四半期決算チェックしなくてもいい銘柄を持とう

四半期決算チェックってさ、アパートでいったら管理会社からの月次報告みたいなもんだよね。
やれ302号室が入居しましただの、101号室のエアコンが壊れましただのって。あれ。

あんなのに一喜一憂するアパートオーナーあんまりいないでしょ。
祈りながら管理会社からの報告待ち構えてるんだからね。帰れまテンかよって。

要するにさ、不安なんでしょ。そりゃ分かるけどさ。
特に稼働率低くて出費の方が多いようなアパートだったらさ。
でもそれ、もし本当にそうだったらやっぱ持つべきじゃないよね。
さっさと売った方がいい。祈ったところで改善しないから。

んで、まぁ大丈夫っしょ。ってなる、そういう物件だけ持ってればいい。
それと同じ。事業もね。株券も。

おかしな話でしょ。
4月は302号室に入居決まりました！
はい稼働率80％！
物件価格5％アップ！って。

いや確かに稼働率上がれば、物件価格も上がるけどさ。
そんな入退去に一喜一憂しても意味あんまりないだろ。



とはいいつつも、やるんだけどね。四半期決算チェック。
お宝があるかもだから。

中期経営計画における良いKPIと悪いKPI

- 良いKPI
- 営業利益率
- 一人当たり売上
- 一人当たりの営利
　　 - 株主還元全般
- 中立
- 売上
- 営業利益
- ROE
- 悪いKPI
- EBITDA
　　- 店舗数
- 危険な文字：先行投資、戦略的XX

多分もっといろいろ、あるんだろうな。コレクションしていこう。

本当にやるべきことは少ない

仕組みさえ作ってしまえば、たいしてやることはない。
本当にやるべき事を上手に仕組みの中に組み込んで、動かしてやればいい。

今の事業は物販がメイン。この事業、一応年間売上4億程度。
利益も相応にとれている（最近死んでるけど）。
でも誰も雇っていない。一人でやっている。

さぞかし忙しそうと思われるかもだけど、そうでもない。
というか、月間の仕事時間、10時間もない(決算締めは別)。
凡そ毎日10-15分で終業。朝9時から初めて9時15分で終わり。
今日もそんな感じ。

仕組化できるところは全部仕組化しちゃう。
どうしても人手が必要な所は外注。
それでも外注できないところは自分でやる。
でも、それも省力化の工夫を積み重ねればいい。

こういう思考の人、結構いるんじゃないかな。
経営者・個人事業主の1－2割はこの手の人じゃないかな。結構多い。

ほんと、それでいいんだよ。
やらなくていい事をうまくやっても意味がない。

本当に大事な所だけに注力すればいい。
儲けの源泉になる案件を見つけることに注力すればいい。

上記の物販ならそういう売れる商品。
不動産なら値付け間違えて阿保みたいな安値で売ってる物件（そういえばちょうど10年前、最寄り駅が浅草駅のビル4F建て延床150平米の戸建て1200万で買ったなぁ。安いよねぇ）。
株でいうと、ちょっと前に買ったサンゲツみたいな話。
ようは買った瞬間に儲かってる状態。

結局、そういう食える話を掬ってくる事に注力するのが一番効率的だよねって話。
もっといえば、効率的に掬う仕組みを作るのが一番いい。

株も同じ。最近ブログに書いてるのはアナロジーばっかだけど、基礎固めしてるようなもの。

魚釣りの寓話あるじゃん？
魚を与えるよりも釣り方を教えてやれ、みたいな。あれ。

今やってるのはさ、
釣り方どころの話じゃなくて、
トロール船でやったほうが効率的じゃね？
トロール船作ろ？根こそぎ取っていこうみたいなね。


え？このブログはやらなくていいんじゃないかって？
まぁこれは趣味だから（笑

趣味っていうと、TDゲーム好きなんだよねぇ。Kingdom Rushずっとやってるわ。
後、アーマードコアね。全然勝てないのでやめちゃったけど。半年ぐらい毎日やってたな。
ランクマッチといってオンライン対戦があるんだけどほんと、如実に実力が出るんだよね。
多分投資もあんな感じなんだろうなっていうね。Sランクの上位ランカーとか、すごすぎだろ。
僕は精々BCランクがお似合いなので、そこで楽しめればいいかなって感じかな。マジ勝てないし。
※それでも一応、まぐれでSランクのランカー（70位位だったかな）にはなったよ (^^♪

株式投資のデメリットは株価が圧倒的存在過ぎる事。

僕にとって、不動産投資のリアル感は物件そのもの。圧倒的存在感。
僕にとって、株式投資のリアル感は何か？というと、株価。

圧倒的過ぎるんだよね。
大した存在でもないはずなのに。
なんであんなでかい顔して居座ってるんだろうな。

そんなことをぶつぶつ言っても、結局、自分もあのリアル感の前に飲まれる。
ほんと怖い。
妖怪だよあれは。
妖怪人間ホイホイ。
まじでよくない。

本来、たいして動くはずのない権利が細切れにされて凄い流動性で飛び交う。
ある意味、夢のような話なんだよね。人類の英知。ここまで来たか！資本主義万歳！

だけどさ、逆に翻弄されるよね。
なんだろうな。豊かになっても豊かになれない的な。
情報社会？その情報、本当にいる？みたいな。
本質失ってるよね？みたいな。

アパート経営してて毎日、手持ち物件の価格なんてチェックしないでしょ。
当たり前だけど。そういうのないもんね。なくていいのよ。そんなの。

家賃収入得るために買ったんだからさ。
そっちをまず賃貸経営しっかりやって、
家賃収入を得つつ、
良い値が付いたら売ればいい。
ただそれだけの話。

買ってよし持ってよし売ってよし。
両立できる投資をしましょうねって感じ。
その意味で、株価はエントリとイグジットの時に使うだけでいい。

EPS上昇は不動産投資でいうと何か？

EPS上昇は不動産でいうと何か？

拡大余地＝建蔽率・容積率が余った状態。
投資＝床面積増床。
EPS上昇＝家賃収入等が増えること。
　　　　　※増床分が高稼働で回ってお家賃ゲット
　　　　　※家賃値上げでお家賃ゲット
　　　　　※コスト削減して削減分ゲット

拡大余地があるのと需要があるのは紙一重。
需要があり、なおかつ拡大余地がある事が重要。

別に需要がなくても拡大しようと思えばできる。
容積余ってれば上の階を増築してやればいい（昔の戸建てみたいに）。
問題は増床して、そこに人はいるのかどうか。
需要がない所で増床しても既存物件とカニばるだけ。
増床費用を賄えない。ROICマイナス。

社会からのオーダー・需要が増えてる地域で容積余った不動産を買うといいですよって話。
多少利回り低くてもね容積余ってて増床すればそれだけ家賃収入は増える。

ただ、ここでも低利回り物件はやめとけという話。
表面利回り10％目安で買いましょうって感じ。買えないならやめましょうと。
結局、儲けるためにやってるんだから。まぁ10％で儲かるかというと、儲かるんだけどさ。
でもそれが3%とか2%じゃ、相当増床しないとペイしないよってね。

EPS成長なき高ROEに意味はなし

まじこれね。ROEなんて業績（EPS）一定でも自己資本削れば上がるんだから。

なんか高ROEって筋肉質なイメージじゃん？低脂肪的な感じで。実際そうなんだけどさ。
でも高ROEと成長するかどうかは、全然別の話なんだよね。

確かに成長時はROEがそのままオーガーニック成長率の起点にはなるけど。
それはROEが高いから成長しているんじゃないよね。別の話。
ROEが高いからと言って成長するかどうかは別問題。

じゃあ何のためにあるのかというと自己を律するため。たぶんこれ以外にない。
安心してください。余計な資本は削ってますよ！的な。
最低限の運転資金で回してますよっていうのを示すためのツールみたいなもの。

ということで、これから伸びる企業に高ROEとか入れるのは、どうなんだろうねって思う。
指標だけじゃ判断できないよね。

駄馬の寓話と株式と不動産

病んでいる馬を持つ男が獣医を訪ね、「私の馬はちゃんと歩く時もありますが、時々片足を引きずるんです」と相談した。
獣医は「何の問題もない。馬がちゃんと歩いている時に売ればよい」と答えたという。

バフェットはこんな教訓を口にした。
「合併・買収の世界では、病んでいる馬はセクレタリアト（一九七三年の三冠馬）として売られるでしょう」。



これさ、別に買収に限った話じゃないんだよね。普通でも同じ。駄馬。シクリカルで業績が良く動く銘柄とか。
そりゃ単期で利益回復しても、株価はたいして反応しないんだけどさ。3年続くともう成長株扱いなんだよね。
毎年EPS20％成長してるとかいって。

でもさ、結局シクリカル系だと、あとで利益が反転して減収になってくる。
そして捨てられる。まやかしだったと。
で、ゴミ扱いされて数年、サイクルが上向いてくると徐々に買われて、また期待の星となる。
そういうのって過去の利益の推移見ればまぁ、想像つくよね。10年とか20年とか。

不動産投資でいえば長期のレントロール見る的な感じ。
最近稼働率が上がってるだけで過去もそうだったとは言えないでしょ。
何か別の理由があって結果として稼働率が上がってるだけという可能性もある。

例えば、自動車組み立て工場の近くにアパートもってるとするじゃない？
自動車屋が繁盛して車バンバン作ってるときは期間工とか労働者がいっぱい来るから繁盛するよね。
稼働率100％張り付き。満室御礼。

でも車屋が繁盛しなくなったらどうか？在庫が積みあがったら組み立てないよね。
んで期間工は契約更新ならず。労働者も離散。

さて、アパートの稼働はどうか？散々な状態だろうよ。それと同じ。
だからその会社の実績見るなら過去2年とか3年じゃなくて最低でも10年は見ないとわからないよねって話。
10年あれば景気の波も一通り経験済み。
その状態でレントロール（業績）を見るべき。という話。

なんで2－3年かは知らない。
たぶん人の中の、「今につながってる過去」の基準がそのくらいなんだろうね。
四季報の過去業績の記載も3年。たぶんそれ以上は需要がないんだろうね。
そして知りたいのは次の2年。なので予想も2年。
なんとなく想像できる「今につながってる未来」がそのくらいなんだろうね。