資産２，３億は「サブい」

【総融資額140億】フルレバ不動産投資家の覆面座談会

らしいですよ。なんか言ってやってくださいよ！



自分も不動産を片手間でやっているけど人種が違うんだよね。不動産投資家で、僕みたいなノーローンの現金主義者はほぼいない（いるけどボロ戸建て投資家とか、希少種）。みんなレバレッジ聞かせて買っている。じゃあ何故自分はなぜしなかったのか？理由は二つ①属性が糞だった②根性がなかったから。

①属性が糞だった
まぁ糞っていうほど糞ではないんだけど、勤めていた会社が内資ではなかったし、勤続年数も1-2年しかなかったのでほとんどローン組める状態ではなかった。さらに2014年にすぐ会社辞めてるのでこれで給与所得もなし。人的担保価値がゼロになって金を借りることもできなかった。いや、公庫で多少は借りたけどね。

②根性がなかった
根性がないっていうのはハイレバに拒否感があるから。株式投資家としての名残かな。自己資本比率10％とかアホでしょ。死んじゃうよ？みたいな。レバレッジ10倍とかね。上記の動画では「昔はフルローン・オーバーローンは当たり前だった」「最近はしぶくて頭金1割入れないと…」と言われているけどそれでもレバ10倍だからね。自分はとにかく現金主義。裏を返せば現金があったというだけか。でも当時も3000万くらいしかなかったので、そこはまぁ、やりくりですわな。


動画の左側の人、総合商社管理職。この人のスポーツカーを7台所有、一番高額な車が7000万。右側の人がフェラーリ。中古2500万。後は皆さん時計を持っている。高い奴。なんでかというと換金性がいいからとのこと。んーだったら現金で持っとけばいいじゃないって思ってしまうが…やっぱ使いたいわな。普通。でも使い道がそういうところしかなくなってしまう。とのこと。面白いのは資産としての車、かな。購入してから500㎞も乗らないで売却するとのこと。資産性。確かに。所有欲ってやつでしょうか。ステイタス的な。

この総合商社マン、多額の負債は怖いですかという質問に対して「全然怖くない」と。日本と同じポジション取ってるから全然怖くないと。資産85億。ほぼ負債。これは本当に言いえて妙。金利上げれば日本が飛ぶという話。俺も飛ぶけど日本も飛ぶ。そりゃそうだ。リスキーだけどね。一括返済しろと言われたら死んじゃうから。でも、死なないんだよねこれが。命までは取られないから。そのあたりのテクニックも、大矢仲間が持ってて共有している事でしょう。じーっとじーっと我慢我慢。不良債権として処理されるまで待つのみ。そういえばそんな本があったな。以下↓。

不動産で100億円の借金ができた私が、再びお金持ちになったワケ
https://is.gd/D394e3

そう考えると、やっぱ頑張ってハイレバでガンガン高速投資するべきだったのかなと思えてきた。
いや、リスクしょってないでしょ。有限責任なんだもの。。

因みに画像の「家賃7億8000万、たいしたことねーぞ」というセリフは、だって全部が手残りじゃないからね。残債の2-3％だよ。って続く。手残り年間2億か。でかい。
そういう人がうじゃうじゃいるんだろうな。この人らの知り合いで資産100億クラスが7-8人、右端のAさんの知り合いで360億っていうひともいるらしい。もう意味わからんわ。まぁあくまでも資産（負債込み）ですが。


P.S.
僕の時計は"ILLUMINATOR"です。はい。カシオの1000円時計。ボタン押すと光るからからイルミネーターなんです。
個々人の性格は細部に宿るね～。

キーエンスのBSのブヨブヨ感

二物を与えず

キーエンスのPLは美しいんだけどBSはブヨブヨ。典型的なメタボ株。
打撃はいいけど寝技はからっきし駄目みたいな感じ？

ところでキーエンスの従業員の給与って昔はもっと少なかったんだよね。
後、もっと昔は普通の企業と同じ程度だったとも。なんでこんな増やすんだろうね。謎。いや増やしても生産性変わらないでしょ。

社内制度の不備じゃないのかね。会社の営業利益の10％が社員に還元されるという仕組み。
初っ端の制度設計は大事だなと思う。まぁ儲かってるから滝沢会長は気にしないのかな。

こういうのってなんか、既得権益になってしまうからね。外せないでしょ、今更。
まぁ完全にボーナス一律で決まっているから、いいのか。変動費でなんとかできるから。

それに目立っているしいいのかな。対外的にもPRになるし。それに営業利益の9割は残るしね。





10年くらい前に上場企業のデータを某証券会社から抜いて（もう少し具体的に言えばトムソンロイター）、調べたことがあるけども。。
国内企業のKPIってROEで、それが2%-3%程度であれば普通って感じだったなぁ。本当はROE3％なんてちょっとあり得ないくらい低いと思いますけどね。

親方に暴行を加える外人実習生とか

https://twitter.com/i/status/1198366683334729728

どっちもどっちな気もするがな。どっちが悪いかって、そりゃベトナム人だけどな。何故ならば手を出してしまったから。じゃあ親方は無実なのかというと、まぁ無実といえば無実だけども、こう、殴られる理由というのはあるんだよね。第一この動画からは前後関係が見えない。この親方が日ごろどうこの実習生と接しているのかとか。ネチネチいったり小突いたりしていたのかどうかとか…ま、恐らくベトナム人が悪いほうに軍配だな。なにせ集団暴行ですから…。


ただ、こういう怒鳴られ方をすれば叱られているほうが不快になるのは当たり前。逆切れしない日本人がおかしい。そして俺もおかしかった。耐える事はできるんだけどストレスを抱え込んでしまうので、心身に影響が出る。自分の場合体中に発疹ができる。米系半導体会社に勤めていた時の上司は日本人。で、この会社、米系なのに中身はほぼ日本人で日本以上に日本会社体質。上司ももろ昭和な感じの上司。とにかく怒鳴り散らす。すぐ部下が辞めていく。だから補填される。そして辞めていく。この負のスパイラル。そこに僕も入ったわけだ。そして体に発疹。結局、その会社には1年程度しか在籍しなかった。理由はレイオフ。そして辞めた数か月後にその上司は亡くなった。まぁ、清々したというのが正直なところ。死んだら仏様だから悪く言うもんじゃない？俺仏教徒じゃないんで知りません。


社会人2年目で10年先輩を殴り倒した事がある。酒の席でオラついた中途社員（10歳位上）。皆で二次会行くぞーって雰囲気の時に「自分明日も早いので帰ります」といったらぶっちぎれ。後ろからけり倒された。なので裏路地で喧嘩。もうそれは一方的なものでしたよ。ぼこぼこにしてやりました。何故かって？相手が弱すぎるから…。つかみ合いしたから時に彼の携帯は地面にたたきつけられ液晶は割れる、スーツは裂けるの大惨事。その後、意気消沈した先輩と一緒に寮に帰りましたとさ。タクシーで。後輩が先輩に暴力をふるってはいけない？なに、俺は被害者だからね…それとこの人は何の人事権限もなかったから。不幸中の幸いだわな。

後、この先輩、スーツ破れている事に気が付かなかったようで、翌日も着てきたんだよね。で、背中がぱっくり割れてるのよ。まるでゴキブリの羽みたいなスーツになっててね。セル完全体の後ろみたいになってたのよ。あれには笑ったね。



暴力＆ドラゴンボール繋がりでもう一つあったな。


今年春にウズベキスタン旅行に行ったんですよ。で、サマルカンドの路地あるいてたらね、フリーザのTシャツ来てる現地民に遭遇。
何、話を聞けば日本に留学してたんだって。帰ってきたけど。なんで帰ってきたのかと聞けば「人を殴って強制送還された」だってさ。「僕の戦闘能力は53万ですから」だって。

バカだねぇ…。

道端で1万円を拾う必然

運かどうかというと運。なぜなら誰かが落とす必要があるから。
でもそれを拾うのは運なのかもしれないし必然なのかもしれない。
運を必然にする過程は何か。蓋然性を高めることだ。蓋然性を高めることが必要。多分そういうものだと思う。

道端で1万円落ちてました。これはラッキーです。交番行く？いかねぇな。財布なら持っていくけど。
1万円を拾う確率は低いが高めることはできる。例えば毎日下を向いて歩く、1万円が落ちそうなところを張る。
落ちてる1万円と遭遇する事が目的であれば、栄えている繁華街の交番に勤めるというのもある。遭遇確率はぐっと上がる。
硬貨であれば金属探知機は使えるかもしれないな。路面にカメラ設置してAIで監視させることもできるだろう。

金儲けも似たようなところがある。というか、金儲けは道端で金を拾うのと大差ない。
ほら、たまにニュースでやる散歩中にローマ時代の金貨何千枚（時価数十億）を発見しました！みたいな。あれと同じ。

そして蓋然性を高めるのは工夫である。ひらめき工房の延長線上にある。ヒラメキー！彼ら凄杉。




蓋然性を高めて必然までもっていく例。垣原雅雄。

四季報で答え合わせをする（仮説検証）

堕ちた企業、死にそうな企業へ分散投資。数年後にいいリターンになっているのではないか。そう考えてデータを取ってみた。
基準は以下。

①直近1年間の株価下落率-20％、
②当期営業赤字＆来期営業赤字予想
③売上減少
④PBR3倍以下
⇒四季報発売日1週間後に勝手ちょうど1年後に売却した想定。

で、数年前の四季報片手に答え合わせしていった。結果は…よくわからん。ぶれすぎる。2017年は+70％。2018年は-20％。
うん、これは無理だなと。いや分からんな…。。。もう少し調べてみるか。。何か別のエッセンス（指標）を足したら違いがでるのかな…。

ま、それはそうとして、大事だなと思ったのは歴史に学ぶこと。歴史にとらわれすぎてもいけないけども、あくまでも参考として歴史に当たること。
答え合わせができるからね。この考え方通用するのかな？って。そこが大事。そこがミソ。でもほとんどの人やらない。

本当はねぇ、こういうバックテストが簡単にできればいいんだけどね。四季報CDROMとか、そういうのできるようになったのかね？

外国語教育について

■英語教育は必要かどうか
先日、成田の牧場で子供を遊ばせていたらインターナショナルスクールの団体に遭遇。皆、英語しゃべってる。当たり前か。まぁこれからは国際化の時代ですからね…なんて杓子定規に言ってみる。自分は英語教育はそんなに積極的ではない。自分はしゃべるけど、だから子供もしゃべれとは言わない。仕事柄英語は使うけども、例えば全然違う仕事だったら全く使わない。実際、留学生仲間の面々もあんまり使った仕事してない人が半分以上。でも必要となったときに、すぐに出せる、十徳ナイフみたいな存在。それだけで競争相手が減るってのも利点。実際、少し話せるだけでも給与面で優位になる。なので学習に対する投資効果高い。

でも最終的には子供が興味持つかどうかでいいのではないか…とフィリピン人英語教示に言うとNo。やらせろと。好き嫌いの前にやらせるんだと。まぁごもっとも。昔でいうところの読み書きそろばんのように、基礎的な芸として持っていると何かと便利だろうなと。ま、どこまで必要かはわからんけどね。しかしだ、これからは外国との交流はますます増える。それこそ欧州のようになるのではないか。人の往来も激しくなる。もっと門戸は開かれていくだろうから、先を見越して英語は身に着けておくべきだろうな。受験英語はやらんでいい。その代わりレアジョブなりで平日毎日30分、会話するってのを入れるべきかもしれない。

自分は英語ではないけど、中国語のアニメを子供とみている。熊熊楽園ってやつ。これは面白い。ただこれ見てたからって中国語話せるようにはならないだろうけどね。インタラクティブじゃないし。やっぱ会話が大事かもね。それも教科書使うものではなくて、生の会話。日常会話ね。自分でかんがえるやつ。

ん、これからはAIだから便利な自動翻訳機のようなものが出てきて外国語教育は必要ではなくなる？多少はそうだろうなぁ。でも普通に会話するときに自動翻訳機をいちいち出してたら手間がかかるし、舐められると思われ。まともに標準語しゃべれない田舎者。みたいな。

中国人所感

先週から中国人が事務所に来て作業していたのでその時の所感を記す。


■応用はできるのに基礎ができていない人の割合が多い。
今回は技術的な問題を解決すべく派遣されてきたエンジニアの方。エンジニアリング能力は普通にあるのだけども基礎的な所がいけていなかった。具体的にはカッターを収納するさいに、刃を出しっぱなしにする等等。他にもあるけど、それは書かない。問題が俺にも及ぶので。

使わないときはカッターの刃をしまう。これは日本では常識である。が、そうではない。これは、ただ日本の常識なのかもしれない。他の国ではこれが当たり前なのかもしれない。どうにも言えない。俺は日本人で日本人以外になったことがないので…ただ危ない。因みにこれ、だから日本人は仕事が丁寧だとか基礎ができているといっているわけではない。日本人でもダメな人はダメ。目の前で物をぶん投げてぶっ壊す配送業者とか何度も見た。たださすがに彼らでもカッターの刃はしまうと思う。多分。そのエンジニアの方は年齢が年上、恐らく40-45歳程度かな。教育自体は1970-1990年代に受けていると思われるので、その頃の水準ともいえるかもしれない。なので今の若者中国人は違う。かもしれない。こればかりは何とも言えない。人によるだろう。

もちろん一流企業は違うだろう。鴻海のようなでかい会社では水準が全く異なる。その昔、中国語講師の方がいた。鴻海で仕事した経験がある方だった。その方にバイトで某現地企業の工場視察をお願いした。で、彼女の評価は「なっていない」「鴻海ならば即刻取引中止レベル」だった。でもまぁ、そういうものなのかもしれない。中国の中小企業はそういう感じかなと。実際に現地組み立て工場に行くと、やっぱここは中国だなと思う。ちゃらいおにーちゃんがイヤホンで音楽聞きながらライン仕事していたりする。日本も昔こんなだったのか？いやぁ、さすがにそれはないと思う。思いたい。いやでも、まぁ自分が工場で仕事していた時（20年前）も、まぁそんな感じだったかな。。さすがにイヤホンはないけど。


■中国製品の品質
中国製品の品質は、まぁピンキリなのだけども、、なんだろうな。良いとは言い切れないよねぇ。コンセプトは凄くいいものなんだけど、凄く残念な不具合が多発するというのをここ何年も経験している。とにかく新製品を販売すると数日で不具合が発覚する。今回、中国人エンジニアが来日した理由も、結局技術的な問題が発生しそれを修正するため。数日間かけて修理をした。僕もお手伝い。正直めちゃくちゃ面倒くさい。予防は治療に勝るって知らないの？という感じ。

なんでこんなことが起きるのか？それは見切り発車しちゃうからだろうな。と。質よりスピード重視。そういう考え方のもとビジネスをしているのだろうと思う。で、この考え方は日本では馴染まない。でも、損得勘定から言えば、別にまぁ、それで何とかなってしまうというか…、そちらのほうが結果オーライになるというか。商売はスピード重視だからね。。とりあえずやってみよう精神というか。壊れたならば壊れたものをその場で直せばいいじゃない。次のロットからはその部分、修正して出すから、、という、走りながら対応していく感じというか。。まぁ馴れたけど…。とにかくスピードだけは速い。品質は後から上げていくスタイル。これが中国スタイルらしい。ちなみに香港台湾は同じ中華圏でも日本に近い品質あげてから動くタイプ。なのでスピードは遅い。どっちがいいかというと、、まぁ自分は中国スタイルかな。。スピード大事だし。。

まぁそれに初期不良とかバグが出るとかは、別に中国製品に限った話ではない。昔売ってた米国製ネットワーク機器で不具合多発・何度もパッチ当て修正してお詫びレターと障害報告書を客先に提出した記憶があるので、そのあたりは何とも。ただマジで疲れるのでやだ。。これを回避する方法はとにかく新製品などは小ロットでローンチする事。できれば1か月分で捌ききれる程度の発注数量で様子を見る。その後に発注単位を上げていく。そういう回避策が必要だなと思う。


■温かい味の濃くて脂っこい食べ物が必要
とにかく必要条件は以上。逆に冷たくて淡泊で味の薄いものは基本的にダメっぽい。焼き肉に連れて行けば一安心。困ったときの焼き肉。後、うどん。逆に寿司ダメ。まぁ、好き嫌いがはっきり出るわな。

因みに僕は日本人だけど、日本食が世界で愛されているとか、日本の食は世界一うまいとか、そういうのがどうも胡散臭くて信じられない。いや、そりゃ「日本人にとって」、日本食は最高です。けどね。どの国の人間も自国料理がうまいっていうんじゃないのかな。その昔務めていた米系半導体会社でキックオフミーティングが日本で開かれました。で、諸外国の同僚が来るので日本食レストランを予約したわけです。其の上で何を食べたいか・食べたくないかアンケートを取ったら刺身食べたい人皆無。なので、刺身無しで食事プランを組んだら上司が大激怒。「生魚を入れろ！それが日本食だ」と切れられた。結局誰も食わなかったので自分だけ食べた。もったいないねぇ。

後、日本食は世界一旨い、その対比として出てくるのは外国飯まずい。だからね。フランスの飯まずいとか本場イタリアのパスタまずいとか。「まずい」じゃなくて「口に合わない」といったほうがいいんだろうなと。これは日本人に限らず外国人もね。自分も、イタリアのカルボナーラよりも日本のそれのが好き（でも一番おいしかったカルボナーラはジャカルタで食べたイタリア系のカルボナーラ）。先日、成田のホテルで食事してたんだけど中国人が「まずいまずい、食いたくない」と言っていたなぁ。まぁ、確かにホテル飯はあんまりうまくなかったけど、やっぱそういうのは、オブラートに包んだほうがいいなと思った。そりゃ言われたほうがムカつくからね。その昔付き合っていた韓国人が「ラーメンはドブの味」といったのを鮮明に覚えている。それ以来、外人にラーメンを奨めることはなくなった。いや旨いんですけどね。自分としては。

子供に事業を任せる事を考える

自分がメインで販売している製品以外にも売っている商品はある。派生品Aである。
が、正直あんまり売れていない。年間利益150万くらい。

この商品は、仕入先・販路も既に構築済み。商品をPRするバナー類や説明書、商標等もすべてそろっている。
なので、結構誰でも扱える。ということで、子供の教材に使えればいいのではないかと思う。

具体的には子供に権利一式を渡して自分で運営・販売してもらう。自分で売った分については自分の手取りとする。
何もしなくても売れるものは売れるので、その分（既存で売れている分）は僕のポッケに引き続きいれる。

上振れ分は子供がやればいい。ネットショップでも自分で開いて売ってみればいい。

自分の工夫でどれだけ売り上げが上がるのか、ゲーム感覚でできたらおもしろいんじゃないかと思う。
ビジネス開業スターターパック的な。広告はどのくらい突っ込めばいいのか、どんな部分を訴求したら売れるのか、仕入れはどうすればいいのかとか。
クレーマーみたいな大人のくせにどうしようもない奴がいて、親切に対応しなければいけないなどの社会性も身につく。いやこれは小学生には荷が重いか…？

そっくりそのまま、商品を全部渡すのは気が引ける。年間150万・月額10万。子供の小遣いにしては多すぎ。
いや、まぁ別にいいんだけどね。でもそんな必要ないでしょ。子供。そのあたりの仕組みも整えていけないかなと思う。

習慣は好きには勝てない

習慣はグラインダー。好きはプロペラ機。

習慣には動力がない。ちょっと生活リズム（気流）が変われば習慣は落ちる。
プロペラは生活リズムが多少変わってももちこたえる。動力あるから。

では如何にして習慣を好きに持ち込めるか。
恐らくこれは無理だと思う。

好き⇒習慣という順序があるのであり、習慣⇒好きとはならない。
※絶対に習慣⇒好きとならないわけではない。例えば食べなれているものは好きでしょう。まぁ、好きなものを食べなれて習慣になっているともいえるか。

習慣化するなら、より強固な環境で固める。これしかない。外部の環境そのものを作り替えるしかないだろうな。
でも、その環境を内部が"嫌い"と判断したらだめだよね。難しい。

値決めは経営

①利幅の薄い主力製品の価格を１割上げると利益率が数倍変わる⇒②利益成長につられて株価上昇⇒③利益成長率によりPER水準も上向き⇒④株価は相乗効果で上がる。

まぁ希望的観測だけども。①⇒②というのは結構ありがちな話かなと。



上記の"利幅"というのは営業利益率ベースの事なので、ちょっと以下の例えは正確ではないけども…

例えば自分の手持ちの商品A。販売価格は一時期６０００円だった。当時の（粗利）利益率が１５％程度。何故安値で売っていたか。それは競合対策で低利益水準にしていた。
万が一、仮に競争が激化した場合は価格を５０００円まで値下げする気でいた。５０００円はレッドゾーンスレスレ（利益率２．５％）。
そして現在の販売価格は８０００円。利益率は３１％。競合がいなくなったからので値上げした。と思ったら。まだいた。でも販売数量は堕ちていない。

買い手は価格のみで購入を決定しているわけではない。様々な要因が絡み合っている。なので、単純な値上げによる離散率って少ないんじゃないかと思う。
とにかく、なんらかの優位性＆独自性とスイッチングコストを上げる試みをしていくといいんじゃないかと思う。

これ、普通の会社でも同じことが言える。怖くて値上げできない。値上げして客が消えるかもしれない。消えてから値下げしても客が戻らないかもしれない。怖い。
この仮定が正しいかどうかは、やってみないと分からない。なので、小出しにやってみるといいんじゃないかと思う。駄目ならロールバック（未来工業的思考）。


例えば上の例で言えば、"何らかの理由"でレッドゾーンに突入しているところで、その"何らかの理由"が取り払われた時、一気に利益率は上向く。上の例で言えば2.5％⇒31%。
市場がこの利益変化を愚直に評価した場合、12.4倍の株価上昇が見込める。また、この変化が複数年に跨っている場合、成長率換算で30％ー50％が複数年続くことになる。
となると、死んでいたPER倍率が20倍とか50倍とかになる。ま、そんなうまい話見たこと無いけどね。


稲盛和夫だったかな。値付けこそが経営と。そりゃそうだ。まぁ僕の会社は仕入原価ありきの小売業なので、順序（値決め⇒製造努力）が逆だけどね。
以下抜粋。


"
値決めは、製品の価値を正確に判断した上で、製品一個当たりの利幅と、販売数量の積が極大値になる一点を求めることで行います。またその一点は、お客様が喜んで買ってくださる最高の値段にしなければなりません。
こうして熟慮を重ねて決めた価格の中で、最大の利益を生み出す経営努力が必要となります。その際には、材料費や人件費などの諸経費がいくらかかるといった、固定概念や常識は一切捨て去るべきです。仕様や品質など、与えられた要件をすべて満たす範囲で、製品を最も低いコストで製造する努力を、徹底して行うことが不可欠です。
値決めは、経営者の仕事であり、経営者の人格がそのまま現れるのです。
「第21回盛和塾世界大会（2013年7月18日）」要旨"