住宅ローン申込

みなさん、こんばんは。


昨日無事契約手続きが終わったので、今日は住宅ローンの手続きを。

契約が終わったあと、Ａさんと区役所に行き、住民票と印鑑証明書を取ってきました。

Ａさんはお忙しい方なので、今日を逃すと当分取りにいけませんから。

さてここで気になったのが、一昨日お生まれになった赤ちゃんが住民票に載っていない点。

司法書士先生に尋ねると、住宅ローンの申請と住民票の記載は一致していないといけないので、現時点では１名少ない形で申し込む方が良いとのこと。

ローンセンターの見解も一緒だったので、住宅ローン申込書の記入・捺印、住民票１通をお預かりしておきました。


ということで、午後一にみずほ銀行ローンセンターに。

今回、土地の融資と建物の融資を２回に分けて実行してもらう分割実行となるため、ローンを申し込む際には、土地の売買契約書、重要事項説明書、謄本、公図、測量図、販売図面のほかに、建物の見積書、配置図、平面図が必要になります。

やっと土地が決まって、建物の見積書があるわけがないんですけどね。

このため、私の知り合いの業者に概算見積書を作ってもらったんです。


Ａさんのお勤め先が上場企業で、ご収入も安定していることから、早ければ金曜日くらいには内定が取れるだろうとのこと。

私（仲介業者）として、最低１社は住宅ローンの斡旋をしなければならないので、まずは一安心です。

あとさらに条件の良いところとして、金曜日に新生銀行にＡさんとご一緒で行くことになっています。

売買契約手続き

みなさん、こんばんは。


今日は売買契約予定日。

・・・とその前にＡさんと待ち合わせをして市役所へ。

建築指導課に行き、地中埋設物の当時の状況の再確認。

やはり残念なことに、埋設物の撤去作業に関する写真、資料はすでにありませんでした。

たかがここ５年くらいのことなんですが、資料保存期間が３年ということだそうで。

デジタル保存・・・ということはないのか聞いてみても、当時はそんなことはしなかったというお答えでした。

当時って・・・

確かに今ほどＰＣが当たり前ってこともなかったかもしれませんが。


次に下水道課で、引き込み管の行政負担について再度聞き取り。

この土地の接面道路には下水道管が引かれておらず、この地域全体には下水道が行き渡っているため、当然、この土地の前も引いてくれ、ということです。

結果、本管の引き込みは都市計画税の予算組をして、早ければ２年後に施工して頂けるとのこと。

２年も待てないので何とかならないか！？と食い下がっても、他に方法はないというお答えでした。

下水道台帳を再確認して、下水道排水マスが境界から約３．５ｍあると伝えると、本管ではなく、”未設置ます”であれば、行政指定水道工事会社の判断で施工できるという答えが返ってきました。

実は”未設置ます”というのがどういうものなのか分かりませんが、結論として行政負担で宅地内に設置された”汚水ます”まで引いてくれるようです。

ギャーギャー騒いだ甲斐があったかどうか別として、これで排水系で費用負担が必要なものはなくなりました。


次に水道局で宅地内引き込み管の再確認へ。

というのは、今回取引する売主の宅建業者が、この土地を仕入れる際に説明を受けた重要事項説明書に、引き込み管が老朽化しているため交換の必要あり、と書かれていたからです。

私が調べた結果では、平成１７年にＳＵＳ２５㍉管に盛り替えている、ということだったので。

調べてみると、やはり境界より道路内本管まで、ステンレス管に交換している、とのことでした。

この土地は元々処理施設で、宅地内に水道メーターがなかったことから、ステンレス管になっているのは境界線まででしたが、それでも宅地内工事をすれば良いので、一般的なケースとしてはかなり良い結果でした。

これで給水管についても、道路内工事はないことに。

オール電化をご希望なので、ガス・給排水・電気全て道路側の工事負担はなくなりました。


ご契約手続が午後なので、お昼にもう一度現地に行って、境界の確認をしました。

その際、たまたまお隣さんとお会いできたので、いろいろ伺うことができたんですが、厳しい指摘が多く聞かれました。

この方は借家を借りていらっしゃると言うことで、大家さんがかなり”うるさい”方とのこと。

こういう話を事前に聞けて良かったと思います。


そして売買契約手続き。

重要事項説明は２回目ということもあり、スムーズに進みました。

契約書の読み合わせの中で、お隣の大家さんの話も出ましたが、いずれにしても建築の際にはご挨拶に行くことになるでしょう。

時間にして１時間くらいだったでしょうか。

私が立ち会った売買契約手続きの中で、もっとも早かったかもしれません。

まあ事前調査や事前説明など、Ａさんと一緒に確認しましたからね。

今回思ったのは、お客さんに時間があるのであれば、物件調査は一緒にやった方がより安心感がある、ということでしょうか。

お客さんにしてみても物件調査のやり方が分かるし、リアルタイムで問題→処理方法の検討→解決のプロセスが見えるので良かったと思います。

まずはＡさん、おめでとうございます！

重要事項の事前説明会

みなさん、こんばんは。


昨日、お断りの入った賃貸契約ですが、今日早速次の入居申込が入りました。

昨今、居住スペースとしては１階部分は防犯上の観点で敬遠され、商業スペースとしては路面店の方が好まれます。

この物件、駅から近いですし、スーパーやコンビニ、診療所などが近く、生活利便性も良のですが、それ以上に１階が店舗、２階以上が居住という分け方が良いのでしょう。


用途制限の関係で、どの物件も１階部分を全て店舗にしろとは言わないですし、また子供のいらっしゃるご家族は、階段の上り下りを気にされて、あえて１階を希望するケースもあります。

私はいつも思うんですが、昔から今尚新築されるアパートは、１階部分の防犯性に対する意識が低すぎるんです。

しかも２階以上よりも１階の方が当然に賃料が低い・・・
どうして建築業者はこの問題を改善しないのか。


単純に、防犯性と日当りの確保ができれば、１階部分は十分に魅力を発揮できると思うんですが・・・

外観的に魅力を感じるアパートが増えてきていますが、居住性の改善には繋がっていないと思います。

そろそろ賃貸住宅を、”箱”と捉える考え方を改めなければいけない時期でしょう。



さて、今日はＡさんに重要事項説明書・売買契約書の事前説明会を行いました。

Ａさんからの指摘や質問は大変的を得たもので、その都度内容を見直しながら作業を行い、３時間ほど時間を費やしました。

心配な点がいくつか持ち越しになったので、月曜日の午前中にＡさんとご一緒に市役所に確認に行くことに。

契約手続きは午後３時からなので、ギリギリまで納得の積み重ねをしていきます。


ただ、依然心配の残る地盤補強方法。

売主からは、土地引渡し前に地盤調査をすることについて了承を得ているので、契約がこのまま進めば、早速にでも調査することになるでしょう。


今回の事例は、随所に難しい判断が迫られるケースだと思います。

しかも、契約予定日に奥様がご出産される可能性も・・・
もし重なった場合、売主も契約日の変更を受け入れる準備をして頂いています。

気の抜けない毎日が続きます！

行政の意見

みなさん、こんばんは。


今日はあっち行ったりこっち行ったりと忙しい一日でした。

午前中は、土屋ホームにて打ち合わせ。

地中埋設物の土地について、補強方法の見解を伺ってきました。

結果としては、やってみないと分らないという前提の下、埋設物を撤去しなくても改良する方法はあり、行政にも確認が取れているとのこと。

仮に埋設物より深い部分の地耐力がない場合、埋設物を杭基礎が貫通する形で地盤補強することになります。

豆腐の上にコンクリートの板が乗り、その上に土があるというイメージです。

埋設物より深い部分の地耐力があり、しかし埋設物より浅いところの地耐力がない場合、表層改良か郡杭基礎による地盤補強となります。


午後に市役所の住宅課にいき、埋め戻しの土の素性について調べに行ったんですが、４年前の作業に立ち会った職員はすでにいないとのこと。

その代わり、作業方法を指導した建築指導課の方を紹介されました。

その方が言うには、埋め戻しに土について、出所の指定と購入の場合の種類は指示したが、埋めた土をサンプルとして検査した履歴はないとのこと。

ただ、もし買主がボーリング調査すれば、その土の素性は明らかになるので、それが分っていておかしな土を埋め戻すことは行政としてあり得ない、とも仰っていました。

また、先ほどの土屋ホームの設計士の問い合わせに応じたのがこの方だったんですが、行政の見解として、

■絶対に大丈夫とは言えない
■ＲＣ製の構造物が埋まっていたんだから、それより深層部の地耐力はあると推測できるのではないか。
■行政として、この埋設物の扱いを特別に指導することはなく、表層部で地耐力が出るのであれば、埋設したままで構わない
■埋め戻しから４年が経過し、時間とともに固まってきているだろうから、木造２階建て程度の重量物なら十分耐えうる可能性が高いのでは

というご意見でした。

結局、地盤調査をしないと分らないのは変わりないですが、いろいろな方の意見を聞いていると、この埋設物を撤去しないと話にならない、ということではなさそうです。


その後は法務局により、当該土地の謄本・公図・測量図と、この土地に接する全ての土地の要約書を入手。

この地域は、建築協定により３階建て以上禁止、集合住宅禁止ということで、大規模な建物が建つ可能性は低いんです。

強硬手段に出れば建てられなくもないんでしょうが、第１種中高層住居専用地域で６０／１５０ですから、広大な一宅地がなければ大丈夫でしょう。


そして夕方、売主さんとお会いし、一連の書類を頂いてきました。
自分の調査内容に見落としがないかの確認でもあったんですが、新しい資料や知らなかった事実はありませんでした。

明日、書類の作成に入り、明後日の事前説明会に備えることになります。

土壌汚染の懸念

みなさん、こんばんは。


今回、Ａさんの希望する土地の従前の利用が汚水処理施設だったことは、以前の投稿にあったかと思います。

敷地の土壌汚染を疑う場合ですが、土壌汚染対策法にある特定有害物質として指定されている物質は２６種類あり、その出所は化学工場や金属工場、医療関係や洗浄関係、そして農地など。

登記簿謄本で土地の利用履歴を見たり、古地図で当該土地に工場や施設があった形跡がないかなどを調べます。

私が扱った土地のほとんどが住居専用地域に属していたので、過去の状況を調べると農地だった、というのが多かったんです。

さて、今回の土地は古地図を見る限り農地だったんですが、汚水処理施設が設置され、その後解体・撤去されるとき、

「市内のとある場所の土または良質な赤土を埋め戻すこと」

という行政指導があったという記録が残っています。

そもそも汚水処理施設が周囲の土壌を汚染しているかについて、Ａさんのお知り合いに詳しい方がいらっしゃったので、調べて頂きました。

その結果、合併浄化槽はバクテリアによる分解・浄化を行っており、地質への影響はないとのこと。

そうなると、埋め戻した土がどういうものかが心配になります。


実家の外断熱住宅を建築した際、仕様書には、

「庭に埋め戻す土は、発生元のわかる黒土を使用し、事前にサンプルを提出すること」

とあったんですが、実際にトレーサビリティをとることはできず、どういう黒土かは分りませんでした。

分ったのは、６，０００円／㎥の黒土だったということ。
よく分りませんが、高い部類（！？）に入ると現場監督に聞かされました。


行政の方で、埋め戻し土のサンプル調査が行われたか分りませんが、調べに行ってこようと思っています。

 

物件購入申込

みなさん、こんばんは。


Ａさんの物件探しですが、この間の日曜日に購入申込を提出しました。

物件は例の地中埋設物のある土地なんですが、申込から売買契約まで１週間をとり、その間に地盤補強方法について探ってみることに。

まず埋設物の撤去費用について、Ａさんのお知り合いに調べて頂いた結果、概算見積で８００万円くらいかかることが分りました。

当初の想定よりも高いことになります。

住居専用地域ということもあり、騒音低減を考慮した作業と重機が必要なこと、隣地距離からしっかりとした土留めが必要なことが、見積を押し上げた結果になっているようです。

つまり、事実上、この埋設物の撤去は困難となりました。


実家の外断熱住宅建築の際にお願いした構造設計の先生にお尋ねしたところ、埋設物の周辺をボーリング調査し、地耐力を調べることで、その底盤から郡杭を立てることができるかもしれない、ということでした。

郡杭とは、剣山を裏返しにしたようなイメージですね。

ジオダスの地盤調査履歴を調べても、このエリアの地耐力は比較的高いようなので、この方法で地盤保証が出るのであれば良いと思います。


ちなみに都内で建築工事をする際、この地下４ｍまでの深さというのは結構ポイントになるそうです。

というのは、東京大空襲の時の残骸を人間が埋めるにあたり、深さ４ｍくらいが限度だったようなんです。

このゴミは時間が経てばなくなってしまいますから、空洞化したり軟弱地盤になる要素の一つとなります。


明日は候補に挙がっているハウスメーカーに伺うことになっています。

今回の地盤補強に関して、そのメーカーが保証できる補強方法を見出せることが、メーカーを選択する要素の一つになってしまうかもしれないからです。

すでに内１社はその方法を考案し、行政の建築指導課の確認を取っているようですが、それがどんな方法でいくらかかるのか・・・大変気になるところです。


契約予定日は来週ですが、週末にはＡさんご家族に事前説明会を開く予定です。

驚きの物件価格

みなさん、こんにちは。


以前ご紹介した地中埋設物のある土地ですが、売主の社長から連絡があったんですが、このまま売れるのを待つよりも業販で流そうと思っている、ということでした。

つまり二束三文でも今期中に処分したい、ということです。

その金額は、当初の販売価格の－２０％！！

都内ならまだしも、神奈川県でこの値引きは尋常ではありません。


Ａさんにはその旨話をしたんですが、依然不透明な地中埋設物の撤去費用。

掘削・土留め・埋設物の撤去・埋め戻し・地盤改良・本下水引き込み・水道引き込み・既存擁壁の修復など、建物を建てる以前にすることがたくさんあります。

地中のコンクリートを残したまま、ダイヤモンドカッターで穴を開けてから杭を打ち込む方法については、カッターの先端部分を何度か交換する必要があり、やはり費用はやってみないと・・・というところです。


いずれにしても、非常に判断の難しい物件ですね。


さて、昨日大手ハウスメーカーであるＳハウスからお誘いがありました。

・戸建用土地購入および土地売却の情報交換
・土地取得および建物建築の情報交換
・分譲地および分譲不動産の情報交換
・分譲用土地購入および土地売却の情報交換
・工場見学会等の勉強会の実施
・各種イベントの開催

という内容です。

地場の仲介業者と連携しよう、というお誘いは大変うれしいこと。

ただ文面の全体を読んでいると、うち（Ｓハウス）の良さをもっとアピールしてほしい、という意識を感じます。

私はＳ社のことをあまり良く思っていないんですけどね・・・

文面の最後にこう書かれています。

「共存共栄の精神で運営を行い・・・」

私は顧客満足度向上と今後の住宅のあるべき姿を見据えた提案ができるかが重要だと思っています。

共存するか共栄するかは、単なる横のつながりではないと思います。

埋設物のあった売地のその後

みなさん、こんにちは。


先日、ずっと汚水処理施設の地下埋設物のある物件について投稿しました。

あの進捗ですが、やっぱり契約に至らなかったようです。


当然だと思いますが、申込提出時点では、あの埋設物の状況を購入希望者は把握していなかったのでしょう。

逆に言えば、それを知らずに買わなくて良かったと思います。


さて、Ａさんとしてはこの土地を希望されているため、この土地の持ち主と交渉を始めているんですが、金額面の交渉というよりは、更地渡しで販売する、という条件で話を進めています。

更地渡しの場合、地表だけでなく地中も含めて、建築（買主の使用目的）に障害のあるものは撤去してもらうことになるので、その条件で売買金額を決めれば非常に分かりやすい結果になります。

あとは本下水管が前面道路にないため、行政負担としてどこまで工事してもらえるのかなど、ライフラインの整備の金額を出す必要があります。

いずれにしても、焦らず慎重に事実関係の把握と条件面の交渉を進めていき、全てが納得できる内容になるかどうかですね。

さらに前回の続報

みなさん、こんばんは。


昨日、市役所の下水道管理課に行ってきたんですが・・・

まず汚水処理施設の解体作業報告書のようなものがないかと尋ねると、そのような資料はない、と言われました。

それではと、施設の断面図は残っていないかと言うと、地下倉庫にある書類を一つ一つ探してみないと・・・ということでした。

埋設物の存在で、土地購入者の負担が大きく変わる旨お伝えし、待つこと約３０分、何とか図面を出してもらえました。


その図面を見ると、施設の大きさは、

高さ：ＧＬ＋５０ｃｍ～ＧＬ－４００ｃｍ
幅　：約８８０ｃｍ
長さ：約８００ｃｍ

と、思ったよりも大きなものでした。

壁、床、天井ともコンクリートの厚みが２５ｃｍ。


何とかこの図面のコピーが欲しいと伝えましたが、どういう訳か複写も写真に撮ることもダメ！

何とか憶えて帰ってください、とのこと。


敷地のどの位置に施設があったかを示す配置図はなく、また施設を設置した際に調査したであろう地盤調査報告書もありませんでした。


分ったのは、地中に４ｍ×８ｍ×９ｍくらいの”箱”が入っていたという事実。

このうち、ＧＬ－２．５ｍまでは撤去したということなので、１．５ｍ×８ｍ×９ｍの地中埋設物が存在していることになります。


これを撤去するには、４ｍの深さまで掘削する必要があります。

これだけの深さになると、ただ土を取り除いて埋め戻すという訳にはいかず、土留めや大型の重機が必要となり、ダンプの台数もずっと多くなります。

推定で６００万円くらいでしょうか。
ただゴミを取るだけのことで！！


さらに加えて地盤改良の必要性が残りますし、現実的にこの埋設物を撤去するのは、物件としてどうなの！？ということになります。

埋設物を残したまま杭基礎を打ち込むにしても、地中４ｍの位置にある２５ｃｍ厚のコンクリートを打ち抜くというのが果たしていくらくらいかかるのか。



実は更なる”オチ”があるんですが、私が下水道管理課で埋設物の図面を見ていた際、隣りに来た仲介業者らしきオジサンが、

「この土地の下水道の埋設状況を知りたいんだが・・・」

と職員に聞いていたんです。

どこの土地かな？なんて思って聞いていると、何と私が調べているのと同じ土地！

このタイミングで同じ物件を見ているということは・・・と思い、売主にこっそり電話すると、つい先ほど購入申込が入ったとのこと。

私が埋設物のことを聞いた職員に、

「この処理施設の地中埋設物の件は、最近どなたか調査に見えました？」

と聞いたら、

「調査に来ていたら、この資料を探すのにこんなに時間はかかりませんよ！」

というお答え。

この仲介業者は、地中埋設物に関してどこまで把握しているか分りませんが、おそらく重要事項説明の際に買主は初めて聞くことになるんでしょう。

まあ人の心配をしても仕方がありませんが、この土地は物件価格以上に高くつく可能性が高いと思いますから、その売買契約が成立するのか気になってしまいます。

前回の続報

みなさん、こんにちは。


前回の地中埋設物について。

地中２．５ｍの位置にコンクリート製の底盤があるのは前述の通りです。


さてここに建物を建てる場合について、いろいろ検討しているんですが、宅地造成を手がけている設計士と相談した結果、以下の方法があります。

①底盤より下で地耐力があるのであれば、２．５ｍまでの土を表層改良する。

②底盤より下の地耐力が低いのであれば、底盤を貫通する形で杭基礎を打つ。



前回の投稿で、底盤の撤去費用で８００万円くらいと書きましたが、そこまではかからないことが分かりました。

私の実家で作業したときの見積り書を確認すると、５㌧ダンプトラックが入り込める場合の土の捨て代が５５００円／立方㍍でしたから、

底盤までの土の量　１５７．５立方㍍×５５００円＝８６６，２５０円。

埋め戻しに必要な土が、仮に取り除いた土の量と同じとして、

１５７．５立方㍍×６５００円（実家で埋め戻した土）＝１，０２３，７５０円

底盤の産業廃棄物処理費用と重機の使用量等含めますと、
大体総額で２５０万円くらいでしょうか。

この金額と、①、②を比較して、最も安価でできる処置を行えば、建物が建てられることになります。

これから市役所の下水道課に行くんですが、浄化槽設置当時の地盤調査報告書が残っていれば良いんですが・・・