不動産売買について（１）
不動産売買に関して
不動産とは民法８６条で土地及びその定着物と定義され、
それ以外はすべて動産とみなし、無記名債権は動産とみ なすとしています。
又この不動産の取引関係は下記のような内容です。
①取引の種類―――建物の建築（居住用や賃貸用の戸建・マンション、店舗、
事務所、倉庫、工場等）の請負工事契約、土地の造成工事契約、
土地や前記の建築物の売買契約及び仲介契約等があります。
②関連法律―――民法、商法、建設業法、宅地建物取引業法、不動産登記法、
都市計画法、建築基準法、借地借家法、区分所有法、国土利用計画法、宅地造成等規制法、
土壌汚染対策法、道路法、自然公園法、古都保存法等、
条例や通達等を入れると５０以上の関連法律があります。
③取引の手数料（消費税含む）の種類
イ）事業者が売主の場合
業者の算定で市場利益になります。
ロ）事業者が売買・交換を媒介する場合
0～200万円―――5.25％
200～400万円 ―――4.2％
400～1,000万円 ―――3.15％
400万円を超える場合の簡易計算法―――取引額×3.15％＋63,000円
ハ）事業者が売買交換の代理をする場合
（売買・交換の媒介） で算出した金額の2倍以内です。ただし、
業者が相手からも報酬を受け取るときは、両方の報酬を合わせた額が
（売買・交換の媒介）で算出した額の2倍以内になります。
ニ）貸借の媒介
借賃の１ヶ月分の1.05倍に相当する金額以内です。
貸主と借主の双方で支払いますが、それらの報酬を合計した額が
借賃１ヶ月の1.05倍に相当する金額以内です。
ただし、業者は貸主と借主のどちらか一方からのみ
(依頼者の承諾を得ている場合)報酬を受け取ることもできます。
ホ）権利金の授受がある場合の特例
賃貸借（居住用建物を除く）で権利金等名義のいかなるを問わず
返還されない金銭の授受があった場合は、 貸借の媒介 又は
貸借の代理 の規定に関わらず、 売買・交換の媒介又は
売買・交換の代理 の規定によることができます。
②の法律で不動産取引に関係する法律は宅地建物取引業が中心になります。
宅地建物取引業法の目的は、第一条に
「宅地建物取引業の業務の適正な運営と取引の公正の確保と
宅地建物取引業の健全な発達の促進をもって、
購入者等の利益の保護および宅地建物の流通の円滑化を図るもの」とあります。
（１）宅地売買でついて
土地にはいろいろな種類があります。地目といいますが不動産登記施行令では,
田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼 、山林、牧場、原野、墓地、境内地 、
運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、
公衆用道路、公園、雑種地の21種類を定めています。
このなかで宅建業法の規制対象となるものは
１．建物の敷地に供せられる土地、２．用途地域内の１．以外の土地で
道路、公園、河川、広場、水路の用に供せられているもの以外のもの、となっています。
田・畑・山林であっても対象になります。又宅建業者として取引すれば、
それももちろん対象となります。
宅地の取引の注意点は下記の通りです。
①自分自身で市場価格を調べ、比較検討する
重要事項説明のところでも触れますが、将来の値上がりなどは販売トークとして、
言えないことになっています。これに違反したら、
１年以下の懲役若しくは５０万円以下の罰金または併科となっています。
刑の多少で法律を判断する人がいますが、刑法の詐欺罪などが併用されると
もっと重くなるはずですから、本末顛倒な話です。値上がりなどの話での売り込みは、
販売員だけでなく販売業者にも注意を要します。
世の中そんなにうまい話が転がっているわけがありません。
もし値上がり物件をさがすのであれば御自分が納得いくまで調査し
判断するようにして頂きたいと思います。
②価格を調査する方法
土地が高いか、安いかの目安ですが、下記のような価格が公表されています。
土地売買の参考としては地価公示価格がいいのですが、全国くまなくではありません。
国税庁で発表している路線価が、取引価格の７～8割りと考え
参考にすれば別荘地などの土地価格もある程度目安が付きます。
１）地価公示価格（公示地価）―――国土交通省・土地鑑定委員会
毎年1月1日が評価基準日。3月下旬に公示。
都市と周辺に標準地を選び、1地点につき2人の不動産鑑定士が別々の調査をして評価。
最新の取引事情や収益性なども加味され、国内の公的な土地評価の基準とも言えます。
２）路線価（相続税路線価・倍率価格・相続税評価額）―――
国税庁毎年1月1日が評価時点。8月頃発表。閲覧は税務署や国税局で可能。
地価公示価格・売買の実例・不動産鑑定士などよる評価などを参考に決定されます。
地価公示価格の７、８割が目安。おもに相続税、贈与税、地価税を算定する基準となる価格です。
※土地を相続する場合は、実際に売買したらいくらになるかという実勢価格ではなく、
土地の評価額を一定の方式に従って相続税評価額を算出して行います。
路線価方式と倍率方式の2つがあります。
路線価方式は、市街地の土地を評価する時の方式です。
道路に沿った土地の1㎡当りの金額を税務署で定めていますので、一面が道路に面している場合、
この路線価に面積を掛けて算出します。土地の状況により、評価は増額されたり、減額されたりします。
貸家の土地等は評価が減額（例えば評価額の7割とか）されます。
また現在の税制では住宅ローン等も相続税評価額から控除できます。
倍率方式は、土地の固定資産税評価額に、地域ごとに税務署が定めた倍率を掛けて算出されます。
道路が少なく路線価がついていないような市街地以外の土地に適用されます。
３）固定資産税評価額…地方自治体（総務省）
3年毎の1月1日に見直し。役所の固定資産課税台帳に登録、閲覧可能です。
国の『固定資産評価基準』に基づき決定されますが、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、
登録免許税の算定に利用され、地域によってかなりのばらつきがあります
（１０分の１位のところもあれば、実勢価格に近いところもあります）。
４）基準地価（都道府県地価調査基準地価格・都道府県地価調査結果）―――都道府県
毎年7月1日が評価基準日。9月頃発表。地価公示価格が都市計画区域内を対象にしているのに対し、
都市計画区域外の林地なども含む。調査は不動産鑑定士によるもの。
性格は地価公示価格とほぼ変わりませんが、
地価公示価格と並んで国内の土地取引価格の目安になっています。
③権利関係の確認
土地の所有権及び抵当権などに注意する必要があります本物の所有者と取引しているか、
物件が借金の担保になっていないかを謄本などで調べる必要があります。
謄本は法務局で申請すれば、誰でも取れます。謄本は甲区・乙区に別れていますが、
甲区は持ち主等の所有権関係（所有権移転仮登記は甲区になります）、
乙区はその土地に権利を持っている、抵当権、根抵当権、賃借権、地上権、地役権、
先取 特権、質権関係等が登記されています。
自分の借金（借金購入の時）以外、他人の権利がない状態で購入するようにしなければなりません。
※土地の謄本を取るときは、住居表示の番号ではなく地番が必要になります。
④宅地の必要条件の確認
宅地として、道路に面している、電気・水道・ガス・排水・汚物処理など整備されているのか、
それともいまから費用がかかるのか、それはどのくらいかかるのか等確認して下さい。
⑤自分の要望の建物が建築できる土地かどうかの確認
土地は買ったが家は建たないでは困りますので、用途地域、建蔽率、容積率等の建築基準法関係、
開発許可関係、建築確認申請関係、
また自然公園法・文化財保護法、都道府県、市等の条例等いろいろな法令に注意する必要があります。
⑥宅地造成前等の売買について確認
宅地造成または建築に関する工事の完了前に行う宅地または建物の売買、
いわゆる青田売りについては、開発許可、建築確認等があった後でなければ、
広告および売買あるいはその媒介をしてはならないのですが裏返せば、
開発許可を受けた土地、建築確認を受けた土地は契約をしても違法ではありません。
しかしそのためには、業者が重要事項の説明書で、
宅地や建物の完成時の状況等を図面添付して説明しなければならないことになっています。
青田売りの場合いの契約は特に慎重を要します。
⑦申込金や手付金、契約金などについて
１）申込―――事務所以外の場所でなされた宅地建物の買受申込等について、
8日間は無条件で申込の撤回（証拠になる書面が必要）等ができます。
但し、宅建主任者を置いた事務所等では適用が除外になります。
別荘等の所有権を共有する形式のリゾートクラブ会員権の取引についても適用されます。
したがて、10万とかの申込金を支払うときには注意をしてください。
２）手付
イ）宅地・建物を自ら販売する業者は売主の売買代金の２０％を超える代金は受領できません。
またその代金は金融機関や保証会社の発行する保証書等を買主に渡し、
保全措置を講じなければ成りません。
ロ）但し、工事完了前の売買では手付金等の額が5％以下、又は1000万以下
（売買代金が2億を超える時等）の場合、および工事完了後の売買では
手付金等の額が１０％以下、又は1000万以下（売買代金が１億を超える時等）の場合は
保全措置は必要がありません。
一般の購入者は通常、不動産に関する法令上の制限や登記上の権利関係を
自分で調査する能力を有していないと思われます。
また、取引条件についても十分な知識を有していないと思われます。
これに対し、取引業者は、不動産取引に関する豊富な知識、経験を有しています。
そこで、不動産取引に係る紛争発生を防止するために、
宅地建物取引業法第35条で取引業者に対して、重要事項の説明が義務づけられています。
重要事項の説明は、契約成立前に取引主任者が、取引主任者証を提示の上、
重要事項を記載した書面を交付して行う必要があります。
同書面には、取引主任者の記名押印が必要です。
しかし、その場で説明されても専門家でない限り簡単に理解できないことが多いと思います。
一生に何回もあるわけではない大きな買い物です。
不安なことはきちんと解消すべきと思います。重要事項説明書についても、
事前に不動産業者に申し入れてコピーを入手し、
読んでおくと安心で、理解できないところを質問するようにした方がよいと思います。
※対象物件の説明すべき事項の要点は下記の通りです。
１、登記された権利の種類と内容
２、法令に基づく制限で契約内容の別に応じて政令（令第３条）で定める概要
３、建物の貸借の契約以外のものであるときは、私道負担の状況
４、飲用水・電気およびガスの供給施設・排水施設の整備の状況
５、未完成物件の場合には、工事完了時における形状、構造その他省令で定める事項
６、区分所有建物にあっては
イ、敷地にかんする権利の種類・内容
ロ、共用部分に関する規約の定め
ハ、専有部分の用途等の制限に関する定め
ニ、専用使用権の内容
ホ、修繕維持費用、管理費を特定のものにのみ減免する旨の定め
ヘ、計画修繕積立金の定め及び積立額
ト、通常の管理費用
チ、管理の委託先
リ、維持修繕の履歴
※未完成物件（未造成の土地、未完成の建物）いわゆる青田売りの場合は上記のほかに
１、宅地の場合下記の図面を交付し説明
イ、宅地の地積・外周、の100分の１以上の平図面、道路からの高さ、擁壁、階段、排水
施設及び井戸等の位置及び構造を説明しその位置を平面図に記す。
ロ、道路の位置および幅員を平面図に記し、排水施設、舗装の状況を説明すること。
２、建物の場合下記の図面を交付し説明
イ、通常戸建住宅は敷地内の位置、各階の床面積および間取りを示す縮尺100分の１以上
の平面図、マンションの場合は400分の１以上平面図、
物件の存する階の縮尺４百分の１以上の平面図、物件の縮尺100分の１以上の図面を交付。
ロ、建物の主要構造部、主要構造部の材質、内装および外装の構造又は仕上げ、
建物の設備（電気・水道・ガス・排水・換気・暖冷房等）の設置および構造等を説明する。
特に未完成の物件のときは上記説明の中で売買金額に含まれないものは何か
必ず確認する必要があります。
（２）建物の売買について
①住宅購入の工程について
情報を集めて、比べて検討する手間をかければ、それだけ、満足度の高い購入に近づけるはずです。
「あのとき、もっと準備していればよかった！」と後であわてないためにも、
まずは全体の流れを把握しておきます。また契約後は、さまざまな手続きが必要ですが、
あらかじめどんな手続きがあって、
何を準備しておけばいいかを知っていれば、あとでとまどうこともないと思います。
1、資金計画 －用意できる頭金、無理のない借入額を決定し、建築に要する項目の漏れがないよう、
充分にプラン検討のうえ資金計画を立てます。
2、物件選定 －予算にあわせて物件（マンション、分譲土地、戸建）を探し。
エリア、間取り・プランなど、物件に求める条件を家族で話し合い、優先順位をつけて整理します。
3、申込 －物件が決定したら、購入の申し込みをしましょう。
購入の意思を証明するために申込証拠金を支払います。 （申込証拠金・・・10万円程度）
4、重要事項説明 －不動産会社から物件に関する法的な制限や契約の詳細などに関する
「重要事項説明」を受け、購入するかどうかを最終決断します。
（注：未完成物件のときは完成時状態の図面を確認し、
契約金額に含まれていないものがないか確認します。）
5、売買契約 －正式に売買契約を結び、手付金を払います。
（・手付金――価格の10～20％が一般的。10％（未完成の場合は５％）を超える場合、
また1000万円を超える場合は手付金保全措置
（会社が倒産した時は保全措置先＝各協会から返済される）がとられます。印紙代も必要です。）
6、ローン申込 －借入額、返済期間などを決め、各金融機関に申し込みます。
ローン諸費用（印紙税、事務手数料、保証料、火災保険料など）や、
登記費用（登録免許税、登記代行手数料）、オプションを依頼した場合の代金など、
契約時に預り金として、概算額を不動産会社に支払うケースが多いようです（会社によって異なります）。
注意：ローンが組めないときは原則解約です（法的に決まっていますので、
契約書にローン条項があるとおもいますが、確認してください。）ので、
このとき違約金その他は必要ありません。手付金等は購入予定者に返却されます。
尚業者は違約金等をとれませんから、もし、違約金が請求されるようなことがありましたら、
問いただしたり、役所の不動産指導課等に問い合わせてください。
7、手続確認 －入居までにいつ、どんな手続きやお金が必要か、
またマンションでは管理や共用施設についての管理費用・管理方法等の説明、
登記手続き費用など確認しておきます。 (注：自分でほしい、作りつけ家具やテラスなど、
後でいいと思ってローンを組むと、
資金が足りなくなり高い金利のローンを組まなければならなくなります。
契約までには資金計画は詳細にします。)
8、金銭消費貸借契約 －金融機関の審査が通ったら正式にローン契約を結びます。
借入額は直接建設会社に振り込まれるよう、手続きする場合もあります。（代理受領が可能な場合）。
9、残工事チェック ――未完成物件購入の場合、完成した建物等をチェックシートにより確認し、
残工事があれば入居までに行ってもらいます。
10、完成引渡 ――売買代金や諸費用を支払って、物件の鍵を受け取ります。
同時に所有権や抵当権の設定を行います。（司法書が代行する場合が多いようです）。
（売買代金から住宅ローンを除いた残金の精算をします。
諸費用の残金と頭金の未払い分=頭金－申込証拠金－手付金、を支払います。）
11、不動産取得税支払－ 管轄の都道府県から納税通知書が届きます。
一定の条件を満たせば軽減措置が受けられますので、事前に届け出ましょう
（申請方法は都道府県によって異なります）。不動産取得税を支払います。
12、確定申告 ――住宅の取得については、大体、毎年税の特典や軽減措置が講じられます。
税務署に問い合わせたり、業者に聞いて、確定申告の手続きをとって下さい。
②住宅購入の公的住宅金融の手続きについて
（現在は住宅金融支援機機構が行っていますが、
手続きの流れは金融公庫の時代と余り変わっていません。
融資条件、金額、方法等が変わっていますので、支援機構に確認してください。）
審査結果のお知らせ（申込みから1～2週間程度）金融機関からお客様へ審査結果のご連絡が来ます。
設計検査の申請・合格――検査機関に設計検査の申請を行い、検査後、合格の通知を受け取ります。
1、着工――地鎮祭等を行い、鍬入れ等をします。建築がはじまります
２、中間現場検査の申請・合格――工事の途中で検査機関に中間現場検査の申請を行い、
検査後、合格の通知を受け取ります。
３、竣工現場検査の申請・合格――竣工後、検査機関に竣工現場検査の請を行います。
合格すると適合証明書が交付されます（適合証明申請・適合証明書の交付）。
４、融資のご契約・資金のお受け取り――検査機関から交付された適合証明書を
金融機関に提出していただきます。お客様と金融機関との間で融資のご契約を行っていただき、
公的資金のお受け取りとなります。同時に融資額の抵当権設定手続きも行っていただきます。
③登記について
１、建物の登記 －表示・保存登記・新住所での住民登録などを行います。
１） 建物の表題（表示）登記
登記用紙の表題部に。
イ、所有権証明書――「確認済証」と「検査済証」の２つの書類で所有権証明書になります
マンション等完成分譲の場合会社からあなたに譲りましたという「譲渡証明書」が必要です。
ロ、住所証明書――建物の所有者となる方の全ての住民票。
ハ、公図――家を建てた土地の公図（地図・地図に準ずる図面）。
ニ、地積測量図
ホ、案内図（目標の場所まで案内ができる図）・建物図面・各階平面図
――建築をするときの役所に申請する確認申請書の中にあります。
※土地区画整理が終わっていない土地の場合、若干手間がかかります。
次の書類を土地区画整理組合に行き入手します。
換地の場合
換地図・仮換地証明書・敷地該当地番証明書・合わせ図（重ね図）
保留地の場合
換地図・保留地証明書・敷地地番該当証明書・合わせ図（重ね図）
これらの手続きは本人か、専門化であれば土地家屋調査士が行います。
２、建物の保存登記
登記用紙の甲区に、「誰が所有者か」を示す「所有権保存登記」が記載されます。
以後、この保存登記を基礎として売買や相続といった所有権の移転や抵当権の設定・抹消といった
不動産の権利変動に関する登記がなされます
これらの手続きは本人か、専門化であれば司法書士が行います。
３、建物の権利に関する登記
登記用紙の乙区に権利に関する登記をします。
これらの手続きは権利を持っている本人か、専門化であれば司法書士が行います。
権利例
※抵当権―――抵当権とは民法に定められた物権のひとつで、
当事者の契約により発生する担保物権です。担保とはいわゆる
「借金が返済されない時は融資者が処分できる権利」といったようなものです。
業者や宅建主任者も仕事をしてはいけない、と思えるほどの多くの法律の規制の中で、
見落とすことも多々あるとおもいますので。
不動産売買に関して
不動産とは民法８６条で土地及びその定着物と定義され、
それ以外はすべて動産とみなし、無記名債権は動産とみ なすとしています。
又この不動産の取引関係は下記のような内容です。
①取引の種類―――建物の建築（居住用や賃貸用の戸建・マンション、店舗、
事務所、倉庫、工場等）の請負工事契約、土地の造成工事契約、
土地や前記の建築物の売買契約及び仲介契約等があります。
②関連法律―――民法、商法、建設業法、宅地建物取引業法、不動産登記法、
都市計画法、建築基準法、借地借家法、区分所有法、国土利用計画法、宅地造成等規制法、
土壌汚染対策法、道路法、自然公園法、古都保存法等、
条例や通達等を入れると５０以上の関連法律があります。
③取引の手数料（消費税含む）の種類
イ）事業者が売主の場合
業者の算定で市場利益になります。
ロ）事業者が売買・交換を媒介する場合
0～200万円―――5.25％
200～400万円 ―――4.2％
400～1,000万円 ―――3.15％
400万円を超える場合の簡易計算法―――取引額×3.15％＋63,000円
ハ）事業者が売買交換の代理をする場合
（売買・交換の媒介） で算出した金額の2倍以内です。ただし、
業者が相手からも報酬を受け取るときは、両方の報酬を合わせた額が
（売買・交換の媒介）で算出した額の2倍以内になります。
ニ）貸借の媒介
借賃の１ヶ月分の1.05倍に相当する金額以内です。
貸主と借主の双方で支払いますが、それらの報酬を合計した額が
借賃１ヶ月の1.05倍に相当する金額以内です。
ただし、業者は貸主と借主のどちらか一方からのみ
(依頼者の承諾を得ている場合)報酬を受け取ることもできます。
ホ）権利金の授受がある場合の特例
賃貸借（居住用建物を除く）で権利金等名義のいかなるを問わず
返還されない金銭の授受があった場合は、 貸借の媒介 又は
貸借の代理 の規定に関わらず、 売買・交換の媒介又は
売買・交換の代理 の規定によることができます。
②の法律で不動産取引に関係する法律は宅地建物取引業が中心になります。
宅地建物取引業法の目的は、第一条に
「宅地建物取引業の業務の適正な運営と取引の公正の確保と
宅地建物取引業の健全な発達の促進をもって、
購入者等の利益の保護および宅地建物の流通の円滑化を図るもの」とあります。
（１）宅地売買でついて
土地にはいろいろな種類があります。地目といいますが不動産登記施行令では,
田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼 、山林、牧場、原野、墓地、境内地 、
運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、
公衆用道路、公園、雑種地の21種類を定めています。
このなかで宅建業法の規制対象となるものは
１．建物の敷地に供せられる土地、２．用途地域内の１．以外の土地で
道路、公園、河川、広場、水路の用に供せられているもの以外のもの、となっています。
田・畑・山林であっても対象になります。又宅建業者として取引すれば、
それももちろん対象となります。
宅地の取引の注意点は下記の通りです。
①自分自身で市場価格を調べ、比較検討する
重要事項説明のところでも触れますが、将来の値上がりなどは販売トークとして、
言えないことになっています。これに違反したら、
１年以下の懲役若しくは５０万円以下の罰金または併科となっています。
刑の多少で法律を判断する人がいますが、刑法の詐欺罪などが併用されると
もっと重くなるはずですから、本末顛倒な話です。値上がりなどの話での売り込みは、
販売員だけでなく販売業者にも注意を要します。
世の中そんなにうまい話が転がっているわけがありません。
もし値上がり物件をさがすのであれば御自分が納得いくまで調査し
判断するようにして頂きたいと思います。
②価格を調査する方法
土地が高いか、安いかの目安ですが、下記のような価格が公表されています。
土地売買の参考としては地価公示価格がいいのですが、全国くまなくではありません。
国税庁で発表している路線価が、取引価格の７～8割りと考え
参考にすれば別荘地などの土地価格もある程度目安が付きます。
１）地価公示価格（公示地価）―――国土交通省・土地鑑定委員会
毎年1月1日が評価基準日。3月下旬に公示。
都市と周辺に標準地を選び、1地点につき2人の不動産鑑定士が別々の調査をして評価。
最新の取引事情や収益性なども加味され、国内の公的な土地評価の基準とも言えます。
２）路線価（相続税路線価・倍率価格・相続税評価額）―――
国税庁毎年1月1日が評価時点。8月頃発表。閲覧は税務署や国税局で可能。
地価公示価格・売買の実例・不動産鑑定士などよる評価などを参考に決定されます。
地価公示価格の７、８割が目安。おもに相続税、贈与税、地価税を算定する基準となる価格です。
※土地を相続する場合は、実際に売買したらいくらになるかという実勢価格ではなく、
土地の評価額を一定の方式に従って相続税評価額を算出して行います。
路線価方式と倍率方式の2つがあります。
路線価方式は、市街地の土地を評価する時の方式です。
道路に沿った土地の1㎡当りの金額を税務署で定めていますので、一面が道路に面している場合、
この路線価に面積を掛けて算出します。土地の状況により、評価は増額されたり、減額されたりします。
貸家の土地等は評価が減額（例えば評価額の7割とか）されます。
また現在の税制では住宅ローン等も相続税評価額から控除できます。
倍率方式は、土地の固定資産税評価額に、地域ごとに税務署が定めた倍率を掛けて算出されます。
道路が少なく路線価がついていないような市街地以外の土地に適用されます。
３）固定資産税評価額…地方自治体（総務省）
3年毎の1月1日に見直し。役所の固定資産課税台帳に登録、閲覧可能です。
国の『固定資産評価基準』に基づき決定されますが、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、
登録免許税の算定に利用され、地域によってかなりのばらつきがあります
（１０分の１位のところもあれば、実勢価格に近いところもあります）。
４）基準地価（都道府県地価調査基準地価格・都道府県地価調査結果）―――都道府県
毎年7月1日が評価基準日。9月頃発表。地価公示価格が都市計画区域内を対象にしているのに対し、
都市計画区域外の林地なども含む。調査は不動産鑑定士によるもの。
性格は地価公示価格とほぼ変わりませんが、
地価公示価格と並んで国内の土地取引価格の目安になっています。
③権利関係の確認
土地の所有権及び抵当権などに注意する必要があります本物の所有者と取引しているか、
物件が借金の担保になっていないかを謄本などで調べる必要があります。
謄本は法務局で申請すれば、誰でも取れます。謄本は甲区・乙区に別れていますが、
甲区は持ち主等の所有権関係（所有権移転仮登記は甲区になります）、
乙区はその土地に権利を持っている、抵当権、根抵当権、賃借権、地上権、地役権、
先取 特権、質権関係等が登記されています。
自分の借金（借金購入の時）以外、他人の権利がない状態で購入するようにしなければなりません。
※土地の謄本を取るときは、住居表示の番号ではなく地番が必要になります。
④宅地の必要条件の確認
宅地として、道路に面している、電気・水道・ガス・排水・汚物処理など整備されているのか、
それともいまから費用がかかるのか、それはどのくらいかかるのか等確認して下さい。
⑤自分の要望の建物が建築できる土地かどうかの確認
土地は買ったが家は建たないでは困りますので、用途地域、建蔽率、容積率等の建築基準法関係、
開発許可関係、建築確認申請関係、
また自然公園法・文化財保護法、都道府県、市等の条例等いろいろな法令に注意する必要があります。
⑥宅地造成前等の売買について確認
宅地造成または建築に関する工事の完了前に行う宅地または建物の売買、
いわゆる青田売りについては、開発許可、建築確認等があった後でなければ、
広告および売買あるいはその媒介をしてはならないのですが裏返せば、
開発許可を受けた土地、建築確認を受けた土地は契約をしても違法ではありません。
しかしそのためには、業者が重要事項の説明書で、
宅地や建物の完成時の状況等を図面添付して説明しなければならないことになっています。
青田売りの場合いの契約は特に慎重を要します。
⑦申込金や手付金、契約金などについて
１）申込―――事務所以外の場所でなされた宅地建物の買受申込等について、
8日間は無条件で申込の撤回（証拠になる書面が必要）等ができます。
但し、宅建主任者を置いた事務所等では適用が除外になります。
別荘等の所有権を共有する形式のリゾートクラブ会員権の取引についても適用されます。
したがて、10万とかの申込金を支払うときには注意をしてください。
２）手付
イ）宅地・建物を自ら販売する業者は売主の売買代金の２０％を超える代金は受領できません。
またその代金は金融機関や保証会社の発行する保証書等を買主に渡し、
保全措置を講じなければ成りません。
ロ）但し、工事完了前の売買では手付金等の額が5％以下、又は1000万以下
（売買代金が2億を超える時等）の場合、および工事完了後の売買では
手付金等の額が１０％以下、又は1000万以下（売買代金が１億を超える時等）の場合は
保全措置は必要がありません。
一般の購入者は通常、不動産に関する法令上の制限や登記上の権利関係を
自分で調査する能力を有していないと思われます。
また、取引条件についても十分な知識を有していないと思われます。
これに対し、取引業者は、不動産取引に関する豊富な知識、経験を有しています。
そこで、不動産取引に係る紛争発生を防止するために、
宅地建物取引業法第35条で取引業者に対して、重要事項の説明が義務づけられています。
重要事項の説明は、契約成立前に取引主任者が、取引主任者証を提示の上、
重要事項を記載した書面を交付して行う必要があります。
同書面には、取引主任者の記名押印が必要です。
しかし、その場で説明されても専門家でない限り簡単に理解できないことが多いと思います。
一生に何回もあるわけではない大きな買い物です。
不安なことはきちんと解消すべきと思います。重要事項説明書についても、
事前に不動産業者に申し入れてコピーを入手し、
読んでおくと安心で、理解できないところを質問するようにした方がよいと思います。
※対象物件の説明すべき事項の要点は下記の通りです。
１、登記された権利の種類と内容
２、法令に基づく制限で契約内容の別に応じて政令（令第３条）で定める概要
３、建物の貸借の契約以外のものであるときは、私道負担の状況
４、飲用水・電気およびガスの供給施設・排水施設の整備の状況
５、未完成物件の場合には、工事完了時における形状、構造その他省令で定める事項
６、区分所有建物にあっては
イ、敷地にかんする権利の種類・内容
ロ、共用部分に関する規約の定め
ハ、専有部分の用途等の制限に関する定め
ニ、専用使用権の内容
ホ、修繕維持費用、管理費を特定のものにのみ減免する旨の定め
ヘ、計画修繕積立金の定め及び積立額
ト、通常の管理費用
チ、管理の委託先
リ、維持修繕の履歴
※未完成物件（未造成の土地、未完成の建物）いわゆる青田売りの場合は上記のほかに
１、宅地の場合下記の図面を交付し説明
イ、宅地の地積・外周、の100分の１以上の平図面、道路からの高さ、擁壁、階段、排水
施設及び井戸等の位置及び構造を説明しその位置を平面図に記す。
ロ、道路の位置および幅員を平面図に記し、排水施設、舗装の状況を説明すること。
２、建物の場合下記の図面を交付し説明
イ、通常戸建住宅は敷地内の位置、各階の床面積および間取りを示す縮尺100分の１以上
の平面図、マンションの場合は400分の１以上平面図、
物件の存する階の縮尺４百分の１以上の平面図、物件の縮尺100分の１以上の図面を交付。
ロ、建物の主要構造部、主要構造部の材質、内装および外装の構造又は仕上げ、
建物の設備（電気・水道・ガス・排水・換気・暖冷房等）の設置および構造等を説明する。
特に未完成の物件のときは上記説明の中で売買金額に含まれないものは何か
必ず確認する必要があります。
（２）建物の売買について
①住宅購入の工程について
情報を集めて、比べて検討する手間をかければ、それだけ、満足度の高い購入に近づけるはずです。
「あのとき、もっと準備していればよかった！」と後であわてないためにも、
まずは全体の流れを把握しておきます。また契約後は、さまざまな手続きが必要ですが、
あらかじめどんな手続きがあって、
何を準備しておけばいいかを知っていれば、あとでとまどうこともないと思います。
1、資金計画 －用意できる頭金、無理のない借入額を決定し、建築に要する項目の漏れがないよう、
充分にプラン検討のうえ資金計画を立てます。
2、物件選定 －予算にあわせて物件（マンション、分譲土地、戸建）を探し。
エリア、間取り・プランなど、物件に求める条件を家族で話し合い、優先順位をつけて整理します。
3、申込 －物件が決定したら、購入の申し込みをしましょう。
購入の意思を証明するために申込証拠金を支払います。 （申込証拠金・・・10万円程度）
4、重要事項説明 －不動産会社から物件に関する法的な制限や契約の詳細などに関する
「重要事項説明」を受け、購入するかどうかを最終決断します。
（注：未完成物件のときは完成時状態の図面を確認し、
契約金額に含まれていないものがないか確認します。）
5、売買契約 －正式に売買契約を結び、手付金を払います。
（・手付金――価格の10～20％が一般的。10％（未完成の場合は５％）を超える場合、
また1000万円を超える場合は手付金保全措置
（会社が倒産した時は保全措置先＝各協会から返済される）がとられます。印紙代も必要です。）
6、ローン申込 －借入額、返済期間などを決め、各金融機関に申し込みます。
ローン諸費用（印紙税、事務手数料、保証料、火災保険料など）や、
登記費用（登録免許税、登記代行手数料）、オプションを依頼した場合の代金など、
契約時に預り金として、概算額を不動産会社に支払うケースが多いようです（会社によって異なります）。
注意：ローンが組めないときは原則解約です（法的に決まっていますので、
契約書にローン条項があるとおもいますが、確認してください。）ので、
このとき違約金その他は必要ありません。手付金等は購入予定者に返却されます。
尚業者は違約金等をとれませんから、もし、違約金が請求されるようなことがありましたら、
問いただしたり、役所の不動産指導課等に問い合わせてください。
7、手続確認 －入居までにいつ、どんな手続きやお金が必要か、
またマンションでは管理や共用施設についての管理費用・管理方法等の説明、
登記手続き費用など確認しておきます。 (注：自分でほしい、作りつけ家具やテラスなど、
後でいいと思ってローンを組むと、
資金が足りなくなり高い金利のローンを組まなければならなくなります。
契約までには資金計画は詳細にします。)
8、金銭消費貸借契約 －金融機関の審査が通ったら正式にローン契約を結びます。
借入額は直接建設会社に振り込まれるよう、手続きする場合もあります。（代理受領が可能な場合）。
9、残工事チェック ――未完成物件購入の場合、完成した建物等をチェックシートにより確認し、
残工事があれば入居までに行ってもらいます。
10、完成引渡 ――売買代金や諸費用を支払って、物件の鍵を受け取ります。
同時に所有権や抵当権の設定を行います。（司法書が代行する場合が多いようです）。
（売買代金から住宅ローンを除いた残金の精算をします。
諸費用の残金と頭金の未払い分=頭金－申込証拠金－手付金、を支払います。）
11、不動産取得税支払－ 管轄の都道府県から納税通知書が届きます。
一定の条件を満たせば軽減措置が受けられますので、事前に届け出ましょう
（申請方法は都道府県によって異なります）。不動産取得税を支払います。
12、確定申告 ――住宅の取得については、大体、毎年税の特典や軽減措置が講じられます。
税務署に問い合わせたり、業者に聞いて、確定申告の手続きをとって下さい。
②住宅購入の公的住宅金融の手続きについて
（現在は住宅金融支援機機構が行っていますが、
手続きの流れは金融公庫の時代と余り変わっていません。
融資条件、金額、方法等が変わっていますので、支援機構に確認してください。）
審査結果のお知らせ（申込みから1～2週間程度）金融機関からお客様へ審査結果のご連絡が来ます。
設計検査の申請・合格――検査機関に設計検査の申請を行い、検査後、合格の通知を受け取ります。
1、着工――地鎮祭等を行い、鍬入れ等をします。建築がはじまります
２、中間現場検査の申請・合格――工事の途中で検査機関に中間現場検査の申請を行い、
検査後、合格の通知を受け取ります。
３、竣工現場検査の申請・合格――竣工後、検査機関に竣工現場検査の請を行います。
合格すると適合証明書が交付されます（適合証明申請・適合証明書の交付）。
４、融資のご契約・資金のお受け取り――検査機関から交付された適合証明書を
金融機関に提出していただきます。お客様と金融機関との間で融資のご契約を行っていただき、
公的資金のお受け取りとなります。同時に融資額の抵当権設定手続きも行っていただきます。
③登記について
１、建物の登記 －表示・保存登記・新住所での住民登録などを行います。
１） 建物の表題（表示）登記
登記用紙の表題部に。
イ、所有権証明書――「確認済証」と「検査済証」の２つの書類で所有権証明書になります
マンション等完成分譲の場合会社からあなたに譲りましたという「譲渡証明書」が必要です。
ロ、住所証明書――建物の所有者となる方の全ての住民票。
ハ、公図――家を建てた土地の公図（地図・地図に準ずる図面）。
ニ、地積測量図
ホ、案内図（目標の場所まで案内ができる図）・建物図面・各階平面図
――建築をするときの役所に申請する確認申請書の中にあります。
※土地区画整理が終わっていない土地の場合、若干手間がかかります。
次の書類を土地区画整理組合に行き入手します。
換地の場合
換地図・仮換地証明書・敷地該当地番証明書・合わせ図（重ね図）
保留地の場合
換地図・保留地証明書・敷地地番該当証明書・合わせ図（重ね図）
これらの手続きは本人か、専門化であれば土地家屋調査士が行います。
２、建物の保存登記
登記用紙の甲区に、「誰が所有者か」を示す「所有権保存登記」が記載されます。
以後、この保存登記を基礎として売買や相続といった所有権の移転や抵当権の設定・抹消といった
不動産の権利変動に関する登記がなされます
これらの手続きは本人か、専門化であれば司法書士が行います。
３、建物の権利に関する登記
登記用紙の乙区に権利に関する登記をします。
これらの手続きは権利を持っている本人か、専門化であれば司法書士が行います。
権利例
※抵当権―――抵当権とは民法に定められた物権のひとつで、
当事者の契約により発生する担保物権です。担保とはいわゆる
「借金が返済されない時は融資者が処分できる権利」といったようなものです。
業者や宅建主任者も仕事をしてはいけない、と思えるほどの多くの法律の規制の中で、
見落とすことも多々あるとおもいますので。
