大規模分譲やレジャー、ゴルフ場等開発について

大規模分譲やレジャー、ゴルフ場等開発について

都市計画法に基づき、大規模な分譲地やレジャー施設、
ゴルフコース等の開発許可関係の某市の例です。各都道府県、市によって多少違いますが、基本的手続きは余り変わりありません。

◎某市の開発許可申請の手引き
主として、建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更（開発行為という）をしようとする者は、あらかじめ、市長の許可を受けなければなりません。
ただし、法第29条第１項ただし書きに該当する開発行為については、許可を必要としません。
具体的には、建築物の建築等の用に供する目的で行う次のいずれかの行為に許可が必要となります。

①公共施設の整備（道路、水路等の新設、付け替え、廃止）を伴う行為

※市街化区域内においては、開発区域の面積が500㎡以上のものに限ります。

②切土又は盛土を行う部分の面積が1,000㎡以上で、かつその高さの最大値が50cm以上の造成行為

③3,000㎡以上の田、畑、山林等宅地以外の土地を宅地に変更する行為

※青空駐車場、露天資材置場に建築物を建築する行為も該当します。

④第１種特定工作物コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラント　及び危険物の貯蔵又は処理に供する工作物

⑤第２種特定工作物ゴルフコースのほか野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園、その他運動・レジャー施設、墓園でその規模が１ヘクタール以上の工作物

２．開発計画についての事前相談

(1)開発計画や申請書の作成及び手続き方法等についての相談を、開発審査課で行っておりますので、必ず事前相談を受けてください。


(2)国、県、市等が行う開発行為について、法第34条の２第１項協議申請が必要となりますので、開発計画や申請書の作成(様式)及び手続き方法等の相談を、開発審査課で行っておりますので、必ず事前相談を受けてください。

３．開発許可申請前の留意事項
①申請手続きに基づき当市で行う事前協議を終えてください

②当市以外の公共施設の管理者の同意及び協議を終えてください。

③開発区域内で工事の施行の妨げとなる権利（所有権、永小作権、地上権、賃借権、質権、抵当権、先取特権及び地役権等）を有する者の同意を得てください。また、開発工事関連区域及び開発区域外においても掘削等の工事を生じる場合は、隣接地の同意が必要です。

④開発区域又は、開発区域に接して公有地がある場合は、
　申請前に境界明示を受けてください。

⑤他法令による必要な許可手続きを終えてください。

（２）開発許可に基づき設置された公共施設の管理は、原則として市が引き継ぎます。また、公共の用に供する土地も原則として、市に帰属願います。

（３）開発区域の面積が１ヘクタール以上の開発行為に関する工事に係る設計図書は、1級建築士でかつ宅地開発の技術に関して２年以上の経験を有する者等、法で定める設計資格のある者が作成したものであることが必要です。


（４）開発区域が宅地造成等規制法による宅地造成工事規制区域内においては、開発許可を受ける事により、宅地造成等規制法第８条第１項本文の宅地造成に関する工事の許可が不要となります。

（５）開発区域が宅地造成等規制法による宅地造成工事規制区域外においては、開発許可を受ける事により、高さ２メートルを超える擁壁を築造する場合においても、建築基準法による工作物の確認が不要となります。

（６）掘込み車庫等を設置する場合は、事前に相談してください。

（７）擁壁等を設計する場合の地盤の支持力は、原則として土質試験により算出してください。ただし、地盤支持力が10t/㎡以下の場合は、土質が明記できれば建築基準法施行令第93条の表の数値によることができます。

（８）地盤改良を行った場合は、積載荷重試験等により所定の地盤支持力が確保されていることを確認してください。

４．開発変更許可及びその他の申請

次の各号に掲げる申請を行う場合は、「申請図書作成の要領」により申請図書を作成してください。

（１）開発行為変更許可（法第35条の2）
次の場合は、変更許可の手続きを終えてからその工事に着　　　手してください。

①開発区域（区域を工区に分けた時は開発区域及び工区）の位置、区域及び規模の変更（確定測量による開発区域又は公共施設等の面積の変更を含む。）

②予定建築物又は特定工作物の用途の変更
③開発行為に関する設計の変更
④工事施行者の変更（自己の居住用住宅及び１ヘクタール未満の自己業務用のものは除く。）
⑤自己用・非自己用、居住用・業務用の区別の変更
⑥市街化調整区域内における開発行為で、該当する法第34条の号及びその理由の変更
⑦資金計画の変更

※上記①～⑦に該当する変更であっても、開発行為に関する事項の大幅な変更により、当初の開発行為との同一性が認められないような場合には新規の開発許可が必要となります。

（２）開発行為変更届(法第35条の2）
　　　次の場合は、変更届の手続きをしてください。
①設計変更のうち予定建築物等の敷地の形状の変更
（敷地面積の10分の1以上の増減及び住宅以外の敷地で規模の増加により当該敷地の面積が1,000㎡以上となるものを除く。）
②工事施行者の変更（自己居住用住宅及び１ヘクタール未満の自己業務用に限る。）
③工事施行者の氏名、名称、住所の変更
（自己居住用住宅及び1ヘクタール未満の自己業務用以外の場合）
④工事の着手予定年月日又は工事の完了予定年月日の変更

（３）工事中の建築制限等（法第37条）
許可を受けた開発区域の土地は、開発行為に関する工事の完了告示のあるまでは、建築物を建築すること、又は特定工作物を建設することを制限されます。
ただし、その開発行為に関係のある工事用の仮設建築物又は特定工作物及び特に市長が開発行為と並行して行うことがやむを得ないと認めた建築物又は特定工作物の場合は、建築又は建設することができます。

（４）開発許可に基づく地位の承継（法第44条・法第45条）

①一般承継（法第44条）
相続又は合併により開発許可に関する権利と義務を取得した相続人又は合併後相続する法人若しくは合併により設立された法人は、許可を受けたものとしての地位をそのまま承継します。
上記により地位の承継をした者は、直ちにその旨を届け出てください。

②特定承継（法第45条）
開発許可を受けた者から開発区域内の土地の所有権、その他当該開発行為に関する工事を施行する権原を得た者は、市長の承認を受けて地位を承継することができます。

（５）開発行為に関する工事の廃止の届出（法第38条）

許可を受けた開発行為に関する工事を廃止する場合は、予め各公共施設管理者と協議のうえ現況図及び公共施設の回復計画図等の必要書類等を添付して届け出てください。

５．工事中の留意事項
①開発許可を受けた者は、開発行為許可標識を工事期間中現場の見やすい場所に掲示してください。
②工事中は危険防止、土砂流出防止、風水害防止及び公害防止等常に必要な措置をとったうえで工事を進めてください。なお、開発区域内外を問わず、人命、財産その他に危害を及ぼさないよう措置し、不慮の災害が起こらないよう注意してください。

６．工事の中間検査
工事中の中間検査の実施については、開発許可通知書に指示事項として附記したものについて行います。工事が各検査に該当する工程に達するときはすみやかに開発行為に関する工事の中間検査申出書を提出し検査日の打合せをしてください。
（床付け検査）
擁壁等の地盤について、設計時の土質が確保されているか現地で確認します。
（立ち上がり検査）
練積造擁壁の勾配及び裏込コンクリートの厚みを現地で確認します
（配筋検査）
擁壁等の配筋が設計どおり施工されているかを現地で確認します。
（その他）

特殊な工法等、特に検査の必要があると思われるものを現地で確認します。

７．工事完了後の留意事項
（１）開発区域又は工区について工事が完了したときは、工事完了届出書の提出までに、帰属手続きに必要な書類及び図面を担当課に提出してください。
（２）開発区域又は工区について工事が完了したときは、工事完了届出書を市長に提出してください。検査の結果、工事が許可の内容に適合していると認められた時は、市長が開発行為に関する工事の検査済証を交付し、その旨を告示します。
（３）工事の完了検査は、設計図書に基づき工事の施工状況、出来形について適否の判断を行います。なお、埋設物等、目視による検査ができない部分については、写真の提出をしてください。

８．工事写真の撮影についての留意事項

開発工事着手前、開発工事完了後、検査困難な箇所の形状、
寸法並びに工事施行状況等について撮影記録し、完了検査の資料として工事用アルバム等に整理してＡ４版で提出してください。また下記に示す部位以外でも、現場で目視で検査できない部分については、写真撮影を行い提出してください。
（１）工事写真提出時期
開発工事の工事完了届出書の提出と同時に工事写真を添付してください。
（２）写真撮影の箇所
①現況写真（工事施行前）
ア．全景（少なくとも２方向以上）
イ．公共施設（道路・里道・水路・流末・池等）の状況
②施工中の写真
ア．仮設工事
（ア）仮設構造物等（排水路、遊水池、沈砂池、防護施設等）
（イ）その他

イ．整地工事
（ア）伐開、抜根、焼却
（イ）暗渠その他の埋設物等（寸法明示のこと）
（ウ）段切りの状況
（エ）法面保護
（オ）その他（盛土部の締固め、竣工状況など）
ウ．擁壁工事
（ア）床掘（寸法明示のこと）
（イ）練石積造擁壁工及び透水層（寸法明示のこと）
　　（基礎、ＧＬ高、ＧＬより高さ１ｍ毎、天端等）
（ウ）鉄筋コンクリート造擁壁工及び配筋状況（寸法明示の　　　  　　 こと）
　　（底版、縦壁、控壁、透水層、止水コンクリート等）
　　（注１）擁壁の全高については、埋戻し前に必ず写真撮　          影の事。
（エ）水抜き穴の設置状況（寸法明示のこと）
（オ）その他（竣工状況など）

エ．排水工事
（ア）掘削
（イ）管渠の布設状況（寸法明示のこと）
（ウ）水路等の構造物（寸法明示のこと）
（エ）その他（マンホール、インバート、竣工状況など）

オ．道路工事
（ア）路床、路盤の転圧状況
（イ）舗装の状況
（ウ）側溝（寸法明示のこと）
（エ）その他（幅員、竣工状況など）

カ．その他
（ア）杭打ちの状況
（イ）各種試験等の状況（地耐力、路床の支持力等）
（ウ）その他（施工状況など）

③竣工写真（工事完了後）
ア．全景（現況写真と対比できるもの）
イ．公共施設（道路、公園、水路等）の状況
（３）写真撮影の方法
種構造物等寸法を明示して撮影する場合は、スタッフ、箱尺、ポール等の測定器具をあて構造物等の寸法が明確に読み取ることができるようにすると共に、撮影箇所、撮影年月日、構造物等の内容等を記入した黒板を掲示し撮影してください。
擁壁にあっては、種別（構造・擁壁高）ごとに撮影箇所を定めて、整理してください。

以上のような内容ですが、まず事前相談の前にある程度設計を固めておかなければ成りません。というのも事前相談の段階で下記のような添付資料が必要になるからです。
事前相談必要書類
付近見取図、現況図、土地利用計画図、排水計画図、

造成計画平面図、造成計画従断図、公図（地籍図）、

土地求積図、現況写真、

予定建築物の平面図・断面図・立面図、その他必要と認める図書。
それに大体、専門設計者等に依頼し申請するケースが多いようですから、事業主の委任状がいります。

私がMホームで開発に携わった例は、依頼した会社が資金的に行き詰まってからのケースばかりなのですが、何故行き詰まるかというと単純なことで、収入がなく手続きが長期にわたるためです。
私の携わったあるプロジェクトの一つは、
トップの意向で総会屋対策をやらせているWM会社に開発申請の依頼をしました。
そのプロジェクト物件は地元で緑の会（正確には忘れました）とかいう住民運動にあい、頓挫している物件でした。

そのためWM会社が近隣住民の同意や、開発未買収地の取得には慣れているだろうからという思惑があったものと思います。
その他に、もっと儲からない、赤字必須の女性セールスのプロジェクトを営業推進部から預かっていました。
要するに、Mホームの支援がなければ、成り立たない大赤字会社ということです。
このプロジェクトには上記の事前相談の設計の他に、
役所が緑の会に配慮した結果からか、環境アセスメントが加わりました。

環境アセスメントとは下記のような手続きを経て行われます。
①開発事業者は環境に著しい影響を及ぼす恐れのある事業を実施するときは、その事業が環境に与える影響を予測し必要な対策を検討し、書面で公表します。
②住民、市町村、都道府県等がその書面に対し、環境保全の立場から意見を述べます。
③その意見に基づき、環境影響の予測や必要な対策等を修正し、最終まとめ公表します。

環境アセスメントが入ると、評価の項目は公害に関わる7項目（大気汚染、水質汚濁、土壌汚染、騒音、振動、地盤沈下、悪臭）および自然環境の保全に関わる5項目（地形、地質、植物、動物、景観および野外レクリエーション地）の中から対象事業の性質に応じて選ばれます。このプロジェクトの場合、自然環境の保全に関してが、主でした。具体的には小鳥の巣箱を作り鳥の飛来状況を調べる等です。
その為、通常の申請より1年以上余分にかかることになります。
このプロジェクトは許可取得までに7年かかっています。
金食い虫、何かあやしいことをやっている（総会屋対策でやくざとやり取りしている会社ですから当たり前ですが、よくご存知でのMホームの総務さん、それとも紹介した銀行さん？）とか、非難されながら、よくも収入もなく持ちこたえたものです。

その間、WM会社の金払いが悪いというので、最初の設計会社の設計担当者は早々に止めてしまいましたし、その後も設計や造成技術等の関係の人は報酬等の面等で次々に入れ替わり、でした。
WM会社の社長は証券会社出身で余り評判のよくない人
（総会屋対策などするひとですから当然とは思いますが）で、技術的にはなにもわからない人でした。
そのため途中で採用になった造成技術者が、ＷＭ会社の社長の指示か、何か勘違いをしたのか、傾斜地であるプロジェクトの用地を傾斜地でよく行う、段々畑風に造成をしはじめてしまいました。
私はそのころ別のプロジェクト（生きがい村のクレーム処理）におわれていました。
その造成を知って、開発許可を取っていない内は、何もしてはいけない旨伝え、その技術者はあわてて造成をやめ、元の傾斜地の状態に戻しました。
従って地盤は一部切り土をした場所に、盛土をしている状態になっており、傾斜地の上にそのまま建築物を施工すると、地盤が緩いため建築が出来ないところがあったと思います。

又申請書収受時点において、法三十三条の十四「当該開発行為をしようとする土地若しくは当該開発行為に関する工事をしようとする土地の区域内の土地又はこれらの土地にある建築物その他の工作物につき当該開発行為の施行又は当該開発行為に関する工事の実施の妨げとなる権利を有する者の相当数の同意を得ていること。」の相当数とは都道府県によって違いますが、用地取得、近隣同意を含めて、３分の２以上は要求されると思われます。
最終的には着工までに１００パーセント取得が許可条件ということになると思います。

この間手続きだけですから他の仕事がなければ、収入は何もありません。経費は出て行くだけです。
資金的には未買収用地取得費用と設計依頼費用が出費し、
人件費は役所等に手続きする、いわゆる走りが数名必要になります。
後WM会社の社長、役員の費用ですか？

尚且つ以前にお話したように、このプロジェクトは当初からMホームの開発申請としていました。
申請者の資力及び信用に関する申告書、工事施行者の能力に関する申告書 、設計者の資格に関する申告書、資金計画書等ありますので、資産も建設業許可関係や設計事務所の資格もないWM会社が用地を取得し申請するということには
金銭的にも、時期的にも無理がありました。

それを、Mホームの決算対策の利益のためや資金繰りのため、WM会社にMホームの保証で資金を銀行借入させ許可申請途中で、土地を売るというのです。
そこで上記のように、売ることに無理がある旨、事情を稟議書に書き、トップの決済を仰ぎましたが、関連部署と役員・社長のサインがずらりと並び決済された稟議書が帰ってきて、それでも売れと言うことでした。

そこで弁護士と相談し、開発申請はMホームのまま続け、所有権移転仮登記で売買しました。

Mが保証しWM借入資金はそのまま売買代金として、Mホームが回収しました。そこからまたWM会社に必要資金を厳しいチェックのもと、必要最小限に払いだすわけです
。何処かおかしいと思いながら、頭が悪いので？
社長・役員は「利益の先取りという考え方でどう！」
というような軽い考え方、しかないようでした。
株式会社制度では、厳密に言えば蛸配当（架空利益による配当）、
役員報酬の偽装（架空利益による役員報酬、役員賞与の支払）ということになりませんか？

ところで仮登記のままで、本登記をしていない、所有権がMホームのままである物件を、銀行借り入れで、どうWM会社と売買契約をしたのでしょう？自社借入れ？
それで総会屋対策費用、M&A費用、政治献金費用、家作りのお店の源衛門の陶器費用、
女性セールス費用等赤字費用を穴埋めし、WM会社と精算したのですか？
販売の際に国土法の金額は守られていました？
営業推進部その担当役員、総務もお荷物が全部処理できてよかったですね。

私はプロジェクトが開発許可取得できた時点で、
プロジェクトから下ろされていますので、その後の事は詳しくわかりません。
通常はその後上記許可申請の手順に従って、造成し、市の造成完了検査済書を受け取り、建築物を建てることになると思います。造成・建築に1～２年ようしますから。
このプロジェクトは９年で完成ということですか、９年のうち、８年は赤字ですよね。最後の１年でやっと実態利益が計算できますね？
実際はMホームが利益の先取りを、していますけど？

このプロジェクトの造成・建築は、「なんだかめちゃくちゃになっている」とある人からは、伝え聞きましたが、
皆そこの住民は平和に住んでいるようですから結果オーライですか？

最後にある設計事務所の開発許可申請の広告について、
下記にリンクをはってみました、興味のある人はどうぞ
開発申請