●お客様の見られ方
「○○さん、少し賃貸経営の基本的なことを考えてみると、この物件の大家さんの考え方が見えてくるも知れません。」
「と、仰いますと。」
「まず、賃貸経営において最も基本的なことは、収益の最大化と、収益の平準化です。つまり、投資資金に対するリターンの最大化とその継続性を高い状態で維持させることです。
つまり、できるだけ高い賃料で、出来るだけ入居率を高めた状態を維持することです。」
「それは、そうですよね。でも、それは常に矛盾したことを要求しているわけですよね。なぜなら、賃料を高くすれば入居率が落ちるし、空き室への入居契約も厳しくなりますでしょう。」
「でも、○○さんがこの物件を取得して、賃貸業を始めたらそのようなことを望まないですか？」
「そりゃそれが、実現できたら最高ですよ。」
「○○さん、そういう考え方が普通なんです。」
「どういう意味ですか？」
「多くの大家さん、というよりほぼすべての大家さんはそれを望んでいます。しかし、それが、実現できたら最高だと思うのですが、それを実現するにはどうしたらよいかと、本気で真剣に取り組む人は少ないのです。」
「えっ、本当ですか。」
「現に、○○さんも今仰ったではないですか。『そりゃそれが、実現できたら最高ですよ。』って、仰いましたよね。」
「ええ、言いましたよ・・・・・・。」
「あっ、そういうことですか。・・・・・・言われて見れば、そんなこと実現できないなと思いながら、でもそうなって欲しい。しかし、これからの状況ではそれは無理なのではないかと、普通に思ってしまって、どんな工夫や努力すればそれが実現できるかを本気で考えようとはしなかったような気がします。」
「そこに気付かれていれば、この大家さんの考え方に近づけるように思える筈です。
さきほども言いましたが、賃料を下げることが入居者を喜ばすことができても、それは一過性です。その下がった賃料が入居者にとっては“当たり前”なので、そのことが継続した喜べることとは言えないでしょう。
もちろん、競合物件と比較して賃料は高いよりも低いほうが競争力という点では有利でしょうが。」
「そういうことなら、賃料はあえて相場よりも著しく下げる必要はないですよね。」
「そういうことです。たとえ賃貸業であれ、物販であれ、同じです。
コンビニエンスストアで、販売されている商品は決して、スーパーよりも安くはないですよね。
小分けされていたり、立地が便利だったり、２４時間営業していたり、様々に買いやすい条件づくりをしています。」
「ということは、入居者を惹きつける魅力が必要ですよね。やっぱり魅力的な物件づくりですか。」
「もちろん、それは大きな要素ですね。でも、駅からの距離とか立地条件は変えようがないし、建物は一度建設されてしまえば大きな変更は出来ないし、もし改装しても多額の費用を必要とすれば投資金額の増大を招きます。」
「しかし、あとは何があるんでしょうか。」
「この物件のある地域は、ほぼ住宅が圧倒的に多いのですが、大きな開発された団地というものではありません。一部は区画整理されたところであり、一部は自然発生的にミニ開発されたり、アパートがあちこちにあり、分譲マンションも散在しております。
また、企業の事業所やビルなどもあります。
いわゆる、雑多で無秩序な開発も散在しています。
持ち家の人の方が多いのですが、賃貸の居住者もかなり居られますからそういう意味で言えば、競合物件があちこちにひしめいているといえます。
こういう雑多な地域に暮らしていると、様々な居住者間で様々な軋轢が生じたりします。
お互いが、持ち家同士だったりすると濃密な付き合いがある人もいれば淡白な付き合いでいる人もいます。
ざっと言えばほとんどが淡白な付き合いの人のほうが圧倒的に多いでしょう。
でも、たとえ淡白な付き合いであっても、お互いに出来るだけ迷惑になるような行為を避ける努力を自然にしています。
それは、お互いに長くここに暮らすことになると考えているから、自然にそうなるのだろうと思います。」
「それが普通ですよね。でもそれとどんな関係があるのでしょうか。」
「それでは、お聞きします。○○さんのすぐ近くに、アパートが建築されたとします。そのアパートに、明らかに暴力団と分かるような人が引っ越してきたら、どう思いますか？」
「う～ん、正直言っていやな気分ですよね。出来るだけかかわりを持ちたくはないですね。
あっ、社長さん私はそういう人は入居させたくないので、お断りするようにします。」
「一般的に大家さんのだれもがそういう人の入居は警戒します。でも、持ち家の人からみれば、明らかにそういう人ではなくても、似たような感覚で賃貸物件の入居者は見られていると思います。
確か、○○さんも持ち家ですよね、そうは、思わないですか？」
「突き詰めて問われると、正直言って、そういう目で見ていないとは言い切れません。」
「では何故、そういう風になってしまうのでしょうか？」
「う～ん、いろんな理由があるのでしょうが、やはり定住者ではない。という感覚がそうさせるのでしょうか。結構違法駐車やゴミの捨て方で迷惑だなぁって、妻が言っているのを聞いたことがあります。」
「でも、そういう人たちが家賃を払う、大切な入居者であり、大切なお客様ではないのですか。」
◆今日の祈り
ご慈愛深い父なる御神様、あなたの豊かな恵みと祝福に心から感謝申し上げます。
主の御前にあって愚かで弱く、罪深いわたしですがどうかお許しくださいますように。
主の御恵みは、この愚かで弱い取るに足らないしもべの上に豊かに注がれ、その強い御手は我がかいなを掴み、苦悩から引き上げてくださいます。
主は、驚くべき恵みをしもべに賜ってくださいました。
たとえ短期間であれしもべの必要を整えてくださり、しもべは、苦悩の縁から引き上げられました。
しもべが必要とする金員をあなたは不思議な縁をもって備えられました。
しもべはそれにより、今月を乗り越えることができました。
心から感謝申し上げます。
願わくは主よ、困難は去ったわけではありません。
しかし、しもべの心から恐れがぬぐわれたことは確かです。
主は決してこの愚かなしもべを見捨てられることは無い、と確信を強めました。
それゆえ、しもべは打ちひしがれた苦悩と不安とが満たされた縁より引き上げられたのです。
そして、主は「明日のことを思い悩むな、明日のことは、明日自身が思い悩む、今日の苦労は今日だけで十分である。」ということを明確に示されたのです。
願わくは主よ、この愚かで弱いしもべをかえりみて下さい。
その信仰を増し加えてください。
信仰によって試練を耐え忍び、信仰によって困難を乗り越えることができますように。
どうぞ、しもべの信仰を増し加えてください。
この祈りと願いとを尊き御子、主イエス・キリストの御名前を通して感謝してお祈り申し上げます。
アーメン
「○○さん、少し賃貸経営の基本的なことを考えてみると、この物件の大家さんの考え方が見えてくるも知れません。」
「と、仰いますと。」
「まず、賃貸経営において最も基本的なことは、収益の最大化と、収益の平準化です。つまり、投資資金に対するリターンの最大化とその継続性を高い状態で維持させることです。
つまり、できるだけ高い賃料で、出来るだけ入居率を高めた状態を維持することです。」
「それは、そうですよね。でも、それは常に矛盾したことを要求しているわけですよね。なぜなら、賃料を高くすれば入居率が落ちるし、空き室への入居契約も厳しくなりますでしょう。」
「でも、○○さんがこの物件を取得して、賃貸業を始めたらそのようなことを望まないですか？」
「そりゃそれが、実現できたら最高ですよ。」
「○○さん、そういう考え方が普通なんです。」
「どういう意味ですか？」
「多くの大家さん、というよりほぼすべての大家さんはそれを望んでいます。しかし、それが、実現できたら最高だと思うのですが、それを実現するにはどうしたらよいかと、本気で真剣に取り組む人は少ないのです。」
「えっ、本当ですか。」
「現に、○○さんも今仰ったではないですか。『そりゃそれが、実現できたら最高ですよ。』って、仰いましたよね。」
「ええ、言いましたよ・・・・・・。」
「あっ、そういうことですか。・・・・・・言われて見れば、そんなこと実現できないなと思いながら、でもそうなって欲しい。しかし、これからの状況ではそれは無理なのではないかと、普通に思ってしまって、どんな工夫や努力すればそれが実現できるかを本気で考えようとはしなかったような気がします。」
「そこに気付かれていれば、この大家さんの考え方に近づけるように思える筈です。
さきほども言いましたが、賃料を下げることが入居者を喜ばすことができても、それは一過性です。その下がった賃料が入居者にとっては“当たり前”なので、そのことが継続した喜べることとは言えないでしょう。
もちろん、競合物件と比較して賃料は高いよりも低いほうが競争力という点では有利でしょうが。」
「そういうことなら、賃料はあえて相場よりも著しく下げる必要はないですよね。」
「そういうことです。たとえ賃貸業であれ、物販であれ、同じです。
コンビニエンスストアで、販売されている商品は決して、スーパーよりも安くはないですよね。
小分けされていたり、立地が便利だったり、２４時間営業していたり、様々に買いやすい条件づくりをしています。」
「ということは、入居者を惹きつける魅力が必要ですよね。やっぱり魅力的な物件づくりですか。」
「もちろん、それは大きな要素ですね。でも、駅からの距離とか立地条件は変えようがないし、建物は一度建設されてしまえば大きな変更は出来ないし、もし改装しても多額の費用を必要とすれば投資金額の増大を招きます。」
「しかし、あとは何があるんでしょうか。」
「この物件のある地域は、ほぼ住宅が圧倒的に多いのですが、大きな開発された団地というものではありません。一部は区画整理されたところであり、一部は自然発生的にミニ開発されたり、アパートがあちこちにあり、分譲マンションも散在しております。
また、企業の事業所やビルなどもあります。
いわゆる、雑多で無秩序な開発も散在しています。
持ち家の人の方が多いのですが、賃貸の居住者もかなり居られますからそういう意味で言えば、競合物件があちこちにひしめいているといえます。
こういう雑多な地域に暮らしていると、様々な居住者間で様々な軋轢が生じたりします。
お互いが、持ち家同士だったりすると濃密な付き合いがある人もいれば淡白な付き合いでいる人もいます。
ざっと言えばほとんどが淡白な付き合いの人のほうが圧倒的に多いでしょう。
でも、たとえ淡白な付き合いであっても、お互いに出来るだけ迷惑になるような行為を避ける努力を自然にしています。
それは、お互いに長くここに暮らすことになると考えているから、自然にそうなるのだろうと思います。」
「それが普通ですよね。でもそれとどんな関係があるのでしょうか。」
「それでは、お聞きします。○○さんのすぐ近くに、アパートが建築されたとします。そのアパートに、明らかに暴力団と分かるような人が引っ越してきたら、どう思いますか？」
「う～ん、正直言っていやな気分ですよね。出来るだけかかわりを持ちたくはないですね。
あっ、社長さん私はそういう人は入居させたくないので、お断りするようにします。」
「一般的に大家さんのだれもがそういう人の入居は警戒します。でも、持ち家の人からみれば、明らかにそういう人ではなくても、似たような感覚で賃貸物件の入居者は見られていると思います。
確か、○○さんも持ち家ですよね、そうは、思わないですか？」
「突き詰めて問われると、正直言って、そういう目で見ていないとは言い切れません。」
「では何故、そういう風になってしまうのでしょうか？」
「う～ん、いろんな理由があるのでしょうが、やはり定住者ではない。という感覚がそうさせるのでしょうか。結構違法駐車やゴミの捨て方で迷惑だなぁって、妻が言っているのを聞いたことがあります。」
「でも、そういう人たちが家賃を払う、大切な入居者であり、大切なお客様ではないのですか。」
◆今日の祈り
ご慈愛深い父なる御神様、あなたの豊かな恵みと祝福に心から感謝申し上げます。
主の御前にあって愚かで弱く、罪深いわたしですがどうかお許しくださいますように。
主の御恵みは、この愚かで弱い取るに足らないしもべの上に豊かに注がれ、その強い御手は我がかいなを掴み、苦悩から引き上げてくださいます。
主は、驚くべき恵みをしもべに賜ってくださいました。
たとえ短期間であれしもべの必要を整えてくださり、しもべは、苦悩の縁から引き上げられました。
しもべが必要とする金員をあなたは不思議な縁をもって備えられました。
しもべはそれにより、今月を乗り越えることができました。
心から感謝申し上げます。
願わくは主よ、困難は去ったわけではありません。
しかし、しもべの心から恐れがぬぐわれたことは確かです。
主は決してこの愚かなしもべを見捨てられることは無い、と確信を強めました。
それゆえ、しもべは打ちひしがれた苦悩と不安とが満たされた縁より引き上げられたのです。
そして、主は「明日のことを思い悩むな、明日のことは、明日自身が思い悩む、今日の苦労は今日だけで十分である。」ということを明確に示されたのです。
願わくは主よ、この愚かで弱いしもべをかえりみて下さい。
その信仰を増し加えてください。
信仰によって試練を耐え忍び、信仰によって困難を乗り越えることができますように。
どうぞ、しもべの信仰を増し加えてください。
この祈りと願いとを尊き御子、主イエス・キリストの御名前を通して感謝してお祈り申し上げます。
アーメン
