マンションとは

マンションとは

下記のような項目がマンションの基本的事項になります。
（１）マンションは、通常居住用の区分所有建物のことを指します。

（２）マンションは民法の一物一権主義（所有権は一個の独立した物についてのみ成立し、
　　　物の一部を対象とする所有権は成立しないという原則です。）では
　　　一棟の建物全体に一個の所有権しか認められないことになります。
　　　従って建物の部分ごとに、マンションで言えば一戸ごとに所有権を認めるためには、
　　　特別の法律が必要になります。それが昭和37年に制定された「区分所有法」という法律です。

（３）マンション等の区分所有建物を規定する「区分所有法」は
　　　下記のような内容です。

①管理組合―――は二人以上の区分所有者がいれば、設立総会なしに、
　管理組合が成立すると解されています。従って、昭和37年区分所有法成立し、
　昭和58年の区分所有法の改正以前に建設した物件には、
　「組合は無」と記載できますが、それ以降は無という訳には行かないと思われます。

※「管理組合は、複数の区分所有者が存在すれば、当然に成立する団体ですので、
　設立総会を必要としません。これを区分所有者の側から言えば、
　区分所有者であれば当然に管理組合の構成員になります（区分所有法第３条）。
　区分所有者であれば当然に管理組合の構成員になります。
　加入のための特別の手続きは必要でなく、加入したくない者でも、当然に構成員となります。
　また、区分所有者である限りは、脱退の自由もありません。」

②専有部分と共有部分―――の「専有部分」とは、構造上利用上の独立性を備え、
　かつ、規約共用とされていない部分です。
　要するに居住している人が管理規約に反しない範囲で自由に使える分ということです。
　そして区分所有権の目的となります。
　「共用部分」とは区分所有建物の占有部分以外のすべての部分を言います。
　そして、この部分は区分所有権の目的となりません。

この共用部分は、数個の専有部分に通じる廊下・階段室・壁・エレベーター
その他構造上区分所有者の全員又はその１部の共用に供されるべき建物の部分は
法律上当然に「法定共用部分」となります。
また「専有部分」や別棟の附属の建物は規約によって「規約共用部分」とすることができますが、
この場合登記をしておかないと、
第三者に対抗（第三者が「自分のものだ」と言ったとき「いや違う」と明確に主張できない）できません。

③敷地権―――敷地利用権について昭和58年に改正されている区分所有法では
建物の専有部分と敷地利用権を原則として分離処分できないものとするとともに
不動産登記法「敷地権の登記」を設け、上登記の合理化を図りました。
敷地権の登記がなされると、その後、権利変動があった場合建物の登記をおこなうだけでよく、
土地の登記簿 への記載は省略されることになります、
このような状態にあるか否かは、建物の登記簿を取れば、
その登記簿の冒頭部分に表題部が記載されていますのでそこに「敷地権の目的たる土地の表示」
「敷地権の種類」「敷地権の割合」等が記載されていますそこの状態をみれば、
マンションの建物と土地が一体化されているかどうかを確認することが出来ます。

※あるマンションの敷地利用権についてですが昭和４７年の原始管理規約には
「第1条この規約の対象であるSK建物、その敷地及び附属施設の管理又は使用等について、
　-----に基づき規約を定める。尚------。
１、 土地
　　　　（所在）東京都K市---
　　　　（地番）18○○－10～110
　　　　（地目）宅地及び畑
　　　　（地籍）3,000.㎡
なお、上記土地は建物完成時までにすべての宅地としての地目変更登記を申請し、
区分所有者の共有地2,000㎡と分譲会社Kの所有地1,000㎡との2筆に合筆する。

２、建物-------」（一部表記）という文章がありました。

１、 これは文章的に本来「区分所有者の共有地として2,000㎡に合筆し、
また分譲会社Kの所有地として1,000㎡に合筆し、それぞれの2筆とする。」という文章が
正しいのではないでしょうか？弁護士等の指導（推定）により、
2筆に合筆するというあいまいな文章にした意図的なものを感じました。

２、 というのも、この分譲会社は倒産していますので、
金融機関はこのマンションの共有地を担保保全のためか、
昭和58年の区分所有法改正後の昭和62年に19億円の抵当権設定をしています、
その後k市の市税の不払いのため、競売にかけられ、あわてて返済買戻し、
平成15年3月に抵当権設定を抹消しています。
そしてまた平成15年9月に倒産会社の関連会社で22億5千万再度抵当権設定をしています。
※経過は下記のごとくです。

○マンションの敷地全体がちゃんと規約のように、登記がわかれていません。
マンションの住人の持分は登記簿上敷地権化していますが、
全体を共有地持分としたままですので土地と建物は一体化されていないことになります。

○このマンションの敷地全体の共有持分は100/100が当たり前です。
しかしこのマンションの場合住人の持分が80／100とすると、
分譲会社が20／100となるはずのところ、担保価値が少なくなるためか、
当初分譲の関連会社持分として50／100が敷地権化しないまま、共有地に残っているのです。
住人と分譲関連会社の合計持分が130／100になってしまうのです。
そして、その敷地に最終的に22億5千万（当初19億）の抵当権が敷地に設定されているのです。

※ そのほか、このマンションは数億の工事を行っており、この工事は当時前理事が死亡した後、
分譲管理会社と住人との信頼関係が壊れており、
全体の合意がないまま（分譲管理会社の店舗等の所有持分は工事していない）行っています。
この工事において、分譲管理会社所有の店舗が住民側住居部分に食い込んでいますので、
常識的に考えて、そこの工事を残したまま、果たして構造的補強が得られるか疑問です？


また悪い事に、この工事をしたのが、私の所属管理士会の理事の工事会社なのです。
雇い主の副理事は住民には知らせたくないということで、
守秘義務といって私が取得した公的謄本等の引渡を要求してきました。
そしてその書類を渡し、下記の理由で管理士業務をおりることにしました。
その後分譲管理会社とはよく話し合うようになったようですので、
結果オーライなのかも知れません。また所属する管理士会もやめてしまいました。

マンション管理士の更新講習会のとき上記の件を
「守秘義務にかかわらず、住民に知らせるべきではないか？」と質問したところ、
後日返答しますということでした。そして暫くして、「
マンション住民他の利害得喪に関することはマンション管理センターとしては答えられません」という
文書がマンション管理センターの回答として、送られてきました。
さすが国土交通省の天下り先、役人らしい答えと感心？しました。

退任理由
（イ）管理組合側としては原則として複合管理規約を目指すが、とりあえず管理会社との妥協的管理規約を締結したいそうです、そういう管理規約は管理士として進められないのです。

（ロ）住民は完全な所有権でない、抵当権のついた分譲地を所有しているのですが、理事会・管理会社共そのことは公にすることは避けたいそうです。

（ハ）仲介の際の重要事項説明はどうするのか聞いたところ、理事会・管理会社としては共有地として説明するそうです（業法違反になると思いますが）？

（ニ）数億の工事については全体合意がないままです。

（ホ）前理事時代より、理事会が管理会社とうまくいってないので、管理機能が不完全のようです。

と言うことで平成１６年１月もう一人の管理士が業務を行うことで不良おやじの私は退任しました。また無駄働きと家族には非難されました。もっともなことです。

上記のようなマンションを購入しないためには建物と土地が一体化されているかどうか、土地の謄本を取ってみることも一つの方法と思われます。一体化していれば謄本が出てこないはずですから。

④管理組合―――は、管理を行うにあたって、区分所有法の定めに従い管理組合最高の意思家決定機関である集会を開き、ここで管理組合の組織および、活動に関する根本原則である規約を定め、管理者を置くことができます。

⑤管理者―――は、上記管理組合の集会の決議または規約の定めに従い、管理業務を執行する機関です。区分所有者は全員で管理を執行しなければならないのですが、それが困難なとき、マンション管理士・管理業務主任者・管理会社等の特定の者に管理を任せることが出来ます。

⑥管理費・修繕費・大規模修繕費―――は、上記管理組合で取り決め区分所有者から徴収し、運営費に充てます。

⑦管理規約―――は区分所有者や住んでいる人達が、マンションで暮らすための
ルール、いわば憲法みたいなものですが、参考例文は標準管理規約として、
国土交通省が関係各省や業界団体に通達しています。
これは単棟型（区分所有建物が1棟独立している）、
団地型（区分所有建物が敷地内に数棟建っている）、
複合型（区分所有建物が店舗用、と居住用に分かれている場合等）に分かれています。

⑧区分所有者と賃借人―――の違いは、区分所有者は管理組合の構成員に当然なりますが、
賃借人は構成員ではありません。そのため
管理組合下部組織として、分科会や自治会を作り、運営（ごみ処理等）しているケースが多いようです。

⑨1棟すべて賃貸し、所有者が1人の場合は上記区分所有法等の法律規制の対象にはなりませんので、自治会等で運用することになります。

そのほか、会計報告、建替え、修繕の実行、規約の保管等法律により、厳格に守らなければならない取り決めがあります。