの状況なので、８月頃までに方向性を決定し、対応して行こうと考えております

前回の「第１ビル」テナントのリノベーションの時は、大至急と言う感じがありましたが、今回はボチボチという感じでいます。

油断しすぎなのかな？？？

駐輪場、バイク置き場の問題．．．

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近所の賃貸物件、分譲物件共に同じ現象が発生しています。

それは駐輪場、バイク置き場の確保が出来ず、歩道に違法駐車している物件が大多数存在する事です

特に目に付くのは、分譲マンションの場合、一世帯（一部屋）に１台の駐輪スペースしか確保されておらず、結局は家族数名で自転車を所有するため、歩道への違法駐輪です。

いやいや、本当に多いんですよね．．．

当物件は駐輪場のみの無料提供をしておりますが、一応一世帯２台までを認めております。

そして近々の問題としては、「第１ビル」の一部屋の人がどうしてもバイクを駐車させて欲しいと入居時に言ってきましたが、一時は断る事にしたのですが、相当困っているとの事（結果的には駐車場代、けちっているだけ）で一時的に使用を許可しました。

しかし最近「第１ビル」のスペースに、バイクも置かしてもらえないでしょうか？と交渉してくるお客さんが増えて来ていますが、断固拒否です

まず、お客を説得すれば、その問題も解決するのですが、現在一時的に認めているバイクを他の入居者が目にした時に問題が発生しそうですので早いとこ撤去しなければ．．．

一応「第２ビル」への入居者は、共にバイクを置きたかったようなのですが、一組は諦め、もう一組は他に駐車場を借りたようです。

まっ、バイク駐車場は月７,０００円ほどで借りる事も出来るので問題は無いと思いますが、結構な出費ですよね。

現在、駐車を認めている方にも４月１１日以降駐車していた場合、撤去する事を伝えてありますが、日本国籍の中国の人なんですよね。　言われた事を、きっちり聞いてくれるのでしょうか？？？

さてさて、普通に言われた通り駐車場を見つけるのか疑問ですが、４月１１日の夜は注視しておこうと考えております

まっ、止めたら、私が何を言ってくるのは分かっていると思うので、無視はしないと思いますが、どうなんでしょう。

仮に無視したら、またいっちょ行ってくるか！！！って感じです。

やはり「不動産管理」、出来ればスマートに仕事はしたいものですが、スマートじゃない場合の方が多くなりますよね．．．


結構自分、ガンガン攻めて行くの好きなんで、苦労に感じないのが人としての人情が無いように思えますが、これが我々の仕事です。

義理、人情等、不動産業務、不動産投資には、そこまで必要な物では無いと考えています。

これで当分の間は安定するのかな．．．

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「第１ビル」テナント部分のリノベーション完了後、自分は「第２ビル」からリノベーション物件に引っ越しをしました

１Ｆ部分と言う事、商業地域と言う事などと言う好条件ではありませんでしたが、本当に良いリノベーション物件が完成し、大変満足しています

一時は「テナント」での使用のために、内見者確保のため、いろいろな手段を使い不動産屋さんにお客の案内をして来て頂きましたが、全くの手ごたえ無し．．．

まっ、少し前から経済状況も低下、そして３月１１日（結婚記念日だったんですよね．．．）の大地震．．．

完全にテナントとしての評価は、ガタ落ちだったでしょう

そんな中、建築関連の弟を中心にリノベーションの話しを進め、実行！！！

本当に良い物件の獲得が出来、自分も大変満足しております。

このような言い方はありませんが、以前に購入した埼玉の一戸建て以上に、交通の便は最高！！！　住みやすさも快適です。

まっ、唯一の問題は日あたりだけでしょうか

ここは我慢ですよね。と言っても結構日は当たるんですよね。

しかし本当に当社は「テナント」事業から一時的に撤退出来た事には、多大な成果があったと感じています！！！

自分は約８０㎡のテナントに３ＳＬＤＫへのリノベーションを行い、自分の生活スペースにする事にしましたが、本当に「テナント」を持っているけれど、どうにもならない人は多数いるのだと、近隣を見ても分かります。

多少の手間、費用対効果にもよりますが、眠らせている「テナント」があれば、立地、広さ等の情報をメールで送信して頂ければ、多少なりともアドバイスは出来ると思います。

１００人いれば、１００人の今後の「テナント」の行く末の発想がありますが、まず「テナント」で上手く稼働させていくのも、そろそろ限界が見えて来ているオーナーも多いと考えます。

当社も一時は、今年の９月、もしくは来年の３月にリノベーション時期をずらそうとは考えましたが、このタイミングで行った結果、「第１ビル」の３０年居住してくださった部屋以外は、全て満室に成功しました

今期の８月決算までは、「第１ビル」の空室部分のリフォームは少し時期をかけて対応しようと思います。

そして何よりも「第２ビル」の内見者が今回１０組弱いらっしゃったのですが、１組を除いて全て新婚さん、婚約者と言う事に、今後の営業方法も見えて来たと感じています！！！

これは当社に取っても、建設前からターゲットにしていたお客さんでしたので、当たった事に対する喜びは大きいです

賃貸不動産投資、知らない方から見れば、何もせずにお金が入ってくる良い商売だと思われがちですが、ブログ等を行っている人は理解してくださると思いますが、知らない人の裏では、相当の苦労があるんですよね．．．

自分は、まだまだ３代目オーナーになってしまっただけの者ですが、これからは更に気を引き締めて従事して行こうと思います。

投資家の皆さん、震災の影響もあり、苦労も多いかと思いますが、希望を捨てず頑張って行きましょう！！！

先日、行って来ました！

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先月受講した「宅建実務講習」の修了証を取得する事が出来、必要書類をコツコツ集め、都庁まで行ってきました

いやいや、区役所で取得した「身分証明書」、法務局で取得した「登記されていないことの証明」の二書類は今回初めて知ることになりました。

しかし、いろいろな書類があるものですね。

久しぶりに新宿に行く事になったのですが、さすがに地震の影響もあったせいか、以前よりも人は少なかったように感じました。

都庁に到着後、すぐに自分の番になり、あっという間に手続き完了。現時点では、全く使用する事の無い資格登録のために、登録手数料の３７,０００円は少し高いように思えますが、しょうがないですね

今後、サラリーマン大家として続けて行くのか？？？　もしくは本格的に不動産業界に身を投じるのか分かりませんが、せっかく取得した資格なので、やはり登録しておいて良かったと思います

約一ヶ月後には、登録完了で主任者証が手に入りますが、写真はしっかりした物を使っておこうと思います。

実行する事は出来ませんが、どこかで無料でいいので、主任者として休日雇ってくれるところがあると勉強になるのですが、そんなところないですよね．．．

残念．．．

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「第１ビル」のテナントもリノベーション完了、そして空室になってしまった２部屋のうち１部屋は、数件の入居申込から１組の新婚さんに賃貸する事になり、もう１部屋についてもリフォーム後に即賃貸の流れになっていましたが、本日キャンセルさせて頂きました

その入居申込キャンセルの１部屋は、約３０年の居住の後、返還されたものです。

リフォーム後に即入居したいと入居者とも話し合いをしておりましたが、やはりと言うか、当然と言うのか、相当のリフォーム代金が発生してしまいます

当初は出来る限り、入居したいと話しをして来た方の要望に答えようとリフォーム会社と打ち合わせを行い努力をしましたが、やはり金銭的に、このタイミングで数百万円のリフォーム代金を捻出し、微々たる家賃収入を取得する事は、現在の当社に取ってリスクが高いため、時間をかけてリフォームを進める事に決定しました

まっ、当社のキャッシュフローの事も当然重要ですが、どうしてもその入居を希望している方の年収、そして連帯保証人が気になっていたのも本音です。

ん～～～、どう考えても年収が少なすぎ、そして連帯保証人になるはずの父親の住所、電話番号が分からないと言うのは気になります．．．

と言うより、一発間違えば「家賃滞納」の危険が、そこにはあります

過去一度も「家賃滞納」と無縁の当社で、「家賃滞納」は許す訳には行きません。

怪しき芽は、事前に摘んでおきます！！！

いやいや、年収が税込３００万程度あれば、連帯保証人無しでも何とか賃貸しようとは考えましたが、２００万円の年収では難しい気がします。

しかも両親の連絡先を知らないって、どういう状況なのか？？？

当社も、かなり焦りながらリフォームの話しを進めて来ましたが、ここは一度リフォームのタイミングを見直す事も必要な状況になったと感じています。

少しの間、この部屋が空室であってもリフォーム代金の方が遥かに高額のため、無理やりリフォームする気になれません。

やはりこのような部屋も発生してくるんでしょうね．．．