代理店方式の生産と販売の効率の問題

原価計算と販売ロス
前にも話しましたが、プレハブ住宅は前もって工場で生産できる部分を生産し、
現場で組み立てる部分を極力少なくして建設する手法です。
その為に一番いい方法は家一軒前もって工場で作り、
現地に設置するのが最善です

しかしこれには下記のような条件がつきます
① 土地の形状が均一である。
② 地盤が均一である。
③ 工場から現場までの道路幅、経路等輸送が容易で均一である。
④ インフラ条件が均一である。
等の条件をクリアーしなければなりません。
しかし、最初から現代の都市計画した敷地など、
日本の都市において皆無であるので大変むつかしいのです。
土地は変形敷地が多く、地盤は全国千差万別、
道路は４ｍ以上なければならないということが
昭和25年に法律化されましたが、
都市部には、2項道路（国が認定した４ｍ未満の既存道路）の道等、
数多くの既存不適格道路があります。
また、電機、水道、ガス等全部そろっているのは大都市圏だけです。
自動車は工場で全部完成させて、販売されますが、
住宅の場合はどうしても現場で完成させる部分が必要になります。


いずれにせよ、工場では出来上がる商品売値を決める為の、
製品の原価を決めなければならないのですが、
それは一筋縄ではいきません。
一定の会計基準とルールに従い、製造原価の計算をしなければなりません。
その原価計算にはいろいろな手法があります。

例えば木質パネル方式のプレハブ住宅を例にとると、
柱や壁、床の原料となる、木材の仕入れ値段、合板の仕入れ値段、
断熱材の仕入れ値段、接着剤や接続部品等の仕入れ値段、
ユニットバス、トイレ、キッチンセット、等の仕入れ値段、
それらの現場施工以外の組み立て加工の為の機械の開発と
作成した機械の償却費用、工具器具等の償却費用、
加工する従業員の給料や賞与の費用、
工場を稼働するためや機械を動かす為の電気・水道・ガス等の燃料費用、
輸送や積み下ろしの費用等があります。

また原価計算の際上記の材料を①まだ何もしていない原材料、
②加工している途中のものである仕掛品、③出来上がった完成品、
④償却しなければならない不良品に分けなければなりません。
不良品もその中で使えるものや、チップにして集成材として使用する場合は、
不良品はその原材料に振りかえる作業もしなければなりません。

工場の損益計算は、売上高、売上原価、販売費、一般管理費、営業外損益、
特別損益、当期利益（最終利益）として計算しますが、
その売上原価は、帳簿上は期末に実地棚卸をし、在庫の原材料、
仕掛品、完成品を資産に計上し、
期首棚卸在庫＋期中製造原価－期末棚卸在庫＝当期売上原価として計算します。

つまり売上原価や資産に計上する過程の評価方法にはいくつかの種類があり、
その為には原価計算が必要であるということです。
これは法律ではなく、会計原則という基準で決められていることで、
数種の原価計算方法から一旦一つの原価計算手法を採用したら
毎年決算方法を変えて決算操作しないように継続して使用しなさい
というルールもあります。
しかしこの資産の評価のさじ加減で粉飾があったりするわけです。
例えば税務上の問題は別にして原材料に腐った不良在庫があるとします。
それで損金に落としたいと思いますが、
今年決算が悪いのでそのまま在庫にしおくとします、
そうするとバランスシート上は不良在庫が資産に計上されたままです。
バランスシートが粉飾されていることと同じことになります。
また税務上はこの不良資産はよほど根拠をしっかりしておかないと
税務上いっぺんに損失として落とせないと思います。
何しろ利益が減りますので税収も減ります。当然税務署は認めたくありません。

原価計算の種類には1）総合原価計算2）個別原価計算3）直接原価計算
4）標準原価計算などがありますが、
1）、2）は、実際原価計算、3）、4）、は、原価管理の為の計算と
位置付られると思います。
実際原価計算は材料費、人件費、電気、水道、燃料費、消耗品費、工具、
機械代（償却）等のすべての費用何らかの形で集計するものです。

原価管理計算の方は、直接原価計算は操業度に応じて、損益分岐点を割り出し、
原価管理に役立てるし、標準原価計算は標準の原価を作り
その差額を割り出し、原価管理に役立てるという手法です。

最終的決算数字は違ってきますが、それは製品や仕掛品それを差引いた
売上原価の部分です。つまり
作られた製品や仕掛品にどれだけの経費や人件費が乗るかの相違です。

直接原価計算ですと、固定費は費用として計上し、
固定費が製品や仕掛品に配賦されませんので、
その分最終利益が小さくなるはずです。
税務上は大企業がこの手法をとると、何十億、何百億と利益が違い、
税収が減りますから、税務上当然かなり綿密に調査されると思います。

しかし企業の安全性や計算作業の面からみると、
直接原価計算の方が優れているかも知れません。
ただし固定費も別の面から無駄を省くため原価管理をする必要があります。
先ほど実際原価計算のところで何らかの形で集計すると言いましたが、
これは原価計算の分類方法もいくつかあるということです。
1）製造で直接に把握できる費用は直接費、その他のはっきり製造費として
分けられないものを間接費として分類する方法
例、直接費---現場で直接作業する人の賃金や直接加工する材料費等
　　間接費---事務所で作業する人の給料や機械の開発等をする
技術者等の給料、電気水道ガス等の燃料費等があります。

2）製造の稼働率で変動するものを変動費、
稼働率に関係なくかかる費用を固定費と分類する方法
例　変動費---工場の操業度に応じ変動する費用で材料代等
　　固定費---工場の操業度に関係なく係る費用で従業員の給料等
この変動費と固定費を使うことによって、限界利益率や損益分岐点を
計算することができ直接原価計算の基になります。

3）また管理可能費と管理不能費に分類する方法もあります。
しかしこの分類は単純ではありません。
例えば製造管理者がラインの人間である場合仕入材料費は管理不能費です、
仕入部門の管理者では管理可能費になります。
部門別の評価等に役立ちます。
そしてそれらの分類した費用について、賦課基準や配賦基準を作り、
製品や仕掛品に費用を配賦する手続きがあります。
この手続きについては例えば材料の評価で先入れ先出し、
後入れ先出し等の評価、支払労務費の〆日計算のずれの調整等
細かい計算方法がありますので、専門書を見てもらいたいと思います。

また工場は生産性を上げるだけでは成り立ちません。
製品を多く出荷しなければ売上はあがりませんので、
生産性を上げて多く出荷すれば当然利益が上がります。
しかし生産能力以上に生産することは出来ません。

受注がたくさん来てしまったから、
みんな総出で頑張れと言っても無理があります。
そういう場合、簡単に考えると3通り位しかないと思います。
①顧客に待ってもらう、
②工場を拡大する、
③外注する。
①は一番安全ですが、拡販にはつながりません。
②は本当に今後の受注が見込めるかどうか、見極める必要がありますし、
またすぐには出来ません。
③は現実的ですが特殊な製品の場合なかなか外注出来ません。
なかなかよい解決策が見つからないのが現状です。

そんな中で過去の私の経験では生産の為の受注が全国から寄せられる時、
代理店方式ですと、各地区の販売担当が地区の発注数量を取りまとめ
本部に送ります。本部生産部では全国の地区が取りまとめた、
発注数量を取りまとめ全国の協力工場に生産指示を出します。

この場合問題なのは各販売地区担当が取りまとめた生産発注数字に
数量契約が混じってしまうことです。
自動車やコンビニは出来上がった品物を納めますので、
押し込み販売とか色々問題はありますが、全体の所得配分の問題で済みます。

しかし住宅は生産工場で完成したものではありませんので、
現場施工という問題が発生します。
また建築部材も３０坪の土地いっぱいになるぐらい大きなものになります。

そして代理店に数量契約という縛りで、他の代理店方式と同じ方法で
やくざまがいの脅しや数量達成報奨金等で
住宅部材を引き取らせるわけですが、これが色々の問題を引き起こします。

① まず数量契約で実際に売れてない部分は倉庫か、
なければ空地に置いておくしかありません。
何しろ施工は出来ないのですから。

② 工場は見込み生産はある程度するのですが、
販売地区担当の言われるままに生産します、
しかし実際には①のような受注していない製品も含んだ状態では
現場の代理店はとても引き取れません、
それで工場にちょっと待ってくれと泣きつくわけです。
そうすると生産はしたのですが出荷が出来ませんので
どんどん在庫がたまって行きます。私なども昔浜松の工場に呼び出され、
工場の現場を見せられ、
「生産が出来ないくらい在庫がたまってどうしてくれるのよ！」と
工場の女帝に脅されたことがあります。大分の工場もそうでしたね。
名古屋や東村山の部材センターの清算のときもそうでした。

③ 代理店が受注していない製品を引き取る時、住宅の場合、
製品は均一ではありませんので、その後の受注建物に
転用できるかが問題になります。
そして自動車の場合のように中古の部材市場等ありません。

④ 部材は六百万以上する高価なものですから、
それを空地に野積みや倉庫に保管していたら当然痛みます、
特に木材関係は保管が悪いと腐ってしまい使い物になりません。

⑤ 高価な部材を代理店はお金で決済しなければなりません。
小さな代理店であればよほど効率よく数量契約をこなさないと
すぐにつぶれてしまいます。
やり手の自分の出世か実績しか頭にない、
営業担当のおかげでこちらは大忙しです。

⑥ これらのことは実体の経済に基づく生産出荷ではありませんので、
工場は生産過剰になり、販売代理店は続々破綻します。
原因は営業担当押込み販売、数量契約の運用がまずいせいのようですね！
トヨタ等の自動車販売代理店方式やトヨタ生産方式が
住宅にも通用しますかね？

工場の場合、在庫の評価次第で決算は変ります。
また一般の企業でも同じように、資産の評価次第で決算は変わります。
そして当たり前のことですが、人件費は安いほど原価は安くなります。
債権者、株主、会長、社長、役員、従業員のただの配分の問題なのですが、
どこかが収益を取りすぎたら、バランスが取れなくなり、自明の理ですが、
メーカー、強力工場、販売代理店、施工会社のグループは傾きます。

権力の強い順で言えば、お金を貸付けている金融機関、大株主、
代表権のある会長、社長、役員、一般債権者の順でしょうか？
会社が上場していない場合は大体権力の強いところがお金を吸いあげますので、
代理店社員はおこぼれの給料をもらうという構図だと思います。

また上場している企業でも、昔あったＬグループのＨ等は、
粉飾決算をしてでも、上場して株という多数の一般の小口のなけなしの
お金を集め、その金で何十億という自家用ジェット機まで買ってしまいました。

警察沙汰にならなくとも当然破綻は目に見えていたのでしょう、
先ほどの権力の強い順で最後に一般債権者と書きましたが、
これは、一般小口株主、下請け、消費者のことで、
今の法律では、会社が更生法や倒産した時、
担保のない一般債権は7～8割切り捨てられますので、
一番泣きを見る人達だと思います。

在庫の過大評価には税務署は大変やさしいと思います。
それは税金が多く取れるからだと思います。
しかし評価損に対しては厳しいはずです。
それは税金が少なくなるからだと思います。
しかし在庫の過大評価は会社の財務体質を大変弱くします。

例えば今話題のコンビニの場合、本部は売上を各店に商品納入時点に
計上すると思います。その中のロスや廃棄処分の数字は各店に委託している
オーナーの負担になりますので、各店の在庫として処分すると思います。
ロスや廃棄処分は弁当だけではありません、
飲み物食べ物はすべて賞味期限があり、期限のものはすべて廃棄します。
コンビニの９割以上の物が対象だと思います、
売れなかったら目も当てられません。
そうして、不採算店の場合、毎月の売上の分だけ各店の在庫から差引、
定額の生活資金だけの資金を振り込みます。
このとき在庫分のロスは本部では各店のオーナーの負担ですから、
ロスの報告は受けますが各店のオーナーの在庫になったままだと思います、
本部ではロスは計上しないでしょうから、
その分粉飾（不良債権を処分しないままの状態）と言えば粉飾だと思います。

そして、何年かたち、24時間営業などで疲れたからやめるといった場合。
よほど採算が合うところでない限り、店の棚卸をし、
帳簿在庫－実地棚卸の在庫＝ロスや廃棄分はオーナー負担ということで、
清算請求書で眼の玉が飛び出るような請求がオーナーに対する貸付として
（億単位だったりするかも知れません）見せつけられます。
そうすると仕方なくオーナーを続けなければなりません。
これは私がコンビニの本部にはいませんので想像で書いていますが、
私も少し現場経験がありますので当たらずと言えども遠からずだと思います。

つまり不採算店は長くやればやるほど店の
オーナーの首が閉まっていくということです。
24時間一生懸命働いて借金が残るとは何事だと思うかも知れませんが、
これが現実です、現代に奴隷制度を新たに作っているようなものです。

この仕組みを考えた人は頭がいいのかも知れませんが、
ただ頭には金儲けのことしかありませんから、尊敬するべき人ではありません。
それに同調している本部の営業担当もたいした人間ではありません、
自分が実績や所得になれば押込みでも何でもする人たちですから、
宮城のＳＩのコンビニのオーナーがＳＩ東北のＤＭに契約違反として
通帳も金庫も取り上げられ、売上管理され、
やめたいと思って奥様と計算したらオーナー負担額が3,500万円になり、
とても清算できないと思い、
公正取引委員会（判例によると、ロスの意味を余り理解できていない
裁判所よりは、ましかも知れません）に訴えたそうですが、
「金貸しのような債権管理をするな、自分で終夜営業をして
利益を上げて見本を見せてみろ！」と営業担当に言ってみたらどうですか？

私は販売代理店方式や大手メーカーの協力工場や下請け建設会社などを
多数財務の面からみてきましたから、
すぐにその意図が解り契約書も交わさず半年ですぐに辞めました。
もちろん契約書は交わしていませんから、在庫負担の損失は、
オーナーとして運営にかかわったのですから、良心的に半々にしました。
本部営業のいわれるまま行動し、
ちゃんとした損益計算（ＳＩコンビニでは売上原価からロス分を差引いた
損益計算を渡されると聞きましたが、原価にプラスではないのでしょうか、
マイナスでは見せかけの利益ですよね？詐欺になりませんか、
私の聞き間違いであればよいのですが？）等一度ももらえなかったのですが、
私のわがままを聞いた営業責任者がよかったのか悪かったのか
よくわかりませんが？つまり出資分と経費はパーです。
でも後処理に1年以上かかってしまいました。
この不採算店をまかされるのは400万位の小口の出資をし、
土地建物を提供してない人が大体あたらせられます。
要するに本部で需要予測と言うよりは、半径500Ｍ圏内に１店とか店を
だすだけの事で、採算・不採算は考えていませんので、
そういう赤字になるかもしれない店を任せるはずです。
本当は不採算店とわかったら本部の営業がやるべきだと私は思います。
２４時間言われるままに働いて借金が残るというのは、どう考えてもおかしいからです。

オーナーと言っても名ばかりでパートやアルバイトの方がよほどましですよ、
コンビニのオーナーさん。すみません余計なことを言って。
でも貴方だけでなく多数のオーナーが立ち上がり始めたようですよ、
私は単細胞で直ぐカッ！となる一匹子羊ですが。

こう見ていくと全体の日本の企業グループでは、
隅々まで行き渡るだけの利益の範囲内で配分していれば
トントンになるはずですが、先に権力のあるものがその範囲を超えて
高額の報酬を得るため、末端では失業やホームレスが増えてきているようです。

そして、その中でこのまま突き進んでゆけば当然日本の企業グループ全体でも
国の借金と同じように、有利子負債は増えてゆくだけだと思います。
それは国を含めた日本全体でもまた全世界でも同じことが起こっているようです。
その多くの部分の原因が金融システムにあるような気がします。
全体の所得配分をよくわかりませんが、
全体の収益またはＧＤＰの常識的競争の範囲内に均す必要がある
ような気がします。高所得者は当然抵抗するでしょうね？

リゾートとリゾートマンション

「リゾートとは保養地、行楽地。豊かな自然環境の中で
保養、避暑・避寒、行楽などが楽しめる滞在型観光地。
観光地や保養地として有名な地方都市をリゾート都市と呼ぶ。
自然環境や歴史・文化的な資源を活活かして作られたテーマ・パークをリゾート・パークという。」
---ホテル観光用語事典より
1）日本と海外のリゾート事情をリゾート事業協会資料より抜粋します


旅行1回あたりの宿泊数

「平均旅行回数と宿泊数で各国の休暇の比較をしてみると、
①アメリカ2.8回9.3泊、②フランス3.0回16.2泊、③イギリス2.4回16.6泊、④ドイツ1.6回13.5泊、
⑤日本2.5回5.5泊と日本は宿泊数で各国の半分か三分の一となっており、
少なく短い休暇の日本となっている。
欧米の場合もう一つ日本と違って多いのが別荘の利用である。
日本のセカンドハウスは３３８人に１戸であり、比較した５ヶ国中最も少なく、
アメリカの４７人に１戸、フランスの２１人に１戸と比較すると、
１／７、１／１６の普及率である。

イギリスは２２４人に１戸、ドイツは１６７人に１戸というように、大分戸数が少なくなっているが、
両国とも自国の気候があまりバカンス向きでないため、別荘を国外に持つことが多く、
潜在的な保有率は今回の値より大分大きいと思われる。
休暇旅行を巡る社会環境のひとつとして、交通費や宿泊費等の国際比較について目を向けると、
ここ数年経済企画庁や総理府、運輸省などから様々なものが発表されており、
そのうち経済企画庁物価局の１９９６年１月のデータによれば、日本の交通機関の料金の中で、
乗用車で動く場合は、アメリカの１０倍以上、フランス、イギリス、ドイツの２倍以上のコストが
掛かるとなっており、鉄道旅客運賃についてもアメリカの約３倍の高さになっている。
航空運賃の“正規運賃”については、欧米に比べ日本が最も安いようである。
ただし、欧米各国では事前購入チケット以外にも、
曜日指定、便指定、滞在日数制限、地域限定等の多くの制約は付くものの、
アメリカでは８割引き以上、フランスでは７割５分引き以上というチケットが存在し、
それ以外にも限定項目が異なる様々な割引率の多様なチケットがあり、
国民が安上がりの旅行をする手立てが提供されていると言える。

休暇制度のちがいにあると思われるが、
日本では有給休暇平均付与日数１８日のうち平均8.5日しか取得していないのに対して、
フランスでは５週間、ドイツでは６週間が保証され、しかも完全消化が当たり前となっている。
また、ドイツやオーストラリアでは休暇に手当が出る。
この背景には欧米人のプライベートの時間を大切にする時間哲学があるとともに、
有給休暇の消化が企業にとっては義務であり、国民にとっては当然の権利になっている社会環境がある。
その他にも、フランスにおける低所得者層に対するバカンス小切手の発行や、
ドイツにおける温泉療養への休暇付与や健康保険の適用の補助などがある。
またドイツなどでは、学童の夏休みの期間を州ごとに分散させることにより、
勤労者の休みもそれに合わせてシフトさせるよう誘導し、
休暇地への過度の集中を避けるようにするなどの策を工夫している。

日本の観光旅行の場合、ホテルや旅館などで７割強を占めているのに対し
、欧米では親類友人宅の利用がフランス５４％、イギリス４８％、アメリカ３９％というように、
親類・友人宅の利用が最も多いのが特徴である。
また、キャンプ場や貸室等の利用も日本に比べて多い傾向があり、
一般の欧米人は宿泊を安上がりにして、出来るだけ多く長い休暇旅行を求めるようである。
また、それが実現できるために、
安く長く泊れるバカンス村や農家民宿などの施設も充分に整備されている。」

このように日本のリゾート事情は上記の5カ国比較によると、お粗末な状態であるようです。
反面日本人は勤勉な国民であるといえるかもしれませんし、また反面余り不平不満を言わず、
権力の顔色を覗いながら法律的に認められた休みも取れず働く、従順な人種とも言えます。

2）日本のリゾート
「所管は総務省、農林水産省、経済産業省及び国土交通省で、
リゾート法（総合保養地域整備法）が1987年に制定された。都道府県が策定し、
国の承認を受けた計画に基づき整備されるリゾート施設については
、国及び地方公共団体が開発の許可を弾力的に行ったり、税制上の支援、
政府系金融機関の融資を行う等の優遇措置が受けられるのが、
開発予定企業や地方自治体にとってのメリットであった。

ほとんどの道府県で、名乗りを上げ、開発構想の策定を競い、
大手企業の参加を求めての計画の「熟度」を上げることが当時の行政担当者の重要な仕事であった。
カネ余りと内需振興の掛け声により、リゾート法が制定され、
その成果としては、特に見るべきものは少なく各地方が民間企業と組んでリゾート開発を計画したが、
その後のバブル崩壊等もあり、そのほとんどが頓挫し、
宮崎県の開発の目玉であったシーガイア（法による指定第1号）の破綻、
「大規模年金保養基地（グリーンピア）」等の公共リゾートの失敗もあいまって
リゾート法後のリゾート開発の時代は終焉を迎えてしまうこととなった、
開発予定企業の撤退等による跡地の処分問題など、その爪あとを残した。」
---ウィキペディア（Wikipedia）より


日本のリゾートは1987年リゾート法の成立により、官民一体の大規模開発構想を打ち出しました。
1970年代の日本列島改造論のリゾート版です。前提がないまま大規模の施設ができてしまうという、
日本の行政の景気刺激策を優先したいつものパターンです。

前提がないと言うのは、1）の日本のリゾート事情にあるように、
その施設を利用する国民の休暇やリゾートに対する考え方が整っていないのに、
施設だけ作っても問題だという意味です。

最初は物珍しくて人が来るかもしれませんが、
休暇の少ない国民が継続して来るとは思えませんから将来の破綻は目に見えています。
それと、ゴルフ場やホテル、マリンスポーツ、テニス施設等お金がかかるリゾートでは、
高額所得者しか継続できません。
一時的には開発で雇用が生まれるかも知れませんが、それは一時的なものでしかありません。
管理会社を作ったとしても、人が来なくなれば収入がないのですから、破綻します。
不良債権を片端しから作っているわけです。
それでも金融のバックや役所の支援があればぎりぎりまで成り立ちます。
もし独立した中小企業であればすぐに倒産でしょう。いずれにせよ、基本は官民一体となった、
国民の有給休暇の消化率や長期休暇の推進の方が先なのではないでしょうか？

それと海外のリゾート事情を見てみると、長期休暇のせいもあり、保養地に行っても本を読んだり、
散歩したりと金のかからないリゾートを考えているケースが多いようですから、
もし国民の休暇が多くなったとしても、
果たして全国に金のかかる多くの大規模リゾートが必要なのでしょうか。
政府のリゾート政策もこの不況で頓挫したままかも知れませんね。

3）日本のリゾートマンション
前記のように基本コンセプトのないまま、
このリゾートブームに乗り全国に多数のリゾートマンションが建設されました。
日本人特有の一方向に全員一丸となって進む戦時と同じ行動です。
避暑地には軽井沢、箱根、那須、草津、スキー場には湯沢、苗場、塩沢、
マリンやゴルフには外房、熱海、伊豆、伊東等、リゾートマンションが続々建って行きました。
その結果各市とも水道、ガス、下水道等のライフラインが追い付かず問題になりました。
そして最終的には、リゾートですので、各市に人は定着せず、
夏や冬のワンシーズンだけの人員増加となり、
しばらくするとそれもゴーストタウンとなって行きました。

そして最近投げ売りの状態になり100万円とか10万円とかいう物件が現れ始めました。
これは物件の所有者が投資目的で買った人なども多く、管理費を払うことができなくなったことと、
ゴーストタウンでマンションには所有権者が殆ど住んでいませんから、
管理組合の運営などなかなかうまくいきません、しかし維持管理や修繕はしなくてはなりません、
ということで所有者がもてあまし、投げ売りが始まっているようです。
そして業者は物件を老後の定住型マンション等として、安売りにしていますが、
管理費の滞納や管理費が高く、購入しても、人が住んでいない、
日用品等買い物が不便、病院や役所施設等、基本的に生活をしていく、
仕組みがないということでメリットがすくないのが現状のようです。

4）日本の別荘
　日本のリゾート別荘は明治１９年にイギリスの宣教師A. C. ショーが旧軽井沢の民家を借りて
一夏を過ごしたことから日本のリゾート別荘の歴史が始まったといわれています。

1970年代の田中角栄の列島改造論のころ、全国に別荘ブームが起きました。
このころ別荘の法律は整っておらず色々問題が起きました。
一番の問題は道路や電気、水道、ガス、下水道の施設がないまま、
北海道から九州まで、別荘として販売したことです。

その後現在ではそういう物件は原野商法として宅建業法での建前では厳しく規制して来たのですが、
今もこの商法はあの手この手で続いています。私も35年位前住宅販売会社いた頃、
営業の依頼で千葉の富里の別荘を、お客が下取りをしてくれ、と言うので、
見てほしいということで現地に行ったことがあります。そこは原野商法そのものでした、
昔の分譲によくある小山を段々畑風に一応造成してはあるのですが、電気、水道、ガス、
下水道等のライフラインはおろか、お客の土地は段々畑の上部の方にあったのですが、
草茫々でそこへ行くまでの道路がないのです。当然二束三文の土地です。
そんな別荘がたくさん作られ売られた時代でした。

次の1987年のリゾート法の時代にも1970年代よりはましになりましたが、相変わらず原野商法は、
お客が土地の見方を知らないことに乗じて、
今度は投資利潤目的で高速道路が付近にできますとかのうたい文句で
ライフラインや設備が完全でない土地を販売しました。
もともと不動産を投資目的で販売することは宅建業法に抵触していると思うのですが、
（将来利益が絶対確実でないのですから宅建業法違反です。---断定しなければいいとのことですが？）
ワンルームマンションや別荘、リゾートマンションの投資など、金の余っている人を集めて、
金融中心の説明会や説明本等が大変流行しました。
国土交通省は取り締まらなければいけないのでしょうが、
新聞で堂々と広告し集客し放題でしたから、放置・放任したままでした。

そしてバブルがはじけリゾート利用で購入した人は、余り問題はなかったのですが、
投資目的で買った人は、この投資で何百万、何千万と損をしました。トラブルも頻発しました。
しかしいつものことですが行政や宅建の指導は自己責任ということであまり手を差し伸べませんでした。
そして別荘跡地は草茫々のゴーストタウンになって行きました。

そして結局昔からあるリゾート地の軽井沢や那須、熱海、伊豆でもライフラインや道路、
下水道等しっかりした造成をしている分譲業者が業者として残っていきました。

従って土地売りや売り建て等まだ造成が出来上がっていない
俗に言う青田売り物件には特に注意を要します。
宅建業法の重要事項の説明書等をよく熟読して購入するようしてもらいたいと思います。
またゴルフの会員権、リゾートの会員権等の利用権だけのものは、
日本ではあまり法律が整備されておらず、悪い例では、
倒産すると顧客の権利がなくなってしまい所有権は倒産会社であることを、いいことに、
計画倒産的に別会社に権利を移転し、
また販売するような詐欺的ことが行われていますので用心した方が良いと思います。

リゾート目的で購入するのは自分で現地にいったり各人が割と検討しますが、
投資目的ですと金に目がくらみ、業者の甘言にのり、
現地も確認せずに購入する人がいますから、余りお勧めできません。

5）ヨーロッパの記者の日本人休暇の感想
「ヨーロッパでは休暇旅行も、慌ただしく時間を気にしながら、
行った、見た、食った、面白かった、美味しかった、楽しかった、しかし疲れた。
ではなく、じっくり滞在して何かを見付けよう、
体験を増やそうと一定の目的を定めて見聞を広めようとします。　
また、休暇や休日の過ごし方も、旅行だけではありません。
自分なりに考えて趣味や嗜好に合わせて色んな事に挑戦します。
まとまった休暇だけでなく、毎週末にも、それぞれ独自の過ごし方があります。
日曜日は安息日ですから、駅や空港など特定の場所を除いて、街の中の商店は一切閉まっています。
静かです。開いているのは美術館や博物館などの公共的な施設ぐらいでしょう。

市民たちは、弁当を持って郊外にサイクリングに出かけたり、公園でサッカーに興じたりしています。
勿論、お金のかかる施設もありますが、概して日本のそれほどではありません。
それに比べて、日本の人たちは、大げさな言い方をすれば、
休暇の過ごし方にあまり工夫が感じられません。画一的な気がします。
毎週末の休みも、一定期間の連続休暇も、長さだけの相違ととらえられているようです。

休暇を別に難しく考える事はないのですが、
一定期間の休暇を旅行以外の目的に費やそうという人は以外に少ないような気がします。
休暇と言えばすぐ旅行に結びつけ、同義語に考えている人も多いのではないでしょうか。
それに日頃の生活も、何事にしても、せかせかとせっかち過ぎます。　刹那的にさえ感じます。

朝早くから他人と密着した状態で１時間、満員電車で通勤し、
昼食は５分間でラーメンをすすって終わりです。　
夜遅くまで働き、居酒屋で仕事と上司への不満を発散して家路に着く毎日です。
確かにこれでは、数日続く休みがあれば、都会の騒音から離れて、
少しはのんびりとしたい気持ちもわかります。

ところが、日本はホモジニアス（同質・均質性）社会ですから、
みんなが同じ考えで同じ行動をしようとします。　
そうしなければ自分だけが取り残されるような気持ちになるのかも知れません。　
その結果、どうなりますか。東京や大阪などの人口集中の都会から、地方の行楽地に向かって、
ハイウエイは車の列が並びます。50キロ80キロと、通常は大事故でもない限り、起こり得ない、
信じられないような渋滞情報が流れます。しかもです。その道路を通行するためには、
これも驚くばかり高額の料金を支払わなければなりません。さすが経済大国です。

文句も言わず、数時間を掛けてノロノロ運転を続けて目的地に向かうのは休養の為なんでしょうか、
疲労のためなんでしょうか。それとも諦めの境地でしようか。さらに言いたいことがあります。
そうやって苦労をしてたどり着いた先の日本の行楽地や温泉宿は、景色は変わっても、
どこへ行っても食事も土産も殆んど同じです。　特徴が少ないのです。
せめて『ゴールデンウイーク』を『初夏の小休止』とでも言い換えて、
好きな音楽をじっくり聞いたり、ぶ厚い書籍に取り組んでみたり、
お父さんと子供だけの料理を楽しんだり、とそれぞれ独自の休暇の過ごし方を考えてはどうでしょうか　」

その通りですね、反論の余地がありません。なお、ヨーロッパでは資料がないようなのですが、
日本のタイムシェア型住宅研究会によると2001年ヨーロッパのタイムシェア施設数は1,452施設、
8.3万戸140万世帯がタイムシェア権利を保有しているとのことです。
主要国の内訳はスペイン512、イタリア186、フランス142、イギリス129、ポルトガル124の
施設があるそうです。2001年の資料ですから今はだいぶ違っているかも知れません。

6）米国ハワイのタイムシェアリゾート
「ハワイのタイムシェアリゾートは1週間単位で小口の不動産物件であり、
ひとつの部屋を52週（一週は修繕や維持管理の為、販売しないことが多いそうです）以上にわたって
販売することは法律上できない仕組みになっています。

そして購入した週の所有権は正式に不動産として登記されますので、
不動産資産として権利が保護されます。したがって、
この物件を所有者から子供または孫たちへ相続することもでき、
必要がなくなったらそれを売却することができます。
米国ではその中古市場（人気のあるところは高い）も出来上がっているようです。
この不動産物件の登記は土地付き所有権と土地賃貸借権付き所有権があります。

日本のリゾートの場合会員権を購入すると年間何泊かの利用権があたえられるもので、
リゾートクラブの所有権は不動産開発会社か関連会社に帰属しているケースが殆どです。
単なる利用権でまだ法律が整備されていませんので、
開発会社が何口販売するかその開発会社の自由ですから販売口数が多くなりすぎ、
ピークシーズンに希望する宿泊がとれなかったりします。
また開発会社が倒産したら日本は利用権がなくなってしまいますが、
アメリカの場合は、全体の権利そのものが残ります。

タイムシェアリゾートの魅力は

1）割安感---ホテルのスイートルームに滞在すると一泊500ドル7泊で4000ドルです。
10年間で40,000ドル仮にワンベッドルーム20,000ドルで購入すれば10年間使用して
管理費をいれたとしても10年で25,000～26,000で済み、
それ以後も使え不動産物件の価値としても残るわけです。
大体の価格帯は2LDKで日本円にして200万～500万、中古になると50万から地域によってさまざまです。

2）さまざまな利用権---タイムシェアリゾートがメンバーとして加入している
リゾート交換システム会社RCI等の交換サービスが受けられ、
自分の所有ポイントと交換して全世界のタイムシェアリゾートがこのシステムで利用できます。
年に一度はゆっくりしたバケーションをいろいろ違ったリゾートで楽しみたい方には好都合です。

3）管理の容易さ---タイムシェアユニットは完売されると所有権は開発業者の手から離れ、
購入したそれぞれのオーナーの所有になります。
リゾートのすべての管理はオーナーがメンバーとなって
構成されているオーナー組合の管理下に置かれます。
アメリカのコンドミニアムやマンションの管理組合と同じ仕組みです。
年間の管理費は300ドル～1000ドル位で
後の管理はリゾート管理会社やバケーションクラブが責任を持って運営します。
管理費は年間の固定資産税、電気、水道、修繕積立金等です。

4）デメリット（タイムシェアに向かない人）---1か月以上長期滞在したい人、
定期的、計画的旅行の予定がなかなか立てられない人、
お正月や繁忙期の予約保証タイプの予算には無理がある人（
浮動週と固定週があり固定週はクリスマス週とか正月とか固定して購入するもので割高になります）、
予約手続きが面倒な人、自分の食器や寝具にこだわる人、
ゴルフ道具等荷物を置きっぱなしにしたい人、
投資で金儲けをしたい人などはタイムシェアリゾートに向かないようです。

居住ユニットの種類は
　
スタジオユニット（ダブルベッド）---ソファーベッド含め定員4名、
1LDK（ダブルベッドまたはツイン）---定員4名、2LDK---定員6名、3LDK---定員8名等の種類があり、
ユニット設備には電話、テレビ、ビデオ・デッキ、FM・ステレオ、キッチン---
食器類、調理器具類一式、コーヒーメーカー、ミキサー、
大型冷蔵庫、オーブン、電子レンジ、自動皿洗い機、バスルーム、
付帯設備プール、ジャグジー、クラブハウス、レストラン、コンビニ、アスレチック、ゴルフコース
洗濯機、乾燥機等があります。

管理運営
リゾートの管理と運営は管理会社が行います。ハワイという特殊性もありますが、
一般のリゾートホテルに比べ、
タイムシェアリゾートの平均稼働率は常時90パーセント以上となっています。
交換会社の交換システムが大きく寄与しているようです。

そして所有権付きタイムシェアリゾートの場合オーナーで組織する管理組合が大きな発言権を持ち、
管理会社の運営に不満があれば別の管理会社に変えることもできます
（日本のマンションも原則管理会社が実権を持っているのですが、
開発会社の社員も多数、物件を所有しており、
実質的にはアメリカも日本も管理会社の実権が強いのではないかと思います。
何しろオーナーといっても管理運営には殆ど素人ですから、
もちろん管理費の徴収義務も管理組合なのですが、実際には管理会社が代行していると思います）。」
----ハワイ（野田省三/梨本昌子）共著から抜粋加工

というように、このハワイのタイムシェアリゾートでは物件購入後実際に7泊する時は、
スイートホテル並みの部屋で、費用は一日3ドル位の宿泊税がかかるだけです。
食事も米や野菜を調達すれば食費も家庭に居る時と同様です。

ハワイは米国や日本で一番人気の高いところですからかも知れませんが、
稼働率は９０%を超え、管理組合や管理会社の運営も順調のようです。消費者の満足率も高いようです。

では他の米国のリゾートはどうかというとバケーションオーナーシップ産業の調査によると
2006年の米国のタイムシェアリゾートの客室占有率は平均80.9％、ただのホテルは63.4％だそうで、
2007年までの10年間で市場が約5倍になっているそうです。
またARDAの発表によると、2007年タイムシェア施設は全米に1,600施設17.6万戸あり、
平均購入価格は18,500ドル（為替レート100円で＝185万円）、平均宿泊数8.6泊だそうです。
タイムシェア権利保有世帯数はアメリカ440万に対し日本28万、
総世帯数の割合は米国3.8％、日本0.57％だそうです。

またタイムシェアリゾートの発祥はスキーリゾートにフランス人12人が共同所有し
１ケ月交代で利用したことから始まったようです。
そして1967年フランスのスキーリゾートで販売が始まり、
1984年にはマリオットホテル1990年にはディズニー、1992年にはヒルトンホテル、
ハイアット、スターウッド、フォーシーズン等が参入しています。

その運営に関しては将来は解りませんが、
今のところ所有者と管理会社の利害が余り乖離していなく順調なようです。

日本の場合リゾートの所有形態は、共有制、預託金制、入会金制、入会保証金制等がありますが、
日本で一番顧客にとって保全される共有制で、米国と比較すると、

両方とも登記されるところは同じですが、関連企業が倒産した時、米
国では全体の権利保全がなされますが、日本では共有持ち分登記のみしか保全されません。
そのほかに米国では権利の譲渡は自由ですし中古市場もあり、ローンもあります。

日本にはこれらの仕組みや法整備が整っていません。
ただしリゾート開発は長期を要し、
今の世界の短期決算システムでは立ち上がるまでにかなりの資金量が必要になりますので
信用力や資金力のある大手業者しか進出できないようです。

それは日本も同じですが、日本のリゾート法が出来た頃に米国の大手も進出しています。
ここ10年位で大きく差が出来てしまったのは何故なのでしょう。
これをみると日本のリゾートは基本的考え方や法律から考え直す必要がるようです。
今から数十年後には、別荘と同じように、日本の一方向に進む、
景気刺激策による作りすぎたオフイスビルや郊外型大型店舗、郊外型マンション等も、
ゴーストタウン化が待っているような気がします。
税金や他人のなけなしのお金を沢山集めて運用する人達がそのお金を食いつぶし、
大きくなるのは資本主義の宿命でしょうが、何か間違っているような気がします。
もっとお金を大事に使ってよという気持ちになりませんか？

色々の意見があるかもしれませんが、
とりあえず米国の行政は消費者を中心に法律等も作っているようです。
しかし日本の行政は景気刺激による一時的雇用や大企業経営者や企業の損得を中心に考えているようで、
大規模な開発こだわりすぎのようです。
リゾートに限って、日米を比較してみると、米国は人口の多い中間所得層に厚いし、
大企業の労働組合もかなり強い感じです。それに対し日本は高額所得者、大企業経営陣に厚く、

次に大企業労働組合、中間所得層のようです。
大企業の労働組合も大企業経営者・役員と同じ裕福なグループに入るのではないでしょうか？
いずれにせよどちらの国も低額所得者や労働組合のない
90％以上の中小企業の従業員達は蚊帳の外のようです、
資本主義は夢・まぼろしの自由民主主義と言うことですか。

不動産業は金融や建設官僚の天下り先

不動産業は金融や建設官僚の天下り先
不動産の大規模開発をする企業、タワーマンション等の大規模建物を扱う企業、
店舗を多数持って全国展開する企業等で倒産する企業と生き残る企業には
どんな差があるのでしょうか？私は経営的に基本的な考え方に大差がないと思っていますが、
大きく違うのは資金繰り（バックに金融機関があるかどうか）、
と国の支援があるかどうかで大きく違ってくるのだと思います。

というのも大手の不動産会社や建設会社を見ると、
経営者やそれに準ずる会社を自由に動かすクラスに、
役人の天下りや金融機関出身の人物がいると余り倒産していません。
資本主義の矛盾なのですが役所や金融機関がその
企業を最後まで受注や資金の面で支えるからです。
下記に上記のような上場企業の財務状況を記してみました。

1）旧財閥系大手不動産会社グループの連結財務内容は下記の通りです。




例えば上記の日本で一流と言われる元財閥系の、M不動産、S不動産、MB地所等の
グループはここ4年でオフイスビルや大規模開発で、桁違いの有利子負債の増加を見せています。
M不動産約2千3百億、Ｓ不動産が約6千2百億、ＭＢ地所が約4千3百億と、
有利子負債が増加し、2008年3月期で残高もそれぞれ1兆5千5百億円、
1兆6千6百億、1兆6千5百億に達しています。
売上は有利子負債以下でそれぞれ1兆3千6百億、6千9百億、7千9百億と
有利子負債の半分以下のところもあります。

また2009年3月度の決算短信を見ますと、Ｍ不動産、Ｓ不動産、ＭＢ不動産で、
不況の為か肩を並べて1年で、約1千8百億の大幅な有利子負債増加になって、
それぞれ1兆8千億前後の有利子負債となっています。
グループが崩壊してもおかしくないくらいの規模と経営です。しかし倒産しません。

それなのに負債1000億規模残高位の上場の不動産企業は黒字でも関係なく
バタバタ倒産しています。

何故なのでしょうか？放漫経営といっても一応上場企業です、
むしろ売り上げ規模より多い負債を1兆8千億円前後も抱えている方が
色々と放漫経営と思うのですが。

確かにワンマン経営者が私利私欲で北朝鮮のように、
使いたい放題したら倒産するのが当たり前だと思いますが、
しかし少なくとも上場企業であればそれなりのチェックが入るはずですので
一人の経営者の独断だけではいかないと思います。もし独断があるのであれば、
上場基準が形式的なもので、上場の市場や上場会社そのものが信用できない
という根本的問題となり株式市場がいかさまということになります。

普通に考えれば、それにはメインバンクの問題とか、役員人事とか、
会社ぐるみの粉飾とか何か違った力が影響して、
倒産したりしなかったりしているのではないでしょうか。

いずれにせよそうであれば、果して民主主義の自由競争なのでしょうか？
明らかに違うような気がします。
前記のような旧財閥系の会社の場合、中小企業と比べ、
資金繰りの有利な事が大きく影響しているのだと思います。
これらの企業の役員を見ると、金融関係から必ず2～5名位入っています。
社員を含めるとかなりの数になると思います。天下りとまでは言いませんが、
役人と同じ仕組みが出来上がっているようです。
マンション分譲業者にもそういうところが散見されます。

2）上場マンション分譲グループ業者の連結決算状況　　　　（単位億円）


上記でN・S㈱グループは、棚卸資産の評価損を突然200億以上計上
（資産の水増し等いくらでも出来るものですね？）し破綻しています。
またK・I㈱は、更生法等による法的整理を避けて、私的整理という手法を取りました。

しかし業績を見ると整理再生に入った2社と比較しても、
固定資産、棚卸資産、有利子負債等大幅に増加している、
T建物もあまり芳しくありません。何故倒産しないのでしょう。
N・S㈱とK・I㈱は銀行等金融機関からの経営者や役員が殆どいません。

それに対し、大手T建物㈱は会長以下役員のほとんどが
大手金融機関（合併後）のMグループの出身で占められています。
T建物㈱は資金繰りが有利なことで、倒産しないでいるとしか思えません。
これで自由民主主義の自由競争と言えるのでしょうか？

3）産業再生機構のグループ連結決算状況（再生されたと言うところからの比較）


上記は産業再生機構送りとなった企業で、とりあえず再生されたということで、
産業再生機構からDA（スーパー）は丸紅、イオンが、DK（マンション）はオリックスが、
M（戸建建設）は三菱UFJグループ、トヨタが、
それぞれ役員に入り引き受けたということですが、
どの会社も再生されたには程遠い悪化している数字です。

DA（スーパー）等1兆5千億も短期間で返済しています、
再生より清算に近い方法です。
このDAは前記の不動産会社と比べて2004年の数字はすごく違いますか？
売上等はむしろいいですね？

役人の天下りや金融支配では、企業はつぶれないかも知れませんが、
どの職業にせよ、その職業の現場からの経験の積み重ねがなく、
理論値や耳学問で運営をしなければならず、
どうしても微妙なところで改善が出来ない状況になるのではないのかと思います。

そのため人事とかだけに執着し、現場はおろそかになり、
だんだん保守的になり、個性がなく横並びの感覚になり、
進歩がなくなってしまうのかも知れません。

日本に受注できるだけの内需がそんなにあるのか？の問題はありますが、
建設について考えてみますと、設計、生産、建設、販売、財務・経理は一連の動きであり、
金融機関で財務に強いからと言って、突然建設の財務・経理ができるはずもなく、
国土交通省の建設管理部門にいたからと言って、突然建設部門を仕切ると言っても、
無理があるのではないのでしょうか、その為に企業がつぶれなくなったとしても、
その代りにその企業は進歩がなく、
元々いる社員（これをプロパー社員とか呼んでいるようです）は
希望や活気がなくなってしまうのではないでしょうか？
これは歴史の中の天下取りの組織や現代の人事の、
永遠の課題かもしれません。

※例として新人が個人住宅建設を受注する流れの最悪のケースを見てみます、
個人が住宅を建てる場合はまず設計が必要です。
そしてその設計が自分の収入に見合うものか、
ローンを使って将来返済計画がうまくいくのかの検討をし、
資金調達をしなければなりません。

企業の販売統括の長は当然自分の統括部門の成績の為、契約を急がせます。
そうすると新人に契約金をもらって契約さえすればこちらのものだということで、
夜討ち・朝駆け（販売の精神論の言葉で、契約を取り付ける為には、
お客のところに、夜・昼なく通いお金をもらって契約してこいという意味です）で
お金をもらってこいと、契約を急がせます。
そして新人が契約金を持ってきます（契約するためには、魚を追い込むように、
お客を断りきれないような人間関係を作り、魚網の方へ追い込むのだそうです。
果たして人間関係と言えるかどうか疑問ですが？）
しかし、契約金を貰ってきても、
それを契約するには設計はおろか、ローンも決まっていません。

販売の長としては、なんとか契約の実績にしたいのでと、経営者に泣きつき、
その後各セクションの所属長が集められ契約について検討が始まります。
設計は確認申請を出してみない契約していいかどうかわかりませんと言います、
建設はお客さんの土地が建築基準法に合っているのか検討をしないと
契約していいかどうかわかりませんと言います。
販売資金はローンについては銀行に申請書を出してみないと
契約していいかどうかわかりませんと言います。

この状態では契約が出来ません。経営者はあまりルール通りやると、
営業成績が落ちてしまうから、営業はとりあえず不完全でも契約を取ってきて、
そのあと、着工打ち合わせ等をやってフォローすればいいじゃないかといいます。
しかし、基本的なことですから、例外ばかり作っていたら進歩がありませんが、
よくしたもので、これらのことは、現場では何度もそれぞれが苦しみ、
なんとか改善しようと考え始めます。

上記の場合、新卒の営業だけに責任をかぶせるわけにはいかないということで、
代願料（まず設計料をもらいましょう）という発想が出てきました、
そうするととりあえず設計がお客と打ち合わせ、建設とも打ち合わせ、
設計積算し、役所に確認申請書を提出します。最初の原則がクリア―されます。
その次には、着工前に必ずお客と販売と建設と販売資金が集まり
契約内容を確認しようという発想も出てきました。
着工前に再度、販売、建設、販売資金で確認しあうことにより工事や資金の抜けがなくなります。
もともとあるルールなのですが、もう一度基本を再確認するということです。
これらのことは机上だけでは、なかなかうまくいきません。

例えば概算で契約してしまった場合、販売資金が契約に家具や別途工事がないので、
お客が多分資金ショートするだろうということで、販売に話します。
販売は実績や報奨金ですから、経営者や販売資金に
なんとかオーバーローンを通してほしいといいます。
しかしローンの場合金融機関の原則がありますから、販売資金の自由にはなりません。
販売資金担当やその長である私はそれを通したことによって、
私文書偽造とか客に車でも買わせるのだろうということで悪人になってしまいます。

この場合本当はローンに融資幅を持たせ、
金額確定申請時期を建物完成時にしたらいいと思いませんか？
しかし金融機関が同意しなければそれも無理です。
この状態の時一番の問題点は何でしょうか？明らかにわかることは最初のところ、
お金をお客からもらってくるというところが間違っているのです。
順番通り、設計から入っていればこういう問題は起きません。
まだお客は受注残管理（契約の前）の段階ということです。
上記のことによる弊害は次のようなことが起こります。

1） 確認を急ぎ無理な設計により後手後手となり、
付帯工事や家具等細かい設計が抜けてしまいがちになります。
2） 無理な設計の為、概算ローンになり、銀行にローン審査を通すため、
付帯工事や家具等の資金繰りが抜けてしまい、
高い金利の追加融資が必要になります。
3） 現場始めてからのお客の要望が多くなり、
設計変更等による追加工事や追加資材調達による予算オーバー
（企業、顧客とも）となります。
4） その後の度々打ち合わせが必要になり、
工期もオーバー、建物も完成が遅れる為、銀行の建物に対する抵当権設定が遅れ、
企業の資金繰りが苦しくなります。

※話は余談ですが、最近住宅ローンの話でNHKや民放で住宅ローンの前倒しで、
不動産会社が倒産し、住宅を建設した人が建物の完成もしないのに、
ローンだけ返済しなければならないという話が報道されました。

これは基本的に住宅の完成のない住宅ローンを顧客が返済しなければならない
ということは私たちの頃には絶対なかったことですので理解できません。

というのは住宅ローンの原則は建物が完成し、
建物に抵当権という担保を設定し銀行等金融機関が融資を実行するはずですから、
建物完成前に住宅ローンの返済が始まるはずがありません。
提携ローンなどで、早めに実行することがありますが、それは企業と金融機関の話であって、
顧客の返済はあくまで建物に抵当権設定後の融資だと思います。

もし土地に建物のローンも含めて早めに融資するとすれば、
それは常識的に金融機関のルール（公庫等公的資金は現場審査後
早めに融資することがありますが返済は完成入居後です。）違反だと考えられます。
もちろん建設販売会社は責任を逃れられません。
また現金の前倒しや、顧客自身がローンを調達して払った場合は住宅ローンと違いますから、
建設販売会社との問題になります。
そのため私たちの頃は建設工事保険（建設途中で、
倒産等の原因で建設ができなくなった時の保険です。）を付けていたと思います。

次に代理店方式の一戸建て建築業者の資金繰りを単純な下記条件で1年間を試算してみます。
（条件）○営業10、建設3、総務１、経理１、販売資金１、の16名体制と仮定します、
○ 毎月10棟契約、毎月10棟着工、3ヶ月完工と仮定します
（１） 入金　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1000万円
　　①契約の入金平均　　　　　　　　　　　100万円（1ヶ月目と仮定）
　　②最終金平均　　　　　　　　　　　　　 900万円（着工から5ヶ月目入金と仮定）
※ ローン、公庫、年金等融資の実行は抵当権設定後になりますから、2ヶ月後として計算します。
（年金融資等実行迄、3ヶ月以上かかるものもあります。）
（２） 支出　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　800万円
　　①着工時支払（2割）　　　　　　　　　 160万円（1ヶ月目）
　　②中間時支払（3割）　　　　　　　　　 240万円（2ヶ月目）
　　③完成時支払（5割）　　　　　　　　　 400万円（3ヶ月目）
　　　　※工務店は日雇い労務者等を働かせますので、現金払いが原則になります。資材を含め、
着工2割、中間（上棟）3割、完工5割の支払と仮定します。
（３） 人件費（16名）　　　　　　　　　　　　毎月800万円
（４） その他経費　　　　　　　　　　　　　　毎月800万円
（大体建設業の場合人件費が一般管理費の5割以上を占めます、人件費には福利厚生費、や社会保険料の会社負担分も含みます、
実際の個人の平均年収は400万以下と思います。なお、販売員の報奨金も含んでいます。
私の現役の頃ですから今は各段に進歩していると思います？）


収入は840百万円、支出は856百万円、経費は192百万円、
収入－支出－経費＝-208百万円、資金繰りとしては約2億円の資金不足になります。
これに対し損益計算は3ヶ月目から毎月10棟完工するとして、
売上げ10億円、原価8億円、粗利益2億円で経費が約2億円ですので、
収支トントンになります。借金だけ残る勘定になります。
その後店を拡大していくと、借金はどんどん増え金利負担は賄えません。
ということは、粗利益2割では、会社が成り立たないことになります。

ちなみに私が今まで述べてきたことは、販売代理店方式による最大利益率を前提に
話しています。販売代理店方式は、金融、メーカー、販売代理店で、
利益を奪いあうわけですから、薄利多売になるほど、
記３社のいずれかが負担が大きくなります、
通常は力の弱い販売代理店の負担が多くなると思います。
ではどこで解決するかといえば、
１）、別途工事などを積極的に受注する。２）、人件費を下げる。
３）、原価を安くする（姉歯になるかも？）４）、工期を短くする。
５）、回収を早め金利負担を軽減する。６）、受注を増やす（人も工務店も増やさなければ？）

１）、は片手間ですのでそう多くの収入は望めません、
２）、は実際問題世間より低いわけですから困難です、
３）、も人手に頼る所を日雇いでやっているわけですから困難です、
４）、工期を短くするは販売代理店だけでは解決できません、
５）、の金利負担を軽減するですが力関係で借りる方が弱いし、
金融機関の協力がなければ困難です、
６）、の受注を増やすですが、私が経験した所では全国平均で一人当たり
約月0.5棟なのですが、上記計算式は一人当たり月1棟で計算していますので困難です、
ということで、発想としては浮かびますが、これといった良い解決策は見当たりません。
また言い忘れましたが、上の人件費には、
突出した社長・役員の人件費は考えておりません。
いずれにせよ、経費、金利、を極力押さえ、受注、粗利益率を上げ、
なおかつ最終ユーザーに安く供給するという課題に挑戦しなければなりません。
また数量契約で受注もしていないのに、たくさんの部材を引き取ればたくさんのお金がいり、
たちまち販売代理店は崩壊してしまいます。

これらのことは金融機関や全体の指導をするメーカーが一体とならないと問題解決できません。
いろいろ金融の気に障ることを書いていますが、
私は金融機関がいまのままではただお金を豊富に持ったわがままな権力者にしか見えません。
もう少し目線を庶民に下げたらどうでしょうか？将来の金融に期待します。

他の自動車業界や電気業界等の販売代理店方式やフランチャイズ方式の
経営委託方式は多かれ少なかれ上記のような問題に、直面していると思います。
民間でこの状態なのですから、
役所や金融機関等が力を持ちすぎたら
自由主義の競争はほとんどなくなるのではないでしょうか？

つまり中小企業は前記で述べているように簡単に利益が上がりませんので、
土木、建設業界等のように国の公共事業に頼りながら生き伸びるか、
金融機関がバックにいる、生かさず殺さずの方針の、
大企業の傘下に入り生き伸びるかで
自由競争の仕組みそのものが壊れている状態の中にいるのです。

I　T業界、アニメ業界、ゲーム業界は国の管理や金融支配の合い間を縫って、
急激な進歩をしましたが、プログラムや絵を描く人たちは、
成功する人は高い年収を得ますが、そうでない人は100万、200万の低所得年収だそうです。
これも能力の差だからと言えばそれまでですが、問題のような気もします。
一生懸命働けば報われるという前提も壊れてしまいます。これらのことを考え併せると、
やはり金融は不正の温床となりやすいし、人の生きがいはおろか、
生死を決めてしまいますので、公正に管理する為、
国有化した方がいいような気がしますがどうでしょう？

アメリカは上記のような問題等で本当の自由民主主義とは思いませんが、
自由主義の消費大国であるため、
とりあえず消費者に対する法的優遇は日本より優っているようです。

日本は「官僚国家の中国のような、自由主義のアメリカのような、
どちらとも言えない中途半端な国家体制」のような気がします。

あまり金儲けに関心のないわたしとしては、
資本主義＝自由民主主義という幻想からそろそろ世界が目覚めてくれるといいと思います、
日本は国の膨大な借金より、株の値上がりに一喜一憂しているようですので、
当分駄目でしょうね？