礼金、敷金問題って．．．

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しかし今後の不動産賃貸業は、どうなるのでしょうか？？？

関西の方では、礼金の返還に関して賃借人の訴えが通り、礼金の一部返還が認められたそうですし．．．

しかし自分個人の見解からすると、今回の礼金４ヶ月分（月家賃３万円、礼金１２万円）って何？？？って感じです。

って、関西圏だと保証金の慣習が強いから、言ってみれば保証金のような取り方していたのだろうか？？？　まっ、かなり特殊な契約だったんでしょうね。

しかし今回の賃借人って、あくまでも推測、たぶんですが、生活保護を受けていた人、若しくは、かなり生活に困っていた年配の人だと推測します！！！　（自分のプロファイルに、間違いが無ければ（笑））

まっ、今回のような礼金だとか、敷金の返還問題なんて、現時点の自分にとってみれば、どうでもよい話しです。

まず礼金。

皆さん、礼金を賃借人から頂いておりますか？？？　たぶんかなりの人が頂いていると思います。

しかし礼金を一ヶ月貰ったところで、その礼金って不動産屋の広告料に消えていくのではないでしょうか？？？

当社も以前は礼金を賃借人から頂いていたようですが、現在では一切礼金を頂く事を止めてしまいました。

礼金を取る！！！なんてなると、入居希望者もなかなか集まらなくなりますし、自分の持ち物件近隣では、ほぼ礼金を取る物件が多いため、逆に「礼金０」にする事で広告も目立ちます。

結果的には、入居を決めてくれた仲介不動産屋には、自前で広告料一ヶ月分支払う事になるのですが．．．

しかし、これも変な話しですよね

本来宅建業法では、仲介料は上限一ヶ月（賃借人+賃貸人）分しか取れない事になっているのに、「広告料」何て理由付けを勝手に行い、不動産屋は商売しているんですから。

まっ、しょうがね～～な、これも商売だから。

これから先、どんどん大家さんは月家賃以外の収入は得られなくなりそうですね。

しかも敷金までが、退去時に全て返還せよ！！！なんて言われてしまう世の中になりそうですし．．．

大家サイドも、如何にして自主防衛をするのか？？？が試される時かと感じます！！！

やっぱり、やらなんとまずいな．．．

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「第２ビル」の２部屋は２月末に一組が入居、そして４月上旬に一組が入居し、一応２部屋の入居者の獲得に成功です

今回は仲介不動産屋を新規にて開拓する事により、当方が考えていた通りの入居希望者の内見者ばかりでした。

やはり本当にポンコツな仲介不動産屋の営業マンでは無い限り、物件の雰囲気を見れば、どのような方がターゲットになるのか？普通に分かると思います。

しかし以前の仲介不動産屋は、本当に間抜けな営業マンでした

全く予想外の客を連れてくるばかりですから．．．

今回は２部屋共に、結婚をこの春に向かえる予定の入居者２組です

まさに「第２ビル」建設の際にターゲットとしていた入居者です！！！

このような人達を望んでいた事もあり、そして期待していた通りの内見者をドンドン連れて来てくれた仲介不動産屋には感謝です。

しかし今回２部屋の内見者は１５組程度あったと思いますが、１組を除いては全て新婚さん、婚約者との入居者と言う事でした。

そしてスカイツリーの影響もあるのか？？？　近所の物件にも相当内見者が多いようです

これで町が良い意味で活性化してくれると、本当に助かるのですが、まだまだこれから先の事は分かりませんからね。

そして「第２ビル」に気になる事があります

自分は夜、風呂上がりに「第２ビル」近所にある自販機でジュースを買い、「第２ビル」の近辺にゴミが落ちていないか？　不審者はいないか？等チェックをしているのですが、猫の糞がたまに外構等にされているため、至急撤去です！！！

撤去作業は奥さんがしてくれており、大変申し訳ないのですが．．．

やはり両部屋共に新婚さん。

朝一に外に出たら、猫の糞が落ちていて、おいにーがしようものなら、朝から気分はガタ落ちです

ここは外構をコンクリート加工をお願いしようと考えております。

やはりターゲットとしている入居者が入居者だけに、このような事でも大至急対応しなければならないと考えます。

野良猫がいないのが一番なのですが、そう言えないのが今の自分の住んでいる地域の問題です

もうここで物件は新築出来ないかも．．．

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ようやく４月になり、春らしい日が多くなりました

本当に良い季節がやって来ましたね！！！

しかし先月の大地震の影響で、そんな事を言っていられない人達が多数いる事を決して忘れてはいけません。

たまたま自分は東京におり、被害も少なく済んだだけの事であり、東北の方達は相当の苦労をなさっております。

自分に出来る事と言えば、多少の金銭による寄付をする事だけになってしまい、本当に自分の存在の小ささを思い知らされました

とにかく今は、自分に与えられているサラリーマンとしての業務、そして大家としての業務を行い、少しでも被災地への寄付が出来れたらと考えております。

そして話しは変わりますが、４月になり、暖かくなった事もあり、金曜の夜、土曜の昼間などに、ぶらぶらと近所から少し離れた区境まで足を運びます。　まっ、普通の散歩ですね。

自分は、この地に生まれ、そして育ち、一時期生まれ故郷を離れましたが、去年よりまた戻って来ました

そして感じた事は、以前は老人が非常に多く、若い人は相当少なかったのですが、今では若い人も相当数いると感じます。

そして何より感じた事は、同業他社である「不動産賃貸業者（大家）」が増えた事ではないでしょうか

増えたからと言って、自分の商売がやりづらいとは思いませんが、今後同一区域内に物件を新築する事も考えものだと感じております。

それでなくても「第１ビル」を中心に、裏に「第２ビル」、「第１ビル」目の前の通りと挟んで「木造一戸建て」。完全に物件が集中しており、管理を行うのには有利ではありますが、物件に役割を作らなければ、今後将来控えている「木造一戸建て」の使用用途変更も難しいと考えます

まずは、「木造一戸建て」の借地権の取得からのスタートになるのですが、ここは上手く話しを進めるつもりです。

しかし、次の手を打ったら、次の一手は全く違った趣旨を元に検討して行かなければ、事業も上手く行かなくなると考えられます！！！

自分としては人を雇ってでも、不動産屋、不動産管理会社を開設したいのが、本心なんですけどね。

もう仲介不動産屋にお願いしているのにも、正直疲れました

自分は、サラリーマン大家では無いですね．．．

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自分がブログを書いている理由は、ブログ開始時にも書いたように、あくまでも大家業を承継した事による業務の記録媒体でしかありませんでした

結果、今考えてみても「不動産投資」とは、一切無縁です。

自分が大家業としてやっている事は、大家会社の今後の経営方針の設定、会計税務関連等の対応がメインとなり、大家としての本来の業務は、ほぼやっていないような感じです

まっ、皆さんのブログでも「サラリーマン大家」何て言っていても、基本的には「不動産投資」がメインであり、その目標は「不労所得の確保、経済的自由の実現」ですよね。

誰でも夢は見る権利はあると思いますが、本当にそのような目標がそう簡単に実現するのでしょうか？？？

まっ、人それぞれの考え方があるのだから、それもありでしょうね

本当にたまにしか見る事はありませんが、不動産投資を行っている方のブログを自分も見る事があります。

いやいや、見てみると結構おもしろい物がありますね

とにかく皆さん「物件取得」のために、あたふた、バタバタ活動していますよね！！！

本当に関心します

自分も、そのくらいの意気込みでやらなければならないのか？？？

いやいや、やらなくても良いのでは？？？と言うのが自分の考えです！！！

なぜ？？？　自分に取って大家業が「不労所得、経済的自由」の入り口だとは考えられないからです。

たぶんいろいろな人が、いろいろな人のブログを見る事により分かる事が一つ、二つはあると思います。

それは何？？？

皆さん、大家業、不動産投資からの収入だけでは無く、別途書籍化を狙ったり、セミナーを開いたりと、別収入に力を注いでいる事です。

まっ、これが根っからの金持ち大地主では無く、所詮パッと出の大家、投資家でしかないんでしょうね

生まれながらに金持ちの人に勝つには、本当に凄まじい努力、そして時には人を騙すくらいの気持ちが無ければ上に上がる事は、何の商売をやっていても必要だと思います。

自分もいつか、このようなのんきな大家から脱却する時がくるのか？？？

それとも普通のサラリーマン管理人になるのか？？？

さて、どうなんだろ！！！

皆さんも、あまりガツガツ行くよりか、一度冷静になり、今購入した物件が１０年後、２０年後、普通に賃貸出来る物件なのか？？？　冷静に判断する時が来ているのかと思います。

まずは、利回りに振り回される事無く、現実を見てください！！！

今期が始まり、半年が経過しましたが．．．

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大家会社は８月決算のため、３月を終えたところで約半年少しが経過してしまいました

しかしサラリーマン会社も忙しく、尚且つ「宅建実務講習」、「敷金診断士試験」、「行政書士試験」と講習、試験勉強と多忙な毎日が続いているため、まったく月次決算処理をしておりません

さすがに７ヶ月分も溜めてしまうと、一気に経理作業をするのも時間も掛かり、複雑になります

まっ、これも自分の仕事．．．

今月中には、３月分まで完了しなければならないと感じています。

キャッシュフローに対してピリピリしている状況であれば、常に気にしながら確認しているのですが、今期は「第１ビル」テナントのリフォームも完了、「第２ビル」の新入居者もすぐに決定してくれたので、気になる点は、さほどありません

あえて言うなら、「第１ビル」の３０年もののリフォームを行うタイミングだけじゃないでしょうか．．．

しかし先月の東日本大地震の影響により、今後関東地方の行く末が心配だという事もあり、なかなかリフォームにも着手する事が出来ません

もしかしたら東京も避難地域になるかもしれませんし．．．

まっ、補修レベルの部屋でしたら、大至急修繕を行い賃貸に回すのですが、大規模リフォームともなると、そう簡単に手を出す訳には行きません

多額な資金投下をしたあげく、入居者の確保が出来なければ、とんでもない事になりますし。

まっ、動かす事が出来る物件は全て稼働させている事もありますので、ある意味「満室経営」ではないでしょうか！！！

やはりどんなに立地が良い場所でも、テナントは世間的な需要は、ほとんど無いのだと思います

まっ、こんな経済状況の日本で「テナント」何ぞ持っていたとしても気分が悪くなるだけでしょう。

テナント事業は、大手不動産屋に任せておけば良いのです！！！

当社には、残り一件のテナントが存在しますが、現在は物置置き場です

まっ、将来使ったとしても新規にて自前の事業を起こした際に事務所にしようとしているので、現在は貸し出す事は一切考えていません。

テナントをお持ちで、しかもサブリース、家賃保証をお願いしている方なんて酷いんじゃないでしょうか？

自分の予想では、確実にテナントの家賃保証をしている会社は今後の事業展開の問題を理由に、家賃保証契約の解除を要求してくるはずです。（倒産するかもしれない！何て言ってくるんでしょうね）

さてさて、そのような事を家賃保証会社から言われた時に、あなたはどのようにして交渉出来るかが問題です。

まず自分であれば、この交渉！！！　確実に有利な形に持って行く事が出来ますが、残念ながら当方ではサブリースも家賃保証もお願いしていないので交渉先がありません

このような事を言われ、家賃保証契約の解除を突き付けられている方、やり方一つで相手のケツの毛まで引き抜いてやる事が出来ますよ

こんな時期だから、リフォーム検討．．．

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３月の上旬に、「第１ビル」から退去した方がいます

その方は約３０年間の居住をしていた事もあり、部屋の損傷は相当のものです。　敷金診断士見習いの自分が言うのは何ですが、これは賃貸人が賃借人に対して「敷金」の返還を行うと言う事では無く、逆に賃貸人が善管注意義務違反箇所の請求を行うべきでしょうか

このような物件の明け渡しの際には、逆に賃貸人が第三機関に立ち会いを依頼する事も必要かと感じました。

この部屋に関しては、本来禁止されている事務所として使用を公に行っており、退去から約一ヶ月が経過しますが、「敷金」の返還はしておりません。

といいますのも、おかしな宣伝を行われた部屋を大がかりなリフォームをしてから賃貸し、もしも何かしらの問題により事務所関連の話しで揉める訳にも行かず、現在静観中です

まさに以前の居住者が当方を脅すために使用した「弁護士に訴えれば、部屋は使えなくなるのよ！！！」と言うのも、あながち間違いではなかったような．．．

来週辺りに「内容証明」を送付し、問題解決を大至急行って貰おうと思いますが、対応できるのでしょうか？？？

たぶん６０歳を超えている方が、インターネットの情報削除交渉が出来るのでしょうか？？？

まっ、今回のリフォームには約２５０万円ほどの出費が想定されるため、無理無理に現時点で資金投下をするべきではないと経営者である自分は考えております

この部屋をリフォームしたら、通常の「第１ビル」平均家賃よりも約７,０００円は増加して、賃貸に回そうと考えています。

しかし当社の物件、近隣物件と比較しても約一割安いため、入居者獲得も容易に出来るのであり、これ以上月家賃を高額にしては、今まで築きあげて来たものが、完全に崩壊する事になります．．．

と言う事で、今回のリフォームは大至急対応ではなく、時間を掛けるべきだと考えられます！！！

急いでリフォームしても、ある程度時間を掛けたとしても結果は一緒ですので

マンション建設説明会へ

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当物件より徒歩５秒のところに、１１階建ての分譲マンションの建設が行われる予定です。

「第１ビル」の隣、そして道路を挟んだ場所です。

現時点では来月５月末より、建設工事がスタート！　来年６月頃に完成予定になっています

一応「分譲マンション」と言う事ではありますが、前回の建設説明会で質問させて頂いたのですが、ほぼ８割、９割は投資用物件になるのではないのか。との事です。

いやいや本当に最近、当物件近隣に大型賃貸マンション、分譲マンションが乱立している状況です

しかし、建設説明会に出席したところで何も変わりはしませんが、近隣住民との昔ながらの付き合いもあるため、わざわざ出席する事になっています。

こんな事やっても意味は無いんですが．．．

まっ、自分がこの説明会に出席し感じる事は？？？

若い人達が、全く出席していないと言う事です。　本当に残り人生後数年、十数年ほどの老人が中心じゃないでしょうか．．．

本来は、どのような人が住むのか分からないワンルームマンション　　治安面を考慮し、もう少し我々若い世代が積極的に参加し、町作りに参加すべきだと感じているのですが、全く出席しておらず．．．

祭りだとかの行事に参加しても、このような問題には首を突っ込みたくはないのか？？？

まっ、自分は自分のやるべき事を近所の老人達と行うだけです

適当に付きあっておくのが、一番！！！

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まっ、どのようなビジネスにも共通する事なのかもしれませんが、リスクの無い、若しくはリスクの少ないビジネスパートナーには過度な期待も、信頼もすべきではないと、大家業をやっていて痛感しています

それは大家業をやっていていれば、誰しもが付き合いをしていかなければならない不動産屋、または管理会社に対してです。

自分は管理に関しては、全て当方にて行っているため、客付けだけを仲介不動産屋にお願いをしているのですが、いやいや細かく不動産屋のやり方を調べれば調べるほど、今まで付き合っていた不動産屋の酷さを痛感します

まっ、なかなか調べると言っても、そう簡単に調べられるものではありませんが、入居者と信頼関係を構築し、別け隔たりなく付き合いをしていけば、自然と仲介不動産屋の対応を教えてもらう事が出来ます。

その方が入居してから約２年が経過し、つい先日自分が更新手続きを行ったのですが、最初に当物件に入居する時の入居申込の記入をする際に、不動産屋に「アルバイトではなく、正社員にしてください」、「年収が少ないので、もう少し多くしてください。収入証明は大家にみせませんから」等、虚偽の内容でブッキングして来ます

さすがに、その話しを聞く前にその仲介不動産屋から更新手続きは、オーナーさんが勝手にやってくれて構いませんよ！と言われていたため、さほど驚く話しではありませんでしたが．．．

しかし賃貸物件をメインに取り扱っている仲介不動産屋は、この程度なんでしょうね

こんな不動産屋に管理までやらせる！、若しくは家賃保証までやらせる！、何てなったら自分の物件、本当に無事に帰ってくるのでしょうか？？？

不動産屋も、とにかく儲けたいのは分かりますが、儲ける以上に人間としての道徳に欠如が見られるようです。

このような言い方はありませんが、確かに自分もサラリーマン会社では黒い仕事にも多数手を染めて来ましたが、こんな一般消費者個人を限定に行った訳ではありません！！！

相手も当然自分のサラリーマン会社のレベルにあった会社の者を相手に、正々堂々真っ向勝負の駆け引きです

素人相手に、セコイ勝負を掛けた事は、この約１５年一度もありません！！！

小さい会社にいれば、ビジネスマンとしても小さくまとまってしまうのでしょうか？？？

本当に寂しい限りです。

今後の自分の仲介不動産屋との付き合い方は、完全に外野からじっくり相手を観察し、嘘で塗り固められたスーツを来て交渉する事にします。

彼らに対して、本気になる必要もありませんから。

俺を本気にさせてくれる、営業マン何かが出て来てくれると、また楽しい事が出来そうなのですが、全く現れませんし、まず小さな不動産屋等にはいないでしょう

まっ、これからも適当に客を連れてくるよう営業マンとは付き合って行く予定です。

やっぱり言っておいて、正解！！！

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中国人の駐輪場へのバイク駐車に関してですが、先日いろいろと話し合った？結果もあったのか、最近は全くバイクの駐車はせず、自転車の駐輪をしています。

やはり違法駐車になる前に、強制的だとは感じますが、その日のうちに注意を行ったのはナイスジャッジだったと思います

これは外国人だけに言える事ではないのでしょうが、やはり何事も注意しなければならない事は、大至急対応しなければ、そのままずるずる行ってしまうんでしょうね．．．

当方の物件は全て自己管理のため、何をするのでも自前での連絡等が必要となります。

面倒な時は確かに面倒ですが、ダメダメな管理会社に全てを任せておくよりかは、自分の知識向上にも繋がるため、時には得した気分にもなります。

それにダメな管理会社を賃借人との間に挟んでしまうと、余計に自分に掛るストレスも倍になるような気もします

それにしても今回のバイク駐車の件に関しては、相手が中国人と言う事もあり、相当手間が掛ると事前に感じていましたが、現時点では問題はなさそうです

もしかして今回の事が問題になり、中国人が退去してしまったりして．．．

まっ、それはそれで良い事なのかもしれませんが！！！

本当に何回もブログに書きますが、入居者の獲得がどうしても難しい等なければ、今後外国人の入居は見送ろうと思います。

次の自分自身の構築！

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去年の１２月に「宅建主任者試験」に合格、今年２月に「敷金診断士試験」に合格、当初の予定としては、不動産関連資格取得のため、「マンション管理士」、「業務管理主任者」試験をそれぞれ勉強しようと考えておりましたが、路線変更！！！

今年から「行政書士試験」を目指し、先月３月上旬より勉強を開始していました。

しかし、３月１１日の東日本大震災の影響もあり、勉強もなかなか進まない状況です

しかも自分は本格的に法律を学んだ事も無く、今回がある意味初めてです。

民法は「宅建主任者試験」の際に、勉強しましたが．．．

現在の進捗状況は、基礎法学、憲法の２項目の習得に入っていますが、憲法もなかなか全てを暗記する事が出来ません

なかなか難しいものですね。

しかし人間、何かに興味を持つと次から次へと目標の再設定を行い、それに向かって向上しようとするものですね

まっ、今回はどのような試験なのか？　確認するだけになってしまうと思いますが、出来る限り検討出来ればと考えております。

しかし、今まで経理一本でやって来た自分が、まさか法律に首を突っ込むとは思ってもいませんでしたが、理屈っぽい正確を考えると、これもまた自分に向いているのかもしれません

さてさて、若干遅れはありますが、これからも頑張って行こうと思います！！！