金銭消費貸借契約

みなさん、こんばんは。


今日はＡさんの銀行手続きのため、ご一緒にみずほ銀行へ。

土曜日なので窓口はお休みなんですが、ローンセンターでは金銭消費貸借契約のみ土曜日の受付ができるんです。

銀行の駐車場を探しているときに、交通違反を犯してしまっておまわりさんと一悶着。

まあ長い話になるので、いつか落ち着いたら話をします・・・


さて今日の手続きとしては、金融機関との金銭消費貸借契約の締結と、住宅ローンの借入金を入金してもらう口座の開設、金利商品の選定など。

時間にして１時間半くらいでしょうか。

恥ずかしながら今日初めて知ったことがありました。

分割実行についてなんですが、土地で１回、建物で１回の計２回の実行しかできないと思っていたんですが、３回に分けての実行ができるとのこと。

例えば、建物の中間金で自己資金が不足した場合、残金支払い時に融資される金額の一部を中間金支払いに回せる、という仕組み。

以前申し上げたとおり、（ほとんどの！）ハウスメーカーでは手付金、中間金（着工）、中間金（上棟）、残代金の４回に分けて支払いが発生するケースがあり、自己資金をかなり多く準備する必要がある場合があります。

残代金に総額の６０％を借入金で賄おうという場合、例えばその内の３０％を上棟時の中間金に回せると言うわけです。

もちろん、中間金支払い時から３０％分の住宅ローンは始まりますけどね。

条件としては、請負契約書の支払条件の記載が、日付が入った形で明確であること、請負契約書は印紙も貼られた正本であること、など書類の不備がない状態で、ある程度早い段階で３回に分ける旨担当者に伝えれば可能だそうです。

今回のＡさんの場合、これはあくまで最後の”カード”としての話で、基本的には自己資金３５％、融資額６５％で資金計画を立てて頂くつもりです。

そうじゃないと、「土地購入時点では住宅ローン支払額を抑えたい」という意図からかけ離れてしまいますからね。


そして午後からは、セルコホームで間取りのプレゼンテーション。

外構費が高かったですが、本体価格＋ライフライン関係で坪単価６５万円というところでしょうか。

この仕様は、ツーバイシックス構造に樹脂サッシＬｏｗ－Ｅ２ペアガラスの付いた高断熱仕様です。

枠組壁工法なので、Ｃ値は高い値が出るでしょうし、換気システムは全熱交換型の１種換気システムとなっています。


間取りは、これから他社のプレゼン結果と比較しながら詰めていきたいと思います。


それにしても、建物の検討はすごく楽しいですね！

明日は２社のプレゼンテーションを予定しています。

請負業者の資金調達

みなさん、こんばんは。



昨日の投稿で、建物建築の際の資金について書きましたが、請け負い業者がどのようにして資金を調達し、建物を建てていくか、まったく知らない自分に気が付きました。

反省しなくてはいけないですね・・・

知らないことを知らないままにしておけないので、色々調べたいと思います。

土屋ツーバイホームからの回答によると、金融機関のつなぎ融資を施主に組んでもらい、中間金を確保するという方法と取るとのこと。

つなぎ融資は、金融公庫から借入する場合に金融機関にお願いしたりします。

例えば、建物が完成し、引渡される場合には、当然残金の支払いがあるわけですが、金融公庫は検査済みや表示登記、住民票の移転などを求められるため、支払い時より１ヶ月くらい後にならないと実行されないんです。

建築業者とすれば、お金を支払ってもらえないと引渡しができないわけで、ただ金融公庫は引渡しが終わらないとお金が出ない・・・

この空白の１、２ヶ月にお金を動かすため、金融機関で”つなぎ”の融資をお願いするわけです。


土屋ツーバイホームのケースですと、建物完成時に融資されるということを証明する”融資証明”を金融期間に発行してもらい、それを担保として”つなぎ融資”を受けてもらうということなんですが、どうもよく分からないんです。

誰がどこの銀行に”つなぎ融資”をお願いするのか・・・

また、どの口座に実行されるのか。

今週末にあるハウスメーカーのプレゼンテーションの時に、伺ってみようと思います。

自己資金と銀行融資の比率

みなさん、こんばんは。


住宅ローンを使って建物を建てるときの資金計画について。

Ａさんのケースですと、土地と建物と２回に分けて金融機関から融資を受けます。
（以下分割実行）

分割実行の場合、土地を決済した段階からローンの支払いが始まり、当然建物完成までの数ヶ月は従来のお家賃と平行してローンの返済となってしまいます。

従って、土地の融資を少なくし、自己資金を多く投入することで建築期間中の月々返済額を押えようとしているんですが、そうすると建物にかけられる自己資金をどのくらい残すかが問題になります。

今回、建物の資金計画として、建物総予算のうち、

自己資金（３５％）＋銀行融資（６５％）

という比率で計画しました。


現在検討しているハウスメーカーにおいては、

手付金（１０％）＋中間金（２５％）＋残代金（６５％）

での支払いでＯＫというお返事を頂いているんですが、メーカーによってはこの計画では請け負っていただくことができないケースがあります。

例えば北海道にフランチャイズを持つＴホームの場合、

手付金（２０％）＋中間金（６０％）＋残代金（２０％）

となっており、また埼玉から派生したＡホームの場合も、

手付金（２０％）＋中間金（５０％）＋残代金（３０％）

となっています。

仲介業者の観点から言わせて頂くと、土地を購入後、建物をお建てになるケースにおいて、建物代金のうち、自己資金を７０％以上用意するなどというケースは少ないような気がします。

すでに土地をお持ちで、建物だけを建てるということであれば、自己資金７０％以上ということもあるんでしょうが、某大手Ｓハウスの言う、

「モデルハウスに来場されるお客様の７０％は土地無しのお客様」

という傾向が他社にも当てはまるのであれば、ハウスメーカーとして集客するうえでは大きなネックだと思います。

セルコホームの場合は、金融機関の融資証明を担保にして部材を発注できるとのことですから、Ａさんのケースで請け負って頂けることになります。


「これだけの規模・間取りの建物が予算内で建てられるか・・・」

という観点でのメーカー選択だけでなく、自己資金と銀行融資の比率によっては、そのメーカーが請け負ってもらうことができるのか・・・も含めて確認することが重要だと思います。

メーカーに参考間取りを依頼しました！

みなさん、こんばんは。


今日はセルコホームのモデルハウスで打ち合わせ。

Ａさんの住宅についてですが、今後の流れの確認と、参考間取りの作成をお願いしました。

当初は、こちらからたたき台となる間取りを作成し、候補となるメーカー各社にプレゼンテーションと見積もり依頼をする予定でしたが、各社どのようなプランニングをするかを見た上で、理想の間取りを積み上げていくことにしました。

メーカー各社、一生懸命取り組んで頂いていますが、施工をお願いするのはただ１社。

２位もビリも同じ。

仕方のないことですが、いつもこの時は申し訳ない気持ちになってしまいます。

まあ、行き着くところはＡさんご一家が幸せになる家作りですから、妥協することなく進めていくつもりです。


さきほど、私の祖母が亡くなりました。

あまりに突然だったんですが、安らかに逝ったようです。

しかも９２歳。

大往生ではないでしょうか。

ちょっとバタバタしますので、更新が滞るかもしれませんが、ご了承下さい。

道連れ増税回避

みなさん、こんばんは。


すみません、昨日のブログ、間違っていました。

どういうわけか登録免許税が２／１０００と書いてしまいましたが、２／１００です。

１／１０００というのも１／１００の間違い。


おまけに、登録免許税が暫定税率期限切れに伴い、「間違いなくアップする」なんて書きましたが、与野党の合意で５月まで延長が決まりました。

重ね重ね、すみませんでした！

・・・ということで、来月末に予定しているＡさんの決済ですが、所有権移転登記は評価額の１／１００となりそうです。

良かった良かった！！

登録免許税の暫定税率

みなさん、こんばんは。


Ａさんの住宅ローンがみずほ銀行に決まったため、司法書士に連絡して、今後の予定について打ち合わせをしました。

この司法書士先生と最初に会ったのは５年ほど前になるでしょうか。

決済の進行が大変スムーズで、大変頼もしい先生です。

お付き合いしてきた司法書士がみなさん男性だったんですが、この方だけは女性。

登記をお願いするのは今回で５回目になります。


決済予定が４月末なので、Ａさんと金融機関で結ぶ金銭消費貸借契約はその１０日ほど前に設定。

気になることと言えば、昨今問題となっている暫定税率について。

所有権移転登記の登録免許税は、本来評価額の２／１０００なんですが、現在は減税措置があるため、１／１０００となっています。

それが３月いっぱいで切れることが濃厚なため、４月以降の登録免許税が２／１０００になるのは間違いないでしょう。

仮に５月以降で審議が動いたとしても、遡って減税措置があるかどうかは全く不透明。

タイミング的なことなのか、政府のドタバタに巻き込まれたということか・・・


明日は現地販売会に参加します。

どんなお客様が見えるのか・・・楽しみです！

おぎ

みなさん、こんばんは。


Ａさんの住宅ローンについて。

先日、みずほ銀行の内定を頂いているんですが、他行も比較したいというＡさんの意向があり、某都市銀行へ。

まあ”某”と言っても、4つしかないから、みずほ以外のどこかということですね。

当社はみずほ銀行と提携しているんですが、他行とは繋がりがないため、実質お客様に直接金融機関に行って頂くことになります。

ただ、今回は、相談窓口では行員がどのような対応を取るのか興味があったので、Ａさんについていきました。


ローカウンターに案内され、Ａさんが正面に、私が一歩ずれた位置で相談をお願いしました。

担当の行員は、渉外担当の○○課長。

”おぎやはぎ”のおぎさんにそっくりだ。

開口一番が、

おぎ「今日はどういったご用件でしょうか？」

我々「・・・」

住宅ローンの相談でわざわざ予約して来ているのに・・・

Ａさん「この度土地の売買契約がありまして、住宅ローンのお願いに来ました」

おぎ「はぁ・・・」

この時点で、少し不信感を感じていました。


おぎ「マンションですか、一戸建てですか」

Ａさん「一戸建てです」

おぎ「何か資料はお持ちですか」

ということで、一件書類を提出すると、

おぎ「えーっと、売買契約書に重要事項・・・、謄本、公図、測量図・・・建物はどうされるんですか？」

Ａさん「まず土地を購入して、それから建物を建てたいんですが」

おぎ「建物はもうお決まりですか」

ということで、建物の資料をお見せしたんですが、

私「やっと土地が決まったばかりで、建物の請負契約書はあるんですが、先々メーカーが変わる可能性があります」

おぎ「建物の方は建築確認申請は出されているんですか？」

私「土地の決済が終わっていないのに、建築確認申請が出せるわけないじゃないですか」

おぎ「はぁ。請負契約書が流動的ということは、この売買契約書も仮で交わされたんですか？」

私「売買契約書に仮なんかあるわけないでしょう」

おぎ「それでは、建物が本決まりでない場合について、ちょっと聞いてきます」

私「誰に聞くの！？」


この時点で、とても相談に乗れる相手ではないと思いました。


おぎ「お待たせしてすみません、やはり、このケースでの分割実行は、当行ではお引き受け致しかねます」

私「それでは、建物が確定すれば良いんですか？」

おぎ「はい」

私「一般的に考えて、住宅ローンの特約期間が２～３週間ですから、その間に建物の仕様を全て決めるのは難しいじゃないですか」

おぎ「それはお客様のご都合ですし、決済までにお決めになられたらよろしいのでは」

私「決済って！！それじゃあ間に合わないじゃないですか！」

おぎ「そうですね・・・」

Ａさん「無理そうだから、もういいですよ・・・」

私「・・・」


まず言っておきたいのが、建物の仕様が確定していない中で、分割実行をお願いすることが難しいのは分かっています。

実は、住宅ローンセンターでお願いすると、建物が決まっていない場合、グレーの状態で内定を頂くことができる場合があります。

金融機関によりますけどね。

この行員の言っていることは分かるんですけど、どうにもこの態度が気に入りません。

大体、分割実行で住宅ローンを商品化しているのであれば、建物が決まっていないなんていうケースは多々あるわけですから、その対応策についてはキチンと説明すべきだと思います。

仲介業者の方であれば、何が腹が立つか分かって頂けると思うんですが・・・

住宅ローンの審査結果

みなさん、こんばんは。


みずほ銀行ローンセンターから連絡が来ました。

Ａさんの住宅ローン、審査ＯＫとのこと。

ＯＫなのは間違いないと思っていましたが、問題の金利優遇はみずほ銀行では最高とされる優遇を受けられることに。

大手都市銀行のＯＫを頂いたと言うことで、まずは一安心です。

シンセイ銀行は、先週審査申込を提出しているんですが、Ａさん曰く、いまだ音沙汰ないとのこと。

レスポンスを気にされていましたが、やはり審査に時間がかかると言うのは、ちょっと問題かと思います。

確かに自行で審査をするため、マンパワー的な問題があることは容易に想像できるんですが・・・

明日、都市銀行でもう一行、お話を伺いに行く予定です。

当社には、某銀行の社外秘だったローン返済自動計算ソフトがあるので、これら３行について比較検討しておこうと思っています。


また懸案事項の地盤補強ですが、ＪＩＯという業界では有名な検査機関からの回答がありました。

実際に地盤調査をしてみないと・・・というのは依然付いてまわるので、ここで安易なことを書くのは伏せておきます。

いずれにしても、いつかは分かることですからね。

ただ前向きな回答だった、ということではありました。


もうすぐ、早くも３月が終了しますね。

来月は公私とも盛りだくさんの１ヶ月になりそうです！

土屋ツーバイホーム

みなさん、こんばんは。


今日は、八王子の住宅展示場にある土屋ツーバイホームへ。

所長さんと話をしてきたんですが、予想通り”熱い”方でした。


土屋ツーバイホームは、軸組み工法の土屋ホームと違い、枠組壁工法で建物を建てるメーカーです。

軸組み工法の土屋ホームの大きな特徴は外張り断熱の採用なんですが、これは断熱性能の確保ということよりも、気密性能を上げるためには外張り断熱でないと・・・ということなんです。

軸組み工法の構造上、室内側に防湿防水シートを張るのが困難なため、外張り断熱にして気密テープで目張りし、気密性を上げる構造になっています。


軸組み工法の土屋ホームは、現実的には構造用合板を用いた耐力壁を採用しているため、筋交いの数を制限することができます。

筋交いを入れることにより、例えば充填断熱がうまく入らなかったり、コンセントなどの通線に影響が出たりするんですが、外張り断熱を採用している限り、筋交いを入れて更に耐震性を上げるのは良いことでしょう。

ただ、高断熱を進めていくと、外張り断熱＋充填断熱の付加断熱になっていくため、充填断熱性の悪い軸組み工法を採用するのはどうかと・・・

ということで、今回は土屋ツーバイホームに行ったわけなんです。


土屋ツーバイホームの商品には、ツーバイフォーの構造体が木であるものと鉄であるものの２種類があります。

ツーバイフォー材の材質を鉄にすると、単純に静荷重に対する耐力が増すため、階数を多く取ることができます。

基礎のアンカーボルトとスチールツーバイフォー材が連結すると、そこがヒートブリッジになるため、スチールツーバイフォーは外張り断熱＋基礎外断熱が標準となります。

この構造はシロアリ対策的な要素が大きく、事実、基礎はシロアリの食害を受けづらいビーズ法ポリスチレンフォームを使い、構造体は鉄ですから問題ないため、防蟻処理のための殺虫剤を噴霧する必要がありません。


木製ツーバイフォーの場合も外張り断熱になるんですが、充填断熱を付加するにもただ単に断熱材と防湿防水シートを足し算すれば済みます。

また、木製ツーバイフォーも基礎外断熱になるんですが、ツーバイテンの床下断熱にすることもできます。

屋根断熱はツーバイテンの垂木にポリスチレン系の断熱材を使い、サッシはカネカ製樹脂サッシ、ガラスはＬｏｗ－Ｅペアガラスとなっています。

断熱性能的には、Ｑ値で１．３くらいでしょうか。


Ｃ値も０．７くらいの性能が出るので、熱交換型換気システムが使えますので、全体としてかなりの省エネ住宅になるかと思います。


この所長さんと話をしていて面白かったのが、この方は数年前まで北海道の支店を任されていたそうで、来るお客さんは当然のようにＱ値・Ｃ値で建物を選んでいるそうです。

しかし、都内に来てみると、建物の性能について興味がないお客さんがほとんどで、ブランド志向的な話が多く、大変”つまらない”とのこと。

確かにもっとお客さん側が勉強して、建物に対する知識を増やし、本当の快適さを得えられる住宅作りを心がけていかないとダメだと思います。

そういう住宅を提供するメーカー側の責任が問われることがありますが、ニーズがなければメーカーも成長しないですからね。


Ａさんのメーカー候補として、セルコホーム、インターデコハウス、土屋ホーム、土屋ツーバイホームの４つが揃ったことになります。

シンセイ銀行の住宅ローン

みなさん、こんばんは。


今日はＡさんと新生銀行へ住宅ローンの相談へ。

住宅ローンを組む際、都市銀行などでは保証保険料が必要になります。

金額にして、３５年ローンの場合で借入１００万円あたり２万円ちょっとでしょうか。

３０００万円借入となれば、約６０万円強がかかります。


この保証保険料とは、住宅ローンを組んだ方が何らかの事情で支払いができなくなった場合、銀行が保証会社から保証を受けることができる、という仕組み。

つまり、いざという時の銀行の保証を、住宅ローンを組む側が支払っている、というわけなんです。

ですからこの保険に入っていても、銀行は助かりますが、ローンを組んだ方の債務がなくなるわけではありません。

確かに支払いが滞る、というリスクを考えると分からないではないですが、担保を提供しているわけですし、何で銀行のための保険をユーザーが払うの！？という疑問は付いて回ると思いますね。


新生銀行は、この保証保険料が０円なんです。

都市銀行でも保証保険料が０というケースはありますが、あれは金利に含んでいるので、現実的に０ではありません。

その他、新生銀行は繰り上げ返済手数料が０円などのメリットがあります。


ところが、私は新生銀行で説明を受けるのは初めてだったんですが、どうも難しい問題がいくつかあります。

住宅ローンの設定金利は他行よりも低いのは良いのですが、金利優遇が低いため、長い目で見るとどうも心配な感じがします。

また、融資内定を頂くまでに２～３週間ほどかかります。


売買契約を交わす際、住宅ローン特約と言う、ある期間内に金融機関で住宅ローンが組めなかった場合は白紙解除できる、という特約があります。

その期間を概ね２～３週間設定するんですが、新生銀行の審査に３週間もかかってしまうのはちょっと問題なんです。

都市銀行の場合、内定が出るまで１週間程度なんですが、新生銀行のために３週間、回答を待って頂く形になります。

そこまでして新生銀行が良い・・・ということであれば良いのかも知れませんが、金利の旨味が低いのでは・・・という懸念のほか、今回のケースでさらに問題なのが融資を受けるタイミング。

Ａさんの場合、土地と建物で２回に分けて融資を受けるんですが、建物に関しても審査が入るため、検査済みが出るまで審査できません。

ということで、建物にいくらの融資を受けられるか、現時点では分からないんです。

また、建物の表示登記が済まないと融資を受けることができません。

まだ建物代金を支払っていないのに、請負建築業者が表示登記に協力するのか・・・


さらに実務的なことですが、新生銀行には決済する場所がないんです。

例えば、みずほ銀行で融資が決まると、実際に融資を受ける支店に買主・売主・司法書士が集まって、金銭の授受と権利書の確認などをします。

銀行で行う理由は、目の前でお金が振り込まれるので、それを確認した司法書士がその足で法務局に行き、所有権移転登記ができるからです。

また、売主が金融機関からその土地を担保に融資を受けていた場合、このタイミングで抵当権の抹消も行います。

所有権の移転と抵当権の抹消が同時にできるので、金融機関で決済を行うのはたいへん好都合なんですね。

新生銀行ではそれができないので、どこかしら金融機関の場所を借りなくてはなりません。

今回のケースですと、売主の根抵当権者がみずほ銀行なので、どこかしらのみずほ銀行の支店で決済することになりますが、みずほ銀行としては何のメリットもない取引ですから、場所をお借りできるかどうか・・・


新生銀行は確かに繰り上げ返済手数料がかからないので、良いんですが、そもそもの金融機関事務手数用が都市銀行よりも高いんです。

その差額で、下手すると繰り上げ返済手数料の３回分くらいになってしまいます。


ただ設定金利が低いので、シュミレーションをしてみてどうなるか、ですね・・・