山手線の内側にマンション衝動買いしちゃいました その４

・・・・てなわけで、いろいろ探してみた結果、同じ立地のマンションで、耐震万全で室内リフォーム済みの部屋を見つけました。
何しろライバルが多いので、一週間公開されると即、売れてしまいます・・・そんな超都心エリアです。

そこの、45平米の部屋に購入予約を入れました。のちのち、東京住みの人に、「一人暮らしに45平米はありえない！２部屋も要らんだろう」とツッコミを入れられるのですが・・・。

二部屋にしたのには理由があります。

○ワンルームだと、賃貸に出すときにターゲットが絞られてしまう。
○下の子が受験で上京時に使える。または、きょうだい二人で住むことも可能になる。
○私の会社の取引先は半分位は関東、中でも東京２３区が多いため、ビジネスの拠点として使える。

なんですが。

フローリングを見る時は、素足で感触を試します。私は防音のクッション風フローリングが好きではないので、無垢とまでは言いませんが、良質なものがいいです・・・・自分が住むわけでないのに。

不動産を買うコツは、「自分が住んでもいい」という物件を選ぶこと！！です。

家電は中古です。都心は学生や単身赴任者用の、新し目の家電がかなり流通してます。

学生なんだから、それで十分！

山手線の内側にマンション衝動買いしちゃいました その３

日曜日に物件を見て、申し込みをして、地元に戻った月曜日の昼下がり、不動産屋から携帯に電話が。急がない用件ならメールで来るので、嫌な予感が。。。。

「実はあれから、二組のお客様が物件をご覧になりまして、両方とも申し込みをされました。もちろん、いもりん様が一番手ですが、二番手の方が『キャッシュで来週買うから、売主に交渉してくれないか？』とおっしゃるのです・・・・どうされますか？」

どうするって・・・（呆）超都心の、駅から徒歩３分の部屋を、キャッシュで買えるか？って聞いているのである！
株を売却すれば・・・あるいは、手持ちの不動産（借金なし）を１軒売り飛ばす？
でも、１週間ではとても間に合わない。
・・・・・・迷いましたが、今回は断念しました。

投資用にも良い物件とはいえ、キャッシュで買うとは！
　　　　　　※投資エリアなので、オーナーチェンジ（買っても住めない）物件が多いです。
外国人投資家か？オリンピックの会場にも近いしな。

しかし！ライバルが多いということは、絶対に「買い」の立地だと確証をを持ち、俄然やる気が出てきました！！←　へこたれない。

てなわけで、すぐに再度物件探しが始まりました。

これもいいなぁ。不動産を見て回るのはいつも楽しい。

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積水ハウスから63億円をだまし取った「地面師」の件、怖すぎ。品川駅から徒歩３分のまとまった土地？凄いな～。

・・・・なので金庫を開けて、手持ちの不動産の権利証をチェックしたワタシです。

山手線の内側にマンション衝動買いしちゃいました その2

現代のいいところは、Sumoや、AtHomeなどで、不動産の情報が随時ネットに出ており、地方に居ながら不動産が選べてしまうこと。

街の雰囲気は、Google Earthのストリートビューで把握できる（しかし、実際行ったら坂道だった！ということがあったので、現地に行くのは絶対必要）。

・・・・ということで、大学から徒歩圏内にあり、狭すぎない３０平米の部屋を見つけて、マンション管理規約や、登記の情報など事前にメールで入手して、管理費の滞納がないか、修繕履歴などをじっくり読んでから、紹介された東京の不動産屋を訪ねました。

これです。


のちに「別に徒歩圏内でなくてもいいじゃん」と、東京住みの幼馴染（小中高と一緒）に突っ込まれるのですが、徒歩である理由は下記。

①災害時の帰宅困難がこわい　←東日本大震災311では何時間もかけて、みな徒歩で帰宅した。
②交通機関を在学中に使った場合の、トータルの金額が結構高い。
③小中と徒歩圏内の公立に通ったが、県立高校で片道６０分のバス通学。やはり学校が近いほうが勉学に打ち込めると悟ったんで。

しかしこの一目惚れの物件は、ビックリする理由から、購入できませんでした。

続きます。

山手線の内側にマンション衝動買いしちゃいました その１

長女が東京に進学し、高校生の長男も上京希望である。
大学の授業料の他に、住居費がかかるのは承知の上だが、都心の家賃ってすごーく高いんですねぇ・・・・びっくりした。（←田舎もん・・・だから）

まぁ大学には寮もあるし、バイトさせればって簡単に考えてた・・・甘かったな(笑)
そのトータルの家賃を、様々な計算式で計算した結果、購入してしまったほうが良い！という結論に達しました。（←すぐに決断してしまう・・・悪い癖）

思い立ったらすぐ実行！・・・・ということで、まず行動したのは、地元の懇意にしている不動産屋への連絡。この方には若い頃、最初の投資用１軒家を仲介してもらったのを皮切りに、今では複数の賃貸物件の管理をお願いしている。

すぐにメールの返事が来て、「それでは、東京支店の営業をご紹介しましょう」ということになった。

ということで、「いもりん、東京に不動産を買う！」のシリーズの開始でございます。


東京さ来たぞ～。

お金のためではなく働く人もいる

「佐賀広域消防局は19日、マンションや駐車場などの賃貸収入で年間約7千万円を得ていた北部消防署警防1課富士出張所の男性消防副士長（43）に対し、兼業を禁止する地方公務員法に違反したとして減給10分の1（3カ月）の懲戒処分にした。(佐賀新聞)」

という記事を興味深く読んだ。たいがいの人は「遊んで暮らせるなら仕事辞める」と考えるのが普通かと思う。

でも私は、巨万の富を築いてしまい、することもなく、麻薬やアルコールにおぼれるハリウッドスターの話をよく読むので「働く必要がない生活は、さぞ退屈だろうな」と考える。
働くことや仕事のやり甲斐は、精神の安定に必要だ、とも思う。

１０代の学生時代から月１０万以上稼ぎ、親の扶養から外れそうになって怒られたりしながらも、バイト、非常勤講師、短期雇用、嘱託職員、正社員、起業、投資と、書くだけでもいろんな働き方をしてきたので、羨ましいなという気持ちはありますが。

ところで賃貸収入７千万円なら、マンション数棟や戸建てなどの総資産価値は７億円くらいでしょうか？そこから固定資産税、修繕費、人件費、減価償却費※など、経費もろもろを引いて、所得として申告してたんでしょうねぇ。借入金があれば利子も計上できますね。

※現金を伴わない、経費算入可能な「減価償却費」、私は大好きです。

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寒くて外出したくないので、自炊を頑張っています。

気づいたら・・・・トン汁、麻婆豆腐、豚ヒレカツ、焼き豚と、豚料理ばっかり作っていた。
最近は、安くて美味しい豚にハマっているのである。牛は美味しいのは高いし、不味くて硬くて臭いのも多い。国産の豚は当たり外れが少なく、本当に美味しいです。

マンションか一軒家か（街のねずみ、田舎のねずみ）４ 投資なら？

まぁ、不便な場所に住んでもＯＫなのは「通勤しないから」かもしれません。
うちの近所は、引退して悠々自適な老夫婦、自営業者、投資家が多いです。

私が副業で大家さんをやっていることは書きました。
家賃収入の他に、事業収入、株式投資（配当金）、太陽光発電の売電収入など、子供の教育資金や老後の生活費とか、蓄財に励んでいます。（童話風に言うと、働きアリです）

週刊誌で「年収〇〇〇〇万円以上はお金持ち」という特集を見かけますが、本来なら「総資産」、いや「純資産（負債を引いた額）」で見るべき、と考えます。でも週刊誌の記者は（正社員なら）給与所得者なので、よく分かってない。

学校の先生も、公務員や私学共済組合員なので、高年収・安定収入等が成功の証、と考えていると思います。就活でもその代名詞である公務員が人気だそうで、「上流化する公務員」という朝日の記事も読みました。

ですが、富裕層の行動を見ると、そんな感じでもない。学校では教えないことを実践しているなぁー、と感じます。
大人になってから「お金の教育」って大事なのに、教わらない。教育を受けたはずの父や実弟も、ことお金に関しては、てんでダメです。（公務員は倒産しないので貯金の習慣がなかったり、二人ともお金を使って楽しむ浪費家。キリギリス的）。←私の懸案事項だが、どうにもならない。

今日のひとこと：
「年収を増やす」ではなくて、「収入の種類を増やす」

題からズレましたが、前記事で書いた続き。
マンションは管理会社が儲かるシステムになっているので、一部の例外を除いては、「投資」には向かないと思っています。
収益を出すなら「一棟買い」をして、自分で（会社組織にして）管理する他ないです。※宝くじ３億円が当たったら（くじは絶対に買いませんが）一棟買いをします。（仙台なら買えるので）
ですが、利回りの良い物件はネットではまず出ないので、不動産屋さんと普段から仲良くすることが肝心です。

一軒家は修繕費用がかさみますが、仙台ではフローリングで車庫付き、眺めが良い物件なら、借り手がつきます。仙台は車通勤ＯＫな職場が結構あるので。

高台にあるレンタル用の物件（賃貸中）。カーペットをフローリングに変えた途端、借り手がついた。

・・・・という訳で、田舎志向の私は投資も一軒家！というお話でした。大都市圏なら違いますけどね。

５月の発電量の振込金額

太陽光発電は晴天が多い５月、日照が長い６月（でも梅雨あるからな）が最大です。
あっ、仙台はまだ梅雨入りしてないみたいです。遅ぇー。

自宅＋会社＋投資用の合計で１２万円程度入金されます。※１枚は６月分、ほかは５月分でした。

パネルの枚数と料金は比例するのですが、購入単価が震災直前４８円だったのが、だんだん４２円⇒３８．８８円と下がっています。

４８円１０年間契約だと、アパート経営よりも美味しいかもしれません。
しかし３０円代では？？？

業者も採算が合わないと撤退しているみたいですね～。

銀行さんが家に訪ねてくる。

取引先の銀行さんが、「今度支店長になりました〇〇です。ごあいさつに」と訪ねてくる。
オフィスに来たり、時には自宅だったり。

私は銀行さんをあまり信用しないんです・・・。
若くて収入が低かった頃の、嫌な思い出が多々あるからだ。
「金貸しのくせに、貸さない」と逆ギレしたこともある。

なので、あくまでビジネスと割り切って、お付き合いしている。
会社の成長や、個人の資産形成には、銀行の助けが必要だから。

今になって揉み手をしながらすり寄ってくるのは、いったい何が目的なのか？と用心しながら話を進める癖がついてしまっている。

「晴れているときには傘を貸すけど、雨が降っているときには貸さない」

自分を好きで人が近寄ってくるのは嬉しいが、そうではない場合、人間不信になりそうです・・・。

だから・・・・・学生時代の友人と会うと、ほんと癒されます。

銀行さんが来た日の外食は、サイゼリア！

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実は今、これから銀行金利が上がることを見据えて、不動産に投資しようと思っています。

宮城県は震災の影響で、全体的に不動産が足りず、中古マンションも上がっています。

画像は今日の河北新聞から。

なので、その準備でいろいろと忙しくって、更新してなくてすみません！！

宮城県の不動産はすこし上がっている？

うちの事務所は、バス通りに角地が売りに出た時、資金力もないのに衝動買いしたのがきっかけで建てた。
土地を買った時に、たまたま倒産した会社の別棟が買い手を探していて、安普請の物件だけどほとんどタダみたいな値段で買いとって、移築して建てた。

安物だけど、耐震はしっかりしていたので、大震災でもびくともしなかった。
しかしクロスなどはご覧の通りになってしまった。

私は会社にいたので、この裂け目が出来る瞬間を生で見ていた。

震災の直前、事務所の隣の土地が売りに出た。
モノポリーというゲームが好きだった私は「隣の土地は借りてでも買え」というのが分かっていたので、速攻で買った。会社名義で購入、銀行さんを脅して半分だけ借りた。

そして震災。
盛り土ではなく切り土だったようで、土地は無事だった。土地の値段も少しだけ上がったかな？ま、田舎の土地なんで大したことないですけどね。

で、税理士の先生から「ここに駐車場なり、仕事場なり建てないと、金利分が損金になんないからね」と怒られたことがきっかけで、何とかしようと思い立ったのである。

平成２５年には、何かやろうかな？と思っています。
自宅を建てる人は多いけど、自宅とは別に事務所を建てる人は少ないと思うので、その過程をまた更新します。

でも今年はPTAの本部役員になる予定だし、子供３人は難しい年頃だし、本業は忙しいし、不動産投資やっている時間があんのか？という感じですけどね、頑張りまーす。

やっぱ仙台の不動産は足りないみたい

私は本業の会社経営以外に、副業として不動産賃貸業をしていることは書きました。

旧自宅（住宅ローンを完済して、それを担保に今の自宅を購入）、夜逃げ物件を格安で購入してリフォームして貸し出す、事務所として購入した古家を直して貸し出す・・・・みたいにね。

最近多いのは、震災で壊れた自宅を直すのに６ヶ月だけ貸してください、という需要。
今仙台では、震災前１０万円の一軒家の家賃が１２～１３万円と、賃貸市場は２割以上高くなっている（と思う）。
なので、大家は長期で貸したがり、半年ぽっちでは契約したがらない。

ところが私は短期契約を承諾した。なぜなら裕福な人に貸すと、美味しいオマケを付けてくれるから。
豪邸に住んでいる老夫婦、震災で家が全壊。建て替える間、畳を替えなくてもいいからすぐに貸してほしいという。

そして退去の時、庭に立派なウッドデッキをDIY(日曜大工）で作って下さっていた。
お風呂も、ひび割れが修繕され、綺麗になっている。

家を返してもらう時に、基本は「原状復帰」であって、勝手に付けたモノは取り外す契約になっていたのだけど、ウッドデッキは次の入居者が喜ぶだろうと思ってそのまま頂いた。

そして今、空き家になっているこの物件について、税理士の先生に話したところ、
「え？あいてるの？実は半壊した自宅を直すんで、家を出なくてはならないので、探してたんですよ。私に貸して下さい」と頼まれてしまった。
５か月分前払いして下さり、畳もそのままでいいという。

家を見る前に契約って・・・・！まだまだ仙台には家が足りないんだな・・・。沿岸部や福島からの避難者が来てますからね。

ということで、これから契約と鍵の受け渡しです。
そのお礼に頂いたのが、トマトだったのでした。

うちのオウムを会社に連れてきちゃった(^_^)v

ビビリまくりで、冠羽（かんう）上がりっ放し。

この事務所、地震直後みたいな有様ですが、なかなか片付かなくて。
今、解決策を練っています。また更新します。

遺産相続、私はもらわないし子供にあげないから関係ねぇや

『援助を与えると資産を築かなくなる』という「となりの億万長者」の言葉が好きです。

そんなことない、親から5000万円の金融資産を受けたお陰で、ゆとりがある暮らしが出来る、という人は、自分の経済基盤が出来て、資産管理が可能な人であって、遺産ぐらいでは生活がぐらつかない賢明な人であると思う。

多くの人は、分不相応な消費に遣ってしまうと思う（という事例をたくさん見ている）。

外車、収入以上の住宅（に住むと、高価なインテリア、高級なペット、見合った洋服や靴とどんどん維持費がかさむ。固定資産税もね）、別荘、ボート、その他お金のかかる趣味など。
自分で稼いだものではないものを、うまく運用するのはとても難しいから・・・。

もらわず、あげず・・・のポリシーを取ると、親族間のモメ事の多くが消滅すると私は思うんですけどねぇ・・・。

ということで、相続税を上げることは大賛成です。
金持ちが永続的に金持ちであり続けるような・・・・発展途上国にありがちなことは良くないと思います。

市内のラーメン屋！息子が大好きでねぇ・・・。

富士屋のワンタンメン

美味しいです・・・・。

しかし最近はすっかり「野菜」にハマっています。
冷蔵庫にはいつもサラダ、茹でた野菜があって、チーズやナッツと一緒に食べています。

全種類、冷蔵庫に入ってます！楽しいです！
朝ご飯は、アボカドとエビのサラダ。

トウモロコシの値段が上がるので、お肉の価格も高くなるはず。
肉１キロ生成のために何キロの野菜が必要か？と考えると、将来的にはベジタリアン（卵と魚はOK)になろうかな、と思っています。

だって、こんな可愛い子の前で、焼き鳥なんて食べられないですよっ。

強運なので、宝くじは買わない。年賀はがきも見ない。

 今この本を読んでますが、「運のいい人」の典型的な行動に結構当てはまる。

例えば、お金をよく拾う（よく気がつくだけなんです。目が悪い癖に）。
男女を問わず人に話しかけられるし、話しかけもする。
人とのつながりを大事にする。 

	運のいい人、悪い人―運を鍛える四つの法則
	リチャード ワイズマン
	角川書店

あとは直感が鋭い。
怪しい人、自分と相性の悪い人、関わるとよくない感じの人はすぐ分かる。
これは仕事にかなり役立っており、トラブルを事前に回避することができる。

さて本題ですが、宝くじも買うと当たってしまいそうで怖くて買わない。
１億円当たると人生変わってしまって、不幸にもなる、と言いますしね。
分相応の生活がいいかな？とかって思ったり。

年賀状は・・・・ただ面倒くさくって、ここ１０年当たりくじを調べていない。
商品に欲しいものがないっていう理由もありますが。

宝くじも当たっても調べない可能性あり。

昨日の朝、仙台も雪だったのですが、久しぶりにカモシカがやってきました！

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タイのタクシードライバーの車がトヨタだったので、褒めた。
「Good car!」て言ったら、運転手は喜んだ。
運「Yes, Yes, very nice car!」ってね。

運「ところで・・・どこの国から来なすった？」
私「・・・・・Japan」

あのね～～～、TOYOTAは日本の車なんですよ、ってな気分。
TOYOTAを散々褒めて、私を何人だと思ったんだろう、おっさん・・・・。

家賃は手取りの3分の１まで：その1

新婚当時、夫は留学生で、奨学金＋英会話のアルバイトで生活をしていた。
私は高校の非常勤をやっていたので、二人の合計手取りは３０万円はあったかもしれない。

新居を借りるにあたっていくつか候補があったが、私は８万円のマンションを新しく借りることを希望した。
が、夫は「36,000円の今の借家から出たくない、部屋はあるのだから、君が引っ越してくればいいだろう」と頑として聞かなかった。

この家です。今も誰か住んでいます。
シャワーなし、風呂はホースで水を張る、寒くて暑い家。

結局、その36,000円の家に2年間住んだ計算になる。

ゴキブリは出るし、カマドウマは風呂に飛び込んでくるし（お陰で虫がへーきになった）、
20代半ばの新婚時代を過ごすには、やや落ち込む家ではあった。

が、結果として100万位浮いた計算になり、また当時学んだ考え方は、その後の生活に大いに役に立った。

が、落とし穴もあったのである。続きます。

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Facebookの次は、小・中学校の同窓会サイトに登録し、思い出話に花を咲かせています。
懐かしいですねぇ・・・・私もトシをとったんだなぁ・・・。

そのトシですが、ＰＴＡの付き合いで嫌なのは、トシを聞こうとする人が多いこと。
長く外国人と結婚生活を続けているせいか、私は人の年齢に興味がないのです。
だから「聞いてどうすんだ」っていう気持ち。

例えば私は、弟の嫁の年齢を知りません（聞いても忘れてしまう）。
何かの話題で「え、そんなに若いの！」って驚いたことがある（でもすぐ忘れた）。

姑の年齢を知りません。2年前、病院に行ってパスポートを見ながら問診票を書いて、初めて知った（でも今は覚えてない）。

どんな勉強をして、どんな仕事に就いて、何を考えている人か・・・にしか関心がないのです。

ひどい時には、自分の年齢を忘れている。節目として30歳でこの位、40歳ではこう、という大まかな目標は持っていますけどね。

同じ理由で、血液型の話をするのが嫌で（性格がどうとか、くだらん）、子供3人の血液型を今まで調べたことがありません。
血液型占いが出来ないって、子供は怒ってますけどね～。あんなの日本だけですよ。

仙台の不動産が足りない４

石巻市の地価が上がって、値引きなしで、飛ぶように土地や住宅の契約が決まっていくという。
仙台市の賃貸市場も、家族で住める一軒家（仙台市には１００軒くらいしか出ていない。１００万人都市でですよ？）や、大型のアパートやマンションが少ないらしい。

そんな訳で、賃貸レートが上がっているなぁ。。。。と感じる。
仙台市の一軒家は、１００～１１０㎡程度の広さで、８～１０万円（設備や築年数による）が主流。
それが今では、築２５年以上でも１３～１６万円で出て、それでもすぐに決まってくる。（どんどん市場から消えて行くので、速攻で決まるんだと思う）

さて私が持っている物件に住みたいとおっしゃって下さった方（候補者）はこんな人たち。

○地下鉄沿線の賃貸マンションが修繕退去になった、小さいお子さんがいるご家族
○被災地ボランティアで２年間仙台に住みたい老夫婦
○建築会社社長で、復興工事の従業員が共同で住む家を探している方
○外資系にお勤めの外国人夫婦、費用は持つので家を改修して住んでもいいか？
○転勤属のファミリー（法人契約）

さて、どなたに貸したと思いますか？・・・・答えははじめの二組です。
世帯年収的には下の三組の方がいいと思いますけどね、今回は「被災に関係する人たち」に貸したかったんです。

下記は、入居前に修繕がぎりぎり完了した物件

震災直後↓（見てもらったら構造的には問題ないらしい）

修繕後↓

構造的には安全でも、見た目が怖いと、入居者が心配しますからね。

仙台市内でも、津波、地割れ、崖崩れ、地盤沈下、液状化など様々な被害が出ていますので、手持ちの不動産が住める状態なだけでも、めっけもの。
高い賃料で大儲けしようなんて、思いませんよ、とても。

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国税庁が１日発表した全国の路線価は、３年連続の下落ながら下落傾向は鈍化した。

　しかし、東日本大震災の津波被害を受けた地域や、東京電力福島第一原子力発電所の周辺地域は、不動産売買がほとんど行われず、大幅下落を懸念する声が上がる。

　一方で、仙台市内は、“震災特需”の様相を見せている。

　「『タッチの差で入居が決まりました』と断られ続けました」。仙台市若林区の自宅を津波で流された主婦（４０）は市内の不動産会社にほぼ毎日通い続け、４月半ばにようやく家族４人で暮らせる家賃約７万円のアパートを見つけた。「家賃が上がっていると聞いているので、手頃な値段で入居できて良かった」と喜ぶ。

　地元の不動産業者らによると、震災直後、賃貸・分譲マンションや中古住宅を求める被災者らで活況を呈し、１０年来売れ残っていたマンションも売れた。業界関係者は「１～２割上昇している印象だ。家賃１０万円の賃貸物件が１３万円、１４００万円だった宅地が１６００万円で売れた」と話す。免震構造の物件にも人気があるが、「あくまで震災の駆け込み需要で長期的に見れば落ち着くのでは」（日本不動産研究所東北支社）との見方もある。

（2011年7月1日15時15分  読売新聞）

私と税理士の先生との震災後の会話

義両親が帰国し、不動産の修繕のめどがついたので、お世話になっている税理士の先生に電話をした。
以下がその記録である。

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あ、電話しようと思っていたところなんですよ、どうしてました？
ご家族は無事？良かったですね。

手持ちの不動産を市場に出したの？
今、家族で住める一軒家が少ないからね。
マンションの上階に住みたくない人や、アパートが倒壊した人、修繕で賃貸マンションを出なくてはいけない人、みんな一軒家を探している。

向こう2～3年は市場に出てこないだろうね。業者も手放さない。
中古の家の価値も上がっているし。
いもりんさんは一軒家に投資してきたから、修繕とか大変だろうけど、持ち続けていたらいいよ。

近所の家が半壊扱い？たぶん地震保険目当てだろうね。最近は「地震保険太り」があるからね。お役所から「危険」の張り紙とかなければ、大丈夫でしょう。

あとね、今、社会保険料や法人税やら所得税とか、納付期限が猶予されているけど、震災で事業に支障がないのなら、払っていくべきだと思うので、早く賃金台帳出して下さい。

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そんな感じで終わりました。
電話で10分程度の会話でしたが、学んだことは大きい。
資産を形成する上で、税理士の先生（不動産業を兼業している方が理想）と良い関係を築くことは大切なんです。

とはいえ、お金のことより、小さな日常に喜びを感じています。
子どもの絵が、野外活動の冊子の表紙に選ばれたんです！