不況がEUコア国を襲い、S&P、ユーロ圏の住宅価格下落悪化を予測

S&P sees deeper house price falls in eurozone as slump engulfs core
（不況がEUコア国を襲い、S&P、ユーロ圏の住宅価格下落悪化を予測）
By Ambrose Evans-Pritchard
Telegraph: 7:37PM GMT 17 Jan 2013

Europe's housing slump is engulfing large parts of the eurozone core as recession deepens, with prices to keep sliding for another two years, Standard & Poor's has warned.

ヨーロッパの住宅不況は不況が悪化するにつれコア国の大部分までも飲み込みつつあり、住宅価格はあと2年間下落を続けそうだ、とS&Pが警告しました。

"Downturns in the Dutch and French housing markets appear to be accelerating. We forecast nominal price declines of nearly 6pc and 5pc respectively this year as rising unemployment, decelerating wages, and the prospect of austerity measures frightens off buyers," said Jean-Michel Six, the agency's chief Europe economist.

「オランダとフランスの住宅市場の悪化は加速中のようだ。今年も失業者が増加し、賃金が下落し、緊縮財政の見通しがバイヤーを怖がらせるため、名目価格はオランダで6%、フランスで5%近く下落すると予測している」とS&Pのチーフ・ヨーロッパ・エコノミスト、ジャン=ミッシェル・シス氏は言いました。

France's house market has been a bastion of stability through most of the global crisis but prices began to slip last year as President Francois Hollande embarks on a draconian fiscal squeeze to meet EU deficit targets, mostly by raising taxes. Home sales collapsed by 24pc in September from a year ago, the usual precursor of price capitulation by sellers.

フランスの住宅市場は世界危機の大半も安定していましたが、昨年、フランソワ・オランド仏大統領がEUの財政赤字削減目標を主に増税によって達成しようと厳しい財政緊縮に乗り出した昨年、住宅価格の下落が始まりました。
9月の住宅販売は前年比-24%となりましたが、これは通常売り手による値下げの前兆です。

Mr Six said the "affordability ratio" in France is still roughly 30pc above historic averages and credit is tightening. He expects French prices to fall a further 5pc in 2014, bringing the peak-to-trough decline to 11pc.

シス氏曰く、フランスの「購買力比率」は今も過去平均を30%ほど上回ったままで、信用は不足しています。
同氏は、フランスの住宅価格は2014年には更に5%下落し、ピーク比は-11%になるだろうとしています。

This is a gentler denouement than the 40pc crash predicted by French consultancy PrimeView, which describes the French market as a "gigantic bubble" vulnerable to a witches brew of demographic effects, tight credit and a loss of tax relief. It said prices had risen 160pc since 1998 at a time when household incomes had gained just 35pc.

これはフランスのコンサルティング会社、PrimeViewの予想（40%以上下落する）よりもましで、同社はフランスの市場を人口動態、信用不足、減税措置廃止のミックスに脆弱な「巨大バブル」と評しています。
また、住宅価格は1998年比にして、家計の所得が35%しか上昇していないところ、160%にも上昇したと述べています。

PrimeView said aging will have a "profound deflationary effect" on the French market for the next quarter century. The pool of buyers will stay constant at 33m, while number of the sellers will rise at an average rate of almost 250,000 each year.

PrimeViewによれば、フランス市場は今後四半世紀に亘って高齢化の「著しいデフレ効果」を受けるそうです。
買い手人口は3,300万人で安定し、売り手人口は平均して年に25万人近く増加するでしょう。



S&P said Dutch prices would fall 5pc this year as austerity bites, and a further 2pc in 2014, bringing the total fall to more than 25pc over six years. "No recovery is in sight. Uncertainty about fiscal policy is adding to buyers' lack of confidence. Households fear mortgage relief could be further curtailed," it said.

S&Pによれば、オランダの住宅価格は緊縮財政が本格化して、今年は5%、2014年は更に2%下落し、6年間で25%以上も下落することになるだろうとのことです。
「当面、回復はなさそうだ。財政政策に関する不安が買い手の信頼欠落を助長している。家計はマイホーム減税が更に縮小されるかもしれない、と懸念している」そうです。

Dutch household debt reached almost 250pc of disposable income during the credit bubble, compared with 150pc for Britain, 124pc for Spain and 66pc for Italy, according to Eurostat data. The country's underlying wealth should allow it to unwind the excesses gradually.

オランダの家計部門の債務は信用バブルの間に可処分所得の250%近くまで増加しました。
英国は150%、スペインは124%、イタリアは66%です（EUROSTAT調べ）。
オランダの資産基盤はこれを徐々に解消させられるでしょう。

The Netherlands is now in deep recession, an unexpected casualty of the eurozone's contractionary policy mix. The Dutch central bank said in its Financial Stability Report that the debt overhang has become acute. "The outlook for financial stability is worrying. Dutch households have almost the highest debt in the world. Declining real wages and rising unemployment are putting pressure on incomes. The steady fall in house prices is weakening their position while also increasing the likelihood of debt problems."

オランダは今現在、厳しい不況にあります。
ユーロ圏の緊縮政策ミックスの想定外の被害国です。
オランダ中銀は金融安定報告書の中で、債務残高が厳しくなっていると述べました。
「金融安定の見通しは懸念されるものだ。オランダの家計の債務残高は世界屈指の水準になった。実質賃金の下落と失業率の上昇が所得の負担になっている。住宅価格の下落継続は家計の立場を弱めながら、それと同時に債務問題が発生する可能性を高めている」

Standard & Poor's said there is still "no relief in sight" for Spain as the slump grinds on. House prices are likely to fall another 7.9pc this year and 6pc in 2014, and may need to fall a further 20pc or more to clear an overhang of 1m homes. "The market is saddled with excess supply."

S&Pは、不況が継続する中でスペインの「危機が解決する見通しはない」ままだとしています。
住宅価格は今年は更に7.9%、2014年は6%下落する可能性が高く、100万戸に上る住宅在庫をはくためには更に20%程度の値下がりが必要になるかもしれません。
「市場は過剰供給を背負っている」



The good news - of sorts - is that new housing starts in Spain collapsed to 70,000 last year from a peak of 760,000 in 2006, "suggesting that the adjustment process is now under way".

朗報（のようなもの）は、スペインの住宅の新規着工件数が、2006年の76万戸のピークに比べて、昨年は7万戸にまで減少したことで、これは「調整が現在進行形であることを示唆」しています。

Britain should muddle through with slight declines, shored up by an underlying shortage of homes. New building has fallen to rate of barely 100,000 a year, while demand is more than 230,000.

英国は、基本的な住宅不足に支えられて、若干の値下がりでなんとかなると思われます。
新規着工件数は年間10万戸程度まで減少しましたが、需要は23万戸を超えています。

Economists say the Bank of England has engineered more inflation in Britain to cushion the shock of the crisis, so "real" house prices are adjusting by just as much as in the Netherlands. The consequence is that a much lower proportion in the UK is now trapped in negative equity.

エコノミストは、イングランド銀行が危機のショックを緩和するために英国のインフレ活性化を仕組んでいるため、「実質」住宅価格はオランダほど大きく調整しつつあると言います。
その結果、英国でネガティブ・エクイティに見舞われている割合が遥かに低くなっています。



Italy has already taken most of its punishment and should stabilize next year after a peak-to-trough fall of around 14pc. It avoided most of the recent housing bubble and leverage is very low, with mortgages totalling just 23pc of GDP. However, the economy is flat on its back and confidence has collapsed to levels last seen in the depths of the crisis in 2009.

イタリアは既にほぼ罪の償いを終えており、来年にはピーク比-14%の値下がりで安定するはずです。
同国は最近の住宅バブルの大半を回避しており、レバレッジは極めて少なく、GDPに対する住宅ローン残高の割合はわずか23%に留まっています。
とはいえイタリア経済は心臓停止中であり、信頼感は前回は2009年の危機どん底時に確認された水準にまで落ち込んでいます。

Germany is in its own world, enjoying a fresh housing cycle fuelled by record low rates. Prices are still 16pc undervalued, the legacy of the post-reunification slump in the late 1990s and the early part of this decade. New house construction peaked in 1994 at 700,000 a year. It has now fallen to 180,000, clearing the over-supply at last.

ドイツは我が道を行くで、記録的な低金利に煽られた新たな不動産相場サイクルを享受しています。
住宅価格は今も16%割安ですが、これは1990年代終盤と2010年代前半の東西ドイツ統合後の遺産です。
新規着工件数は1994年の年間70万戸がピークでした。
現在は18万戸まで減少しており、遂に過剰供給分を解消しつつあります。

Standard & Poor's expects 3pc rises in Germany this year and 3pc in 2014, a slowdown after rises of 7.6pc in 2011 and 8.6pc in 2012. Aging effects will keep a lid on gains and become a major headwind henceforth. The German government expects the population to fall from 82m to 65m by 2060, with a gentle slide accelerating downwards at the end of this decade.

S&Pは、ドイツの住宅価格は2011年に7.6%、2012年に8.6%上昇した後は減速して、今年は3%、2014年は3%の値上がりになると予測しています。
高齢化の影響が上昇を抑制し続け、その後も主な阻害要因になるでしょう。
ドイツ政府は、人口が2060年までに8,200万人から6,500万人まで減少し、2020年にかけて減少スピードは徐々に加速するだろうと予測しています。

Germany's buoyant market at this juncture is a mixed blessing for the rest of the eurozone. It has prompted concerns at the Bundesbank of mini-bubbles in some German cities. This constrains the European Central Bank from easing monetary policy for the rest of the currency bloc.

ドイツの住宅相場の好調は、現時点においては、他のユーロ圏にとって良かれ悪しかれです。
連邦議会は一部の都市でミニ・バブルになっているのではないか、との懸念を抱いています。
このため、ECBはドイツ以外のユーロ圏にも金融緩和政策を行えないのです。